【分享】地产销售们，最全的销售佣金制度，拿去，不谢！
互联网思维大行其道，但是终究要回到案场来成交。但是基于案场管理必须有相应的佣金制度来支持，毕竟销售的狼性也得有肉吃。但是佣金制度如何制定，还是得根据自己公司的实际情况。今年行业下行趋势明显，许多房企现金流紧张、库存积压，加快存量去化成为诸多房企共同的主题，销售团队的管理需要激情与规范，销售佣金是直接刺激销售目标达成的催化剂和助推器。销售佣金体系的设计是一个看似简单，实则有大学问的管理课题。一、销售佣金基本类型按计算销售佣金的业绩单位和激励对象的不同，销售佣金可以划分为个体提成制、团队提成制两种类型， 并在此基础上整合形成组合提成制。1．个体提成制个体提成制是以个人的销售业绩为单位按特定的比例提成获得销售佣金。个体提成制下成员间可获取的佣金额是相对独立的，更多地体现销售人员个人的能力。2．团队提成制团队提成制是以团队的销售业绩为单位按特定的比例提取佣金。团队提成佣金并不是个人提成佣金的简单累加，往往会与团队的总体销售目标挂勾考核，根据销售目标的达成情况设定不同提成比例。例如某标杆企业将销售人员分为若干小组，按小组总的销售业绩进行排名。第一名小组的全体成员提成比例为5‰，最后一名小组的全体成员提成比例为2‰。采用团队提成制时，也可将所得佣金作为团队整体的奖金池，然后由团队负责人按一定的规则分配给团队成员。如某标杆企业销售团队按其销售额提取一定比例的佣金，形成奖金池，销售团队负责人在公司佣金制度基础上、结合团队成员贡献大小制定具体的分配办法报集团审批后实施；而另外一家标杆企业B，在总部成立大客户部，对于重点客户采用销售小组集体攻关的形式，成员相互配合，多人服务一个重点客户或一家企业客户，以此提高成单率，其销售佣金采用按小组业绩提成，小组负责人进行二次分配的方式，如下图：3．组合提成制单纯的个体提成制和团队提成制各有优劣，企业在实际操作中，更多采用个体提成制与团队提成制组合的方式。团队提成决定团队奖金池，个人业绩决定个体从奖金池获取奖金金额的大小，并考虑引入其他专项激励辅助。还有部分企业在销售佣金上区分公佣和私佣，按销售人员的销售额提取销售佣金，其中一定比例（如70%）作为销售人员个人佣金，其余部分作为公共佣金进行二次分配。二、销售佣金提取方式销售佣金的提取方式主要有按销量（如住宅套数、车位数、商铺数等）提取、按销售额提取以及按销售溢价部分（实际成交价格- 底价）提取等几种方式。1．按销量提取按销量提取计算简单，适用于产品间利润及销售额差异较小，销售价格有明确的指引且实际成交价格波动区间较小的产品，如车位销售。实践中，企业一般会针对产品的类型或利润差异分类设定不同的提取比例。在项目新开盘时，企业为鼓励销售人员尽快实现销售、提高士气，也常对成交首套设定较高的提取比例。2．按销售额提取按销售额提取是企业最常见的销售佣金提取方式。相比按销量提成而言，与企业最终的销售利润有更好的相关性。纯销售额提取适用于实际成交价格波动区间不大的产品。当企业以快速去化为激励重点时，也往往采用纯销售额提成而不考虑销售溢价。3．销售溢价提取为激励销售人员提高销售单价， 企业对销售额中的溢价部分提供更高比例的额外提成。公司对销售溢价部分的奖励佣金政策。对于地产产品而言，溢价部分与整体售价相比往往较小，且底价往往已覆盖成本、溢价部分属于利润，因此溢价部分的提成比例远高于销售额提成部分，如下图中溢价部分提成比例（5%*80%）是销售额提成比例（0.8‰）的50 倍。三、销售佣金提取比例设置方式销售佣金提取比例的设置方式可以分为固定比例法和跳点法两大类，其对比如下图所示。固定比例法相对简单，后文将着重介绍跳点法。跳点法的跳点条件主要有目标完成率、产品利润、业绩排名等几种方式。跳点条件的选取应该与企业的激励导向、相关管理信息处理的能力相匹配。1．按目标完成情况跳点按目标完成情况跳点，指置业顾问按个人业绩目标的完成情况，对应不同的提成比例。如下图所示该房企完成月度目标总的溢价奖励佣金提取比例为5%，未完成目标的提取比例为2.5%。管理团队的额外提成激励则采用利润目标完成情况跳点的方式，但跳点主要体现在提取基数不一致。由于目标完成的统计有一定的滞后性，因此采用目标完成情况跳点的佣金发放应考虑部分延时发放。2．按产品利润率跳点按产品利润率跳点，指置业顾问按所销售产品的利润率不同设置不同的提成比例。如表中置业顾问的额外奖励佣金点数即采用此法。具体操作中，产品的利润率的测算由销售中心价格管理板块进行统一管理，经核算后上报各区域平衡审批、呈报产品定价部复核无误后，以精选单位推售的形式圈定额外奖励点数范围，按此引导销售顾问进行销售。3．按业绩排名跳点按业绩排名跳点，指置业顾问按个人销售业绩排名，在一定的提成比例范围内由高至低按不同比例提成。如下图所示公司按业绩排名跳点法确定提成比例的方式。采用业绩排名跳点法与上述两种跳点方式不同，总的提成比例不一定与总销售额呈正相关，因此需要考虑控制整体提成比例以控制佣金费用支出。表佣5中展示了控制整体提成比例的一种方法。此外，业绩排名既可以是绝对销售额的排名，也可以是目标完成率等希望控制指标的排名。对于按目标完成情况、业绩排名等跳点方式，既可以按个人的相关指标进行，也可以按团队的相关指标进行，需要根据公司激励对象的侧重点不同而定。四、销售佣金发放销售佣金的发放又根据工作层级和特点的不同有所差异和讲究。对置业顾问、销售主管的佣金一般按实际回款以月结的方式直接发放，且只计算实际已回款的销售额。由于管理人员的工作成果具有一定的滞后性，因此其提成奖金采用部分当期发放，部分延期发放的形式。如下图是某标杆企业对其管理人员2014 年额外提成激励的发放方式。销售提成比例与目标完成情况挂勾的情况下，由于目标统计的滞后性， 销售佣金也应该有部分延后发放。下图是某公司销售负责人销售佣金的发放情况。从表中可以看到，销售负责人所得佣金的70% 在月度时结算发放，正常佣金的其余30%在年底时与目标进行挂勾考核，根据考核情况予以发放。要让马儿快跑，更要让马儿吃草。设计一套科学合理的销售佣金制度对地产企业冲刺销售尤为关键。销售佣金设计成功的关键，还在于明确企业发展目标与发展模式的基础上，结合自身人员状况与管理能力，适配销售佣金组合方案，如此才能有效发挥销售佣金制度的能量，实现销售激励的初衷。长按二维码关注“微动港城”
重庆铭美会计咨询有限公司最新文章
微信号：gh_da778a432a8f扫描二维码关注公众号 重庆铭美会计咨询有限公司是重庆首家ISO质量认证的咨询服务类企业,也是重庆较早为企业提供财务管理和咨询服务的专业财务外包企业.公司的主要业务范围包括:财务管理、财务咨询、财务培训、代理记账、清理乱账、...
Copyright2017.杨邱自媒体资讯站，让大家及时掌握各行各业第一手资讯新闻！专业导航>>&&
当前位置： &
地产销售佣金哪家高？竟然不是碧桂园
明源地产研究院 吴林蔚
人物：&&&&企业：
导读：一位江湖高人“火云邪神”曾说：天下武功，唯快不破；天下营销，唯返点高不破！地产佣金江湖，哪家返点数最高？明源君今天姑且来盘点一二，欢迎拍砖。
在明源君的想象里，房地产行业的销售人员，应该都是穿着名牌、戴着名表、开着豪车，每天穿梭在各大豪宅间，陪着身价千万的客户谈着上百万的生意，光想想都醉了。前几天，明源君的朋友圈更被&金科美女销冠11月月薪13.2万&的消息给刷屏了，月！薪！13！万！
一、SOHO：返点1%笑傲地产江湖
1.高激励高淘汰率
《房地产营销19讲》一书中曾提到，SOHO中国的营销人员占其公司总人数的三分之二，在SOHO中国的各大项目售楼处，动辄上百名售楼员的情况很常见，但超高的淘汰率也很常见。SOHO中国的销售人员虽然没有底薪，但5.8&的佣金在北京最高。不过这还是2008年的数据，据2012年《SOHO中国销售管理制度白皮书》，SOHO项目佣金比例已经提到1%。
高压力、高利益刺激一直是SOHO中国的鲜明标签，也是其构成其强大销售力的前提。
2.佣金发放按回款比例设置节点
在具体佣金发放上，标杆企业为了更好的实现对销售顾问的管理，通常会设置发放条件，比如SOHO中国对销售人员的佣金主要按实际回款以月结的方式发放，主要分为以下5个节点进行发放：
资料来源：《SOHO中国销售管理制度白皮书》，仅供参考
从上表可以看出，SOHO中国是根据风险导向、现金流导向、服务导向几个关注重点设置佣金发放节点，房企也可以根据自身管理要求，选取类似节点来进行发放。
二、碧桂园：返点6&独领风骚
由于碧桂园的产品定位以郊区大盘为主，地段相对偏远，线上推广效果难以凸显，这也迫使碧桂园需要通过高佣金激励销售人员进行线下拓客。碧桂园销售佣金比例高达6&，早已是行业公开的秘密，但这6&也并非人人有份，而是有业绩有能力的销冠团队才有机会拿到。
1.薪酬构成
碧桂园根据各项目销售目标进行分级设置销售团队人数及薪酬标准， 销售人员及销售团队通过绩效竞争实现业绩。
碧桂园一个项目有几个销售小组，销售人员的薪资主要根据业绩排名来计算。比如销售组长薪资构成一般由4个方面构成，基本工资、绩效工资、组内额外销售佣金（0.2&）、额外激励公佣（如有）。
2.销售佣金按业绩排名跳点
一般而言，销售佣金提取比例的设置方式分为固定比例法和跳点法两大类，固定比例是比较常见，算法相对简单，但结果导向不明显，激励效果一般。跳点法是根据不同条件设定提取比例，比如按业绩排名跳点、按目标完成率跳点，激励效果比固定比例法要突出，但算法比较复杂。
碧桂园销售佣金提取比例设置方式是按业绩排名跳点，也就是说，在项目计佣周期，以月度为单位计算团队业绩总排名，根据排名先后区分各销售小组的佣金点数。
根据项目的佣金点数，排名最优的团队按审批的正常佣金点数计算，排名中间的团队，佣金点数最少下降 0.5&，排名最末团队的佣金点数最少下降1&。
举个栗子，假设某个项目有4个销售小组在项目上，在计佣期间，11月份销售排名第1的小组佣金点数为6&，排名第 2、第 3 的佣金点数为 5.5&，排名最末的，不好意思，只能拿到5&。
这招真够狠的，话说这么浓郁的竞争氛围，碧桂园项目内部的销售人员会不会为了争第一伤了和气呢，真有够让人操心的。
三、融创：高佣金+17项奖励狼性十足
最近孙宋事件闹得轰轰烈烈，挺孙派认为孙宏斌才是真正的企业家，在融创团队接管绿城运营之后，自始至终以独有的&狼性营销&，帮绿城取得了十分亮眼的销售业绩。
1.佣金提点3&-6&
与其他房企不同，融创一直比较轻推广策划，重线下渠道拓展，当其他开发商把钱砸在线上推广时，融创反而把钱花在了寻找最强销售人员及激励销售人员。融创销售佣金提成一般是3&-6&，没有想象中那么高，不过胜在有名目繁多的各种福利与奖励。
其实，这是孙宏斌很聪明的一点，投放在销售人员身上的钱，相比媒体、公关、管理费用，投入产出比更高，可谓四两拔千斤。
前一段时间广为流传的一篇文章《融创高管谈孙宏斌的营销战略，我跟着老孙17年了》中提到，融创曾经做过一个比较，去年和前年监控企业所有的销售，销冠级的员工售价比最后落后几名员工的售价高3%，相当于给客户的优惠少了3%，意味着优秀的销售员售价支持更好。
因此，融创一直坚持找业内最优秀的销售人员组成最好的销售团队，并给出极具竞争力的薪酬。去年融创集团有4个销售员年入百万，今年上半年有17个销售员收入破百万。这是一个相当惊人的数字。
2.奖励指标17项
除了底薪、佣金，融创销售人员还可以享受各种各样的奖励福利，据融创高管透露，融创的奖励指标高达17项，并且每周一个项目有8-10万的奖金，只要该周完成定下来的销售指标，8-10万的奖金就到手了。
这么大尺度的奖励在业界确实少见，难怪乎融创的销售会这么拼命了，这不是逼着大家用绳命去卖房嘛。
四、绿城：返点5.12&~9.6&也是蛮拼了
2012年，陷入困境的绿城为了缓解现金流压力，成立了杭州绿城经纪公司，并以一则深情无限的招聘广告&你若来了，便是春天&，高调招聘&300金牌经纪人&。其中，一句&薪酬无上限&惹得多少销售人员心驰神往。
1.驻场经纪人独立成交
《绿城经纪人微观作业模式及激励机制介绍》中介绍，绿城经纪人的结算标准是：佣金总额*0.64=佣金总额*0.8*0.8。（如：一套房子总价500万，佣金系数为10&，那么经纪人可获得税前佣金总额=500万*10&*0.8*0.8=3.2万）。
以一套价值600万元的绿城&西溪诚园公寓为例，假设提点比例为10&，那么这套房子的总提成=600万元&10&=60000元，经纪人可获得的佣金=60000元&80%&80%=38400元。如果再以8&的下限和15%。的上限进行计算，经纪人出售这套房子，可获得的佣金在元之间。按提成比例计算，就是5.12&~9.6&。
此外，绿城经纪公司设置了包括首次到访签单奖、周冠奖、月冠奖、团队月度指标超额奖、难销房源奖、回款奖、必要的阶段性单项奖；绿城集团还推出月度销售团队奖、半年度销冠奖、年度销冠奖。各种理由给销售人员发钱，想想也是醉了。
2.销售佣金提成系数分配
由于绿城的销售佣金是先按照团队进行分配，那团队具体到个人是如何分配？具体看来，销售人员还是占最大比例，其次是销售经理，提成系数分配在18-22%。
事实上，销售经理的奖金分配与销售人员捆绑虽然比较简单，但如要加强对销售经理的约束，可采取跳点计提方式，比如给定年薪，再按照销售目标达成率作为系数计算奖金，不失为一种激励销售经理的较好方式。
绿城项目营销部人员销售提成系数分配指导原则
数据来源：《绿城营销精细化管理》，仅供参考
五、万达、龙湖：薪酬相当可观
作为商业地产的老大，万达认为，物质待遇是吸引和留住人才的基础，因此其地产给出的薪酬都相当可观。下图为万达招商人员的薪酬体系：
&1234&龙湖人制造法是对其薪酬之道的形象描述：&一个人，两份工资，三倍努力，四倍成长速度&。龙湖的薪资水平在行业内同样非常具有竞争力。
龙湖地产招商人员薪酬体系
数据来源：《2014年北京某商业广场的招商奖励方案》，仅作参考
俗语&有钱能使鬼推磨&，话糙理不糙，要让员工为你卖命，就得有员工为你卖命的充分理由。虽然业内标杆销售佣金之高让许多中小房企望尘莫及，但过高的佣金系数也并非适合每个企业，佣金系数设置应根据企业的发展阶段及项目实际情况而定。比如项目销售难度大，就需要高佣金来匹配；企业要在年底冲业绩，也可适当提高提成比例。一言概之，量体裁衣、适当借鉴、自我创新。
作者：吴林蔚　来源：明源地产研究院。更多好文推荐分享，请添加明源君个人微信号mypx2014假定利率为10%，计算下述每年支付的现金流的现值： 两年以后开始，永远每年支付500元_百度知道
假定利率为10%，计算下述每年支付的现金流的现值： 两年以后开始，永远每年支付500元
拜托各位大神了~~
如果年利率为8%，答案是5,787.04元，我想要过程~~
我有更好的答案
很简单，这是一道递延年金现值题目，画个现金流量图，分两步：第一步，永续年金公式折现到第1年底P1=A/i=500/8%=6250第二步，复利现值公式折现到现在P2=P1/(1+8%)=%)=5787.04说明一点，你的两年以后开始，题意还是比较含糊，你这里是每年年初支付，要把这个条件放进来，因为每年年底支付，结果是不一样的。
采纳率：34%
现金流的现值：500/0.1*(S/F,10%,1)=
为您推荐：
其他类似问题
现金流的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。“搅局者”Q房网的野心(组图)_网易新闻
“搅局者”Q房网的野心(组图)
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
Q房网广州开业典礼选在番禺尚东尚筑举行。南都记者 邱永芬 摄　　发在世联行公告斥资4 .2亿元收购Q房网15%股权后的第四天，Q房网宣告进军华南西区。
　　3月15日，Q房网分别在佛山、番禺、中山举行开业典礼，表示今年该三地和珠海的开店目标是达到300间，人员超5000人。Q房网还宣称，2015年将继续进军包括北京、香港等11个城市。
　　广州百日开店已近20家
　　和传统中介稳健的开店方式不一样，Q房网此次进军华南西区显得来势汹汹。
　　3月15日上午9点多，番禺区清河东路尚东尚筑金港湾购物广场楼下，近百名西装革履的经纪人员聚集于此。他们拍打着有“Q房网”字样的加油棒，并向路人派发“Q房网”气球。在Q房网门店内，部分礼仪小姐还在紧急化妆。
　　去年底之前，该家Q房网门店还是一家经营内衣的店铺。在其搬走后，Q房网迅速拿下该店。它的旁边，就是广州三大中介行中的其中两行— 合富置业和满堂红。
　　“我原来就是在那家店上班的，才过来几天”。一名在派气球的经纪指着邻家中介称，他的同事们陆续跳槽到Q房网，“店里差不多走了一半人”。他指着旁边一名在看热闹的小伙称“他也准备过来，也是我前同事。”
　　在Q房网店内，来自云浮的小张和他的同事坐在洽淡室。他原在某大中介行番禺华侨城分店上班，年后跟店长跳槽到Q房网。他称，前公司在市桥一带的四五家门店本来有80多人，如今只剩30多人。不过，该中介的负责人坦承，人员在正常流动，并没有经纪所言那么夸张。
　　此前同样在该大中介祈福新邨门店担任店长的何先生，在春节后带着七名经纪跳槽到Q房网。“其实店长的薪酬还是差不多的，但经纪的收入就多得多”。何生称，在大中介行，他的提成是按利润的25%计算，如今到Q房网预计月营业额做到30万元，才能高于原来的收入，否则和以前在大中介里还是差不多。不过，Q房网高层认为，每个铺位的成本核算不一样，30万不能做为一个均衡点。
　　但于小张而言，Q房网的提成相对诱惑得多。“等过了培育期，以后的提成就大约是佣金的五成，虽然没有底薪，但比原来公司的16%多得多”。据介绍，原来公司的底薪是元不等。
　　“其实我们做中介的并不看重公司的底薪和几百元购买的‘五险一金’，更看重的是提成，只有做得越多提成就越多”。何生说，中介行业流动性特大，都是靠做业务赚钱。就算在这家中介里被买了保险，如果跳到另一家公司没有买，其实上一家买的也当是没买了。
　　何生还举例，假设一单佣金为一万元，Q房网在扣除15%即1500元的公司成本后，另8500元为经纪提成的基数。即小张可拿到8500元中的50%至80%的提成。具体提成比例主要看经纪选择的是哪种合伙人以及佣金的折扣率。“一般情况下，员工都可以拿到四成的提成，并且还不跳点这跟绝大部分的中介提成形式是不一样的”。
　　或出于此，从去年12月中旬至今，“短短100多天内，Q房网在广州开拓近20家门店，尚东尚筑门店属于其在番禺的第13家”。Q房网城市总经理程俊翔说，目前在天河也有几家店，“正在试业中”。
　　华南西区今年目标瞄准300家店
　　当天，Q房网高层先到佛山门店举行开业仪式，第二站到广州，第三站才到中山，其司将包括珠海在内的四个城市称为华南西区。之所以选择先进驻番禺，Q房网董事总经理王文旭表示，因为番禺的二手房市场交易量比较大，所以成为Q房网进入广州的首站。王文旭表示，Q房网华南西区前身为已经营7年的珠海世华地产，为珠海最大的专注于一手与二手的房地产经纪公司，于2014年选择加盟Q房网。其在加盟Q房网之后的一个季度内，公司人员配备、市场占有率创造了7年来的峰值。
　　据介绍，目前Q房网在华南西区已发展120多家铺位，拥有超过2000人的经纪人销售团队。之后，Q房网将会在华南西区有更大动作，今年的目标是开到300间门店，人员超5000人。Q房网除了原有的二手房业务，还有新房业务。目前在广佛已代理10多个一手房，其中七八个在广州，包括万科南方公元等。
　　加快推进O 2O模式
　　2013年3月，世华地产创始人梁文华创办Q房网，并于去年6月将世华地产旗下深圳、珠海的300余家门店陆续更名为“Q房网”，转型为一家独立经纪人平台，利用互联网和云端大数据提供二手房服务。
　　从去年6月深圳珠海开始，Q房网走上迅猛的扩张道路。去年7月1日进驻上海；11月1日进驻苏州；今年1月进驻南京；本月进驻广州番禺、佛山、中山；而在1月9日，Q房网在北京宣布线上网络平台开始逐步面向全国经纪人免费开放，香港也在筹备中。
　　王文旭称，Q房网全国目前有近500家门店，总员工达1人，其中华南西区2500人，深圳9000人，上海1500人，苏州、南京、北京三个城市共2000人左右。
　　“你看我们现在扩张转型很快，实际上我们从2009年就开始筹备转型”。Q房网董事副总裁花蕴坦承，公司花了6年在软硬件、资本市场等方面进行周全准备，直到2014年下半年才启动新模式。2015年Q房网将会加快推进O2O模式的进程，实现多模式突破，满足全国经纪公司迫切加盟的需求，在开放平台方面加快发展步骤，计划2015年要进驻全国11城。
　　1 联手世联行皆因资金紧张？
　　在去年9月遭到深圳六大地产中介联手封杀后，Q房网宣布推出“合伙经纪人”模式，计划6年内投资30亿元。合伙模式最大化让利经纪人，把企业变成平台，合伙经纪人分为培养期、预备合伙人、合伙人、超级合伙人四级，提成比例高达50%-80%。
　　“一个公司开店没有30%的利润是亏定的”。此前曾在花都开店当老板的何生表示，他以前开小店时给经纪是有底薪的，加水电铺租电话费等，一个月的成本是一两万元，“大公司的经营成本算得更高”。满堂红研究部高级经理周峰表示，目前其司一间九至十个员工的门店每月各种成本(含水电铺租及员工提成等)约五六万。
　　何生认为，Q房网番禺现在才开了一两个月的店中肯定还没有利润，“但它靠规模取胜”。
　　在去年11月，Q房网深圳世华住宅部营业总经理林家乐坦承，由于经纪人提取的佣金比例提高，公司整体盈利率下滑幅度约50%，是靠在全国各地的扩张形成规模效应来抵消这一影响。规模和盈利的平衡点，预计将在今年4月底出现。
　　Q房网董事长梁文华去年10月接受本报采访时，称赔上身家做Q房，“目前Q房网亏损中，每月烧钱几百万”。并已将年租700万的物业卖掉，投入十几个亿到Q房网中。
　　世联行3月11日公告，Q房网去年实现营业收入5.6亿元，亏损4118.26万元，但资本市场对本次并购极为看好，Q房网估值28亿元。而对于该次收购，花蕴认为不只是财务问题，“如果单纯从财务上讲，我们不会这么快选择世联行”。她表示，Q房网被众多机构看好，所以也有众多中介加盟，扩张顺利。
　　花蕴否认公司资金紧张的问题，“你看我们扩张速度，可以说明大家对我们是肯定的”。她表示，世联行选择收购Q房网是因为基于其公司的发展战略，进入二手房市场、扩大入口份额和深化用户服务。而Q房网从中也获得融资，双方拉开合作可资源互通。
　　2 Q房网洗牌广州中介？
　　今年节后，地产中介行业事儿特别多。先是链家德祐两大中介合并，继而是58同城收购安居客，世联行联手Q房网。而Q房网也借联手之风头迅速宣布进军华南西区，进军一线城市广州。
　　满堂红研究部高级经理周峰表示，当前，广州三大中介行的纯二手房业务量占全广州38%至40%。预计Q房网进驻后，中介业务竞争会更为激烈。
　　不过，周峰认为，Q房网的架构只有经纪和店长、店东(指自己入股超两万的店长)的级别，缺少总监和后勤的角色，是通过压缩业务总监和后勤成本来提高经纪的提成比例。这种模式，好的是有业务能力的经纪可能可以获取高提成，不好的是没有底薪和社保的保障，且没有了总监的排兵布阵以及后勤的支持，无论在二手单一业务抑或一手项目的集中推动上都毫无章法。“而且据我了解，目前还没有人拿钱入股做店东”。
　　广东合富房地产置业有限公司副总经理潘宇豪表示，经纪无底薪只拿高比例提成此前广州中介行业也曾出现过，目前一些小中介也有类似操作，但最终没有全面推行。他认为Q房网进驻对广州中介行业不会有太大影响，“市场多些竞争才有得做”。他认为，Q房网落地后其实与中介并无太大区别。
　　采写：南都记者 邱永芬 实习生 刘婷婷
　　南都制图：刘寅杉
　　作者：邱永芬
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈私募基金的提成模式，让操盘手如饿狼嗜血一样追求资金高回报率
我的图书馆
私募基金的提成模式，让操盘手如饿狼嗜血一样追求资金高回报率
& &&&&&&&& 草根私募：在做大和低调间两难　　业内人士呼吁，千万别把私募玩成富人独享的游戏　　肖国初在深圳罗湖区红岭中路有一间“工作室”。在北京，“工作室”一般被用于命名画室或者用来拍纪录片。而在深圳，尤其在红岭中路，“工作室”里往往驻扎着一只私募基金。就从肖国初的这间工作室开始，记者走进了私募基金的世界。　　草根私募　　肖国初从高中开始炒股，大学毕业后经历数次创业失败，终于在股市上找到了自己的位置：他替人操盘的这个小小私募基金握有几百万元资金。在大户横行的红岭中路只能勉强算个“中户”。据肖国初说，深圳这样的私募基金有好几百只，规模最大的也不过掌控上亿元资金。　　肖国初不承认私募基金在道德上有什么不正当。“人人都想到股市里赚钱，找个聪明人替他们赚钱是人之常情。”　　私募基金的尴尬地位铸成了这些操盘手们的矛盾性格。私募基金要想做大，必须得到更多人信任，才能积聚资金，在股市呼风唤雨；而于法无据又迫使他们必须低调。肖国初认为私募基金操盘手需要“包装”，否则别人不会信任你，但不能包装过度，“我也会开个博客，但绝对不会像‘带头大哥’搞什么QQ群，有可能影响稳定的事情坚决不能做。”　　即使是私募合法化这样的问题，肖国初也有疑虑，他表示担心监管方一方面允许私募合法，一方面又提高门槛，比如规定注册资金要有1000万元，参加私募至少每份100万。“这样，私募不又变成专门给富人玩的了吗？”“巴菲特从10万块钱玩到几百亿，说明门槛越低，天才越有机会脱颖而出。”　　由于于法无据，私募基金的规模没有权威数据，私募“业界”内部估计大概是8000亿到1万亿元。私募基金成为中国股市一个不可忽视的“客观存在”，肖国初认为根本原因在于它无可替代。　　目前架构下，公募基金不允许基金经理人从盈利中分成，刺激不起基金经理股市搏杀的热情。基金的最终目的就是扩大销售量，挣点管理费，客户只能求个安稳。私募基金的提成模式，让操盘手如饿狼嗜血一样追求资金高回报率，也为喜欢高风险高回报的投资人提供了最好的投资产品。　　“真正的高手喜欢这样的搏杀，所以公开基金中最优秀的经理人最后一定都会选择做私募。”　　“信托”式私募设限诸多　　发行证券“信托”产品让缺乏法律依据的私募基金获得了一条阳光通道，但却有诸多限制在等着走上这条道的私募基金。首先是进入门槛，财产少于100万元的投资者不得认购，每份认购合同金额不得低于20万元，每个信托计划接受资金信托合同不得超过200份。且信托资金介入股市后，必须分散组合投资，不能将资金集中投资于少数几只股票。　　这些限制实际上把中小投资者排除在阳光私募渠道之外；对资金运用的限制，也使“信托”式私募难以大展身手。　　不需要阳光的私募　　“真正的私募根本不担心资金问题，他们的融资渠道太丰富了。”另一个级别的操盘手花荣告诉记者，他所服务的机构既不需要公开募集资金，也不需要阳光化的名分。　　供职于这些“职业机构”的操盘手不去搞所谓的技术分析，它们的核心竞争力有两个：能力和资源。花荣解释说，能力主要是融资能力。“巴菲特的原理很容易掌握，但是你不可能照样实践，他可以不断追跌，你出多少他进多少，不管什么价位、什么量。你就不能，因为他背后有保险资金，你没有。”　　资源，主要指核心信息来源，比如居民消费品价格指数会报百分之几，什么时候报出来，你能提前多久知道，这就是资源。　　不能忽视投资公平　　散户迫切希望得到专业人士的理财服务，只是对一味强调资金安全的公募基金，一部分偏好高风险高回报的投资者兴趣不大，他们更愿意选择资金利用效率较高的私募基金。　　目前股市普通投资者看到的是，草根私募基金仍无法律依据，不能大举铺开；“信托”式私募虽走上阳光通道，却因门槛太高，普通投资者不得其门而入。　　花荣认为，解决贫富分化，不光要在工资、奖金这些一次分配领域做文章，证券市场上的机会平等同样重要。给普通投资者平等机遇，首先需要改变观念。有了收益第一、资金效率第一这个观念，就能够引入更多竞争机制，加快私募基金合法化进程，让那些在实战中久经锻炼的操盘手为更多人提供理财服务。 基金经理集体"哗变" 上半年四成基金经理离职&&&&& 上半年有四成基金经理离职，去年有三成基金经理离职，这个数字令基金公司不得不紧张。理财周报了解到，面临大量基金经理流失到私募的压力，不少基金公司开始采取措施，部分基金公司开始改善基金经理激励制度，研究如何将基金经理报酬与业绩挂钩，一些人心惶动的基金公司紧急采取双基金经理制。　　上半年四成基金经理离职&&&&&统计显示，2006年内共有130只基金发布基金经理变动公告，其中104只属于原有基金经理离职，占基金总数的33.88%。　　今年上半年，基金经理离职更多达163次，约占基金经理总数41%。7月份至今又发生了近20起基金经理离职事件，未统计在内的还包括已经向公司表示离职意向的基金经理。　　嘉实基金正在遭遇人才地震。这个月，嘉实主题精选基金经理王贵文和基金丰和基金经理赵军相继离职。嘉实策略增长的基金经理邵健也向公司表达过辞职意向，年初业内一度盛传嘉实的投资总监窦玉明要离职。而赵军的前任、曾令基金丰和名声大噪的基金经理刘欣，于去年10月辞去该职务后跳槽到私募。原基金泰和和基金景福的基金经理魏上云去年8月离开嘉实，去筹办私募基金公司。　　最近，易方达也传出副总经理兼投资总监江作良有意辞职。江作良已刚刚从易方达平稳增长基金经理职务上卸任。而中信基金7月12日发布公告称，接受现金优势货币基金的基金经理王洪涛辞职。　　人才流失名单：从公募到私募&&&&&理财周报统计，整个2006年到今年7月，大量明星基金经理从公募出走到私募，这个名单很长：　　原博时价值增长基金经理肖华，2006年末辞职，现在管理深国投－尚诚信托基金。　　原易方达平稳增长和基金科汇的基金经理梁文涛，今年2月辞职，现任职于涌金投资，负责管理深国投－亿龙中国信托基金。　　原工银瑞信投资总监江晖，今年5月从工银瑞信离职后，闪电筹办了自己的私募基金公司“星石投资”，最近正联合深国投在发行“深国投－星石”1期、2期信托基金。　　其他从公募离职去私募的还有，原长盛基金投资总监闵昱，去年下半年离职；原巨田基金投资总监卫泽，去年年初离职；原海富通收益增长基金经理张炜，去年年初离职；原嘉实基金丰和的基金经理刘欣，去年10月离职……　　大量基金经理离职，有他们自身的缘由，也暴露了公募基金在基金经理制度上存在的根本性问题。这其中，明星基金经理大量跳槽到私募，更反映了在私募制度对比下公募基金经理们对现有制度的不满意。一位股票型基金的基金经理表示，自从监管层拿上投摩根唐健“开刀”后，基金经理群体便人心惶动，他认为，对不法行为加强监管是好事，但是一上来就对基金经理做“有罪推论“，会令更多规规矩矩的技术人才有“想法”。“电话被录音，MSN被监控，来访被监视，一有谣言便面临巨大压力，不管这个人是不是清白。这样的工作太不自由。”&&&&&& 江晖进私募 年入超2000万&&& 在公募基金创造辉煌之后选择离去的人很多，情形各异，江晖有自己的理由。　　从工银瑞信投资总监职位上离开之后，江晖开始筹备自己的私募公司。5月初，他创立了深圳市星石投资顾问有限公司，7月中，星石投资顾问与深国投联合发行了深国投-星石1期、深国投-星石2期证券投资集合资金信托。　　星石这个名字让人联想起全球最大私募基金公司黑石。大同小异，星石是公司型私募，注册资金500万元，江晖任董事长。　　大多数客户是慕名而来　　成立之初公司繁忙无比，见到记者，江晖并不多言公司事务，自称“做出来再说”。深国投-星石1期和2期产品此次发行100份，以100万为最低申购额度，预计规模不低于1亿元。　　该信托推介期为日至8月16日，预计8月17日成立。在星石公司的北京总部，理财周报记者了解到，仅刚开始几日，销量就已经达到了几十份，而且大多数客户都是慕名致电。　　有着公募时期的名声作铺垫，江晖并不担心产品的销售问题。他介绍，基金在8月份已经开始了建仓的工作，各项研究工作也已展开。　　私募推动公募“改革”　　在星石公司，记者了解到，星石是作为投资顾问参与深国投-星石信托的发行，深国投是信托产品的受托人。这类信托型私募为投资团队提供了很好的投资空间，报酬自然也远远高于他们以前在公募的待遇。　　在信托型私募，基金经理的薪酬与业绩直接挂钩，薪酬制度基于公司与客户约定的形式。星石投资顾问有限公司作为投资顾问，将来要与客户共担风险，与客户一同认购该信托产品。&　　理财周报记者了解到，这类信托型私募通常的形式是：私募基金公司作为信托产品的发起人，公司要先认购总额的2%-3%；同时，该公司须将收取的浮动管理费的50%用来追加购买信托产品，直到其信托份额占到总份额的10%。　　据介绍，目前市场上的私募主要运作形式有两种，第一种是借信托发力的信托产品，按照一定的收益提取一定的比例，通常的比例为2:8或3:7。　　第二种为接收账号，即客户只要将账号给私募基金即可，如果管理资产跌破10%，客户可自动终止约定；而如果赢利达10%以上，10%以上得那部分按照约定的比例进行分成。这种私募运作方式主要针对熟悉的客户或者是大型企业单位，最低申购额一般为100万，有的则高达1000万。　　私募之所以吸引公募人才，薪酬激励是很重要的原因。据理财周报记者了解，在收益分红上，私募基金给基金经理和研究员的回报很高。比如，在接收账号模式的私募基金中，为客户赚取的资金将有20%-30%由公司来提取，而其中的大部分将用来激励基金经理和研究员。　　照此计算，保守估计，像星石这类管理规模达到1亿元的私募，以年回报率100%计算(比照目前跻身业绩一流的同类信托基金)，公司收入可达2000万元，创始人兼基金经理的收入至少超过1000万元。　　截至7月26日，已经发行信托基金的私募中，业绩处一类水平的基金有：私募大佬赵丹阳负责的赤子之心(中国)，累计净值增长率为179.76%;著名私募基金经理刘明达负责的明达投资，累计净值增长率为155.15%；在私募领域久负盛名的涌金投资及其从易方达挖角来的梁文涛负责的亿龙中国，累计净值增长率为139.44%；在上海私募圈颇有实力的景林管理公司负责的景林稳健，累计净值增长率为108.22%。　　“我是个想成就事情的人”　　江晖说，早在他担任华夏基金经理的时候，就希望有一个平台，能够按照自己的理念做事。江晖是一个想成就事情的人，这样的人也希望能够更好地实现自我，这为日后出走公募埋下了伏笔。　　江晖1998年开始供职于华夏基金，先后担任华夏兴和与兴华两只基金的基金经理。2006年加入工银瑞信，江晖管理的工银瑞信核心价值基金回报率高达142%。2007年5月，江晖从工银瑞信正式离职。 &&
[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢