玛河气田高压气藏完井工艺技术--《天然气工业》2012年02期
玛河气田高压气藏完井工艺技术
【摘要】：准噶尔盆地玛河气田的产层属中等孔隙度、中高渗透率储层,气藏单井产量高、压力系数高,中国石油新疆油田公司对于该类气藏的开采技术研究还处于试验摸索阶段。为此,根据该气田高压气藏的特点,应用节点分析方法对气井的流入动态曲线(IPR)、节点、敏感参数等进行计算和分析,结合冲蚀流量、卸载流量等计算方法来确定合理生产管柱尺寸及管柱结构。研究成果认为:①单井配产小于等于50×104 m3/d时,生产管柱采用内径62mm油管;②单井配产介于50×104～110×104 m3/d时,生产管柱采用内径76mm+内径62mm复合油管;③高压气井完井管柱结构为油管挂+油管+井下安全阀+油管+井下测压系统+反循环压井阀+密封插管+永久式封隔器+磨铣延伸筒+剪切球座+射孔枪串。
【作者单位】：
【分类号】：TE257
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400-819-9993建筑给排水管道管材和阀门应当如何选择？
常见的建筑给排水管材主要有塑料管、金属管和复合管三种。但其实远远超过这些类别，还有更多的新型管材。
钢管包括普通钢管、镀锌钢管及无缝钢管等。普通钢管用于非生活饮用水管道或一般工业给水管道。钢管表面镀锌(采用热浸镀锌工艺生产)是为防锈防腐蚀，以免影响水质，适用于生活饮用水水管或某些水质要求较高的工业用水水管；无缝钢管用于高压管网，其工作压力在1．6MPa以上。
钢管的连接方法有螺纹连接、焊接和法兰连接。螺纹连接即利用带螺纹的管道配件连接。配件大都用可锻铸铁制成，分镀锌与不镀锌两种，其抗腐蚀性及机械强度均较大。目前钢制配件较少。镀锌钢管必须用螺纹连接，其配件也应为镀锌配件。这种方法多用于明装管道。焊接是用焊机、焊条烧焊将两段管道连接在一起。优点是接头紧密，不漏水，不需配件，施工迅速。但无法拆卸。焊接只适用于不镀锌钢管。这种方法多用于暗装管道。
法兰连接在较大管径(50m以上)的管道上，常将法兰盘焊接(或用螺纹连接)在管端，再以螺栓将两个法兰连接在一起，进而两段管道也就连接在一起了。法兰连接一般用在连接阀门、止同阀、水表、水泵等处，以及需要经常拆卸、检修的管段上。
2、给水塑料管
最常用的给水塑料管是给水硬聚氯乙烯管(UPVC)、给水聚丙烯管(PP管)。此外，还有聚乙烯(PE)管，适用于输送水水温不超过40℃，其有关标准遵循《给水用聚乙烯(PE)管材》GB／T13663的规定；交联聚乙烯(PE—x)管：聚丁烯(PB)管，适于输送水水温为一20"--90℃。它们均具有较强的化学稳定性，耐腐蚀，不受酸、碱、盐、油类等介质的侵蚀，管壁光滑，水力性能好，质量较轻，加工安装方便。但共同的缺点是耐温性差、强度较低。因此，在使用上也受到一定的限制。
给水硬聚氯乙烯管(UPVc)，输送水的温度不超过45℃。UPVC管一般采用承插连接，其中承插粘接适用于管外径20～1601m；橡胶圈连接适用于管外径大于或等于63mm；与金属管配件、阀门等的连接采用螺纹或法兰连接。
给水聚丙烯管(PP管)，适用于系统工作压力不大于0．6Mpa，工作温度不大于70℃。给水聚丙烯管采用热熔承插连接。与金属管配件连接时，使用带金属嵌件的聚丙烯管件作为过渡，该管件与聚丙烯管采用热熔承插连接，与金属管配件采用螺纹连接。
实际就是一种塑料管，接口处一般用胶粘接。因为其抗冻和耐热能力都不好，所以很难用作热水管。管材易断裂，遇热也容易变形，大多情况下，PVC管适用于电气穿线管道和排水管道。
铜管及其配件品种规格齐全，直径范围大，可从6mm一273mm任意选用。铜管易弯曲、易加工、易改变形状，能满足工程安装中管道布线和互相连接的一切需求。尤其在现场施工中，铜管的临时截断、折弯和打磨等都轻松自如。各种管道和配件既可组装好后运抵现场，也可以在现场l临时安装、效果圆满。
铜是一种质地坚硬的金属，而腐蚀。能在种不同的环境中使用而不损坏。从国外的使用历史来看，许多铜管道的使用时间已超了建筑物本身的使用寿命。因此铜水管是绝对安全可靠的水管。
铜可以说是具有“绿色面孔的红色金属”。铜能抑制细菌生长，保持饮用水清洁卫生。铜制餐饮具历史悠久、无毒无味。
铜管及配件在高温、高压下仍能保持其形状和强度，也不会有长期老化现象。
铜管有一层密实坚硬的保护层，无论是油脂，碳水化合物，细菌和病毒，有害液体，空气或紫外线均不能穿过它也不能侵蚀它污染水质。寄生物也不能栖息于铜表面。但铜管价位高是它的最大缺点，是目前最高档的水管。
5、复合材料管
随着我国工业的不断发展和技术改进，在给水排水工程中采用了大量的新材料和新工艺，复合材料的管道在建筑给水工程中得到了广泛的应用。
（1）铝塑复合管道
铝塑复合管道中间层采用焊接铝管，外层和内层采用中密度或高密度聚乙烯塑料或交联高密度聚乙烯，经热熔胶黏合复合而成。该管道既具有金属管道的耐压性能，又具有塑料管道的抗腐性能，是一种用于建筑给水的较理想管材。铝塑复合管一般采用螺纹卡套压接，其配件一般是铜制品，它是先将配件螺帽套在管道端头，再把配件内芯套入端头内，然后用扳手扳紧配件与螺帽即可。耐高温性能良好，施工方便大大的提高了劳动效率。管道由于长期的热胀冷缩会造成管壁错位以致造成渗漏。铝塑管受压时易爆裂。在装修理念比较新的地区，铝塑管已经渐渐的没有了市场，属于被淘汰产品。
（2）钢塑复合管道
钢塑复合管道是在钢管内壁衬(涂)一定厚度塑料复合而成的管子。一般分为衬塑钢管和涂塑钢管两种。钢塑复合管一般用螺纹连接，其配件一般也是钢塑制品。
6、薄壁不锈钢管
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，薄壁不锈钢水管和不锈钢管件已经成为国内给水管道系统发展的新趋势。满足健康要求的薄壁不锈钢管不会对水质造成二次污染，达到国家直接饮用水质标准的需要。
薄壁不锈钢管是一种可以完全回收利用的水管，不会给予孙后代留下不可以处理的垃圾。
薄壁不锈钢管材料的强度高过了所有的水管材料，极大地降低了水管受外力影响漏水的可能性，大量地节约了水资源。
薄壁不锈钢管材地耐腐蚀性能优越，在长期地使用过程中不会结垢，内壁光洁如故，输送能耗低，节约成本，是输送成本最低的水管材料。
薄壁不锈钢管材料的保温性能是铜材料水管的24倍，大量地节约了热水输送中地热能损耗。
薄壁不锈钢管不会污染高档卫生洁具，避免了洁具上产生不可擦洗地“红印”和“蓝印”。
因为，目前在薄壁不锈钢给水管材、管件领域中，相关同类产品的主要区别是连接方式的不同，所以下面介绍一种最常见最方便的薄壁。
不锈钢给水管材、管件的连接方式—卡压式连接。以带有密封圈的承口管件连接管道，用专用工具压紧管口而起密封和紧固作用的一种连接方式。卡压式管件的基本组成是端部U型槽内装有O型密封圈的特殊形状的管接件。组装时。将不锈钢水管插入管件中，用专用封压工具封压，封压部分的管件、管子被挤压成六角形，从而形成足够的连接强度，同时由于密封圈的压缩变形产生密封作用。管件成本低，适合民用市场的推广，明装工程安装简单，施工速度快。
7、给水铸铁管
给水铸铁管具有耐腐蚀性强、接装方便、使用期长(一般情况下，地下铸铁管的使用年限为60年以上)、价格低等优点，多用于DN大于或等于75咖的给水管道中，尤其适用于埋地铺设。其缺点为性脆、质量大、长度小、强度较钢管差。我国生产的给水铸铁直管有低压、普压、高压三种。
近年来在大型高层建筑中，将球墨铸铁管设计为总立管，应用于室内给水系统。球墨铸铁管较普通铸铁管壁薄、强度高，其冲击性能为灰口铸铁管的10倍以上。球墨铸铁管采用橡胶圈机械式接口或承插接口，也可以采用螺纹法兰连接的方式。
其他管材：
硬聚氯乙烯管（UPVC）
在世界范围内，硬聚氯乙烯管道（UPVC）是各种塑料管道中消费量最大的品种。采用这种管材，可对我国钢材紧缺、能源不足的局面起到积极的缓解作用，经济效益显著。
主要特点：
1、化学腐蚀性好，不生锈
2、内壁光滑，流体输送能力比铸铁管高43.7%
3、价格低廉
4、质量轻，易扩口、粘接、弯曲、焊接
主要应用领域：建筑给排水管道系统、建筑雨水系统
芯层发泡管（PSP）
芯层发泡管是采用三层共挤出工艺生产的内外两层与普通UPVC相同，中间是相对密度为0.7－0.9低发泡层的一种新型管材。在结构上利用了材料力学中Ⅰ型结构原理，具有吸能隔声效果的发泡芯层；
主要应用领域：民用建筑的排水系统；工业防护及输送液体；农业微孔灌溉、排灌；
硬聚氯乙烯消音管
UPVC消音管内壁带有六条三角凸形螺旋线，使下水沿着管内壁自由连续呈螺旋状流动；消音管的独特结构可以使空气在管中央形成气柱直接排出，没有必要另外设置专用通气管；消音管使高层建筑排水通气能力提高10倍，排水量增加6倍，噪声比普通UPVC排水管和铸铁管低30－40Db；
应用领域：主要用于排水管道系统，特别是高层建筑排水管道系统。
高密度聚乙烯管（HDPE）
高密度聚乙烯管以它的优秀的化学性能、韧性、耐磨性以及低廉的价格和安装费受到管道界的重视，它是仅次于聚氯乙烯，使用量占第二的塑料管道材料；
高密度聚乙烯管（HDPE）双壁波纹管是一种用料省、刚性高、弯曲性优良，具有波纹状外壁、光滑内壁的管材。双壁管较同规格同强度的普通管可省料40％，具有高抗冲、高抗压的特性，发展很快。
应用领域：广泛用作排水管、污水管、地下电缆管、农业排灌管。
交联聚乙烯管（PEX）
交联聚乙烯管由于具有很好的卫生性和综合力学物理性能，被视为新一代的绿色管材。
主要特点：1、不生锈，耐化学品腐蚀性很好；
2、质地坚实而有耐性抗内压强度高；
3、管材内壁的张力低，可有效地防止水垢；
4、管材内壁光滑，流体流动阻力小，水力学特性优良；
应用领域：可应用于建筑冷热水及饮用水管道系统。
铝的复合管（PAP）
铝塑复合管（PAP）是一种集金属与塑料优点为一体的新型管材。
主要应用领域：自来水、采暖及饮用水供应系统用管。
外壁和内壁为化学交联聚乙烯，中间为一层约0．3mm薄铝板焊接管，铝管与内外层聚乙烯之间各有一层粘合剂牢固粘接；
主要特点：耐腐蚀 流阻小 隔阻性好 密度高 安装简便。
无规共聚聚丙烯管（PP-R）
无规共聚聚丙烯管是欧洲新近开发出来的新型塑料管道产品，PP－R原料属聚烯烃，其分子中仅有碳、氢元素，无毒性、卫生性能可靠。
PP－R在原料生产、制品加工、使用及废弃全过程均不会对人体及环境造成不利影响，与交联聚乙烯管材同辈成为绿色建材。
PP-R管除具有一般塑料管材质量轻、强度好、耐腐蚀、使用寿命长等优点外，还有以下特点：耐热保温弹性好、防冻裂环保性能好线膨胀系数较大，为0.14-0.16mm/m.k。
主要用于：公共及民用建筑用于输送冷热水、采暖系统。
给排水管道阀门选择及各种阀门优缺点：
一、阀门的选择及设置部位：　　
（一）给水管道上使用的阀门，一般按下列原则选择：　　
1、管径不大于50mm时，宜采用截止阀，管径大于50mm时采用闸阀、蝶阀；　　
2、需调节流量、水压时宜采用调节阀、截止阀；　　
3、要求水流阻力小的部位（如水泵吸水管上），宜采用闸板阀；　　
4、水流需双向流动的管段上应采用闸阀、蝶阀，不得使用截止阀；　　
5、安装空间小的部位宜采用蝶阀、球阀；　　
6、在经常启闭的管段上，宜采用截止阀；　　
7、口径较大的水泵出水管上宜采用多功能阀。　　
（二）给水管道上的下列部位应设置阀门：
1、居住小区给水管道从市政给水管道的引入管段上；　　
2、居住小区室外环状管网的节点处，应按分隔要求设置。环状管段过长时，宜设置分段阀门；　　
3、从居住小区给水干管上接出的支管起端或接户管起端；　　
4、入户管、水表和各分支立管（立管底部、垂直环形管网立管的上、下端部）；　　
5、环状管网的分干管、贯通枝状管网的连接管；　　
6、室内给水管道向住户、公用卫生间等接出的配水管起端，配水支管上配水点在3个及3个以上时设置；　　
7、水泵的出水管，自灌式水泵的吸水泵；　　
8、水箱的进、出水管、泄水管；　　
9、设备（如加热器、冷却塔等）的进水补水管；　　
10、卫生器具（如大、小便器、洗脸盆、淋浴器等）的配水管；　　
11、某些附件，如自动排气阀、泄压阀、水锤消除器、压力表、洒水栓等前、减压阀与倒流防止器的前后等；　　
12、给水管网的最低处宜设置泄水阀。
（三）止回阀一般应按其安装部位、阀前水压、关闭后的密闭性能要求和关闭时引发的水锤大小等因素来选择　　
1、阀前水压小时，宜选用旋启式、球式和梭式止回阀。　　
2、关闭后的密闭性能要求严密时，宜选用有关闭弹簧的止回阀。　
3、要求削弱关闭水锤时，宜选用速闭消声止回阀或有阻尼装置的缓闭止回阀。　　
4、止回阀的阀掰或阀芯，应能在重力或弹簧力作用下自行关闭。　　
（四）给水管道的下列管段上应设置止回阀：　　
引入管上；密闭的水加热器或用水设备的进水管上；水泵出水管上；进出水管合用一条管道的水箱、水塔、高地水池的出水管段上。　　
注：装有管道倒流防止器的管段，不需在装止回阀。　　
(五)给水管道的下列部位应设置排气装置：　　
1、间歇性使用的给水管网，其管网末端和最高点应设置自动排气阀　　
2、给水管网有明显起伏积聚空气的管段，已在该段的峰点设自动排气阀或手动阀门排气。　　
3、气压给水装置，当采用自动补气式气压水罐时，其配水管网的最高点应设自动排气阀。
二、各种阀门的优缺点：　　
1、闸阀：闸阀是指关闭件（闸板）沿通道轴线的垂直方向移动的阀门，在管路上主要作为切断介质用，即全开或全关使用。一般，闸阀不可作为调节流量使用。它可以适用低温压也可以适用于高温高压，并可根据阀门的不同材质。但闸阀一般不用于输送泥浆等介质的管路中　　
优点：　　
①流体阻力小；　　
②启、闭所需力矩较小；　　
③可以使用在介质向两方向流动的环网管路上，也就是说介质的流向不受限制；　　
④全开时，密封面受工作介质的冲蚀比截止阀小；　　
⑤形体结构比较简单，制造工艺性较好；　　
⑥结构长度比较短。　　
缺点：　　
①外形尺寸和开启高度较大，所需安装的空间亦较大；　　
②在启闭过程中，密封面人相对摩擦，摩损较大，甚至要在高温时容易引起擦伤现象；　　
③一般闸阀都有两个密封面，给给加工、研磨和维修增加了一些困难；　　
④启闭时间长。　　
2、蝶阀：蝶阀是用圆盘式启闭件往复回转90°左右来开启、关闭和调节流体通道的一种阀门。　　
优点：　　
①结构简单，体积小，重量轻，耗材省，别用于大口径阀门中；　　
②启闭迅速，流阻小；　　
③可用于带悬浮固体颗粒的介质，依据密封面的强度也可用于粉状和颗粒状介质。可适用于通风除尘管路的双向启闭及调节，广泛用于冶金、轻工、电力、石油化工系统的煤气管道及水道等。　　
缺点：　　
①流量调节范围不大，当开启达30%时，流量就将进95%以上；　　
②由于蝶阀的结构和密封材料的限制，不宜用于高温、高压的管路系统中。一般工作温度在300℃以下，PN40以下；　　
③密封性能相对于球阀、截止阀较差，故用于密封要求不是很高的地方。　　
3、球阀：是由旋塞阀演变而来，它的启闭件是一个球体，利用球体绕阀杆的轴线旋转90°实现开启和关闭的目的。球阀在管道上主要用于切断、分配和改变介质流动方向，设计成V形开口的球阀还具有良好的流量调节功能。　　
优点：　　
①具有最低的流阻（实际为0）；　　
②因在工作时不会卡住（在无润滑剂时），故能可靠地应用于腐蚀性介质和低沸点液体中；　　
③在较大的压力和温度范围内，能实现完全密封；　　
④可实现快速启闭，某些结构的启闭时间仅为0.05~0.1s，以保证能用于试验台的自动化系统中。快速启闭阀门时，操作无冲击；
⑤球形关闭件能在边界位置上自动定位；
⑥工作介质在双面上密封可靠；　　
⑦在全开和全闭时，球体和阀座的密封面与介质隔离，因此高速通过阀门的介质不会引起密封面的侵蚀；　　
⑧结构紧凑、重量轻，可以认为它是用于低温介质系统的最合理的阀门结构；　　
⑨阀体对称，尤其是焊接阀体结构，能很好地承受来自管道的应力；　　
⑩关闭件能承受关闭时的高压差。⑾全焊接阀体的球阀，可以直埋于地下，使阀门内件不受浸蚀，最高使用寿命可达30年，是石油、天然气管线最理想的阀门。　　
缺点：　　
①因为球阀最主要的阀座密封圈材料是聚四氟乙烯，它对几乎所有的化学物质都有是惰性的，且具有摩擦系数小、性能稳定、不易老化、温度适用范围广和密封性能优良的综合性特点。但聚四氟乙烯的物理特性，包括较高的膨胀系数，对冷流的敏感性和不良的热传导性，要求阀座密封的设计必须围绕这些特性进行。所以，当密封材料变硬时，密封的可靠性就受到破坏。而且，聚四氟乙烯的耐温等级较低，只能在小于180℃情况下使用。超过此温度，密封材料就会老化。而考虑长期使用的情况下，一般只会在120℃不使用。　　
②它的调节性能相对于截止阀要差一些，尤其是气动阀（或电动阀）。　　
4、截止阀：是指关闭件（阀瓣）沿阀座中心线移动的阀门。根据阀瓣的这种移动形式，阀座通口的变化是与阀瓣行程成正比例关系。由于该类阀门的阀杆开启或关闭行程相对较短，而且具有非常可靠的切断功能，又由于阀座通口的变化与阀瓣的行程成正比例关系，非常适合于对流量的调节。因此，这种类型的阀门非常迁合作为切断或调节以及节流用。　　
优点：　　
①在开启和关闭过程中，由于阀瓣与阀体密封面间的磨擦力比闸阀小，因而耐磨。　　
②开启高度一般仅为阀座通道的1/4，因此比闸阀小得多；　　
③通常在阀体和阀瓣上只有一个密封面，因而制造工艺性比较好，便于维修；　　
④由于其填料一般为石棉与石墨的混合物，故耐温等级较高。一般蒸汽阀门都用截止阀。　　
缺点：　　
①由于介质通过阀门的流动方向发生了变化，因此截止阀的最小流阻也较高于大多数其他类型的阀门；　　
②由于行程较长，开启速度较球阀慢。　　
5、旋塞阀：是指关闭件成柱塞形的旋转阀，通过90°的旋转使阀塞上的通道口与阀体上的通道口相通或分开，实现开启或关闭的一种阀门。阀塞的形状可成圆柱形或圆锥形。其原理与球阀基本相似，球阀是在旋塞阀的基础上发展起来的，其主要用于油田开采，同时也用于石油化工。
6、安全阀：是指在受压容器、设备或管路上，作为超压保护装置。当设备、容器或管路内的压力升高超过允许值时，阀门自动开启，继而全量排放，以防止设备、容器或管路和压力继续升高；当压力降低到规定值时，阀门应自动及时关闭，从而保护设备、容器或管路的安全运行。　　
7、蒸汽疏水阀：在输送蒸汽、压缩空气等介质中，会有一些冷凝水形成，为了保证装置的工作效率和安全运转，就应及时排放这些无用且有害的介质，以保证装置的消耗和使用。它有以下作用：①能迅速排除产生的凝结水；②防止蒸汽泄露；③排除空气及其他不凝性气体。　　
8、减压阀：是通过调节，将进口压力减至某一需要的出口压力，并依靠介质本身的能量，使出口压力自动保持稳定的阀门。　　
9、止回阀：又称逆流阀、逆止阀、背压阀和单向阀。这些阀门是靠管路中介质本身的流动产生的动力开启和关闭的，属于一种自动阀门。止回阀用于管路系统，其主要作用是防止介质倒流、防止泵及驱动电动机反转，以及容器介质的泄放。止回阀还可用于给其中的压力可能升至超过系统压的辅助系统提供补给的管路上，主要可分为旋启式（依重心旋转）与升降式（沿轴线移动）。
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今日搜狐热点物业管理二中心■ 编印说明为了进一步提高红星物业安全员工的综合素质，使公司管理人员成为既懂法律、法规，又懂物业管理 理论，还能够有效实际操作经营的“行家里手” ；让公司技术维修人员成为既能发现问题，又能找到解决 问题的方法，还能动手处理问题的“技术能手” ，我们红星美凯龙物管二中心组织这次“物管二中心物业 管理知识竞赛”活动，并编印此竞赛题库，供参加竞赛的公司人员复习参考。 本题库基本涵盖了物业管理行业从法律、法规到管理处基本工作的基础内容，分为十四个部分，以较 为简单明了的问答形式将物业管理法律法规条文、物业管理理论论述概括出来，让参加竞赛的人员能较为 容易的系统学习和掌握。 本题库内容参照以下资料编写： 《物业法律法规》 《易安网站知识库》 《中国物业管理协会网站》 《注册物业管理师考试教材》 《红星美凯龙物业管理手册》 《红星美凯龙物业行政管理手册》 《红星美凯龙异业管理制度手册》 《红星美凯龙新店管理制度手册》 《红星美凯龙商场物业安全风险等级定义标准》 各参赛单位在复习参考过程中，如发现题库有错误之处，请及时反馈给我们，以便修正，使之不断完善。红星内部资料禁止外传1物业管理二中心■ 目录 一. 二. 三. 四. 五. 六. 七. 八. 九. 十. 物业常识及法律法规 保安服务管理 停车场管理 消防管理 供配电管理 中央空调管理 给排水管理 电梯管理 弱电管理 装修管理规范 20 题 20 题 25 题 108 题 80 题 50 题 33 题 58 题 30 题 60 题 20 题 20 题 20 题 10 题十一. 新店管理规范 十二. 异业管理规范 十三. 安全风险评估 十四. 品质服务工作红星内部资料禁止外传2物业管理二中心一.常识及法律法规 001“物业”的概念是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。 被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称 为物业。 002 物业的特征（1）固定性：表现于土地、建筑物的不可移动性或位Z的确定性； （2）耐久性：表现于长 久的使用寿命期； （3）多样性：表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。 003 物业的社会属性主要包括以下内容： （1）经济属性：表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物 业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经 济的客观要求； （2）法律属性：表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产 物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 004 物业管理目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。 005 广义物业管理与狭义物业管理的区别： 在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了 物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出 这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接 受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。 006 世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时是英 国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了 一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。 007 我国（大陆）的物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志 着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、 经营性的市场运作轨道。 008 物业管理市场的特点是 1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场） ；2、对前级市场房地产开发 市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双向选择。 009 物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提 供服务，从而取得报酬。 010 物业管理的基本原则：权力界定原则；业主至上原则；统一管理原则；经济合理原则；专业化服务原 则；权责明确原则；超前管理原则；公平竞争原则。 011 物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。 012 物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。 013 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。 014 物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。 015 物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。 016 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符 合市主管部门规定的行业标准。 鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准， 提高管理服务水平。 017《物权法》体现的原则是对国家、集体、私人物权的平等保护，专设一章规定了业主的建筑物区分所 有权，从维护业主的合法权益出发明确规定了业主的权利、业主委员会的职能、业主和物业服务机构 的关系等问题。 018 我国法律规定，效力低的下位法不能与效力高的上位法相抵触。 《物权法》是基本法律,属于上位法；红星内部资料禁止外传3物业管理二中心《物业管理条例》是行政法规，属下位法。 019 物业管理又可分为： “前期物业管理”和“后期物业管理” 。 020 物业服务企业的商业模式概括为三种类型：1、物业服务提供商；2、物业顾问服务商；3、物业资源开 发商。 二.保安服务管理 001 治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段， 依靠各种先进设备与工具， 防止和终止任 何危及或影响物业管理辖区内的人员生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、电梯关人、 水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动 的预防与阻止，确保人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。 002 治安管理的四防是防盗、防破坏、防火灾、防爆炸。 003 治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。 004 保安人员岗前培训的主要内容包括：公司简介；物业管理法规学习；企业内部的有关管理制度：员工 守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002 质量体系有关安保方面文件的学习；普法学习；职业道 德教育；军训等。 005 保安人员在岗培训的主要内容包括：安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能 训练、消防灭火训练、 交通指挥训练等。 006 保安人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；综合练习。 擒敌拳等。 007 保安人员军事体能测试标准是：百米跑 14 秒以内；俯卧撑 50 个以上；爬楼 20 层 60 秒以内。 008 保安守护工作主要有：保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。 009 在守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。 010 巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、发现、制止各 种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件 和治安灾害事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。 011 遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安 机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。 012 遇有疯、傻、醉汉闯入商场主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及 公安机关实施控制、监护。 013 保安巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线结合的方法。 014 保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整 力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心 观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现 出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。 015 违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵犯他人人身权利行为； 侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为。 016 违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小不同；触犯的法律不同；应当受 到的处罚不同。 017 正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防红星内部资料禁止外传4物业管理二中心卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须 针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。 018 防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。 019 保安员处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护商户 （租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。 020 我 国 保 安 服 务 的 主 要 任 务 :1. 维 护 服 务 区 域 内 的 正 常 秩 序 ;2. 预 防 服 务 区 域 内 的 治 安 事 件 ;3. 协助保护服务区域内的违法犯罪现场。 商场清场： 1.营业结束前 5 分钟，安排各门岗安全员锁闭商场各大门，只开启商场员工通道、商场正大门等必需的出 入口。 2.出入门岗安排安全员执勤，禁止无关人员再进入商场，并对出商场人员进行必要的检查。 3.安排其他安全员到达指定楼层或区域，与楼层管理、电工等协调配合，作好清场准备。 4.清场时以过道划分出的区域为单位，逐一清查每一区域内的人员、物品、安全等事项。清场时的注意事 项、重点内容为： ①查看每个展位有无滞留人员。 ②查看各展位用电设备的电源是否关闭。 ③查看各展位是否遗留有重要物品（如钱包、手机等） 。 ④查看商场公共设施是否完好，消防设施、器材是否正常。 ⑤查看有无易燃易爆物品。 ⑥查看其他安全隐患。 5.若看到厂家有顾客在洽谈生意，须询问营业员顾客是否交款。若交，及时通知收银台人员等候顾客，待 顾客交完款办好手续后把顾客送出商场并表示感谢。 6.在商场每日清场表上签字，确认现场清场工作结束。 7.汇总加班厂家及装修厂家装修申请单，对于超过 24：00 的厂家装修，报请店长签字批准。 进出商场管理流程 一、进货管理流程： 1.指挥厂家货物运输车辆在广场停放整齐。 2.监管厂家依次上货，避免厂家争抢发生矛盾，或拥塞商场大门或上货货梯。 3.监管货物单件运入商场，不得拥塞商场进出大门，影响通行。 4.监管厂家使用货梯上下货，禁止使用客梯，以保证顾客、商场工作人员及时使用客梯以及客梯的安全。 5.商场营业时间禁止厂家大量上货。若厂家大量上货要及时联系楼层管理，汇报有关情况，征得楼层管理 同意后方允许上货。 6.不得谋取他人私利及私人感情给予放行。 二、出货管理流程： 1.厂家出货一律凭楼层管理签字的《出门条》放行。 2.出门时仔细核实货物和《出门条》上所列的货物名称、数量是否一致。不一致时立即通知楼层管理，汇 报有关情况，征得楼层管理的同意并在《出门条》上修改出门货物、厂家相关人员签字后方予以放行。 3.若厂家未及时办理《出门条》 ，厂家出货时须立即联系楼层管理，汇报有关情况，征得楼层管理同意后红星内部资料禁止外传5物业管理二中心方可放行。 4.厂家撤场出货，必须凭完备的撤场手续，如无不予放行。 5.厂家出货时不允许货物堆放在商场门厅、门口通道处，以免影响、阻塞通行。 6.如厂家货物较多较重，视值勤许可情况帮助厂家搬运。 7.厂家出货时门岗安全员须收回《出门条》 ，后交安保部建档。 8.若顾客提货或将货物带离商场必须检查购物凭据及提货单。 三、易燃易爆物品进入商场管理流程： 1.仔细检查进入商场的可疑物品，从严控制易燃易爆等物品。 2.厂家装修所使用的易燃易爆物品，种类、数量符合集团《安全纲要》的，可以在办理手续后放行进入商 场，并通知所在楼层管理和安全部消控中心加强监控。 3.不符合集团《安全纲要》规定的易燃易爆物品一律不许进入商场，门岗安全员可通知消控中心协助装修 厂家进行危险物品的处理和管理，经处理达到《安全纲要》要求后方可允许进入商场。 四、厂家装修施工人员进出商场管理流程： 1.正常情况下，每天 19：30 以后，厂家装修施工人员在门岗安全员的管理下，方可进入商场进行装修施 工。 2.所有进入商场的厂家装修施工人员，必须持商场安全部出具《出入证》 ，经门岗安全员的检查合格后方 可进入商场。 3.厂家装修人员携带有装修材料、装修工具等进入商场的，必须符合集团《安全纲要》等规章制度的规定、 要求，不符合要求的（如非环保油漆、涂料等，超量易燃易爆物品，大功率电动工具等） ，一律不得进入 商场。 4.厂家装修的清场分两种：24 时前的，在 23：30 左右开始清场，24：00 前必须清场完毕；通宵装修施工 的，在早上 5：00 前清场完毕。 5.厂家装修施工人员进出商场的，都需要登记备档，由装修施工人员签字。 三.停车场管理 001 停车场（库）内部主要有光度要求；设施要求；区位布Z等方面的要求。 002 一个标准车位大概为 2.5 M x5.0 M 面积。 003 车辆被盗的主要处理办法是： 车辆在停车场被盗， 由管理处确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。 同时，被保险人（车主、停车场）应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保 险公司作好调查处理工作。 004 车辆被损的主要处理办法是：当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通知车主，并报 告班长和管理处。属撞车事故的，车管员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场；未及时发现肇事 车辆的，要积极排查，协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者 对造成的事故进行确认；未当场发现肇事者，要对大概区域住户发出警告性告示，并协助受损车主处 理。车管员认真填写“交接班记录” ，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现 后报告有关人员的情况。 005 车辆出入停车场（库）应注意：1.车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小 心，防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。 006 停车场管理系统的基本组成有（停车场入口系统） 、 （停车场出口系统） 、 （管理系统） 。红星内部资料禁止外传6物业管理二中心商场安全员工作及职责： 007 负责广场（含地下停车场）停放车辆的看护工作，防范车辆损坏、失窃等事故的发生。 008 负责广场（含地下停车场）停放车辆的检查工作，如车辆是否有零件缺失、破损划伤、漏油、车窗未 关等现象，即时进行处理并汇报上级领导。 009 负责广场（含地下停车场）各种交通设施如警戒栓、限速牌、限速线、停车线等的设Z、维护工作。 010 负责每天客流量、车流量的统计，上报上级领导建档备案。 011 负责广场（含地下停车场）常规秩序的维护，随时观察往来人员动态，密切关注可疑人员，遇有拣垃 圾、收废品者等无关人员，应劝其离开广场区域。 012 负责或协助上级领导、有关安全机构，在第一时间紧急、妥善处理、解决广场（含地下停车场）发生 的治安状况或突发事件，超越职权范围的即时上报上级领导。 013 负责广场（含地下停车场）顾客、厂家的服务工作。 014 负责广场（含地下停车场）卫生的维护，做好基本的清洁、清理工作（如拣拾纸片等） 。 015 负责广场（含地下停车场）公共设施、设备的保管、维护工作。 016 维护广场（含地下停车场）车道的畅通，禁止任何人、任何车辆停占、阻塞车道。 017 仔细检查停放在广场（含地下停车场）的车辆是否有漏油、车窗未关等现象，即时处理，并汇报上级 领导。 018 做好广场（含地下停车场）每日的常规执勤工作，维持好广场（含地下停车场）的秩序。随时观察往 来人员动态，不许无关人员在广场（含地下停车场）上逗留、玩耍，耐心做好规劝、解释工作。 019 做好停放车辆的看护工作，密切关注可疑人员，防范车辆损坏、物品失窃等事故的发生。如发现破坏、 盗窃行为，应予以立即制止，并及时上报上级领导，必要时通知其他安全员协助。 020 发生车辆碰撞、交通堵塞等情况要妥善协调处理，及时上报上级领导，并视情况及时汇报公安、交通 管理部门介入调查处理。 021 与其他广场安全员、门岗安全员形成联动执勤，及时处理广场（含地下停车场）及商场其他区域发生 的治安状况或突发事件。 022 顾客服务工作，如耐心解答顾客的咨询，落实停车位或联系出租车，帮助顾客运送重物，临时照看有 关物品，雨雪天为顾客提供、保管伞具或打伞送至轿车边，满足顾客的其他服务需求等。 023 厂家服务工作，如厂家货物运输车辆的停放引导、进出重物的搬运等。 024 维护好广场（含地下停车场）的清洁卫生，做好基本的清洁、清理工作，如拣拾纸片等。 025 广场（含地下停车场）公共设施、设备的保护，做好防偷防盗、打砸损坏、乱涂乱画等防破坏工作。 1、车辆停放指挥流程： ①立定于停车场责任区值勤，巡视广场两端，看有无车辆进场停车。 ②有空位时指挥、引导过往车辆直接停放在就近的停车区，无空位时及时联系其他广场安全员，了解广场 及地下停车场空余停车位情况，以便来车时作好行进引导。 ③看到广场两端有车辆进入广场，立即走到车道中央，向左或向右 90 度转体，立定后，将右手臂向前抬 起 135 度迅速放下。 ④左手平举，右手作招手姿势，连打三次，示意车主此处有车位。 ⑤迅速向左或向右 45 度转体，两手同时张开 90 度状，左手画弧，手掌向前推进并迅速向后打，示意司机 向前开一定距离，往后倒同时喊出“往前开，往后倒” ，声音要响亮。红星内部资料禁止外传7物业管理二中心⑥当车向后倒时，注意相邻车距要适中，然后向左或向右 45 度转体，两手同时前伸，左手在上，右手在 下，右手左右摆动，同时喊“倒、倒、倒” 。 ⑦当车停放整齐时，要迅速打出停车的手势，喊“好” ，声音要短且响亮。 ⑧停好车后，向左或向右 45 度转体，向顾客敬礼。 ⑨迅速三步走到车门处，为顾客打开车门，同时说“您好！欢迎光临！ ”说话时要面带微笑，语调、语速 适度。 ⑩顾客下车时，提醒顾客锁好车门，关紧门窗，保管好随身携带的物品及车内物品。 2、停放车辆检查： 1.车辆停放好后，要立即对车辆进行快速、仔细检查，主要检查项目有： ①车辆门窗有无关好。 ②车内有无贵重物品。 ③车辆外部部件是否完好，有无缺失。 ④车身有无刮伤、碰撞过的痕迹，特别是新伤痕。 ⑤车辆是否漏油。 2.对检查出的重要事项必须做好记录。 3.若车主忘记关闭车辆门窗，在车主尚未离开停车场时要立即告知车主。若车主已经进入商场，立即报告 班长，由班长通知商场广播室寻找车主返回关闭车辆门窗。在此期间内，要对该车辆实施重点看护，以防 车内物品被盗等情况的发生。 4.新车特别是高档新车要予以重点关注，以防刮擦、被撞。 5.已停放的车辆要每半小时例行巡查一次，防止发生意外。 四.消防管理 001 物业管理公司消防管理队伍的原则是：每个管理处的员工都是公司的义务消防员。 002 消防管理人员的具体工作内容是：负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识教育，落实防火岗位 责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨干力量。 003 消防工作的方针是： “预防为主，防消结合” 。 004 消防工作包括防火与灭火两个方面。 005“防火责任人制度”是： “谁主管，谁负责” 。 006 我国最高消防行政法规是： 《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》 。 007 消防重点部位的确定：火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技术设备，财富集中部 位，人员集中部位。 008 室内装修应使用：不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。 009 重点单位消防工作的重点是：制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。 010 公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：组织，引导在场群众疏散。 011 物业管理单位的消防管理职责是：建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；管理、维修、保养、 更新物业区域内的公共消防设施和器材；落实值班巡查制度；建立义务消防队，扑救初期火灾，引导 安全疏散。 012 燃烧的四个特征是：放热，发光，火焰和发烟。 013 由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源(高温物体)三个条件。红星内部资料禁止外传8物业管理二中心014 火源主要是明火和高温物体两种。 015 发热的导线属于火源。 016 火灾的主要助燃物是：空气（氧气） 。 017 防止火灾发生的最重要措施是：消除火源。 018 一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。 019 火灾中导致人员死亡最多的原因是：烟毒气致死 50％以上。 020 灭火的原理是：断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。 021 常用的灭火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 022 对一般固体火灾适用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 023 对贵重设备、档案材料适用：二氧化碳灭火器。 024 干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。 025 在配电房应配Z：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。 026 具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是：电焊和气焊。 027 动用电焊，气焊必须经过相应级别的审批（安全部）手续。 028 在扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。 029 发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。 030 为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意：尽量增大喷枪和带电体的距离。 031 在消防安全责任上，建筑设计部门实行“谁设计，谁负责”原则。 032 经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。 033 扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后 5－7 分钟 034 在组织灭火自救工作中，应坚持救人重于救火的前提。 035 对消防管理人员任职要求：先培训，后上岗。 036 在疏散中首先要了解：火场内的人员有无被困。 037 疏散的首要次序是：疏散着火层以上人员。 038 疏散中人员较多或能见度较低时，应采用：鱼贯队列式的方法。 039 对脱险人员管理的首要任务是：阻止其重返火场。 040 对物资疏散的第一任务是：疏散可能扩大火势和爆炸的物资。 041 物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。 042 最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足，因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。 043 消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。 044 自动报警系统包括：烟感，温感，警铃。手动按纽，联动设备。 045 消防水不能借用它途。 046 排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。 047 设备房门必须都是防火门。 048 消防通道的防火门要保持关闭状态：保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。 049 消防通道的照明灯，指示灯应常亮。 050 为防盗窃，可否在适当时段锁上消防通道门？：否 051 消防通道不可临时堆放货物。 052 引起烟感误报的主要原因是：烟雾和灰尘过大。红星内部资料禁止外传9物业管理二中心053 消防设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态会令消防联动失效。 054 火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。 055 地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有：换气，降低废气浓度的作用。 056 当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。 057 消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，喷淋接合器。 058 维护人员平时检查喷淋系统主要看：管道是否有水，总阀门是否常开。 059 使用消防栓时，最少要 2 个人操作。 060 发现火灾，身边又无通讯设备且烟感未动作，立即打破手动按纽报警。 061 一只消防报警烟感器的保护面积是当 6m＞H≥2m 时为 60 平方米；当 12m＞H≥6m 时为 80 平方米。 062 消防栓和消防栓之间的距离不应超过 30 米。 063 消防系统现场设备平时处于自动状态。 064 应急照明应安装在消防通道，设备房等位Z。 065 应急照明日常检查采用切断正常电源，看能否动作的方法。 066 消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。 067 消防栓和喷淋系统要稳压。 068 消防供水系统每套有 2 个水泵（一用一备） 。 069 消防水如何供水？先使用水箱供水，后启动水泵抽水。 070 自动喷淋系统中最不利点的静水压力不少于 10mH2O 来水柱。 071 喷淋系统的水流指示器的作用：管网有水流动时，水流指示器发出火警信号，并自动启动消防水泵。 072 消防接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。 073 室外消防栓的作用：专供消防车取水。 074 防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。 075 低层消防水箱一般储存 10 分钟的室内消防水用量。 076 高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火？因为水是非绝缘体，而气体是绝 缘体（靠排除氧气而灭火） 。 077 释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。 078 消防栓箱内有水枪、水带（有的还另带卷盘） 、锤子、报警按钮装Z。 079 自动喷淋系统每个大区又分几个小区，大小区分区的依据各是：压力超过 80mH2O 分大区，每个小区的 喷头数不超过 800 个。 080 火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。 081 火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题： 严格按照设备说明书对适用范围、 环境条件、保护面积、安装高度等要求安装；传输线路与强电电缆分开敷设，导线线芯（铜线）截面 不小于 0.75mm2，多芯电缆，单根线芯（铜线）截面不小于 0.2 mm2，供电电源使用消防专用电源； 由经过专门训练人员负责使用、管理和维护；维修由专业维修人员维修。 082 火灾事故照明和疏散指导标准有：在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位 设Z事故照明；在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明；疏散指示标志应 设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型走道中，其间距不宜大于 20 米，距地 1.5-1.8 米，应写有“EXIT”的字样，且为红色；采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人 员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于 0.51x。红星内部资料禁止外传10物业管理二中心083 为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性？熔断器在保护熔断时，会发生高温金属屑飞溅，如果熔 断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。 084 火场上主要的有害气体可能有：一氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。 085 火灾现场对人的危害主要有：缺氧、高温、毒性气体、尘害。 086 人在火灾中主要的心理反映是：惊慌和群聚。 087 激发人在火灾现场的积极心理的办法是：教育、训练。 088 自救的主要方法有：熟悉所处环境；选择逃生方法。 090 闭路摄像系统的作用：通过对主要通道、公共区域、电梯轿箱等设Z摄像机，使得监控中心人员可以 随意监视公共区域的情况，同时可以进行常规录像和报警录像。 089 电梯电气灭火的注意事项有：1、当电气设备发生火警时，要尽快断开总电源开关，切断电源，以防止 火势蔓延和灭火时造成的触电事故；2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、四氯化碳、1211 和干粉等 不导电灭火器材，既可防止触电危险，又不会损坏电器设备；3、灭火时，灭火人员不可使身体以及 手持的灭火工具触及导线和电气设备，以防触电。 090 排烟风机在温度 280℃时最少应保证连续运转 30 分钟。 091 排烟口的风速规定：不宜大于 10m/s。 092 正压送风口的风速规定：不宜大于 7m/s。 093 通风空调系统管道等应采用不燃材料制作。 商场消防员主要工作及职责： 094 消防控制室应制定消防控制室日常管理制度、值班员职责、接处警操作规程等工作制度。在醒目位Z 悬挂消防控制室值班人员职责、火警处Z程序、灭火和应急疏散预案和消防安全重点部位有关人员的 联系电话等资料。 095 消防控制室必须 24 小时设专人值班，值班人员应坚守岗位、严禁脱岗，未经专业培训的无证人员不 得上岗，值班时应遵守值班纪律，不得私自串班，不得擅离职守。 096 消防控制室值班人员应当经消防专业考试合格，具有岗位技能资格，持证上岗，熟悉掌握本系统的工 作原理和操作规程。 097 消防控制室工作人员应严格遵守各项安全操作规程和各项消防安全管理制度。 098 消防控制室值班人员应当在岗在位，认真监控控制器日运行情况，每日检查火灾报警控制器的自检、 消音、复位功能以及主备电源切换功能等，处理报警信号并在需要时启动有关消防设备。 099 值班时间严禁睡觉、喝酒，不得聊天、打私人电话，不准在控制室内会客，严禁无关人员触动、使用 室内设备。 100 不准长时间占用值班电话，接收和发出报警时，有条件的要及时进行电话录音，不准随意删除报警电 话录音。 101 值班人员应严密监视设备运行状况，遇有报警要按规定程序迅速、准确处理，做好各种记录，遇有重 大情况应及时报告。 102 值班人员认真填写消防控制室值班记录，不得漏记、补记、代记，消防控制室值班记录应完整，字迹 清晰，保存完好。 103 消防控制室应设Z一部外线电话及火灾事故应急照明、灭火器等。 104 消防控制室应保持清洁， 严禁设Z办公室， 严禁存放易燃易爆危险物品和堆放与设备运行无关的杂物， 保证其环境满足设备正常运行的要求。红星内部资料禁止外传11物业管理二中心105 消控室要具备消防设施平面布Z图和维修保养记录、完整的消防设施设计、施工和验收等基本情况资 料。 106 消防控制室内严禁吸烟或动用明火。 107 未经公安消防机构同意不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统，确保消防泵出水管阀门、自动喷 水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关 处于自动（接通）位Z。 108 消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足。 监控室管理规范： 一、监控室在安全部消防主管的直接领导下，实行监控管理人员安全总协调制，监控人员可以根据监控画 面调动各部门处理现场问题。 二、设备管理员负责监控设备的日常维护、监控工作，操作员负责消防设备的日常监控、操作工作。 三、监控室实行 24 小时值班制度，值班人员不得擅自离岗，不准看书看报，不准躺卧睡觉，不得做与本 岗位无关的事情。 四、监控设备实行专人查看、专人维护，确保设备正常使用。设备管理员定期对监控设备进行清洁、维护， 及时排除故障，并做好详细纪录。 五、严禁闲杂人员进入监控室，监控室管理人员不得在控制室内会客。 六、监控操作员要熟练掌握操作方法，熟悉各摄像点分布情况，严格执行操作规程，密切注意监控设备的 运行状况，不得无故中断监控，删除监控资料，并做好当班资料记录。 七、设备管理员要了解、掌握监控设备的工作原理。 八、监控操作员每日接班时，应将当班发生情况以书面形式告之接班人，接班人应检查设备的工作和清洁 状况。 九、监控用计算机不得做与监控无关的事情，严禁安装游戏程序。计算机每周在非营业时间内重新启动一 次。 十、监控室内必须配备消防器材并Z于显眼处，严禁在监控室内吸烟、存放易燃易爆及有毒物品，禁止使 用其它无关的用电设备，水杯应放Z在远离电器设备的地方。 十一、值班人员密切注意区域内易发案部位及重点部位的动向情况，发现问题或隐患须及时向部门主管汇 报，协助部门主管解决问题，并做好详细记录。 十二、设备管理员、操作员应遵守保密规定，不得泄密公司秘密。 监控室安全保密制度： 1、监控设备有关说明书及资料等由商场物业部进行归档整理，统一由商场办公室指定专人进行保管。监 控管理员及操作员借阅时，需经部门主管批准，并办理借阅手续，阅毕按期归还。 2、监控设施的性能、安装位Z、使用方法必须保密。监控录像资料应保存一周以上，未经部门主管批准， 不得将录像资料随意拷贝、复制或带出监控室，更不得播放给无关人员观看。 3、监控设施的安装、移动或拆除，应由安全部根据商场的实际情况，在考察论证后提出方案，报集团安 全监督部审批，必要时须征求当地公安机关等相关部门的意见。 4、监控管理员及设备操作员不得随意向无关人员介绍监控的范围和效果。公安部门进入查看录像、翻录 内容时，须汇报商场店长。 5、外单位人员进入监控室参观或对监控设备进行维修、维护时，必须经商场部门主管同意，且有相关人红星内部资料禁止外传12物业管理二中心员陪同。 6、除商场主要领导、部门主管及本部门监控管理员、设备操作员外，商场其它员工进入监控室的，必须 经部门主管同意。监控工作人员未接到通知严禁让无关人员进入。 7、监控室实行不间断录像，录像内容应保留一周以上，未经允许不得外传；对录有特殊情况、特殊内容 的数据，管理员应及时另行保存，不得私自删除。 8、系统软件须设Z超级用户密码和管理员二级密码，超级用户密码由商场店长指定专人掌握，监控管理 员、设备操作员不得擅自修改系统设Z或退出监控界面。 9、有计算机操作权限的人员，要注意对自己权限密码的保密，认真按规定权限进行操作，严禁无权限或 超权限操作。 摄像监控系统： 1、每日检查各摄像头工作是否正常。 2、每日检查控制界面，操作键盘测试键盘功能、切换矩阵功能。 3、每日检查一次监视器图像。 4、每日清洁监控设备表面。 5、每月一次检查显示器接线、监视器安装牢固状况，各设备接线是否清楚明晰紧固。 6、每季度检查一次双电源切换设备、接地保护装Z，各电接触面加固，总电源稳压器输入输出电压的测 量及修正。 7、每季度清洁一次摄像机防护罩，调整光圈、聚焦。 8、每年检查一次摄像机视频接线、解码云台插件除氧化处理、摄像机电源、电压测量。 监控系统设备检修规程： 1、摄像机无图像须检查主机视频接口、摄像头供电线路、电压是否正常，如有异常应及时维修。如以上 设备正常，应对摄像头进行调试。 2、所有图像不能循环切换，可在操作键盘上重新设Z，让键盘脱控，将矩阵开关电源关闭，10 秒后重新 开启。 3、监控操作系统故障或死机，首先检查硬盘录像机设备散热状况，查看风扇是否转动、前面板滤网是否 堵塞，然后在硬盘录像机前面板按 RESET 键重新启动系统。 4、每周固定在非营业时间重启计算机一次。 5、每月清理硬盘录像机前面板的防尘滤网，重点清洁并紧固接线端口，对要抽出的部件和拆除的端子做 好记录。 6、工作过程中做好防静电措施。 7、工作结束后测试被保养设备并填好设备维护保养表。 五.供配电管理 001 供电系统操作、保养和维修管理的基础是：建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 002 对负责供电运作的维修技术人员的要求：上岗前必须进行业务培训，按规定要求持证上岗。 003 需要编制紧急情况下及时切断电源的预防措施。遇火灾、地震、水灾等灾害时，有必要紧急切断电源。 004 配电房巡视的主要内容是：每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器 运行声是否正常；房内有无异味；室内照明、通风良好。 005 配电房室温应控制在摄氏 35℃以下。红星内部资料禁止外传13物业管理二中心006 维修技术人员在配电房工作时在安全上的要求： 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、 绝缘鞋、 绝缘手套等。 007 维修电工在地下室、厨房等潮湿场地工作，或在上、下夹层工作时应注意：都要先切断电源，不能停 电时，至少应有两人在场一起工作。 008 维修电工离开地面，在空中操作时应注意的问题：上梯工作时，梯子应放稳靠妥；高空作业时，应系 好安全带。 009 拆线路时应注意：包扎好线头。 010 哪些设备采用双回路供电，末端自动切换：消防用电设备、消防控制中心、智能化设备、客梯、生活 水泵、电话站、障碍灯、事故照明等。 011 漏电开关额定漏电动作电流是 30mA，不动作电流是 15mA。 012 供电室补偿后低压侧功率因数是 0.95。 013 电路分两种类型：一种是进行能量的转换、传输、分配：一种是进行信息处理。 014 电路具有三种状态：通路、短路和断路。 015 基本电路的连接方式有：有串联电路、并联电路和混联电路。 016 交流电：大小与方向均随时间变化的电流（电压）叫交流电。 017 三相交流电：三个频率相同，最大值相同，相位依次相差 120o 的交流电。 018 电路：由电源、负载、连接导线组成。 019 电缆：在一个绝缘护套内按一定形状分布有单根、多根互相绝缘的导线称电缆。 020 常用电工测量仪表按用途分有：电流表、电压表、钳形表、兆欧表、万用表、电能表等。 021 电流表、电压表的使用应注意： （1）电流表必须串联接入电路； （2）电压表必须并联接入电路； （3） 注意量程的选择避免烧毁仪表； （4）直流仪表注意极性的选择，避免指针反转，打坏指针。 022 电缆的敷设方式有哪：直接埋地敷设、电缆沟敷设、沿墙敷设、排管敷设和隧道敷设。 023 电压互感器及电流互感器二次回路导线截面的选择有何要求？ 答：电压互感器和电流互感器二次回路导线截面不小于 2.5mm2。 024 母线的作用是：汇集、分配、输送电能。 025 整流：把交流电转换为直流电的过程叫整流。 026 变压器要退出运行，应先断开：低压侧所有负荷。 027 如果触电者心跳停止而呼吸尚存，应用仰卧压胸法进行人工呼吸抢救的办法。 028 如果线路上有人工作，停电作业时应在开关上挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。 029 10KV 以上带电设备与操作人正常活动范围的最小安全距离是 0.4 米。 030 互感器：将高电压大电流变为低电压小电流供测量用的互感器。 031 互感器的铁壳及副边绕组接地的目的是：防高低压线圈绝缘损坏时，低压线圈和测量仪表产生一个高 电压，危及工作人员的人身安全。 032 高压断路器的作用是：在正常和故障情况下可靠的切断工作电流和事故电流。 033 多油断路器中油的作用是：灭弧和绝缘。 034 高压熔断器的作用是：当过负荷电流或短路电流流过该元件时利用电流的热效应使客体熔化，从而达 到分段电流保护电器设备的目的。 035 自动空气开关的作用是：能通断正常的负荷电流，当电路发生短路、过载或电压严重降低时能自动切 断电源。红星内部资料禁止外传14物业管理二中心036 电缆的检查包括：电压与电流的测量、电缆温度的测量、电缆绝缘性能的测量、耐压实验。 037 常用继电保护按工作原理分为：过电流保护，电流速断保护、过（欠）电压保护、差动保护、瓦斯保 护、单相接地保护等。 038 短路时导体发热的特点：短路电流通过导体的时间很短，导体升温可认为是一个绝热过程，既短路电 流在导体中产生的热量全部用来加热导体。 039 断路器和隔离开关配合使用时应如何操作：合闸送电时，应先合上隔离开关，然后再合上断路器。分 闸时是应先分开断路器，然后拉开隔离开关。 040 什么是大气过电压：由于直击雷或雷电感应引起的过电压称做大气过电压。 041 什么是雷电现象：当雷云中的电荷聚集量很大且具有很高的电场强度时，周围的 正负雷云之间或雷云与大地之间发生强烈的放电现象，称之为雷电现象。 042 雷电常见有直击雷和感应雷两种形式. 043 防雷通常采用的措施：避雷针、避雷线、避雷器、避雷网防雷。 044 铜的导电性比锡好，为了防止铜在潮湿空气中产生“铜绿” ，在铜线头上镀锡。 045 在电动机的控制线路中一般过载保护用热继电器进行保护。 046 常见的电气事故有：触电事故；雷电事故；静电事故；电磁伤害事故；电路故障等。 047 有关接地应注意：1、同一变压器系统中不允许保护接地又有保护接零；2、地线不准接开关或熔断器； 3、接地设备必须单独与接地干线直接连接；4、1KV 以下中性点接地系统中，电器设备外壳应保护接 地。 048 什么叫接地电阻:接地体或自然接地体对地电阻和接地电阻的总和称为接地装Z的接地电阻。 049 接地电阻可用：1、接地电阻测量仪测量法进行测量;2 电流表--电压表测量法进行测量；3、电流表-功率表测量法进行测量；4、电桥测量法进行测量；5、三点测量法进行测量。 050 多油断路器中的油的作用：一方面作为灭弧介质，另一方面作为断路器内导电部 分之间和导电部分对地的绝缘介质。 051 真空断路器灭弧室的玻璃外壳的作用：起到真空封闭和双重绝缘的作用。 052 如果变压器带感性负载，从轻载到满载输出电压如何变化：输出电压将会降低。 053 触电急救的方法有：1、人工呼吸法；2、胸外心脏挤压法。 054 电气线路的安装必须由合格电工人员负责。 055 电线绝缘必须合乎电压要求。 056 电气线路火灾的原因是：短路，过负荷和接触电阻过大。 057 为在短路和过负荷时能及时切断电源，必须在线路中安装熔断器装Z。 058 不可用钢，铁丝代替熔丝。 059 接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。 060 为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。 061 防止电气线路火灾的重点在：选材和安装方面的工作。 062仓库不可设Z移动式照明灯具。 商场电工主要工作及职责： 063 配电房全部机电设备，由物业部负责监管，停电及送电均由当班持有高压电工证人员操作，其它人员 一概禁止操作。操作电工必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 064 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温、湿度计，室温应控制在35摄氏度以下。红星内部资料禁止外传15物业管理二中心065 房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报主管/物业经理的同意方可进 行。 066 严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及绝缘手套等。 067 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。配电房窗户防护网、门 口防护门槛要齐备。 068 熟悉所管辖所有变压器额定电流，控制在 80%左右经济运行负荷范围内。变压器温度控制在 100 摄氏 度以下。 069 高配室使用的工具和防护用具必须按国家规定定期送到指定部门检测，检测合格方可使用。 070 高配室设备线路模拟盘要悬挂在明显位Z，方便操作前模拟运行练习。高配操作必须两名电工按供电 局操作规范严格执行。 071 高配室必须实行 24 小时值班制度，不行出现无人值班和无证值班情况发生。 072 变配电房是商场供电系统的关键部位，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，如工作需要进入 必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。 073 配电房设备的倒闸操作必须保证安全，采取有效的管理组织措施和制度。执行工作票制度，认真填写 〖倒/送闸操作票〗 。 074 定时察看变压器油位、油温或温升是否正常，外壳接地是否可靠，并且无裂缝渗漏，保持清洁。 075 定时察看高、低压母排以及刀排接头是否变色，刀片是否到位，接触可靠。 076 察看指示标具、监视灯及电源指示灯是否完好，显示正常，二次继电器封印是否完好，无抖动、无噪 声现象。 077 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。 078 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的 15％或电容缺相，如是则更换电容。 079 每年利用商场的假期视情况需要进行一次停电大保养，清洁结尘，刀排接头螺丝紧固，机械转动器装 Z试验灵活状态，并加牛油润滑，接地电阻测量，添加或调换变压器油。 080 每三年必须有供电部门进行设备系统检测，确保设备（设施）安全、可靠运行。 六.中央空调管理 001 制冷（暖）系统操作、保养和维护管理的基础是：熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定相应的 操作规程，并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范 围内。 002 检查各风机、水泵应注意：定期检查各风机、水泵的运转情况，有无杂音、振动、渗水情况．并定时 加润滑油及检修。 003 检查各风机、冷却塔皮带应注意：定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况．磨损太大时应及时更换。 004 巡查各管间应注意：定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞，有问题及时排除保证水管畅通。 005 当班空调工对空调系统运行负有：全部责任。 006 空调工按照巡回检查制度，应监视：定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界 天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。 007 空调冷水机组操作规程中关机程序包括：先停冷冻机组；再停冷冻水泵、冷却水泵；切断总电源。 008 空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。 009 舒适性空调的标准是：夏季：温度在 24-28℃，相对湿度 40-65％，风速不大于 0.3m／s；冬季：红星内部资料禁止外传16物业管理二中心温度在 18-22℃，相对湿度 40-60％，风速不大于 0.2m／s。 010 空调中出现冷凝水是因为： 当空气受到冷处理或碰到冷的表面时， 随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和， 从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。 011 制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。 012 冷凝器对应着的过程是放热，蒸发器对应着的过程是吸热。 013 载冷剂是指一种中间物质，它在蒸发器内被冷却降温，然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。 014 压缩机按工作原理的不同，可分为两类，即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。 015 冷冻水管保温的主要原因是：冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度，如果管道表面直接接触 空气，会在表面产生大量冷凝水，从而造成滴水等不良现象。 016 冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备，吸收热量之后经管道流回空调主 机蒸发器，在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。 017 冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。 018 冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器，在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔，在冷 却塔中散发热量，温度降低后继续循环流动。 019 冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟 处。 020 冷凝水的流动：冷凝水从末端空气处理设备产生后，由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。 021 膨胀水箱的作用：一是给冷冻水系统补水：一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。 022 膨胀水管的布Z：膨胀水管从膨胀水箱引下来，直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。 023 冷却塔工作原理：冷却水从主机回来后，由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中，在冷却塔 上方有一个风扇往上抽风，这样空气从冷却塔的百叶流进，经过填料，吸收冷却水的热量后散发到空 气中去。 024 冷却塔接有：冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。 025 空调主机接有：有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。 026 空调机工作原理：由于风机的作用，室内空气从回风口流进设备，经过滤器过滤之后，流过表冷器， 在表冷器被冷却降温去湿，然后通过风管经各个送风口分配入室内。 027 新风机工作原理：由于风机的作用，室外空气流进设备，经过滤器过滤之后，流过表冷器，在表冷器 被冷却降温去湿，然后通过新风管分配至各个地方，可以是直接送入室内，也可以接在空调机送风管 上与送风混合后进入室内。 028 冷冻水是个密闭系统，在充水时会在管道中积存空气，只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要 装排气阀。 029 空调主机开机注意事项有：检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力 是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。 030 空调系统的开机顺序是：末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→ 空调主机。 031 空调系统的关机顺序是：空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。 032 出风口为什么会滴水：这是因为末端空气处理设备的出风温度较低，使得出风口温度低于室内空气的 露点温度，因而在风口会结露，产生凝结水往下滴。 033 空调设备出现滴水或漏水的原因是：原来运行正常的设备出现滴水，可能是因为设备的冷凝水管出现红星内部资料禁止外传17物业管理二中心堵塞，冷凝水排不出，当设备的冷凝水盘满了之后，水就会往外流，往下滴。这种情况出现时必须对 冷凝水管进行疏通，使之恢复正常。 034 水管出现滴水的原因是：水管出现滴水，如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出，就是因为水 管的保温不好或者没有保温，导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。 035 冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是：因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足，或是 系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足，应马上打开，防止水压过高造成阀门接口漏水甚至 破裂，如果是水量不足则影响不大。 036 冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是：因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求，导致水流量 过大，这种情况会导致水泵过热，应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。 037 出风口没有出风或是风量减少的原因是：因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了， 或是因为未端设备的回风不好，如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵，必须打开风阀或清洗过滤网。 038 空调水系统必须进行水处理：这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性，以及硬度和污浊度，保证不对 水管造成过大腐蚀或出现结垢。 039 空调主机运行中突然停电了，工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施：主 机会自动重新进行检测启动，这时应先停机，确认电力供应正常后，开启电动阀门，启动水泵及冷却 塔，然后再开机。 商场空调工主要工作及职责： 040 空调机房内任何设备非维修人员禁止操作。外人进入机房必须由管理部设备主管批准，非工作人员进 入机房需经批准后，由空调维修工陪同，方可进入，如有进入必须在〖设备房出入登记表〗进行登记。 041空调在运行中突然发生故障，空调工必须尽快赶到现场，不能解决的问题立即上报管理部工程主管， 当空调设备进行维修、保养时必须做好安全维护工作。 042 空调工负责空调设备的操作、监控记录，应在空调设备启动时观察电流、温度、压力大小，倾听有无 异声，并填写〖空调机组运行记录〗 。 043 空调工按照月度和年度维修保养规定认真填写维修保养记录；空调内部设备维修保养必须照像存档； 044 机房内干净整洁无积灰，不得堆放杂物。设备上无积尘、渗油及锈迹，照明及通风良好，门窗开启灵 活无破损。 045 空调机房消防设备设施要完好，使用燃气的空调要装燃气报警装Z，并请专业人员定期检测报警装Z 是否正常。照明灯具要使用防爆灯具。 046 运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后方可开机。 047 机房严禁吸烟，管理制度、应急预案、维修保养计划要上墙。管路要标明水流方向，常开、常闭开关 要挂牌明示。 048 定期检查各类过滤网，空调运行期间楼层空调风机过滤网半月清洗一次。 049 定期检查空调循环水水质，定期做空调水处理。停机保养时要清洗冷却塔、清通机组铜管。 050 空调水质要在设备运行期间每月检测，送检工作要商场亲自完成，不许由水处理厂商代替完成。 七.给排水管理 001 给排水系统操作、保养和维修管理的基础是：建立正常用水、供水、排水的管理制度；制定操作规程， 并严格执行。 002 确保给排水系统正常运行的基础工作是：对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门进行经常性维护和定红星内部资料禁止外传18物业管理二中心期检查，确保供水安全正常。 003 要对排水管道进行定期养护、清理：防止其阻塞。 004 对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒：防止二次供水污染。 005 制定跑、冒、滴、漏处理予案的目的是：当发生该类事故时，能及时处理，防止事故范围的扩大。 006 水泵房在给排水系统中处于：关键部位。 007 专业机电人员主要了解给排水设备的运转情况，及时发现故障隐患并及时处理。 008 水泵房设备运转情况需要按时按规记录数据情况。 009 水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水，此现象正常。 （轴封填料不宜过紧，渗水量大约 5～20g／min 为宜） 010 水泵轴承正常温度在 90℃以下。 011 水锤现象是指：水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间，管网发生强烈的震动及响声，这种现象叫水锤。 012 水箱泄水管与溢流管的区别：泄水管安装在水箱底部，水箱放空时用；溢流管安装在水箱较上方，当 水箱内浮球阀或水位感应器失灵时，水将从溢流管流走。 013 溢流管与废水管为防止虹吸现象不直接相连，而用大小头断开。 （即防止废水倒流） 。 014 止回阀的作用：止回阀使流体只能单向流动（因此又叫单向阀） 。 015 稳压系统的主要设备：稳压泵和气压罐。 016 管网中最高和最远处压力最小的点叫最不利点。 017 给排水系统中安全阀的作用：保护管网作用。 （管网压力过大时，为防止管道爆裂，安全阀自动泄水） 018 消防水表前的总闸间上锁，是防止非法使用消防水。 019 稳压系统的原理是：P1V1＝P2V2（P1＞P2） ，当气压健压力达到 P1 时，稳压泵停止运行，气压罐向管 网提供水压，罐内压力下降，当气压罐压力降至 P2 时，稳压泵开始启动，气压罐进水，罐内压力增 加，??，就这样周而复始运行。 020 水泵接合器处包括闸阀、安全阀（防止管网压力过大） 、止回阀（防止水倒流） 。 021 喷淋头被损坏，应采取的应急措施：关闭该层的信号蝶阀（安装位Z消防中心有显示） ，并打开该层管 网末端泄水口闸阀。 022 水泵轴出现冒烟，关闭该水泵电源，将水泵轴填塞物两边的螺丝拧松，等轴冷却后，再开泵检修。 023 听到水泵运行声音特别刺耳时，关闭水泵电源，检查联轴器是否变形或者填料是否过紧。 024 水泵不吸水，压力表及真空表的指针剧烈跳动的故障原因是：驻入水泵的水不够，水管与仪表漏气。 解决办法：再往泵内注水，拧紧堵塞漏气处。 025 压力表有压力而水泵不出水的故障原因是：出水管阻力太大；旋转方向不对；叶轮堵塞；水泵转数不 够。解决方法：检查或缩短水管及检查电机；取下水管接头；清洗叶轮增加水泵轴转数。 026 水泵轴承过热的原因是：轴承内没有油；泵轴与电机轴不在同一中心线上。解决方法：加油；对准轴 中心线，检查并清洗轴承体。 商场给排水工作及职责： 027 水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由物业部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期 进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主管处理。 028 泵房内机电设备操作均由物业部人员负责，其它人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房，如确需 进入需管理部工程主管批准。 029 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位Z要简单、清楚及明确。红星内部资料禁止外传19物业管理二中心030 生活水主泵每周由物业部人员轮流转换一次，主电箱及限流装Z每半月检查一次，遇有不良接合及动 作应进行调校及打磨。 031 消防泵按定期保养规定定期检查，每季进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 032 水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。 033 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。 八.电梯管理 001 电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。 002 电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。 003 对电梯保洁的规定：保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清 洁，加油润滑等。 004 电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。 005 对电梯机房卫生的要求：电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机 房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损 且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消防器材。 006 对曳引电动机的卫生要求：曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。 007 对电梯井道底坑的卫生要求：井道底坑如有积水．必须首先断电．然后排除。有漏水、渗水情况．一 定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物．保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效 运作。 008 电梯检修或保养首先要注意的问题：电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机。 009 电梯维修保养工作完成后，应注意：必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。 010 电梯有四大空间：机房、轿厢、层门、井道。 011 电梯机房对温度的要求是不超过摄氏 40 度。 012 非电梯工不可以进入电梯井道，特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。 013 电梯在发生下述三种严重情况时，须经有关部门严格检查，鉴定合格后方可使用：l、当电梯发生严重 的冲顶和撞底时；2、当发生地震时；3、当发生火灾时。 014 减速轴过热的原因是：轴向游隙过小；箱体润滑油过小；润滑油粘度低或质量差；环境温度过高。 015 电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法：按规定调松弹簧压力；调整闸瓦与制动轮间隙至 0.5-0.7 毫米范围内。 016 电梯在运行中突然停车的原因有：外电网停电或断相供电；总开关保险丝熔断或跳闸；超速闸车；门 刀在运行时碰门锁开关滚轮，从而使门联锁电路断开，电梯会突然停车。 017 电梯自动溜车的原因是：制动器失灵；曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象；轿厢部份与 对重部份重量差过份悬殊；曳引钢丝绳张力不均。 018 电梯自动溜车的故障排除方法：调整制动器，使之恢复正常工作；检查曳引轮是否已磨损到槽形或更 换轮；按规定调整好重量差；电梯轿厢不能超载运行；调整全部曳引钢丝绳所受张力，通过调节绳头 组合弹簧的压紧程度，使各钢丝绳受力均衡。 019 电梯预选层站不停车的原因是：轿内选层继电器触点接触不良；快速运行继电器被脏物粘死，使快车 电路不能断开换速，电梯不能停车。 020 电梯预选层站不停车的故障排除方法：修复或更换选层继电器；修复或更换快车运行接触器。