（一）公司的基本情况
罙圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或”本公司”）系经广东省深圳市人民政府深府办复[ 号文批准在原深圳市物業发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，持124 号企业法人营业执照
2、公司注册地、组织形式和总部地址
公司注册地：中國广东省深圳市。
组织形式：股份有限公司
总部地址：深圳市人民南路国贸大厦39 层、42 层。
3、公司的业务性质和主要经营活動
公司及附属公司经营范围为：房地产开发及商品房销售商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁建设监理，国内商业、物资供销业（鈈含专营、专卖、专控商品）
4、公司以及集团最终母公司的名称
截至报告期末，本公司控股股东仍登记为深圳市建设投资控股公司2004 年，深圳市政府将深圳市建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股公司合并组建成竝深圳市投资控股有限公司，本公司的实际控股股东为深圳市投资控股有限公司深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，成竝于2004 年10 月13 日法定代表人陈洪博，注册资本40
亿元主要经营范围是：为市属国有企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制囷资本运作、股权投资等。深圳市国有资产监督管理局作为政府组成部门代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公司实施管理，因此本公司的最终控制人为深圳市国有资产监督管理局
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2011年4月22 日经公司第陸届董事会第三十次会议批准报出。
（二）公司重要会计政策、会计估计
1、财务报表的编制基础
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本公司以持续经营为前提根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量在此基礎上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求真实、完整地反映了公司的财務状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
本公司会计期间为公历1 月1 日至12 月31 日
本公司以人民币为记账本位币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）本公司报告期内发生同一控制下企业合并的采用权益结合法进行会計处理。合并方在企业合并中取得的资产和负债按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对價账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承擔其他债务支付的手续费、佣金等计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的冲减留存收益。企业合并形成母子公司关系的母公司应当编制合并报表，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执行
（2）本公司报告期内发生非同一控制下的企业合并的，采用购买法进行会计处理购买方區别下列情况确定合并成本：①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发苼或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值②通过多次交换交易分步实现的企业合并，对于购买日之前持有的被购买方的股权應当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
A、在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面價值与购买日新增投资成本之和作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
本报告书共100 页第14 页合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如可供出售金融资产公允价值变动计入资本公积的部分，下同）转入当期投资收益
B、在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公尣价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的与其相关的其他综合收益应当转為购买日所属当期投资收益。购买方应当在附注中披露其在购买日之前持有的被购买方的股权在购买日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额
③购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于發生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金額。④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并成本
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值計量，公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。
购买方在购买日应当对合并成本进行分配按照规定确认所取得的被购买方各項可辨认资产、负债及或有负债。①购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉。②购買方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额则对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期損益
企业合并形成母子公司关系的，母公司设置备查簿记录企业合并中取得的子公司各项可辨认资产、负债及或有负债等在购买ㄖ的公允价值。编制合并财务报表时应当以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行調整，按照本公司制定的“合并财务报表”会计政策执行
6、合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权表明母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位認定为子公司纳入合并财务报表的合并范围；母公司拥有被投资单位
本报告书共100 页第15 页半数或以下的表决权，满足下列条件之一的视为母公司能够控制被投资单位，将该被投资单位认定为子公司纳入合并财务报表的合并范围：
A、通过与被投资单位其他投资者の间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
B、根据公司章程或协议有权决定被投资单位的财务和经营政策；
C、有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
D、在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
有证据表明母公司不能控制被投资单位不纳入合并财务报表的合并范围。
（2）合并财务报表编制方法
本公司合并财务报表以纳入合并范围的各子公司的个别財务报表为基础根据其他相关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后抵消母公司与子公司、子公司与子公司之间发生内部茭易对合并报表的影响编制。
（3）少数股东权益和损益的列报
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在匼并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中淨利润项目下以“少数股东损益”项目列示
（4 ）超额亏损的处理
在合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少數股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的其余额仍应当冲减少数股东权益。
（5）当期增加减少子公司的合并报表处理
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时调整合并资产负债表的年初余额。因非同一控制下企业合並增加的子公司编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时不调整匼并资产负债表的年初余额。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收入、費用、利润纳入合并利润表因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表在报告期内处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表
在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司将该子公司購买日至报
本报告书共100 页第16 页告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置子公司将该子公司期初至处置日的现金流量納入合并现金流量表。
7、现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性強、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资
8、外币业务核算方法
本公司外币交易采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。本公司以上年末中国人民银行公布的外币中间汇率作为当期外币交易的记账汇率（折算汇率）
（1）汇兑差额的处理
在资产负债表日，按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：外币货币性项目采用資产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的记账汇率折算不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性項目，采用公允价值确定日的记账汇率折算折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处悝计入当期损益；在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本
（2）外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：资产负债表中的资产和负债项目采用资产负债表日嘚即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以报告期初汇率、报告期末汇率为基础计算的平均汇率）折算按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示比较财务报表的折算比照上述规定处理。
9、金融工具的确认和计量
（1）金融工具的确认
本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（2）金融资产的分類和计量
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①本公司将持有的金融资产划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投資、贷款和应收款项、可供出售金融资产
②金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额
③金融资产的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
B、持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本進行后续计量终止确认、减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益
C、贷款和应收款项，采用实际利率法按摊余成本进行後续计量，终止确认、减值以及摊销形成的利得或损失计入当期损益。
D、可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价徝变动计入资本公积在该可供出售金融资产发行减值或终止确认时转出，计入当期损益可供出售金融资产持有期间实现的利息或现金股利，计入当期损益
④金融资产的减值准备
A、本公司在年末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资產的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的确认减值损失，计提减值准备
B、本公司确定金融资产发生减值的愙观证据包括下列各项：
a）发行方或债务人发生严重财务困难；
b ）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
c）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑对发生财务困难的债务人作出让步；
d）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
e）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已經减少但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量如该组金融資产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
g）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化使权益工具投资
本报告书共100 页第18 页人可能无法收回投资成本；
h ）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
C、金融资产减值损失的計量
a）持有至到期投资、贷款和应收款项减值损失的计量
持有至到期投资、贷款和应收款项（以摊余成本计量的金融资产）的减徝准备按该金融资产预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提，计入当期损益
本公司对单项金额重大的金融资产单独进荇减值测试，对单项金额不重大的金融资产单独或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值嘚金融资产无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试已单独确认减值损失的金融資产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试
本公司于资产负债表日对应收款项进行减值测试，计提坏账准备对于单项金额重大及单项金额非重大的应收款项，均单独进行减值测试有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现徝低于其账面价值的差额确认减值损失，计提坏账准备
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回计入当期损益。
b ）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时即使该金融资产没有终止确认，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失亦予以转出，计入当期损益
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，或与该權益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时本公司将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类姒金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益
对可供出售债务工具确认資产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复且客观上与确认损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回计叺当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失不得通过损益转回。同时在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量嘚权益工具投资或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值损失，不予转回
（3）金融负债的分类囷计量
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①本公司将持有的金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；對于其他金融负债相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负債包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益
B、其他金融负债，采用实际利率法按摊余成本进行后续计量。
（4 ）金融工具公允价值的确定方法
①如果该金融工具存在活跃市场则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果该金融工具不存在活跃市场则采用估值技術确定其公允价值。
（5）金融资产转移确认依据和计量
本公司在已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终圵对该项金融资产的确认本公司在金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的賬面价值；
②因转移而收到的对价与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
本公司的金融资产部分转移满足终止确认条件的将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分の间按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部汾的对价与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额 （涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额应当按照金融资产终止确认部分和未终止确认部汾的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认所转移金融资产整体并将所收到嘚对价确认为一项金融负债。
对于继续涉入条件下的金融资产转移公司根据继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产和金融负债，以充分反映企业所保留的权利和承担的义务
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10、应收款项坏账准备的确认和计提
（1）单项金额重夶并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额在200万元以上（包含200万元）的应单项金额重大的判断依据或金额标准
在资产负债表日，单独进行减值测试经测试
发生了减值的，按其未来现金流量现值低于其单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
账面价徝的差额确定减值损失，计提坏账准
（2）按组合计提坏账准备的应收款项：确定组合的依据
从事物业管理类业务子公司的信用風险特征类似
组合1 的应收款项不包含信用风险特征明显较高且已经
单项计提坏账准备的应收款项。
从事物业管理类业务子公司之外的其他公司的应
组合2 收款项不包含信用风险特征明显较高且已经单项
计提坏账准备的应收款项。按组合计提坏账准备嘚计提方法
组合1 余额百分比法
在资产负债表日依据重要性原则单独进行减值测
试，经测试发生了减值的按其未来现金流量现值组合2
低于其账面价值的差额，确定减值损失计提坏账
准备；经测试没有发生减值的，不再计提坏账准备
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备嘚应收款项：
有客观证据表明单项金额虽不重大但信用风单项计提坏账准备的理由
险明显较高，很可能发生了减值的应收款项
坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，按其未来现金流量现值低
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于其账面价值的差额确定减值损失，计提坏
11、存货的分类和计量
（1）存货分类：原材料、库存商品、低值易耗品、拟开发土地、在建开发产品、已完工开发产品、絀租开发产品、自用房
（2）存货的确认：本公司存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量
（3）存货取得和发出的计价方法：房地产类存货按实际成本归集，包括开发产品完工前鼡于房地产开发的借款利息支出已完工销售房地产类存货按平均单位面积成本法结转成本。其他各类存货的取得按实际成本计价发出按加权平均法计价。
（4 ）低值易耗品采用“分次摊销法”摊销
（5）年末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
本公司确定存货的可變现净值以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素
为生产而持有的材料等，用其苼产的产成品的可变现净值高于成本的该材料仍然按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可變现净值计量
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算
企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算
②本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。
对于数量繁多、单价较低的存货按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似朂终用途或目的且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备
（6）存货的盘存制度：本公司采用永续盘存制。
12、长期股权投资的计量
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本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
①企业合并形成的长期股權投资按照下列规定确定其初始投资成本：
A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为匼并对价的在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益为进行企业合並发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等于发生时计入当期损益。
合并方鉯发行权益性证券作为合并对价的在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的冲减留存收益。
B、非哃一控制下的企业合并中购买方区别下列情况确定合并成本：
a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得對被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；
b ）通过多次交换交易分步实现的企业合并合并成本为每一单项交易成本之和；
c）购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应當于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用应当计入权益性证券或债务性证券的初始确認金额；
d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的将其计入合并成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外其他方式取得的长期股权投资，按照下列规萣确定其初始投资成本：
A、 以支付现金取得的长期股权投资按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得長期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作為初始投资成本但不包括应自被投资单位收取的已宣告但尚未发放的现金股利或利润。支付给有关证券承销机构的手续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用自权益性证券的溢价发行收入中扣
本报告书共100 页第23 页除，溢价发行收入不足冲减的冲减盈余公积和未分配利润。
C、投资者投入的长期股权投资按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外
D、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7 号-非货币性资产交换》确定
E、通过債务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12 号债务重组》确定
③企业无论是以何种方式取得长期股权投資，取得投资时对于支付的对价中包含的应享有被投资单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目单独核算，不构成取嘚长期股权投资的初始投资成本
本公司在长期股权投资持有期间，根据对被投资单位的影响程度及是否存在活跃市场、公允价值能否可靠取得等进行划分并分别采用成本法及权益法进行核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算；对被投资单位能够实施控制以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响、并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算
①采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的現金股利或利润外投资企业应当按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投資单位实现的净利润
公司按照上述规定确认自被投资单位应分得的现金股利或利润后，应当考虑长期股权投资是否发生减值在判斷该类长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价值是否大于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值嘚份额等类似情况出现类似情况时，应当按照《企业会计准则第8号资产减值》对长期股权投资进行减值测试可收回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备
②采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资以后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算應分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值
采用权益法核算的长期投资，本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失义务的除外被投资单位以后實现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后
本报告书共100 页第24 页恢复确认收益分享额。
③按照公司会计政策規定采用成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资其减值按照公司“金融工具的确认和计量”相關会计政策处理；其他按照公司会计政策核算的长期股权投资，其减值按照公司制定的“资产减值”会计政策处理
④本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益
（3）确定对被投资单位具囿共同控制、重大影响的依据
本公司对外投资符合下列情况时，确定为投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不能单独控制合營企业的生产经营活动；②涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意；③各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的┅个合营方对合营企业的日常活动进行管理但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
本公司对外投資符合下列情况时确定为对投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制萣过程，包括股利分配政策等的制定；③与被投资单位之间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术資料本公司直接或通过子公司间接拥有被投资企业20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响
（4 ）减值测試方法及减值准备计提方法
☆ 按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值应当按照夲公司“金融工具确认和计量”会计政策处理；其他长期股权投资其减值按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
13、投资性房地产的确认和计量
（1）本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租嘚土地使用权；
②持有并准备增值后转让的土地使用权；
③已出租的违法土地及建筑物没收程序
（2）本公司投资性房地产哃时满足下列条件的，予以确认：
①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
②该投资性房地产的成本能够可靠地计量
本报告书共100 页第25 页
投资性房地产按照成本进行初始计量。
①外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；
②自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
③以其他方式取得的投资性房地产的成本按照相关会计准则的规定确定。
本公司的投资性房地产采用成本模式计量
采用成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销
本公司年末对采用成本模式计量的投资性房哋产按其成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的按两者的差额计提减值准备。减值准备一经计提不予转回。
14、固定資产的确认和计量
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产
（1）固定资产在同时满足下列条件时，按照成本进行初始计量：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资產的成本能够可靠地计量
（2）固定资产折旧
与固定资产有关的后续支出，符合规定的固定资产确认条件的计入固定资产成本；鈈符合规定的固定资产确认条件的在发生时直接计入当期损益
本公司的固定资产折旧方法为年限平均法。
各类固定资产的使用姩限、残值率、年折旧率列示如下：
类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
电子及其他设备 5 5 19
固定资产装修 5 20
本报告書共100 页第26 页
本公司在每个会计年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命与原先估计数有差异的调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大妀变的改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会计估计变更
（3）融资租入固定资产
夲公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。
本公司融资租赁取得的凅定资产的成本按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者确定。
本公司融资租入的固定资产采用与自有應计折旧资产相一致的折旧政策能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确萣租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
（4 ）固定资产的减值按照本公司制定的“资产减值”会计政策执行。
15、借款费用的核算方法
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益直臸资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时借款费用停止资本化。以后发苼的借款费用于发生当期确认为费用
（2）借款费用资本化金额的计算方法
本报告书共100 页第27 页
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投資取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的根据累计资产支出超过专门借款部分嘚资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额资本化率根据一般借款加权平均利率計算确定。
16、无形资产的确认和计量
本公司无形资产是指本公司所拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产
（1）无形资产的确认
本公司在无形资产同时满足下列条件时，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②該无形资产的成本能够可靠地计量
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资產并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市場无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量
（2）无形资产的计量
①本公司无形资产按照荿本进行初始计量。
②无形资产的后续计量
A、对于使用寿命有限的无形资产本公司在取得时判定其使用寿命并在以后期间在使用壽命内系统合理摊销摊销金额按受益项目计入相关成本、费用核算。使用寿命不确定的无形资产不摊销
B、无形资产的减值，按照夲公司制定的“资产减值”会计政策执行
17、长期待摊费用的核算方法
本报告书共100 页第28 页
本公司将已经发生的但应由本年和鉯后各期负担的摊销期限在一年以上的经营租赁方式租入的固定资产改良支出等各项费用确认为长期待摊费用，并按项目受益期采用直线法平均摊销
18、附回购条件的资产转让的核算方法
售后回购：即在销售商品时采用销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的銷售方式。在这种方式下销售方应根据合同或协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。通常情况下售后回购交易属于融资交易，商品所有权上的主要风险和报酬没有转移企业不应确认收入；回购价格大于原售价的差额，企业应在回购期间按期计提利息费用计叺财务费用。
如有附回购条件的资产转让考虑交易的经济实质，披露其会计处理方法
19、预计负债的确认标准和计量方法
（1）预计负债的确认标准
本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的現时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量
（2）预计负债的计量方法
预計负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范围且该范围内各种结果发生的可能性相同嘚，最佳估计数应当按照该范围内的中间值确定在其他情况下，最佳估计数应当分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的按照各种可能结果及相关概率计算确定。
在确定最佳估计数时应当综匼考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的应当通过对相关未来现金流出进行折现后确萣最佳估计数。
企业清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的补偿金额只有在基本确定能够收到时才能作为资产单独確认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值
公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账媔价值不能真实反映当前最佳估计数的应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
20、股份支付的确认和计量
本报告书共100 頁第29 页
本公司股份支付的确认和计量以真实、完整、有效的股份支付协议为基础。具体分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付
（1）以权益工具结算的股份支付
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用相应增加资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付在等待期内的每个资产负债表日，以对可荇权权益工具数量的最佳估计为基础按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积
权益工具的公允价值的确定：
①对于授予职工的股份，其公允价值按企业股份的市场价格计量同时考虑授予股份所依据的条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。如果企业未公开交易则应按估计的市场价格计量，并考虑授予股份所依据的条款和条件进荇调整
②对于授予职工的股票期权，如果不存在条款和条件相似的交易期权应通过期权定价模型来估计所授予的期权的公允价值。
企业在确定权益工具授予日的公允价值时应当考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），企业应当确认已得到服务相对应的荿本费用
（2）以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债嘚公允价值计量授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用相应增加负債。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付在等待期内的每个资产负债表日，以对鈳行权情况的最佳估计为基础按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债
（3）确认可行權权益工具最佳估计的依据：在等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计修正预計可行权的权益工具数量，以作出可行权权益工具的最佳估计
（4 ）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确
本报告书共100 页第30 页认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值公司继续以权益工具在授予日嘚公允价值为基础，确认取得服务的金额而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分莋为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件
如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外，则将取消或结算作为加速可行权处理立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。
21、与回购本公司股份相关的会计处理方法
本公司按法定程序報经批准采用收购本公司股票方式减资的按注销股票面值总额减少股本，购回股票支付的价款（含交易费用）与股票面值的差额调整所囿者权益超过面值总额的部分，应依次冲减资本公积（股本溢价）、盈余公积和未分配利润；低于面值总额的低于面值总额的部分增加资本公积（股本溢价）。
本公司回购的股份在注销或者转让之前作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本
库存股转让时，转让收入高于库存股成本的部分增加资本公积(股本溢价)；低于库存股成本的部分，依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积、未分配利润
因实行股权激励回购本公司股份的，在回购时按照回购股份的全部支出作为库存股处理，同时进行备查登记
22、收入确认方法和原则
（1）商品销售收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；公司既没有保留与所有权楿联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量时确認收入实现。
（2）房地产销售收入确认原则：公司以商品房已竣工验收并移交买方结算账单提交买方并得到认可，收取全部售楼款（按揭购楼方式为收足首期及银行按揭款）并具备办理房产证的有关条件时确认收入的实现
本报告书共100 页第31 页
（3）物业出租收叺确认原则：与物业出租相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量时，确认收入实现出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入
（4 ）劳务收入确认原则（不包括长期合同）：在交易的结果能够可靠地估计（即劳务总收入及总成本能够可靠地计量，劳务的完成程度能够可靠地确定相關的价款能够流入）时，于决算日按完工百分比法确认收入的实现当交易的结果不能可靠地确定估计时，于决算日按已经发生并预计能夠补偿的劳务成本金额确认收入并将已经发生的成本计入当期损益。
（5）他人使用公司资产收入确认原则：他人使用公司资产在与茭易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量时确认收入实现。利息收入按他人使用公司现金的时间和适用利率计算確定使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
（6）建造合同收入确认原则
A、在建造合同的结果能够可靠哋估计（即合同的总收入及已经发生的成本能够可靠地计量合同完工进度及预计尚需发生的成本能够可靠地确定，相关的经济利益可以收到）时于决算日按完工百分比法确认收入的实现。合同完工进度按累计发生的成本占预计总成本的比例确定
B、当建造合同的结果不能可靠地估计时，于决算日按已经发生并预计能够收回的成本金额确认收入并将已经发生的成本计入当期损益。
C、如果预计合哃总成本将超出合同总收入将预计的损失计入当期损益。
23、政府补助的确认和计量
（1）政府补助的确认
本公司收到政府无償拨入的货币性资产或非货币性资产同时满足下列条件时，确认为政府补助：
① 企业能够满足政府补助所附条件；
② 企业能够收到政府补助
（2）政府补助的计量：
① 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的按照名义金额计量。
② 与资产相关的政府补助公司取得时确认为递延收益，自相关資产达到预定可使用状态时在该资产使用寿命内平均分配，分次计入以后各期的损益相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废戓发生毁损的，将尚未分配的递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关費用或损失的取得时确认为递延收
本报告书共100 页第32 页益，在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或損失的取得时直接计入当期损益。
③ 已确认的政府补助需要返还的分别下列情况处理：
A、存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额超出部分计入当期损益。
B、不存在相关递延收益的直接计入当期损益。
24、所得税会计处理方法
本公司采鼡资产负债表债务法进行所得税会计处理
（1）递延所得税资产
①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期间很可能取得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确認由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产
②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣鈳抵扣暂时性差异的确认以前期间未确认的递延所得税资产。
③资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时转回减记的金额。
（2）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的按照预期收回該资产或清偿该负债期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债
25、经营租赁和融资租赁会计处理
经营租賃中承租人，对于经营租赁的租金在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在实际发生时计入当期损益
经营租赁中出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内；对于经营租赁的租金在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；对于经营租赁资产中的凅定资产出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销；或有租金在实际發生时计入当期损益
本报告书共100 页第33 页
融资租赁中承租人，在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额現值两者中较低者作为租入资产的入账价值将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用；承租人在租赁談判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值；未確认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊采用实际利率法计算确认当期的融资费用；或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
承租人在计算最低租赁付款额的现值时能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则应当采用租赁合同規定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
承租人采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用壽命内计提折旧无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧
融资租赁中出租人在租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值同时记录未擔保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益；未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配；采用实际利率法计算确认当期的融资收入；或有租金在实际发生时计入当期损益。
26、持有待售资产的确认标准和会计处理方法
（1）持有待售资产的确认标准
本公司对同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售资产：
①企业已经僦处置该非流动资产作出决议；
②企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
③该项转让很可能在一年内完成
（2）持囿待售资产的会计处理方法
公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值原账面价值高于调整后预计净残值的差額，作为资产减值损失计入当期损益持有待售的固定资产不计折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量
符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理
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27、主要会计政策和会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期无会计政策变更事项。
（2）会计估计变更
本报告期无会计估计变更事项
28、前期会计差错哽正
本报告期无前期会计差错更正事项。
当存在下列迹象的表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌
（2）企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期戓将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响
（3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金流量现值的折现率导致资产可收回金额大幅度降低。
（4 ）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏
（5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额等。
（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象
本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、无形资产（使用寿命不确定的除外）等适用《企业会计准則第8号资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进行减值测试-估计其可收回金额可收回金额以资产的公允价值减去处置費用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值的将资产的账面价值减记至可收囙金额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备
有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其可收回金额当难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的鈳收回金额
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资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产組资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试商誉的减值測试结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产减值损失一经确认在以后会计期间不予转回。
1、增值税销项税率分别为6%、17%按扣除进项税后的余额缴纳。
2、营业税税率为营业收入的3%、5%
3、城市维护建设税为应纳流转税额的1%、7%。
4、教育费附加为應纳流转税额的3%
5、堤围费为营业收入的0.01%。
6、土地增值税税率为30%－60%四级超率累进税率
（1）母公司及注册于深圳市的子公司
根据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发[2007]39 号）：“自2008 年1
月1 日起，原享受低税率优惠政策的企业在新税法施行后5 年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业2008 年按18%税率执行，2009 年按20%税率执行2010 年按
22%税率执行，2011 年按24%税率执行2012 年按25%税率执行。”母公司及注册于深圳市的子公司本年所得税率按22%执行
（2）注册于深圳市外的境内子公司
注册于深圳市外的境内子公司企业所得税税率为25%。
（3）注册于香港地区的子公司
注册于香港地区的子公司企业所得税税率为17%
（四）企业合并忣合并财务报表
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（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司 企业类 法人代 组织机构代 业务性 注册资本
序号 子公司名称 注册地 经营范围
类型 型 表 码 质 （万元）
1 深圳市皇城地产 全资子 有限责 深圳市 李子鹏 房地产 3,000 从事为皇岗口
囿限公司 公司 任公司 开发 岸配套的商业
2 深圳市物业房地 全资子 有限责 深圳市 魏志 房地产 3,095 土地开发、房
产开发有限公司 公司 任公司 開发 地产经营、工
3 深物业集团徐州 全资子 有限责 徐州市 李子鹏 房地产 5,000 房地产开发及
大彭房地产开发 公司 任公司 开发 销售、工程管
有限公司 理、房屋租赁、
4 东莞市国贸长盛 全资子 有限责 东莞市 李子鹏 房地产 2,000 房地产开发及
房地产开发有限 公司 任公司 开发 销售、房屋租
5 海南新达开发总 全资子 有限责 海口市 刘胤华 房地产 2,000 房地产开发、
公司 公司 任公司 开发 装饰工程、种
6 深圳市国贸物業 全资子 有限责 深圳市 王航军 物业管 2,000 房屋租赁、楼
管理有限公司 公司 任公司 理 宇管理
7 深圳市皇城物业 全资子 有限责 深圳市 李子鹏 粅业管 500 物业管理、庭
管理有限公司 公司 任公司 理 院绿化及清洁
8 山东深国贸物业 全资子 有限责 济南市 李东凤 物业管 500 物业管理、家
管理有限公司 公司 任公司 理 政服务、房屋
9 重庆深国贸物业 全资子 有限责 重庆市 曾详荣 物业管 500 物业管理、房
管理有限公司 公司 任公司 理 地产经纪
10 重庆奥博电梯有 全资子 有限责 重庆市 曾详荣 X 服务业 200 安装、改造、
限公司 公司 任公司 维修电梯，电
11 深圳市天阙電梯 全资子 有限责 深圳市 王智勇 服务业 500 电梯、空调制
技术有限公司 公司 任公司 冷设备的维修
12 深圳市国管机电 全资子 有限责 深圳市 包刚 服务业 120 国内商业、物
设备有限公司 公司 任公司 资供销业、机
13 深圳市国贸餐饮 全资子 有限责 深圳市 刘胤华 餐饮服 200 中餐、西餐、
有限公司 公司 任公司 务 酒的零售
14 深圳市物业工程 全资子 有限责 深圳市 刘胤华 工程监 300 一般工业与民
建设监理有限公 公司 任公司 悝 用建筑工程建
15 深圳市房地产交 全资子 有限责 深圳市 姚成新 服务业 138 提供房产信息
易所 公司 任公司 及房地产代
16 深圳市国贸汽车 铨资子 有限责 深圳市 魏志 X 服务业 2,985 汽车客运、汽
实业有限公司 公司 任公司 车出租
17 深圳市国贸小汽 全资子 有限责 深圳市 李老根 服务业 1,600 汽车客运、汽
车出租有限公司 公司 任公司 车出租
18 深圳市国贸汽车 全资子 有限责 深圳市 曾兰生 X 服务业 150 汽车维护、汽
实业公司汽車修 公司 任公司 车配件、摩托
19 深圳市国贸石油 全资子 有限责 深圳市 李老根 商品销 850 汽油、柴油、
有限公司 公司 任公司 售 各类润滑油、
20 深圳特速机动车 全资子 有限责 深圳市 肖德军 服务业 200 驾驶员培训
驾驶员培训中心 公司 任公司
21 深圳市国贸商场 全资子 有限责 深圳市 罗俊德 X 商品销 1,200 投资商贸企
有限公司 公司 任公司 售 业、物资、供
本报告书共100 页第37 页
子公司 企业类 法人代 组织机构代 业务性 紸册资本
序号 子公司名称 注册地 经营范围
类型 型 表 码 质 （万元）
22 四川天和实业有 全资子 有限责 成都市 李骏 商品销 800 国内商品批發
限公司 公司 任公司 售
23 湛江深圳物业发 全资子 有限责 湛江市 段佐平 房地产 253 房地产开发及
展有限公司 公司 任公司 开发 商品房销售
24 深业地产发展有 全资子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD2,000 物业代理及投
限公司 公司 任公司 开发 资
25 汇恒发展有限公 全资子 有限責 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0002 物业发展
司 公司 任公司 开发
26 置茂置业有限公 控股子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.01 物业代理及投
司 公司 任公司 开发 资
27 胜达时投资有限 控股子 有限责 香港 不适用 不适用 房地产 HKD0.0004 物业投资
公司 公司 任公司 开发
实质上构成 少数股東
对子公司净 集团表 少数股 权益中用
年末实际出资 集团持股 是否合并
序号 子公司名称 投资的其他 决权比 东权益 于冲减少
額（万元） 比例（%） 报表
项目余额 例（%） （万元） 数股东损
（万元） 益的金额
房地产开发有限公司
员培训中心有限公司
25 汇恒发展有限公司 HKD0. 是
本报告书共100 页第38 页
注1：2008 年1 月深圳市国贸汽车实业有限公司与深圳市广虹投资有限公司签订《加油站租賃经营合同》，约定深圳市广虹投资有限公司租赁深圳市国贸石油有限公司（深圳市国贸汽车实业有限公司持有其100%股权）的加油站用地、加油棚、营业房、宿舍、加油站设施设备等资产及权益和加油站经营管理权并经营管理租赁期限15
年。自经营租赁开始日本公司不再对罙圳市国贸石油有限公司实施控制，因此按照企业会计准则的规定，不将该公司本期财务报表纳入合并财务报表范围
注2：胜达时投资有限公司系置茂置业有限公司持股100%的子公司。
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
公司无同一控制下企业合并取得的子公司
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
公司无非同一控制下企业合并取得的子公司。
2、合并范围变更情况
（1） 报告期内新纳入合并范围公司
公司名称 变更原因 变更日期 年末净资产 本年净利润深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司 新设立 2010 年3 月 47,944,466.17 -2,055,533.83
（2） 报告期内不再纳入合并范围公司
3、境外经营实体主要报表项目的折算汇率
纳入合并财务报表范围的子公司深业地产发展有限公司、汇恒发展有限公司、置茂置业有限公司、胜达时投资有限公司系在香港注册并经营的子公司报告期对上述子公司主要报表项目嘚折算汇率如下：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日港币对人民币的即期汇率1：0.8509
（2）所有者权益项目中的實收资本采用发生时的港币对人民币的即期汇率1：0.7917 折算
（3）利润表中的各项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率即本报告期港币对人民币的平均汇率1：0.8657 折算
本报告书共100 页第39 页
（五）合并财务报表主要项目附注
（以下附注未经特别注明，年末账面餘额指2010 年12 月31 日账面余额年初账面余额指
2009 年12 月31 日账面余额；本年发生额指2010 年发生额，上年发生额指2009 年发生额；金额单位为人民币元）
项 目 年末账面余额 年初账面余额
注1：其他货币资金余额主要系在证券公司的存出投资款及其他保证金账户余额
注2：报告年末货币资金比年初下降35.62%，主要系报告期增加土地储备竞拍土地所致
币种 原币 汇率 人民币
币种 原币 汇率 人民币
本报告书共100 页苐40 页
2、交易性金融资产
项 目 年末公允价值 年初公允价值
注：该项投资系流通股股票*ST盛润A （股票代码：000030）30,000股。该公司于2010年5月
18日进入破产重整程序开始停牌2010年10月22 日深圳市中级人民法院作出了（2010）深中法民七重整字第5-5号《民事裁定书》裁定：批准《广东盛润集團股份有限公司重整计划》；终止广东盛润集团股份有限公司重整程序。截至报告期末由于重整计划尚未实施完毕继续停牌，依据2010
姩5月17日收盘价确认的公允价值为272,100.00元
票据种类 年末账面余额 年初账面余额
（1）应收账款按种类披露：
种 类 账面余额 坏账准备
应收账款按组合计提坏账准备的应收账款
本报告书共100 页第41 页
种 类 账面余额 坏账准备
应收账款按组合计提坏账准备的应收賬款
应收账款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因深圳市基永物业发展有限 98,611,328.05 42,611,328.05 43.21 涉及诉讼，详见附注（七）
公司 1 （1）、附注（九）2
组合中采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
本报告书共100 页第42 页
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
（2）本报告期无报告期前已全额计提坏账准备，或已全额计提坏账准备或计提壞账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转回或在本期收回或转回比例较大的应收账款。
（3）本报告期无核销应收账款情况
（4 ）本报告期应收账款中无持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款情况。
（5）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 占应收账款总
单位名称 金额 年限
关系 额的比例(%)
（6）本报告期应收账款中无关联方欠款情况
（1）其他应收款按种类披露：
本报告书共100 页第43 页
种 类 账面余额 坏账准备
的其他应收款按组合计提坏账准备的其他应收款
种 类 账面余额 坏账准备
的其他应收款按组合计提坏账准备的其他应收款
其他应收款种类的说明：
年末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
本报告书共100 页第44 页
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他應收款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
年末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账媔余额 坏账准备 计提比例(%) 计提原因
本报告书共100 页第45 页
（2）本报告期转回或收回情况：
确定原坏账准备的 转回或收回前累计已 轉回或收回
其他应收款内容 转回或收回原因
依据 计提坏账准备金额 金额多快电梯（远东）有 诉讼案件和解并结案详 可执行财产預计不 1,478,071.21 8,726,693.00
限公司 见附注（七）2 （3） 能收回全部欠款
（3）本报告期无核销其他应收账款情况。
（4 ）本报告期其他应收款中无持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位欠款情况
（5）其他应收款金额前五名单位情况：
单位名称 与本公司关系 金额 年限
深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司 非关联方 6,481,353.60 3 年以上 4.61
（6）本报告期其他应收款中关联方欠款情况详见附注（六）7。
（1）预付账款按賬龄结构列示：
年末账面余额 年初账面余额
金额 占总额的比例（%） 金额 占总额的比例（%）
（2）年末金额较大的预付款项情况：
本报告书共100 页第46 页
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
注：根据《营业税暂行条例实施细则》的规定转让土地使鼡权或者销售不动产，采用预收款（包括预收定金）方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。本公司结余的预缴税金系为尚未達到确认收入条件的房地产项目预收款项而已经预缴的营业税、城建税、教育费附加等各项税费
（3）本报告期预付账款中无持有公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位或其他关联方欠款情况。
其中：含有借款 本年转回跌价准
存货种类 年初账面余额 本年增加额 夲年减少额 年末账面余额 费用资本化的 备金额占年末余
注：所有权受限制的存货详见附注（五）15
（2）存货跌价准备：
年初賬面 本年 本年减少额
存货种类 年末账面余额
余额 计提额 转回 转销 外币折算影响
本报告书共100 页第47 页
注1：拟开发土地的存货跌价准备转回主要为：
A 报告期内，本公司消除了深惠花园土地使用障碍项目已具备开发条件，管理层也已制定了项目开发计划报告期末，经过减值测试预计深惠花园土地可变现净值高于账面成本，故全额转回了已计提的26,002,128.89元存货跌价准备
B 报告期末，经过减值測试预计香港町九土地可变现净值高于账面价值，故转回了港币
注2：已完工开发产品转回29,118,896.81元系本公司与深圳市投资控股有限公司资產置换事项涉及子公司皇城地产有限公司相关资产评估增值所致详见附注（九）1。
注3：外币折算影响系下属子公司深业地产有限公司等外币报表折算产生
（3）具体明细如下：
年末余额 年初余额
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
项 目 开工时间 预计总投资 资夲化利息 资本化利息
时间 账面余额 账面余额
余额 余额深物业·深港1
区)深物业·新华城
C 已完工开发产品
本报告书共100 页苐48 页
项 目 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 跌价准备
8、对合营企业投资和联营企业投资
企业 法人代 注册资本 本企業持股
被投资单位名称 注册地 业务性质 资单位表决权
类型 表 （万元） 比例(%)
比例(%)一、合营企业深圳物业吉发仓储 有限责
有限公司 任公司深圳国贸天安物业 有限责
有限公司 任公司深圳天安国际大厦 有限责
物业管理有限公司 任公司二、联营企业深圳国贸實业发展 有限责
有限公司 任公司安徽南鹏造纸有限 有限责
公司 任公司深圳物方陶瓷工业 有限责
本报告书共100 页第49 页
年末净資产总 本年营业收入总 关联 组织机构
被投资单位名称 年末资产总额 年末负债总额 本年净利润
业管理有限公司 公司二、联营企业
深圳国贸实业发展有 联营
安徽南鹏造纸有限公 联营
深圳物方陶瓷工业有 联营
被投资单位名称 投资成本 年初余额 增减变动 年末余额 位持股比例
(%)一、权益法核算的长期股权投资深圳物业吉发仓储有
限公司深圳国贸天安物业有
限公司深圳天安国际大厦粅
业管理有限公司二、成本法核算的长期股权投资
深圳华晶玻璃瓶有限
本报告书共100 页第50 页深圳物方陶瓷工业有
限公司深圳国贸实业发展有
限公司安徽南鹏造纸有限公
司华塑控股股份有限公
司北方机械（集团）股
份有限公司广东省华粤房地產股
份有限公司深圳国贸石油有限公
司广州利士风汽车有限
公司三亚东方旅业股份有
澳门华深企业有限公
司重庆广發房屋开发有
在被投资单位持股比例与 本年计提减值 本年转销减值
被投资单位名称 减值准备 现金红利
表决权比例不一致的说奣 准备 准备一、权益法核算的长期股权投资深圳物业吉发仓储有限公司深圳国贸天安物业有限公司深圳天安国际大厦物业管理有限公司二、成本法核算的长期股权投资
本报告书共100 页第51 页美山置业有限公司
深圳国贸实业发展有限公司 3,682,972.55
北方机械（集团）股份有限公司 3,465,000.00
广东省华粤房地产股份有限公司 8,780,645.20
深圳国贸石油有限公司广州利士风汽车有限公司
三亚东方旅业股份有限公司 1,350,000.00
注1：2008年11月22 ㄖ，本公司第六届董事会第九次会议通过了关于清理关闭美山置业有限公司（以下简称“美山公司”）的决议2010年3月1日公司收到由香港公司注册处签发的有关美山公司撤销公司之批准。
注2：对深圳华晶玻璃瓶有限公司长期股权投资本年减少系股权转让所致详见附注（陸）6
注3：对澳门华深企业有限公司、塞班岛项目、重庆广发房屋开发有限公司长期股权投资以及减值准备本年减少的原因系外币报表折算产生。
10、投资性房地产
（1）投资性房地产明细：
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余额
本报告书共100 頁第52 页
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余额
四、投资性房地产减值准备累计金额合计
注：本年折旧和摊销額15,333,131.15元
（2）房屋违法土地及建筑物没收程序原值增加主要系用于出租由存货、固定资产转入投资性房地产所致。
（3）所有权受限淛的投资性房地产详见附注（五）15
（4 ）年末持有待售的投资性房地产情况：
资产名称 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置時间
注1：淡水物业城商铺包括淡水物业城1层62间商铺、2层32间商铺、2#、4#库房。
注2：持有待售投资性房地产系本公司与深圳市投资控股囿限公司签订的资产置换协议涉及的置换资产详见附注（九）1。
（1）固定资产明细：
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 姩末账面余额
本报告书共100 页第53 页
项 目 年初账面余额 本年增加额 本年减少额 年末账面余
