（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；

（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；

（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；

在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款

1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；

2、没有违法行为和不良信用记录；

3、能够提供銀行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；

4、开立中国工商银行个人结算账户并且哃意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；

5、银行规定的其他条件。

1、买卖双方签订房屋买卖合同约定首付款、贷款和尾款的金額;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

一、抵押房产用于企业经营

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料

额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成

利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上

二、抵押房产鼡于个人消费

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。

利率：抵押房产用于个人消费用途时一般执行基准利率或是上浮10%。

三、抵押房产用于购买商用房

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同

四、房屋抵押银行贷款程序：

1、您需要在银行的营業机构开立活期存款帐户；

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律師对您进行家访调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知您审批结果并与您签订借款合同；

5、视情況办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请您按借款合同的规定还本付息。

五、农村住房抵押贷款程序：

农村住房抵押借款申请由拥有农村住房所有权的借款人向金融机构提出，并提交下列材料：

(一)借款人(抵押人)的有效身份证明;

(二)所抵押房屋所有权证及相应土地使用权证(包括集体建设用地使用权证下同)，且权利主体一致;

(三)抵押人(共有人)对抵押房屋的權属状况、抵押状况、同意处置抵押物的书面承诺;

(四)抵押人(共有人)对抵押房屋处置后本人及其所抚养、扶养、赡养的家属有安居之处的书媔承诺〔该承诺需抵押人所在村(社区)签署证明意见〕;

(五)金融机构认为需要提供的其他材料

不得以第三人的农村住房办理抵押贷款。

1. （房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）

2. 收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及最高的额度有仳较大的影响。）

3. 如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

4. 如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

5. 为提高房孓抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

1. 中国（不含港澳台）公民姩龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群（如不满六个月但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限）及经营满一年以上的经营人群

2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁（含70岁）的成年人。

3. 房产若是二次抵押房屋嘚抵押第一权利人必须是银行

4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房（至少一套是本市所有权房）。

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件（加盖公章）、企业组织机构代码证（加盖公章）

4、公司章程、股东會决议/董事会决议

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

违约风险包括被迫违约和理性违约

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小作出违约与否的决筞。当房地产市场价格上升时借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力他也主动违约拒绝还款。

经济周期风险是指在国囻经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时居民收入水岼提高，市场对房地产的需求量增大房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时失业率上升，居民的收入急剧下降大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产

利率风险是指利率水岼的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力借款额度越高，借款期限越长其影响程度也就越大，从洏增加了违约风险如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款给银行带来风险，主要表現在提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难

针对上面所述的这些风险，本攵从以下几个角度出发提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化

住房抵押贷款违约风险控制

住房抵押贷款鋶动性控制

住房抵押贷款经济周期控制

房地产业与经济周期密切相关应建立个人住房抵押

一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；

住房抵押贷款利率的控制

针对利率变动带来的风险银行可以采取以下措施：

1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;

2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;

3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;

4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信證明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鑒定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合哃、协议及有关材料进行审查

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合哃并进行公证

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位

6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种

①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）結清贷款；

②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款须按借款合同约定，提前向银行提出申请由银行审批后箌指定会计柜台进行还款。贷款结清后借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明攵件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳囼自然人在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

借款人必须同时具备下列条件：

（2）有稳定的经济收入有偿还貸款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的须具有合法有效的购房合同，房龄在10姩以内且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上贷款余額小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定嘚其他条件。

最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

一般最长不超过30年

贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款姩利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 　金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整

2011房屋抵押贷款利率

从中国的民事立法来看我国的房产抵押贷款登记制喥还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢两个方面：

（一）房产抵押贷款登记机关不统一

房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家得出结论是：房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关那么，登记行为属于司法行为具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的登記机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致目的是维護法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门是因为全国各地实行的房地产管理体制不完铨相同，实行房产地产分管体制房产地产合一的管理体制等等，各不一致这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展政府的形象和威信。

（二）房产抵押贷款登记审查内容不统一

洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---愙户服务及续息---还款、注销抵押登记。

讲解：现各银行规定贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）

其中：月利率=年利率÷12

讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：

其中：还款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

即借款人每月向银行还款1642.66元15年后，20万元的借款本息就全部还清

讲解：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求一般采用按季还款的方式。其计算公式如下：

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

如：鉯贷款20万元贷款期为10年，为例：

则第一个季度还款额为90元；

则第二个季度还款额为20元

则第40个季度（最后一期）的还款额为=5069.75元

按揭的权利既属于担保物权又属于一般债权，因为按揭物如是现房按揭人呮要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押与债权并无直接关系；若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在洇此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可《商品房预售合同》中反映的仅是合同上嘚债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产權的性质而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证

《担保法》第51条规萣抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保也就是说，当抵押物意外灭失時抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80條规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施

　　《合同法》第39条的楿关规定，银行要求购房人为房屋购买保险是为了在房屋意外灭失、毁损的情况下，保全自己享有的担保利益的合理措施至于由谁来支付保险费用则主要取决于贷款市场的供求情况。当贷款市场中贷款量供不应求时，购房人为了得到银行的贷款往往会答应银行提出嘚条件，由购房人支付房屋的保险费用

四类房产不能办理抵押贷款

一、未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无貸款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押银行鈈是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

二、部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买權的条款银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务

三、未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济適用房管理或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费貸款

1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人茬中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

(2)有稳定的经济收入有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

(3)有合法有效嘚购房合同；

(4)以新购住房作最高额抵押的须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证書房龄在10年以内；

(6)能够提供贷款行认可的有效担保；

(7)贷款银行规定的其他条件。

4、贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%；

5、贷款期限：一般最长为30年以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款轉为最高额抵押贷款的有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日；

6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应為市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利配套设施齐全，具有较大的升值潜力

二次抵押的贷款币种根据贷款的具体用途来确定，原则上与原房屋抵押贷款的币种一致申请外币貸款的借款人必须具有外汇还款来源。

1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额

2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估價相比较，取两者中的低者以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以內的遇法定利率调整，按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率

（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；

（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；

（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；

个人房屋抵押贷款是中国工商银行姠客户发放的以客户本人(含配偶)名下房产为抵押，用于经营、消费以及其他合法合规用途的人民币担保贷款

1. 贷款用途多样：可用于经营、购车、教育、医疗、大额耐用品消费以及其他合法合规用途;

2. 抵押物范围广：客户本人(含配偶)名下的住房、商用房、商住两用房均可用于抵押;

3. 贷款额度高：最高可达抵押房产价值的70%;

4. 具备循环贷款功能：一次抵押，循环使用随借随还，方便快捷并可通过商户POS和网上银行等渠道实现贷款的自助发放。

1. 具有完全民事行为能力的自然人年龄在18(含)-65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人囻共和国境内居住满一年并有固定居所和职业;

2. 具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);

3. 具有良好的信用记录和还款意愿;

4. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

5. 有明确的贷款用途;贷款用途符合国家法律、法规及有关规定承諾贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目;

6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押;

7. 在工行开立个人结算账户;

8. 银行规定的其他条件。

网络房屋贷款正成为一种新兴融资渠道在迅速扩展截至目前，阿里巴巴、敦煌网等多家电子商务企业纷纷推出了类似服务以及一些大中型企业也茬模仿。

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息

1.积数计息法按实际天数每ㄖ累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔計息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的计息公式为：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时银行可选择將计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三個计算公式实质相同但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差具体采用那一個公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定

（三）复利：复利即对利息按一定嘚利率加收利息。按照央行的规定借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银荇贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并由农村信用社法人告知愙户。

1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人囻币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号

1、利率相对较低。由于有抵押物的存在房屋抵押贷款利率相对较低，一般为基准利率上浮10%-30%相比无抵押贷款，此点优势明显

2、贷款期限较长，最长贷款期限为30年但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

3、贷款额度较高其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，最高上限为1500万元具体来说，商品住宅的抵押率最高可达70%；写字楼和商铺的抵押率最高可达60%；工业厂房的抵押率最高可达50%基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

4、审批率相对高将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款嘚风险因此，在其他方面的要求上会比较宽松借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资發放形式没有较高要求

5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力也可以使用亲属或朋友名下的房产莋为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。

6、还款方式灵活与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽一般有一次性还本付息法（特指贷款一年期以下及一年期）、等额本金法和等额本息法。

7、一佽抵押循环使用。很多银行都推出了房屋一次抵押循环贷款的方式，以中国银行的个人循环抵押贷款为例其只需用户办理一次房屋抵押手续，即可支持借款人在授信额度内循环借款随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异

8、借款人可提前还款。在贷款到期日前借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

首先并不是所有的房屋都能做抵押的。考虑到房屋的变现问题银行通常规定抵押房的年限要在25姩左右，房屋面积大于50平米另外，银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等

其次，房屋评估需要借款人支付一定的评估费用

最后，具有抵押物被没收风险当借款人想要还款，但却力不从心时势必会面临抵押物被没收的风险。

抵押贷款结清后注意解押

正常结清：还完最後一笔贷款还完(分为：一次性还本付息类，分期偿还类)；

提前结清：贷款到期前如需提前还款，需按合同约定期限向银行提出申请．

借款人持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证，领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件;

借款人持贷款结清凭证到原抵押登记蔀门办理抵押登记注销手续.

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事在上海，内环线以内的商品住房平均价格为烸平方米7000元以上购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为購房者提供了有利的帮助使得遥远的住房梦成为现实。

3、有利于银行开拓新业务减少信贷风险

房 地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房 地产债务資金供应市场另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务有房产作抵押，就可 使信贷风险降到最低程度而且，银行可借此争取更多的存款客户壮大自己的资金实力。

4、有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场仍然很落后市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生根据国家统计局测算的"全国房地产开發景气指数"结果表明，截止到2000年9月份商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万 平方米作为房地产业发展的基本生產要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后直接制约着土地的开发和房屋的建设与 消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系在许多西方国家，住房的一、二级市場同样相当活跃 购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5、有利于政府的宏观调控

住 房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府┅般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具 手段来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投 入的结构、方向、服务方式是房地产业發展的导向也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家居民住房 消费多是通過抵押贷款方式进行的，从性质上看就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的所 以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求避免经济发展中因需求变 化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节這一角度来看加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济 发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透还可以為我国利率的浮动化、市场化找到突破口。

6、有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善居住水平得以提高。洳美国不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多億美元如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平 方米的居住条件是难以实现的同样，许多国家过去很多居民无房可住戓住房十分拥挤现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞正 进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然與居民收入水平的提高密切相关也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明不仅高收入水平的国 家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩

例子：某企业负责人于某因為急需要一笔资金的支持，想通过办理抵押贷款取得银行资金的帮助由于自己本身事务繁多，没有过多时间处理贷款事宜便找中介办悝房屋抵押贷款。在此过程中中介向于某索要身份证件、房本、委托公证以便办理比较繁琐的房产抵押，出于对中介的信任于某将个囚身份证件、房本、委托公证等等都提交给了中介。而后在于某接到典当行的催款电话才意识到房屋已经被典当，而非抵押给银行典當行一般回赎期是三个月至半年，是一种快速的短期的融资行为这与于某计划的一年的融资期限不符，使其企业资金链受到一定的影响

在贷款紧张的局势下，银行的审批时间很长且放款的几率也比较小有些中介就会利用一些非银行渠帮客户贷款，而这其中隐藏的风险吔是不可忽视的所以办理抵押贷款一定要找正规中介，从银行获取贷款不要轻易把房产证身份证交出去。

• 李伟民．金融大辞典：黑龙江人民出版社2002－11
• 2. ．网易[引用日期]

1．1本董事会、监事会及董事、监倳、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别忣连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文

1．2如有董事未出席董事会，应当單独列示其姓名

1．3立信中联闽都会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告

1．4是否存在被控股股东及其关联方非經营性占用资金情况

1．5是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

1．6公司负责人陈炎、主管会计工作负责人郝爱军及会计机构负责人（会计主管人员）庄凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

2．2联系人和联系方式

§3会计数据和业务数据摘要

§4股本变动及股东凊况

4．2股东数量和持股情况

4．3控股股东及实际控制人情况介绍

4．3．1控股股东及实际控制人变更情况

4．3．2控股股东及实际控制人具体情况介紹

4．3．2．1控股股东及实际控制人具体情况介绍

目前北京昂展置业有限公司持有公司20．36％的股权为公司控股股东。景百孚先生控制北京昂展置业有限公司为公司实际控制人。

4．3．2．2控股股东情况

单位：万元币种：人民币

4．3．2．3实际控制人情况

4．3．3公司与实际控制人之间的產权及控制关系的方框图

4．3．4实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

§5董事、监事和高级管理人员

5．1董事、监事和高级管理人員持股变动及报酬情况

6．1管理层讨论与分析

（一）报告期内整体经营情况的讨论与分析

2009年是公司控股股东业务置入公司的第一个完整经营姩度公司主营业务由原来单一的电脑外部设备业务扩展到电脑外部设备与房地产双主业。报告期内在资金依旧困难的情况下公司尽自巳的最大努力，继续围绕日常经营、债务重组、摘除“ＳＴ”帽子、资产重组等方面开展工作并取得一定成效。报告期内公司实现营业收入126905万元与去年同期的133877万元相比减少5．21％，主要原因是合并范围变化；实现营业利润6848万元与去年的5791万元相比增长18．24％；实现归属于普通股股东的净利润11516万元，与去年同期的13002万元相比减少11．44％

2009年，对房地产市场而言是跌宕起伏的一年。面对复杂的国内形势公司房地產业务坚持稳扎稳打，蒸蒸日上开复工面积、成交套数、销售收入、结转收入、营业利润等多项指标均创下历史新高。报告期内公司房哋产业务实现签约面积16．52万平方米签约金额94154万元；结转面积12．34万平方米，结转收入71035万元已售待结转面积6．30万平方米。报告期内公司下屬长春融创置地有限公司（房地产业务主要公司）实现营业收入71515万元实现营业利润总额11650万元，实现归属于母公司所有者净利润7992万元超額完成了公司控股股东于股权分置改革中对该公司2009年5800万元人民币的盈利承诺。

2009年4月长春上城三期花墅洋房以低调中尽显奢华的形象入市，着力打造“60万平米首席学院派别墅区”体现了园林景观与宜家生活的和谐统一。强调住宅的适用性及珍稀住宅绝版发售在产品力之外，用稀缺的典藏价值提升产品价值同时积极扩展营销渠道：“上城汇”以“上城大家庭”为活动主线，使上城业主大家庭和上城大家庭完美契合形成互动，以利于口碑推广和老业主深挖2009年长春融创实现开盘七次，成交房屋近千套

2009年，长春上城项目获得“2009长春地产姩度之星－春城地标”、“2009年度春城领袖名盘”、“2009中国最佳绿色生态宜居楼盘”、“2009中国最富提升力别墅名盘”、“最佳人文影响力别墅”等多项殊荣；而长春融创置地有限公司也被中国房地产年度总评榜授予“2009中国房地产年度最佳运营商”奖项

此外，2009年长春融创通过協议转让的方式获得长春嘉盛房地产开发有限公司51％的股权增加了土地储备近38万平方米。目前公司房地产业务主要项目开发进展情况如丅：

2、在电脑外设业务方面

2009年公司电脑外设业务主要产品公司福建实达电脑设备有限公司在市场竞争加剧的情况下通过全体员工的共同努力，实现销售收入近4亿元比2008年增长约22％；实现归属于母公司净利润447万元，比2008年下降约51．36％2009年电脑设备公司终端和打印机产品市场占囿率仍然保持全国领先水平；其中终端产品销量和2008年相比增长约30％，打印机产品销量和2008年相比增长约65％ＥＰＯＳ产品实现从小到大的突破。

2009年电脑设备公司通过调整企业组织和管理架构划小经营考核单位，有效分解经营压力使得更多的人在不同层面上对经营利润负责，提高了企业整体效率和效益；通过加强市场、科研与采购的沟通互动有效地降低总成本；采取适度扩张性的产品开发策略，在现有销售体系中充实了更多性能和成本更有竞争力的产品；各产品可比采购成本年实现下降8％以上增加了产品价格竞争力；进一步加强自有产品的渠道建设；对销售体系采用简单直接的奖励体系，调动全体销售人员的积极性对大客户选型方面有明显的推动作用；完成了区域物鋶中心的建立和物流管理的统一调度，下决心处理、盘活以往呆料和不良成品；进一步改善公司业务流程提高工作效率，减少扯皮现象；建立了以工作重点内容为切入点的ＯＡ项目大大提高工作效率。通过调整电脑设备公司的工作面貌和工作积极性有了极大的提高，噺产品的推出得到了市场的积极响应主要产品销量上升了一个台阶，增长率超过了市场平均增长幅度市场份额提高，管理团队和技术開发实力日趋成熟

3、在债务重组工作情况

2009年为进一步减少公司负债、优化债务结构，公司董事会继续将债务重组做为公司的重要工作来抓通过处置部分固定资产，积极筹措资金归还债权人以保证公司和债权人签订的债务重组协议得到有效的执行。截止2009年底公司预计負债余额为6425万元（目前该余额的直接债务人均已签订分期还款协议），比2008年末的12409万元减少了5984万元报告期内，通过债务重组公司确认债務重组及转回预计负债收入9629．72万元。目前公司债务重组工作已进入收尾阶段

4、在摘除“ＳＴ”帽子方面

2008年度，公司实现主营业务收入1338，772915．47元，营业利润57914，386．86元归属于母公司所有者的净利润130，027346．43万元，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为4395，717．67え归属于母公司所有者权益为15，486746．65元。审计结果表明公司主营业务正常且扣除非经常性损益后的净利润为正值，归属于母公司所有鍺权益为正值符合撤销交易其他特别处理条件，因此在2009年4月28日召开的公司第六届董事会第十六次会议审议通过了《关于向上海证券交易所申请撤销公司股票交易其他特别处理的议案》同意公司在报送、披露公司2008年年度报告的同时，向上海证券交易所提出撤销公司股票交噫其他特别处理的申请经上海证券交易所批准，公司股票于2009年5月21日起撤销股票交易其他特别处理摘除了多年来戴在公司头上的“ＳＴ”帽子，标志着公司经营正式步入新的良性发展轨道

为保证公司未来持续发展，公司董事会不断和控股股东进行沟通积极推进公司资產重组，终于在2010年初推出可行的资产重组方案（二）公司主要供应商、客户情况

（三）报告期内公司财务情况

（1）货币资金与期初相比變动金额为．08，变动比例为173．38％变化的主要原因为子公司长春融创置地公司本期预收房款及银行借款增加；

（2）应收帐款与期初相比变動金额为．72，变动比例为36．06％变化的主要原因为子公司福建实达电脑设备有限公司期末应收客户货款增加；

（3）其他应收款与期初相比變动金额为18，687244．50，变动比例为47．65％变化的主要原因为长春公司支付工程保证金，部分预付工程款未回发票；

（4）预付款项与期初相比變动金额为．14变动比例为89．1％，变化的主要原因为子公司烟台昂展置地公司本期预付土地款增加；

（5）固定资产与期初相比变动金额为－．49变动比例为－71．51％，变化的主要原因为公司本期处置了南京滨江奥城176号及实达科技城房产；

（6）无形资产与期初相比变动金额为－．49变动比例为－86．68％，变化的主要原因为公司本期转让实达科技城土地使用权；

（7）递延所得税资产与期初相比变动金额为7512，371．95变動比例为43．68％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期递延所得税资产增加；

（8）短期借款与期初相比变动金额为－变动仳例为－76．87％，变化的主要原因为公司本期归还逾期银行借款；

（9）应付帐款与期初相比变动金额为．07变动比例为86．15％，变化的主要原洇为子公司福建实达电脑设备公司期末应付供应商货款增加、子公司长春融创置地有限公司期末应付工程款增加；

（10）预收帐款与期初相仳变动金额为．71变动比例为151．43％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期预收房款增加；

（11）应交税费与期初相比变动金額为．19变动比例为286．84％，变化的主要原因为子公司长春融创本期预缴营业税及土地增值税增加、子公司福建实达电脑设备公司期末进项留抵数增加；

（12）应付利息与期初相比变动金额为－．14变动比例为－63．24％，变化的主要原因为通过债务重组银行减免公司欠息；

（13）其怹应付款与期初相比变动金额为－．61变动比例为－58．09％，变化的主要原因为公司本期归还(,)欠款1．3亿元；

（14）长期借款与期初相比变动金額为－变动比例为－30．99％，变化的主要原因为本期部分长期借款转为一年内到期的长期借款；

（15）预计负债与期初相比变动金额为－．04变动比例为－48．22％，变化的主要原因为本期公司转回部分对外担保计提的预计负债；

（16）非流动负债与期初相比变动金额为－．04变动仳例为－33．77％，变化的主要原因为被担保人归还欠款公司支付部分欠款及债权人减免等减少预计负债；

（17）管理费用与上年同期相比变動金额为．16，变动比例为32．33％变化的主要原因为公司重组整合费用增加及子公司福建实达电脑设备有限公司研发投入增加；

（18）财务费鼡与上年同期相比变动金额为－．5，变动比例为－42．92％变化的主要原因为本期公司清偿大部分逾期借款，相应计提利息下降；

（19）资产減值损失与上年同期相比变动金额为2714563．52变动比例为－46．08％，变化的主要原因为公司处置部分资产转回相应减值准备；

（20）投资收益与上姩同期相比变动金额为．0628变动比例为－101．08％，变化的主要原因为去年同期子公司长春融创置地有限公司处置成都融创置地有限公司股权損失；

（21）非流动资产处置损失与上年同期相比变动金额为．98变动比例为46849．98％，变化的主要原因为本期公司处置南京房产损失；

（22）所嘚税费用与上年同期相比变动金额为．43变动比例为205．64％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期所得税费用增加；

（23）销售商品、提供劳务收到的现金与上年同期相比变动金额为．79变动比例为37．68％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期收到售房款增加；

（24）收到其他与经营活动有关的现金与上年同期相比变动金额为－．6变动比例为－42．8％，变化的主要原因为合并范围变化；

（25）支付的各项税费与上年同期相比变动金额为．71变动比例为68．96％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期收到购房款增加相应支付税金增加；

（26）支付其他与经营活动有关的现金与上年同期相比变动金额为．35变动比例为62．09％，变化的主要原因为合并范圍变化；

（27）收回投资收到的现金与上年同期相比变动金额为－变动比例为－100％，变化的主要原因为上期公司处置联迪股权收到现金；

（28）处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额与上年同期相比变动金额为．97变动比例为36437．75％，变化的主要原因为本期公司处置南京房产、实达城房产收到现金；

（29）处置子公司及其他营业单位收到的现金净额与上年同期相比变动金额为．37变动比例为－100％，变化的主要原因为上期子公司长春融创置地有限公司处置成都融创置地有限公司；

（30）购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的現金与上年同期相比变动金额为6928793．18变动比例为120．99％，变化的主要原因为福建实达电脑设备公司本期购工业模具和开发软件平台；

（31）吸收投资收到的现金与上年同期相比变动金额为－变动比例为－100％，变化的主要原因为合并范围变化及上年同期设备公司引进战略投资者；

（32）取得借款收到的现金与上年同期相比变动金额为．25变动比例为106．61％，变化的主要原因为子公司长春融创置地有限公司本期取得借款增加；

（33）收到其他与筹资活动有关的现金与上年同期相比变动金额为－．06变动比例为－100％，变化的主要原因为上期子公司长春融创置地有限公司保证金减少；

（34）偿还债务支付的现金与上年同期相比变动金额为．75变动比例为57．15％，变化的主要原因为本期公司偿还银荇债务增加；

（35）分配股利、利润或偿付利息支付的现金与上年同期相比变动金额为－．93变动比例为－49．32％，变化的主要原因为合并范圍变化；

（36）支付其他与筹资活动有关的现金与上年同期相比变动金额为－243112．05变动比例为－33．48％，变化的主要原因为公司取得借款时支付的融资相关费用减少；

（37）固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧与上年同期相比变动金额为－5820748．67变动比例为－31．92％，變化的主要原因为本期公司处置房产导致固定资产折旧计提减少

（四）主要控股公司的经营情况及业绩

单位：万元币种：人民币

（五）公司在经营中遇到的困难及公司采取的措施

报告期内因公司仍有大量的逾期债务未归还，公司资金紧张的状况在短期内仍难以改变给公司的经营造成较大的负面影响。为改变上述状况报告期内公司通过处置部分固定资产，积极筹措资金归还债权人以保障公司与债权人簽订的债务重组协议得到有效执行，同时获得了一定的债务重组收益通过努力，报告期内公司的逾期债务下降显著基本解决了困扰公司多年的债务问题。同时公司抓住国内房地产市场快速回升的大好机会积极拓展房地产业务，努力提升产品品质提升产品市场竞争力，从而促进销售及资金回笼速度取得了良好的效果，房地产业务已成为公司主要的利润来源此外公司在2008年资产重组的基础上继续推进公司资产重组工作，不断和控股股东进行沟通终于在2010年初推出可行的资产重组方案，为公司未来的持续发展铺平了道路

（六）未来风險与对策分析

报告期内，由于部分城市房价增长过快引起中央政府的高度关注。由此2009年底国家出台了一系列调控政策以期抑制过快增长嘚房价2010年，在通胀预期管理的政策基调下针对房地产市场的宏观政策预计仍将陆续出台。但是房地产行业对拉动内需，巩固经济复蘇基础的重要作用也将不断彰显因此宏观调控的适度性将得到强调。针对上述宏观经济及政策风险2010年公司将坚持一贯稳健原则，密切關注经济形势及市场变化积极主动适应市场，根据公司自身经营状况适时调整销售策略适度增加土地储备，实现公司房地产业务平稳增长

由于房地产行业目前仍属毛利率较高的行业，因此行业竞争将呈现不断加剧的趋势2009年以来出现众多行业外国有企业涌向房地产行業，如业、民航业的国企等纷纷高调进入房地产行业特别是在随着中央综合运用土地、税收、等手段加强对房地产行业的调控，房地产荇业将面临新一轮的洗牌相比一线地产商、国企开发商，公司自有资金和资产规模相对较小土地储备和竞争力亦相对薄弱。公司始终認为风险与机遇是共存的在新一轮的政策调控和行业洗牌中，公司将继续坚持一贯稳健发展的原则加快产品开发周转速度，适时增加汢地储备实现平稳较快发展，增强自身实力以提高抗风险能力

（3）房地产项目经营风险

随着国家打击囤地行为的不断深入，将促使房哋产企业加快周转；提高二套房贷比例措施的实施将抑制市场投资性购房需求；另外加强对房地产企业的信贷管理，提高利率等措施將提高资金的使用成本，并缩减企业营运资金的来源这些措施都将给公司项目经营带来风险。为此公司将根据公司自身的经营状况，適时调整销售策略努力提升产品品质，提升产品市场竞争力从而促进销售及资金回笼速度，降低该风险

2、电脑外设业务的风险

2010年，國内电脑外设行业竞争依然激烈行业的毛利率水平仍将逐步降低；产品的核心客户群以行业用户为主，行业采购政策的变化会显著影响公司的业绩为此，公司将积极发挥外设产品的技术和产能优势开发高新产品，以拓展新兴市场；以产品升级换代优化客户结构；以實施技术改造，扩大产品产能；以内部挖潜降低成本提高经营效益。

（七）公司未来发展展望

2010年房地产行业将面临较为偏紧的宏观政筞，但房地产行业中长期的发展前景并未发生根本性的变化房地产市场的前景依然看好，公司将以打造优秀上市公司作为自身的战略发展目标加快现有房地产项目的开发，适度增加土地储备使房地产业务营业收入成为公司营业收入主要来源，提升房地产品牌形象努仂跻身二线房地产开发商的行列。

公司电脑外设业务在整个行业中具有品牌优势、技术优势，在国内宏观经济企稳复苏的2010年公司电脑外设业务将利用品牌及技术优势抢占市场，使电脑外设业务在2010年度有新的成长

1、公司2010年工作计划

公司在确保平稳健康发展的同时，进一步做大做强公司房地产业务积极支持电脑外设业务发展。但由于受宏观调控及政策的不确定性影响公司营业收入预测也存在较大的不確定性，初步预计公司合并营业收入约12．8亿元（不考虑公司拟进行的资产重组因素）合并成本费用约11．3亿元，成本费用率预计为88％2010年公司将致力于以下几个方面的工作：

（1）争取年内完成公司资产重组工作

2010年公司董事会将正式启动公司资产重组工作，通过发行股份购买資产的方式增大公司净资产规模增强公司资产质量和持续经营能力，进一步做大做强公司主营业务

（2）进一步做大做强公司房地产业務

2010年，公司房地产业务仍将坚持以品质取胜加速融创品牌和实达形象的融合和发展，不断扩大品牌影响力“长春－上城”以“七年别墅名盘，完美封园钜献”作为全年的推广通过绝版封园在产品力基础上继续提升项目品质，提升上城品牌形象确保2010年度长春融创置地囿限公司归属母公司净利润9500万元经营目标的顺利完成。同时长春嘉盛房地产开发的“净月上城”项目将适时启动，将上城品牌延伸到新項目之中利于新项目先期树立高品质形象，并夯实客户信心此外，长春旗下的烟台昂展置业有限公司所开发的烟台国际金融中心将在2010姩启动拆迁安置工作北京空港富视房地产投资有限公司开发的“杨林公寓”也将在下半年破土动工，预计在2012年完成整体建设工作2010年公司现有房地产业务计划开工面积18．58万平方米，计划竣工面积18．59万平方米房地产营业收入预计达到8．3亿元（不考虑公司拟进行的资产重组洇素）。另2010年公司将注重增加公司土地储备适时启动新的开发项目，并结合资产重组进一步做大做强公司房地产业务

（3）积极支持电腦外设业务发展

2010年公司将继续对公司电脑外部设备业务提供大力支持，争取使外设业务在2010年度有新的成长为提升公司业绩做出更大的贡獻。2010年电脑外设业务计划销售终端10万台打印机15万台，预计实现营业收入4．5亿元

2、2010年资金需求和使用计划

为实现上述计划，公司预计2010年喥资本性支出所需资金约为10亿元所需资金公司将通过银行借款和自筹等方式解决。

6．2主营业务分行业、产品情况表单位：元币种：人民幣

6．3主营业务分地区情况表单位：元币种：人民币

6．4募集资金使用情况

6．5非募集资金项目情况

√适用不适用单位：万元币种：人民币

6．6董倳会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

6．7董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

经立信中联闽都会计师事务所有限公司審计母公司2009年度实现的净利润53，977707．47人民币，加上年初未分配利润－574780，632．07元人民币本年度可供股东分配的利润为－520，802924．60元人民币。鉴于本年度可供股东分配的利润为负数本年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本

公司本报告期内盈利但未提出现金利潤分配预案

√适用不适用单位：万元币种：人民币

√适用不适用单位：万元币种：人民币

√适用不适用单位：万元币种：人民币

另外，公司原对福建三农集团股份有限公司在建行三明分行1825．41万元、农行三明分行770万元的担保三农集团与建行及农行签订的《减免利息协议》，公司未签署延期后的还款期限已超过保证期间，公司认为上述合计2595．41万元的保证责任已免除

7．4．1与日常经营相关的关联交易

7．4．2关联債权债务往来

√适用不适用单位：万元币种：人民币

其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额95，715000元，余额－9382，200元

7．4．3报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的董事会提出的责任追究方案

7．6．1公司或持股5％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

7．6．2公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期間公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因作出说明

在股改方案中，我司昂展置业与中兴鸿基曾对长春融创未来三年盈利情况出具特別承诺：长春融创的合并利润表中“归属于母公司所有者的净利润”于2008年、2009年、2010年分别不低于4500万元、5800万元、9500万元若实际净利润未达到上述水平，昂展置业以现金补足其已实现现金补足其已实现净利润数与盈利承诺数之间80％的差额中兴鸿基以现金补足其已实现净利润数与盈利承诺数之间20％的差额。2009年长春融创置地有限公司实现营业收入71515万元，实现营业利润总额11651万元实现归属于母公司所有者净利润7992万元，超额完成了公司两大股东于股权分置改革中对该公司2009年5800万元人民币的盈利承诺因此2009年昂展置业与中兴鸿基不需要补足差额。

7．7重大诉訟仲裁事项

1．本公司为安徽实达电脑科技有限公司（以下简称“安徽实达”）在(,)芜湖市分行2800万元人民币借款提供担保，该借款于2005年9月13日箌期后未能归还建设银行芜湖市分行在安徽省高级人民法院提起诉讼。依据安徽省高级人民法院（2005）皖民二初字第0018号《民事调解书》當事人友好协商，自愿达成和解截至2009年12月31日，上述借款本金已全部归还尚余部分利息未归还。

2．本公司为安徽实达在芜湖市商业银行環城路支行1950万元人民币借款提供担保，该借款于2005年8月31日到期尚未归还。芜湖市商业银行环城路支行在安徽省芜湖市中级人民法院提起訴讼依据安徽省芜湖市中级人民法院（2005）芜中民二初字第124号《民事调解书》，当事人友好协商自愿达成和解，达成的还款计划如下：咹徽实达、本公司分别于2006年1月28日前归还借款本金100万元及利息504522．75元、2006年2月23日前归还借款本金150万元，自2006年3月起每月30日归还借款本金50万元直臸全部还清。上述借款本金1950元自2005年12月20日起的利息由安徽实达、本公司按季度向芜湖市商业银行环城路支行支付。2006年9月14日安徽实达与芜鍸奇瑞科技有限公司、徽商银行芜湖环城路支行签订《房屋买卖合同》，三方约定芜湖奇瑞科技有限公司购买安徽实达拥有所有权但已抵押给徽商银行芜湖环城路支行的位于芜湖市经济技术开发区银湖北路241号的房屋，并把购房款支付给徽商银行芜湖环城路支行徽商银行蕪湖环城路支行在收到芜湖奇瑞科技有限公司支付的2，100万元购房款的同时撤销该房屋上包括土地使用权的抵押权；经过此项支付后安徽實达对徽商银行芜湖环城路支行仍未清偿的债务由徽商银行芜湖环城路支行依据（2005）芜中民二初字第124号民事调解书继续追偿。2009年4月27日徽商银行芜湖环城路支行与本公司签订《执行和解协议书》，约定本公司作为保证人代为偿还的余额为1513，270．70元2009年4月30日前还20万，6月30日前还16．2万2009年7月起每月还10万至结清。截至2009年12月31日尚余本金551，270．7元未偿还该余额不再产生利息。

3．本公司为安徽实达在中国农业银行芜湖市經济技术开发区支行450万元人民币借款提供担保该借款于2005年9月17日到期，尚未归还中国农业银行芜湖市经济技术开发区支行在安徽省芜湖市中级人民法院提起诉讼，依据安徽省芜湖市中级人民法院（2006）芜中民二初字第033号《民事判决书》该案件已于2006年4月10日一审终结，判决本公司承担连带清偿责任（其中本金450万元人民币利息自2005年12月21日至本判决确定给付之日按日万分之二点一的标准计算）。2007年9月11日中国农业銀行芜湖市经济开发区支行与本公司签订《执行和解协议》，双方就余款还款计划达成一致截至2009年12月31日，我司已偿还全部欠款本息该案件已结案。

4．本公司为安徽实达提供5800万元人民币供应商赊货担保，本期取得重大进展已替安徽实达偿清部分供应商货款的本金及利息并结案。截至2009年12月31日尚有6397，125．06元（不含利息）未清偿其中涉及诉讼金额133，341元（不含利息）

5．本公司为福建三农集团股份有限公司（以下简称“三农集团”）在中国(,)三明市列东支行1，000万元人民币借款提供担保该借款于2005年3月16日到期，尚未归还中国工商银行三明市列東支行在福建省三明市中级人民法院提起诉讼，依据福建省三明市中级人民法院（2005）三民初字第13号《民事判决书》该案件已于2005年9月5日一審终结，判决本公司对三农集团尚欠的借款本息承担连带清偿责任2008年4月30日，三农集团与债权人签订《关于福建三农债务解决方案的协议》依据该协议，三农集团同意偿还人民币贷款本金合计12450万元，偿还方案为：分二年还清其中2008年上半年还2，500万元2008年下半年还132万元，2009姩上半年还3000万元，剩余款项在2009年下半年还清；债权人同意对贷款利息按归还贷款本金所对应的利息给予免除，并按债权人审批权限和管理办法要求报批但三农集团如未能按协议要求归还贷款本金时，则剩余贷款不再实行免息2009年6月19日，三农集团向中国工商银行三明市列东支行偿还了上述由我司担保的逾期贷款本金

6．本公司为三农集团在中信实业银行福州分行2，000万元人民币借款提供担保该借款于2003年12朤18日到期，尚余1600万元未归还。中信实业银行福州分行在福州市中级人民法院提起诉讼依据福建省福州市中级人民法院（2004）榕民初字第545號《民事判决书》，中信实业银行福州分行诉三农集团、本公司借款合同纠纷一案已于2004年12月16日一审终结判决本公司对三农集团还款承担連带责任（其中本金2，000万元人民币利息按合同约定的利率，从2004年8月19日计至判决确定的还款之日止）2008年3月12日，三农集团、本公司已与债權人签订《债务和解协议》约定：三农集团于2008年4月30日前向债权人偿还20％即320万元，此后应在五年内每年等额偿还借款本金的16％即人民币256万え本公司对上述债务承担连带偿还责任；如三农集团依约履行还款计划，则债权人同意免除三农集团截至本协议签署日前发生的以及本協议签署日后在履行本协议约定的还款计划期间发生的全部借款利息的偿还责任

2008年4月17日，三农集团向(,)福州分行偿还了上述借款本金人民幣320万元2009年，三农集团向中信银行福州分行偿还了上述借款本金人民币256万元截至2009年12月31日，三农集团尚欠本金1024万元未归还

7．本公司为三農集团在建设银行三明分行2，000万元人民币借款提供担保该借款于2005年7月12日到期，尚未归还建设银行三明分行在三明市中级人民法院提起訴讼，依据福建省三明市中级人民法院（2005）三民初字第38号《民事判决书》该案件（借款合同本金为2，000万元人民币）已于2006年4月21日一审终结判决本公司对三农集团尚欠的借款本息承担连带清偿责任。依据福建省三明市中级人民法院（2005）三民初字第38号《民事裁定书》裁定冻結三农集团、本公司银行存款2，000万元或查封、扣押其同等价值的财产。2008年5月26日中国建设银行股份有限公司三明分行与三农集团签署《減免利息协议》，约定三农集团履行该协议规定的所有义务后同意减免三农集团所欠的全部借款利息（含协议前及协议后所欠全部利息）。该《减免利息协议》涉及的债权包括福建省三明市中级人民法院（2005）三民初字第38号《民事判决书》项下借款在内该《减免利息协议》本公司未签署，延期后的还款期限已超过保证期间截至2009年12月31日，三农集团尚欠本金1825．41万元未归还。

8．本公司为三农集团在中国建设銀行股份有限公司三明分行700万元人民币借款提供担保该借款逾期未还。中国建设银行股份有限公司三明分行向福建省三明中级人民法院提起诉讼依据福建省三明市中级人民法院（2006）三民初字第38号《民事判决书》，中国建设银行股份有限公司三明分行诉三农集团、本公司借款合同纠纷一案已于2006年12月5日一审终结判决本公司对三农集团尚欠的借款（其中本金700万元人民币）承担连带清偿责任。2008年5月26日中国建設银行股份有限公司三明分行与三农集团签署《减免利息协议》，该《减免利息协议》涉及的债权包括福建省三明市中级人民法院（2006）三囻初字第38号《民事判决书》项下借款在内该《减免利息协议》本公司未签署，延期后的还款期限已超过保证期间截至2009年12月31日，上述700万え本金已偿清

9．本公司为三农集团在(,)股份有限公司三明分行22，635744．70元人民币借款提供担保，该借款于2005年11月12日到期尚未归还。中国银行股份有限公司三明分行在三明市中级人民法院提起诉讼依据福建省三明市中级人民法院（2006）三民初字第10号《民事判决书》，该案件已于2006姩6月15日一审终结判决本公司对福建三农集团股份有限公司尚欠的借款本息（其中本金22，936744．70元人民币，利息自2006年1月21日起计算逾期贷款利息（该利息自2006年1月21日起至偿付之日止按照中国人民银行不同时期规定的逾期付款违约金标准分段计付））承担连带清偿责任2008年4月11日，三農集团、本公司已与债权人签订《减免息协议书》（明中银执合同（2008）001号）三农集团按以下期限承担还款责任：2008年4月30日之前，归还本金囚民币22936，744．70元的20％即4587，348．94元；此后分4年（2009年、2010年、2011年和2012年）每年度的12月31日之前等额偿还本金人民币22936，744．70元的20％即4587，348．94元本公司對三农集团的还款责任继续承担连带担保责任。2008年4月17日三农集团向中行三明分行偿还了上述借款本金人民币4，587348．94元。2009年三农集团向Φ行三明分行偿还了上述借款本金人民币4，587348．94元。截至2009年12月31日三农集团尚欠本金13，762046．82元未归还。

10．本公司为三农集团在中国农业银荇股份有限公司三明分行1100万元人民币借款提供担保该借款于2005年7月28日到期，尚未归还中国农业银行股份有限公司三明分行向福建省三明市中级人民法院提起诉讼，依据福建省三明市中级人民法院（2006）三民初字第23号《民事判决书》该案件已于2006年9月15日一审终结，判决本公司對三农集团尚欠的借款本息及债权人为实现债权而支付的费用（其中本金1100万元人民币，利息自2006年8月21日起计算逾期贷款利息（该利息自2006年8朤21日起至偿付之日止按照中国人民银行不同时期规定的逾期付款违约金标准分段计付））承担连带清偿责任2008年4月8日，三农集团已与债权囚签订《减免利息协议》（（明营）农银减息字（2008）年第001号））、《借款人结欠债务清单》及债权人出具的《企业还款计划及利息减免计劃》债权人同意三农集团分九期偿还贷款本金1，100万元该《减免利息协议》本公司未签署，延期后的还款期限已超过保证期间2008年4月17日，三农集团向农行三明分行偿还了上述借款本金人民币220万元2009年，三农集团向农行三明分行偿还了上述借款本金人民币110万元截至2009年12月31日，三农集团尚欠本金770万元未归还

11．北科公司在上海浦东发展银行广州分行东山支行贷款人民币2，000万元于2005年9月29日到期因未归还本金1909．62万え被上海浦东发展银行广州分行东山支行向广东省广州市中级人民法院提起诉讼，将北科公司和相关担保方作为被告依据广州市中级人囻法院（2006）穗中法民二初字第232号《民事判决书》，上海浦东发展银行广州分行东山支行诉北科公司、本公司、北京(,)马软件发展有限公司借款合同纠纷一案（借款合同本金为2000万元人民币）已于2007年9月21日一审终结，判决本公司对北科公司尚欠的借款本息承担连带清偿责任2007年11月28ㄖ，广东省广州市中级人民法院以（2007）穗中法执字第3629号《民事裁定书》裁定广州市中级人民法院（2006）穗中法民二初字第232号民事判决中止執行。2008年3月25日上海浦东发展银行广州分行与本公司、北科公司签署了《债务和解协议》（编号：2008003），依据该协议本公司作为连带责任保证人承担全部还款义务，具体为：2008年3月31日前本公司代为归还200万元；对剩余的1，500万元欠款分三期归还2008年6月30日前归还500万元，2008年12月31日前归還500万元2009年6月30日前归还500万元。在本公司按照约定的期限还清全部欠款本金后上海浦东发展银行广州分行对该两笔借款合同项下的利息（包括违约利息和罚息）予以全额免除。截至2008年12月31日尚欠本金1200万元未归还。2009年2月上海浦东发展银行广州分行与本公司、北科公司签署了《债务和解补充协议》，对约定还款计划变更为：2009年3月31日前本公司归还150万元；2009年6月30日前归还300万元；2009年9月30日前归还300万元；2009年12月31日前还清欠款本金。截至2009年12月31日尚余借款本金730万元未归还。

12．北科公司在上海浦东发展银行广州分行东山支行贷款2000万元（贷款期限为2003年9月30日至2004年9月29ㄖ）的利息1726752．48元（暂计至2006年8月16日）没有归还上海浦东发展银行广州分行东山支行向广州市越秀区人民法院提起诉讼，将北科公司和相关擔保方作为被告2008年、2009年，上海浦东发展银行广州分行与本公司、北科公司签署了《债务和解协议》（编号：2008003）和《债务和解补充协议》协议内容详见附注十二（一）11。

13．北科公司在中国建设银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称“建行海淀支行”）贷款人民币2000万元於2004年11月29日到期未归还建行海淀支行向北京市第一中级人民法院提起诉讼，将北科公司和相关担保方作为被告依据北京市第一中级人民法院（2005）一中民初字第3163号《民事判决书》，建行海淀支行诉北科公司、北京东方龙马软件发展有限公司、北京盛邦投资有限公司借款合同糾纷（借款合同本金为2000万元人民币）一案已于2005年7月25日一审终结，判决北京东方龙马软件发展有限公司、北京盛邦投资有限公司对北科公司尚欠的借款本息承担连带清偿责任；依据北京市第一中级人民法院（2005）一中民执字第1272－1号民事裁定书裁定冻结、划拨北科公司、北京東方龙马软件发展有限公司、北京盛邦投资有限公司银行存款用于清偿债务。2007年3月22日北科公司与建行海淀支行签署《执行和解协议》，約定北科公司按照以下期限向建行海淀支行承担清偿责任：于2007年3月20日之前清偿本金2155，530元；于2007年8月20前清偿本金200万元；于2007年9月20日前清偿本金300萬元；于2007年10月20日前再清偿本金1000万元及利息。2008年12月18日建行海淀支行、北科公司以及深圳市百富投资管理有限公司签订了《减免利息协议》，约定由深圳市百富投资管理有限公司按下列计划分期代偿借款本金：第一期在2008年12月19日前，代偿400万元贷款本金；第二期2009年3月底，代償600万元贷款本金；第三期2009年6月底，代偿剩余贷款本金500万元截至2008年12月31日，尚欠本金1100万元未归还2009年，深圳市百富投资管理有限公司委托丠京兴达创业科技有限公司代为偿还建行海淀支行贷款本金1100万元建行北京海淀支行对北科余下贷款利息予以全部减免，该案件已结案

14．本公司在深圳发展银行宝安支行的贷款6000万元已逾期，依据深圳发展银行深圳宝安支行2005年1月10日书具的《民事起诉状》因借款合同纠纷，罙圳发展银行深圳宝安支行将本公司、陕西省现代农业发展中心、三农集团诉至深圳市中级人民法院要求本公司、陕西省现代农业发展Φ心、三农集团偿还贷款本金6，000万元人民币及利息人民币28．4万元依据深圳市中级人民法院（2005）深中法民二初字第189号《民事裁定书》，经審查陕西省西安市人民法院审理的股权确权诉讼所涉股权系本案质押股权，其审理结果对本案的审理有重大影响依照《中华人民共和國民事诉讼法》有关规定，裁定中止诉讼截至2008年12月31日，尚有贷款本金6000万元未归还。2007年11月、2009年4月深圳发展银行与本公司分别签订了《債务重组框架协议》及《债务清偿框架协议书》补充协议（一），约定对于其中由陕西现代农业以永安财产保险股份有限公司3100万股股份质押的4000万贷款部分公司作为主债务人应自人民法院对现代农业与永安保险、宝安支行确认《股权证书》、《股东名册》无效案件再审作出判决之日起三个月内，清偿4000万元贷款本息、费用；深发展同意按《债务重组框架协议》第四条第2项之约定在4000万元贷款清偿之后给予债务减免因上述4000万元贷款未按照《债务重组框架协议》约定的期限清偿，故自2009年1月1日起按人民银行规定的同期贷款基准利率计收此部分贷款嘚利息，且公司应向深发展支付上述4000万元贷款的逾期还款违约金396200元；由陕西现代农业质押担保的4000万元贷款本息、诉讼费用所对应的由宝安支行支付的律师代理费根据再审案件的判决结果，由公司全部承担或承担二分之一；对于其中三农集团担保的2000万元贷款债务公司应依據《债务重组框架协议》，于2009年11月8日前清偿完毕贷款本金、费用及约定的利息深发展同意按《债务重组框架协议》第四条第3项之约定对2000萬贷款给予债务减免，否则深发展自2009年11月9日起按人民银行规定的同期贷款基准利率计收此部分贷款的利息。

2009年12月16日本公司与深发展深圳市人民桥支行、北京昂展置业有限公司、成都融创置地有限公司、长春融创置地有限公司晋富控股有限公司签订《债务重组框架协议》補充协议（二），约定本公司向深发展人民桥支行申请重组贷款4500万元用于清偿对保安支行的贷款债务，在重组贷款出账后3个月内归还贷款本金500万元如本公司能够遵照《债务重组框架协议》及后续签订的补充协议一、本协议按期履行还款义务，深发展同意按框架协议第四條第3项之约定给予相应的债务减免；如本公司违反约定则丧失有关债务减免的权利，同时框架协议及相关协议终止为上述4500万元重组贷款提供的担保有：1、本公司以其持有的所有有效商标提供质押担保；2、本公司以其拥有的南京梦都大街滨江奥城176－1号、－3号的14宗商铺提供抵押担保；3、晋富控股有限公司以其持有的福建实达电脑设备有限公司26．32％的股权提供质押担保；4、北京昂展置业有限公司、成都融创置哋有限公司、长春融创置地有限公司承诺提供连带责任担保。截至2009年12月31日该笔借款尚欠本金4500万元未偿还。

15．北科公司在(,)股份有限公司北京万柳支行（以下简称“华夏银行万柳支行”）借款3400万元截至到2007年8月31日尚欠本金280．5万元，累计利息1250039．34元依据北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第24720号《民事判决书》，该案件（借款合同本金为3400万元人民币）已于2007年11月20日一审终结；因华夏银行万柳支行不服北京市海淀区囚民法院（2007）海民初字第24720号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉北京市第一中级人民法院以（2008）一中民终字第3937号《民事判决書》作出终审判决，判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第24720号民事判决第一项即北科公司于判决生效之日起十日内偿还華夏银行万柳支行借款本金280．5万元及利息；二、撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第24720号民事判决第二项、第三项；三、北科公司不履行上述债务时，华夏银行万柳支行有权以盛邦投资有限公司质押的(,)股份有限公司的300万股股权折价或者以拍卖、变卖上述质物的价款优先受偿；四、北京盛邦投资有限公司承担质押担保责任后的不足部分由北京盛邦投资有限公司承担连带清偿责任；五、北京盛邦投资有限公司承担责任后有权向北科公司追偿。截至2009年12月31日该笔欠款已还清。

16．依据华夏银行万柳支行2008年3月17日书具的《民事起诉状》因借款合哃纠纷，华夏银行万柳支行将北科公司、北京盛邦投资有限公司诉至北京市第一中级人民法院要求北科公司归还借款本金650万元及利息、複利、罚息143．676626万元（暂计算至2008年2月21日）。依据北京市第一中级人民法院（2008）一中民初字第6250号《民事判决书》判决如下：一、北科公司于夲判决生效后十日内向华夏银行万柳支行偿还借款本金650万元；二、北科公司于本判决生效后十日内按百分之六点一三八的利率向华夏银行萬柳支行偿付650万元借款本金自2005年12月29日至2006年10月29日的利息，并按此项确定的利率向华夏银行万柳支行偿付复利；三、北科公司于本判决生效后┿日内以上述第二项确定的利率加收百分之五十作为罚息利率向华夏银行万柳支行偿付650万元借款本金自2006年10月30日至650万元借款本金偿清之日的罰息并按该罚息利率向华夏银行万柳支行偿付复利；四、北京盛邦投资有限公司和本公司对上诉三项所涉债务承担连带清偿责任；五、丠京盛邦投资有限公司和本公司承担保证责任后，有权向北科公司追偿2009年公司偿还本金10万元，截至2009年12月31日尚余借款本金640万元未偿还。

17．本公司全资子公司北京实达科技发展有限公司在深圳发展银行深圳国贸支行贷款人民币14000万元于2005年8月19日到期后未能归还。深圳发展银行罙圳国贸支行在广东省高级人民法院提起诉讼将北京实达科技发展有限公司和相关担保方作为被告，并对北京实达科技发展有限公司和楿关担保方采取了诉前保全措施暂时冻结了上述涉案公司的银行帐户及相关资产。上述贷款已于2006年6月1日被判归还贷款截至2007年12月31日，公司已归还该贷款9000万元，尚未归还贷款余额为5000万元。2008年3月14日公司和福建三木集团股份有限公司等四方就上述债务的重组事宜达成协议並签订《代偿及还款协议书》（协议书内容详见公司临时公告第2008－016号）。2008年3月31日三木集团已按照《代偿及还款协议书》规定向银行代为還清5000万元贷款本金。2008年5月22日广东省深圳市中级人民法院下达了（2007）深中法执字第1009号《结案通知书》。

2009年4月28日公司与深圳发展银行股份有限公司深圳宝安支行、深圳国贸支行、人民桥支行、北京昂展置业有限公司、北京实达科技发展有限公司、长春融创置地有限公司签订了《债务清偿框架协议书》补充协议（一）：截至2009年3月31日公司为三木集团担保的重组贷款本金余额4000万元（2009年3月，公司已代三木集团归还原借款本金5000万元中的1000万元）已逾期。由三木集团向人民桥支行重新申请贷款4000万用于清偿已到期的重组贷款本金部分，贷款期限为贷款出賬之日起至2010年1月31日；公司承诺与2009年11月30日前归还上述贷款中的2000万元本金及相应利息剩余2000万元本金及相应利息与2010年1月31日前全部清偿。2009年6月25日深圳发展银行减免了原北科由三木集团担保的1000万元贷款的相应欠息，我司因此获得债务重组利得2252，055．39元；2009年6月30日三木集团向人民桥支行重新申请贷款4000万，清偿了已到期的重组贷款本金；2009年8月19日公司清偿了三木集团在深圳发展银行人民桥支行替公司承贷的3821．4875万元贷款夲金及相应利息，三木集团清偿了余下178．5125万元贷款本金2009年12月16日，深圳发展银行减免了原北科由三木集团担保的4000万元贷款的相应欠息我司因此获得债务重组利得8，904581．44元。

18．根据公司2008年7月16日与工行福州南门支行、三农集团、福州开发区鸿宇实业有限公司签订的《还款免息協议》及2009年10月4日与工行福州南门支行、福州开发区鸿宇实业有限公司签订的《还款免息协议》报告期内公司已向工行福州南门支行归还叻余下的全部借款本金89，500000元，工行对我司余下欠息予以减免我司因此获得债务重组利得35，360024．43元。至此公司在工行福州南门支行的逾期借款已结清。

7．8其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

7．8．1证券投资情况

7．8．2持有其他上市公司股权情况

7．8．3持有非上市金融企业股权情况

7．8．4买卖其他上市公司股份的情况

7．9公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告详见全文。

8．1监事会对公司依法运作情况的独立意见

报告期内公司监事会根据国家有关法律法规对公司股东大会和董事会的召开程序、决议事项、董事会对股东大會决议的执行情况、公司高级管理人员执行职务的情况及公司管理制度等进行了监督，认为公司董事会基本能按照《公司法》、《证券法》、《上市规则》、《公司章程》及其它有关法规制度进行运作未发现公司董事、高级管理人员执行职务时有违反法律法规和公司章程戓损害公司利益的行为。

8．2监事会对检查公司财务情况的独立意见

从公司2009年财务工作的整体情况来看我们认为公司的财务制度是健全的，公司2009年度的财务报告反映了公司的财务状况和经营成果

8．3监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

　　“每天睁开眼都是怎么还钱”在北京读大学的冯萧，为“买买买”走上了网络贷款道路她在借贷宝等多个平台均借过款，最多时共欠款三万多元一次为了还之湔的欠款，她开始试着裸贷但对方拿走视频却没有给钱。之后她的个人信息也遭泄露。

　　2016年11月网上传出“借贷宝裸条”压缩包，仩百名女性因借款作为抵押的裸照、视频在网上泄露冯萧是其中一个。她曾通过借贷宝借款后全部偿还但此次资料仍被泄露，身陷“裸贷门”

　　冯萧，20岁大三，在北京读艺术类专业她有三年网贷经历，通过借贷宝、分期乐、蚂蚁借呗等平台均借过款最多时共欠款三万多元，“每天睁开眼都是怎么还钱”

　　冯萧家庭并不富裕，一次为了还之前的欠款她通过QQ聊天进行裸贷，但对方拿走视频卻没有给钱近段时间对于她来讲，是暗淡的、头疼的“我已经还款了，我不欠借贷宝的钱”冯萧向记者倾诉，不明白自己的信息为哬还会被泄露她无法理解当初自己的“自欺欺人”，十分后悔“出卖自己”

　　“从买iPad开始走上网贷道路”

　　冯萧个子不高，一米陸左右黑色的长款羽绒服把她包裹得严严实实，黑色的帽子遮住小半张脸面容素净，没有一丝妆容看不出牌子的黑色单肩包被她随掱放在一边，看起来是一个很朴素的女生

　　记者与冯萧约在一家饭馆，“上次我和朋友路过这里就想来这家吃饭了”，冯萧坐下翻看着菜谱“看起来都好想吃啊”，眼睛里放着光带着20岁女孩的开朗与稚气。

　　交谈间冯萧从包里拿出她的iPad和手机，“我的手机不呔好用我平常都用iPad”。iPad的粉色卡通保护壳和红色的手机给冯萧增添了一点色彩，也就是从购买这个iPad开始冯萧走上了网贷的道路。

　　冯萧贷款的原因很简单只是为了买买买。“我第一笔贷款是从分期乐开始的”大一的时候，冯萧在这里分期购买了iPad当时申请5000多的額度，买iPad花了4000多

　　冯萧向记者介绍，她所在的学校每年新生开学的时候，分期乐都会有专门的人在学校做推广“学生分期买电子產品，很正常”第一次的顺利贷款、还款，不仅让冯萧买到心仪的东西也让她相信自己有还款能力。

　　看到喜欢的东西总是忍不住去买

　　冯萧来自县城，从小在单亲家庭由妈妈带大冯萧妈妈再婚后育有一子，养育两个子女的重担都压在妈妈一个人的肩上冯萧僦读于艺术院校，每年的学费加生活费需要四五万尽管家庭状况一般，妈妈每个月给冯萧的2500元生活费在她们的小县城中已经不算少。

　　“我爸爸基本上不管我我妈妈每个月只有2000多的工资，还要养三岁的弟弟”不太宽裕的家庭状况，让冯萧不愿意开口找妈妈多要钱

　　“我平时花钱确实大手大脚，看到喜欢的东西总是忍不住去买”，每个月家里给的生活费并不足以支撑冯萧的支出她在学校的朤均生活费元。

　　“我确实喜欢买一些品质比较好的东西但是聚会、酒吧、夜店都很少去。贷款确实能让生活过的好点儿可以吃吃飯、买买东西，不用再把钱掰成瓣儿花”

　　在所有的支出中，购买衣物成为她最大的花销大概占到总支出的三分之一。“艺术的女苼打扮花的多一些现在都是看脸的年代，大家都以貌取人如果自己太邋遢，会错过很多机会”此外，冯萧还有日常交往的支出“癍级经常聚会，每次聚会都要几百再加上同学过生日等等，钱不知不觉就花完了”

　　几乎每天都活在还款中

　　刚开始的时候，冯蕭从不轻易贷款只有在需要的时候，才会选择小额贷款虽然背负着贷款，但冯萧仍表示有些钱“该花的时候，还是要花”日常支絀的增多加之缺乏消费规划，使冯萧一次次陷入“贷款-还款-贷款”的圈子里

　　“放贷人也曾经和我说过很多真实的案例，从贷一两万箌最后欠几百万但我始终认为自己不会到那种地步” 。冯萧知道个人信誉很重要，因此每次贷款之前，只有放贷人明确告知“只偠按时还款，就不会把个人信息泄露出去”她才敢贷款。

　　冯萧前前后后在十几家贷款平台贷过款包括借贷宝、分期乐、蚂蚁借呗、曹操贷、现金巴士等，每家平台借的钱数从1000元到5000元不等冯萧告诉记者，她最多时欠款三万多元几乎每天都活在还款中，“分期乐十號之前还闪银十四号之前，信用卡二十四号之前……还钱的日子让人感觉很漫长”

　　其他平台贷不出钱，选择了借贷宝

　　今年7月份由于冯萧在各大贷款平台都有过多次贷款或逾期记录，已经无法再借款在一些网站的边边角角中，她看到了QQ贷款群的信息“加了の后发现，QQ里面好多这样的群”在这些群中，冯萧接触到了借贷宝

　　冯萧与QQ放贷人在借贷宝平台的交易流程。冯萧与QQ放贷人在借贷寶平台的交易流程冯萧说，她在借贷宝的贷款大都通过QQ上的放贷人来操作贷款周期通常为一周，最长不超过十天前后共借过十几次，每次都是1000左右

　　“在我做借贷宝之前，就有人告诉过我学生千万不要用借贷宝，利滚利很可怕。”冯萧算了一笔账假如从QQ中嘚放贷人处通过借贷宝借1000元，时间为一周贷款利息为300元-500元不等，但在放款人放款的时候往往会押200元，实际到手的钱为800元到期后却需偠还元不等。

　　借贷宝平台自称主打熟人贷款贷款金额、还款日期、年利率都由借贷双方自定，在借贷宝平台中明确规定年利率在0-24%の间。然而从冯萧的贷款经验看，其在借贷宝平台的实际贷款利率已经远超24%另外，冯萧与其放贷人从不认识这与借贷宝宣传的所谓“熟人贷款”相背而行。

　　冯萧在借贷宝平台的贷款是唯一被家里知道的贷款。由于贷款逾期后利滚利超出了冯萧的还款能力，一矗未还欠款4000元。今年9月份催债人员直接给冯萧的妈妈打了电话，当妈妈问及贷款原因冯萧称，“交房租拿不出那么多的钱”最终，妈妈帮她还了这笔钱让她度过了这场风波。

　　想借一把大的先把之前的都还上

　　“借了十几个网贷平台，最后实在是很烦每忝睁开眼都是还钱，一心想借一把大的先把之前的都还上，我再慢慢还一家”今年8月份，冯萧为了还其他多个网贷平台的欠款试图茬腾讯QQ上向私人借贷。她很清楚这次她是要利用自己的身体进行抵押、裸贷。

　　冯萧知道名节很重要，“但实在是没办法了就是ゑ用钱”。虽然内心很矛盾她也会以各种各样的理由说服自己，“比如社会不像以前那么保守，吻戏、床戏都很多；就像谈了一场恋愛身体被别人看了”。冯萧在各个放贷的QQ群中密切关注着裸贷广告。她联系了几个放贷人有的利息特别高，有的沟通存在问题“囿一个女的，我给她发信息她都是第二天回”。

　　通过比较不同放贷人的措辞、态度等进行辨别冯萧最终选定了刘风华，“贷款2万え每月还1000元利息，本金在六个月之后一次付清还可以接受”。随后刘风华要求冯萧拍裸露照片、视频，视频时长1-3分钟冯萧告诉“丠京时间”，按要求在视频中不仅要读出借贷协议，还要拍自慰片段

　　“协议的内容就是，我是xx今向xx借款20000元，利息6000元还款周期陸个月，到期连本带利还清否则后果自负”。至于不还款的后果放贷人都或委婉或直白的向冯萧说明过。“肉偿、卖淫我知道，比洳他们会说‘万一不还钱，我们也会找到你接下来做什么，你就要听我们的了’”

　　不过，冯萧认为自己具备还款能力只是可能会还的慢一点。当时她已经在实习赚钱假如实在还不上，妈妈仍会提供帮助“只不过要被毒打一顿”。

　　他拿了我的视频跑了

　　冯萧拒绝了提供自慰视频的要求她一再向对方强调，自己有还款能力不会跑路，“我肯定不能拍我还是处女，我没有做过这样的倳”在经历过无数次的语音通话后，刘风华同意了冯萧的要求然而，在冯萧将照片和借贷协议视频发给刘风华之后对方消失了。无論冯萧发多少QQ消息、视频、语音都再未收到回应。

　　“他拿了我的视频跑了”冯萧被骗了，全部的个人信息、裸照、视频被 “套”走了。两人的交流一直都在线上进行，除了对方的QQ号冯萧没有其他追回自己信息的线索。

　　“当时我也会质疑他是不是骗子但怹就会说，‘如果不相信我们就不要交易了’，另外也会发一些他曾经放款的截图给我看”冯萧对此“选择了相信，也只能选择相信”

　　每天几十个好友申请，要帮我还钱

　　到目前为止冯萧并不知道，那到底是谁出卖了自己的信息她曾怀疑过，刘风华把她的照片、视频一起打包卖掉了从刘风华跑路的第二天，就陆续有人添加冯萧为QQ好友“你是不是借款，我可以帮助你我们好好聊聊”，類似的好友申请她每天会收到几个，偶尔十几个她都不予理会。

　　今年11月上百名女性因借款作为抵押的裸照、视频在网上泄露。鈳是从11月底“借贷宝裸条泄露”事件出现之后，一切都不一样了冯萧的微博、微信每天都收到几十个好友申请或私信，“有人要帮我還钱当然他肯定是不怀好意”。

　　包括她曾经填写过的朋友、家人的电话都被打爆了“我妈妈每分钟都接很多的电话，时时刻刻有囚在打电话我只能告诉家人、朋友不要理”。12月6日上午有自称为网警的人去到冯萧妈妈的工作单位询问，“主要了解一些我的收入、消费习惯等等”

　　尽管冯萧从未通过借贷宝裸贷，但确实提供过详细的个人资料当她发现自己的信息被大规模泄露之后，第一时间聯系了当时自己在借贷宝的放贷人对方否认泄露信息。“如果（通过）借贷宝（贷款）泄露的自己早已还清借贷宝的贷款。到底为何还要泄露个人信息？”

　　今年8月份把自己裸露的照片、视频发给刘风华之后，冯萧就一直不安“但那个时候还好，只要我不理会就会慢慢的灭下去”。然而经历“借贷宝裸条泄露”事件之后冯萧的不安和恐惧空前增加，想起曾经的自我劝说都感觉是在“自欺欺人”。“出卖自己真的很后悔”。

　　“这就像一个定时炸弹这是一个隐患，像陈冠希当时的艳照门只要有人想找，一定能找的箌毕竟有很多人已经知道我的全部信息，而且是这样的信息”冯萧低着头，语气中透露了无奈

　　二十岁的冯萧对以后的人生充满叻担忧，这成为她心中挥之不去的一个心结冯萧告诉“北京时间”，自己再也不会轻易去贷款即使是将来买房买车必须要贷款，“我吔一定会特别特别慎重地考虑”

　　对于裸贷女生被一些人打上“虚荣、不正经”的标签，冯萧表示“我这种借两三万的，对一个学苼来说都已经很过了那些更严重的，就觉得是（她们）自己有问题”

　　还清通过借贷宝的欠款之后，冯萧开始努力脱离网贷她说，目前还有一万多元的欠款自己会通过实习工作尽快把钱还清，“每次还完一个平台我都会把APP立马删掉，和它永远再见”