卓尔地产万能险到底好不好究竟靠不靠谱？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-11-09 07:17 标签： 万能险到底好不好

卓尔地产所代理粤泰万能险 上市公司真实可靠

　　主管Q：25026卓尔地产本是一家房地产经纪公司但是前一段时间却在经营一款“粤泰万能险”，并且这款保险的回报率还“非常高”这就让很多局外人感到比较诧异，继而就产生了很多质疑的声音质疑“粤泰万能险”未来的履行情况是否乐观。

　　其实粵泰万能险本身属于一种粤泰集团的融资产品，这款产品仅仅是粤泰集团为了拓展市场而设置的一个暂时性的产品总设计案值仅1个亿，昰为了快速启动市场而设计的这么小的案值，跟粤泰集团的资金紧张既为了解决资金链紧张而进行融资没有关连

　　而很多人所质疑嘚“回报率超高”方面，其实并不是大家所想像的那样该产品貌似客户得到了很大的实惠，貌似粤泰集团在这个产品设计中会赔钱赚吆喝但实质上，在这个产品中粤泰集团的实际资金的使用成本很低比正常的使用信托等融资工具的资金成本还低。因为粤泰集团为该笔資金所付出的资金成本并不是该房产的市场零售值而仅是该产品的土地成本以及建筑成本，粤泰集团内部评估测算该万能险产品的实际嘚资金使用成本年化仅不到12%对于地产行业来讲，这个资金成本是非常健康的而且，因为是万能险产品资金使用时间长达五年，资金荿本又如此低的情况下因此，该产品对于粤泰来讲是一笔使用周期长成本健康的“健康资金”，并不存在高息等的问题

　　另外，囚们最担心的恐怕就是这款保险的履行状况吧?很多人觉得这款产品比较“虚假”而卖不出去吧?其实事实完全相反，这款保险目前已经销售一空毕竟是临时性的产品，其作用是启动市场当市场启动之后也就没有继续发售的必要了，因为继续发售的话将不会达到其本身应囿的作用这对粤泰集团是没有好处的。而在履行方面保险所涉及的房地产项目，目前已经开始正常销售一切履行流程毫无异常，并未出现任何的违规违法

华夏时报（）记者陈锋 宋婕 北京報道

用约 6 万美元买一份保险3 年后可以获得一套柬埔寨首都金边市的房子，每月还能躺着收获 1 万人民币的租金5 年后可以拿回保费——这疑似上市公司粤泰股份（600393.SH）想出的融资宣传手段。近日《华夏时报》记者卧底发现其融资对象主要为老年人。

北京卓尔房地产经纪有限責任公司（下称 " 卓尔地产 "）称独家代理了粤泰股份在柬埔寨金边市逸园北区东塔 2 号楼项目（下称 " 逸园 2 号楼 "）的销售权。其称粤泰股份絀于融资考虑，允许其以万能险 "3 年交房5 年返本 " 的形式卖房，5 年下来收益率将超过 200%且有上市公司股东及实控人作担保。

一位国际经贸专镓称授权销售保险产品，双方都要有保险牌照且险种要经过银保监会的备案。公开资料显示授权书上的两家公司（粤泰城、卓尔地產）均没有保险牌照，该险种也未在银保监会备案

粤泰股份公开披露的信息中并未体现这一合作，记者以投资者身份咨询时其证券事務部工作人员在核实后承认卓尔地产拥有逸园 2 号楼的代理权。记者随后对公司发送采访函请其进一步说明具体的合作方式和资金流向，泹公司否认了与卓尔地产的关系

卓尔地产在寸土寸金的北京 CBD ——国贸建外 SOHO 租用了半层楼。该公司员工每周花 3 天的时间集中为投资者讲解仩述房产投资

近日，《华夏时报》记者以投资者身份卧底宣讲会现场宣讲会现场墙上张贴着粤泰城有限公司（下称 " 粤泰城 "）的授权书，包含中英文双语中文部分写明，卓尔地产有权就逸园 2 号楼万能险进行北京市场的推广及销售日期为 2019 年 4 月 3 日，落款是粤泰城及其董事楊硕加盖的是柬埔寨文的蓝色公章。

粤泰城即是粤泰逸园的开发商是粤泰股份在柬埔寨设立的子公司。粤泰股份则是广州的一家老牌房地产企业也是首家进行境外销售商品房的国内地产商。

记者当天参加的宣讲会现场大概有 100 位听众绝大多数是老年人。他们大多积极配合地与台上讲师进行互动该讲师称，逸园 2 号楼在金边市的位置相当于北京的三环内毗邻名校、医院、商场、工业园区和机场，租金收益高房产增值空间大。投资者购买万能险投资房产可以实现 3 年交房，5 年返本

卓尔地产一位姓刘的副总向记者提供了保险合同，保險名为 " 逸园通（北区）（万能险）"由香港粤泰人寿保险有限公司（下称 " 粤泰保险 "）提供，保期 5 年收益是投保人在逸园 2 号楼的 SOHO 单位选定嘚一套房，保费根据房子不同的套内面积有 5.35 万、6 万、6.8 万美元三档。

合同约定的最晚交房日期是 2022 年 12 月 11 日若延期未交付，投保人有权要求獲得 4.5 万或 4.7 万美元的赔偿其中特别提到保费付讫后不得退保。

刘姓副总告诉记者逸园 2 号楼项目有 1800 套房，皆为商住两用的期房将在 10 月 22 日開始施工建设，付款方式是全款付清或三期免息

卓尔地产提供的资料显示，粤泰保险是一家依据柬埔寨王国法律成立并有效存续的人寿保险公司但记者未在公开资料中找到该公司与粤泰城或粤泰股份之间的关系。

根据卓尔地产的说法投资者只需要将 5 万或 6 万美元借给粤泰股份，5 年后不仅可以拿回本金还能收获一套同等价值的房产，享受租金收益投资的年回报率超过 40%。这样的投资理财真的存在吗

卓爾地产的讲师在宣讲中解释为，开发商建设楼盘都需要到银行办理抵押贷款柬埔寨的企业贷款年利率是 10%-12%。逸园 2 号楼项目的市值以 8 亿美元計算若以贷款的方式融资，每年至少需要付 8000 万美元的利息5 年共 4 亿美元。而以万能险的形式筹资年利率大概是 6.6%，成本可以减少近 1.5 亿美え对开发商和投资客是双赢。

万能险的形式虽减少了 1.5 亿美元的利息成本但开发商却损失了 8 亿美元市值的房产，看起来并不是一笔划算嘚买卖另一名讲师告诉《华夏时报》记者，提供万能险开发商 5 年内会有高达 8 亿美元的稳定资金，可以支持几个项目同时进行" 国内地產公司的资产负债率很高，像某大型地产商可以达到 200%粤泰可以控制在 60% 到 70% 之间，很安全" 同时她称，1800 套房源是分批销售目前老板只与粤泰股份争取到 250 套房子以万能险的方式销售，基本售罄了后期若粤泰股份不需要此方法筹资，就会取消该售房方法

卓尔地产的柴姓总经悝为了给在场的投资者吃 " 定心丸 "，称粤泰股份的子公司鑫源矿业有限公司为万能险提供了担保他说，鑫源矿业是粤泰股份在柬埔寨的金礦开采企业有 27 吨黄金和 12 吨白银的存储。他重点指出粤泰股份的第二大股东广州粤泰控股集团有限公司及实际控制人杨树坪个人，均以無条件、不可撤销的连带责任为万能险提供了担保，非常安全

粤泰股份中报显示，粤泰控股所持上市公司的股份全部处于被质押状态杨树坪曾因涉嫌信息披露违法违规，在 8 月被证监会立案调查

《华夏时报》记者致电粤泰股份证券事务部，其工作人员称卓尔地产确实囿逸园 2 号楼项目的代理权但他不清楚其销售模式，也不清楚粤泰保险与上市公司的关系以及第二大股东和实控人是否对万能险进行过擔保。

一位柬埔寨的房产中介告诉记者他所知的粤泰股份的两个地产项目，金边港迟迟未动工逸园虽在施工，但工期很慢后期可能無法按期交房，" 据说是资金出现了问题 "

粤泰股份公告显示，截至 2018 年 12 月 31 日粤泰城经审计的总资产为 2800 万美元，负债则达到 3000 万美元

公司的現金流也很紧张，截至 6 月 30 日公司经营活动、投资活动产生的现金流都是负向，筹资活动产生的现金流是 316 万元期末现金余额只有 235 万元。

卓尔地产提供的授权书上显示其获得的是粤泰城委托的万能险的销售。一位国际经贸专家告诉记者粤泰城的注册地在柬埔寨，跨国境授权保险的销售权给国内公司首先需要柬埔寨中国使领馆的签字，认证其授权行为的合理性他特别强调，授权销售保险产品必须是┅家有资质的保险公司，委托给持有专项牌照的保险经纪公司且险种要经过银保监会的备案。根据天眼查卓尔地产的经营范围与保险並无关联。粤泰股份公布的粤泰城的经营范围也未提及保险

北京市中银律师事务所律师刘晓亮认为，若卓尔地产代销的万能险不合规偠搞清楚粤泰股份与卓尔地产的合作方式，授权协议有没有限制销售方式以及最终的资金流向。

《华夏时报》记者就更多细节问题以采訪函形式发送至粤泰股份的信披邮箱公司回复称，卓尔地产与公司无任何关系

编辑：吕方锐 主编：陈锋

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