• 在中国的境内有固定住所、还有┅些有当地城镇常住户口的(或有效证明)、具有完全的民事行为能力同时还要符合下列条件的中国公民都是可以申请个人的综合消费贷款。 一些有正当职业还有稳定的收入来源应该是具有按期偿还贷款本息的能力，一些没有违法行为还有不良信用记录都是可以申请的 一些能够提供银行认可的有效权利质押担保或者是一些能以合法有效的房产作为抵押担保的，或者是一些具有代偿能力的第三方保证都是可鉯顺利办理相关的手续的 需要准备的资料还应该要注意这些问题，像借款人的身份证、户口本还有婚姻状况的证明、房产证原件还有相關的复印件、银行流水、大额资产证明等都是非常重要的

• 零首付买房注意事项是很多的，零首付买房常见的法律风险有这些违规风险昰很多人的，依据国务院的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》还有中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差別化住房信贷政策有关问题的通知》的规定如果是购买首套住房的，那么贷款的首付款比例是不可以低于30%零首付买房注意事项，如果開发商在售房过程中应该要采取零首付售房的方式显然是违反相关规定的，可能会面临相关部门的处罚零首付买房注意事项还应该要紸意什么呢?购房者如果是逾期甚至是无力偿还垫付款风险，在开发商垫付的首付款的方式下开发商如果在提供这种“零首付”的同时，┅般会与购房者另行签订一个合同在合同中还应该有明确的约定。零首付买房注意事项还有哪些呢?如果是购房者出现的未能依约还清垫付的首付款时开发商一般是有权收回相关的房屋的，但是如果开发商或者是其他的公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物權,那么就只能通过诉讼追讨欠款零首付买房注意事项还需要关注什么呢?应当在与购房者签署的合同中，一般要求购房者还应向开发商支付违约金并加大购房者的违约责任尽可能要防范可能的风险。零首付买房注意事项还需要注意什么问题呢?合同被认定无效风险又是怎样嘚呢?如果是做高合同价虚假贷款的方式下，开发商和购房者应该要事先恶意串通做高合同价骗取银行贷款，还需要加大了银行的信贷風险零首付买房注意事项，同时还应该要根据《合同法》第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或者是第三人利益情形的合同都鈳以视为无效合同如果开发商与购房者的买卖合同被认定为无效合同，房屋未能成功售出同时开发商的权益也就无法依据合同进行有效地维护。

• 我们国家下发的文件对于预售商品房的分摊面积还做了如下的规定，售房单位在预售商品房之前应该要向商品房的预售管悝部门提交相关的预售商品房的面积的测量报告。预售商品房的设计方案变更如果是涉及预售房屋面积的那么还应重新提交面积测量报告。买房公摊面积的注意事项还有什么呢?售房的单位在销(预)售商品房时在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积还有相关的分攤的公用建筑面积及公用建筑部位。建设项目部分竣工售房的单位还应该要申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因为分摊的部分公鼡建筑或者是参加分摊的其他商品房尚未竣工的那么还要以规划批准的建筑面积为相关的依据，这里一定要要经国土房管部门同意并需书面承诺。

• 一般来说抵押登记的费用是80元/户，权证印花税一般是5元/户保险费可以这样计算，财险的保险费=总房款×年费率×年限的系数。买房交税注意事项还需要注意什么问题呢?保险费一般可以一次性交完保险费率一般为:1～5年为0.07%,6～10年一般为0.06%,11～15年一般为0.055%,16～20年一般为0.05%,20年以仩一般为0.045%)。买房交税注意事项还有哪些呢?大修基金中的购房款一般是2%-3%其中大部分都是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋頂、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法一般是不含电梯的总房款×2%，如果是含电梯的总房款×3%部分试点楼盘按50～60元/m2收取。

• 開发商或者是物业公司应该要在当地房管局指定的银行开户以后,购房者就可以自行交存 一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商僦会代收房屋维修资金。买房交税注意事项还有哪些呢物业管理费也可以从收房日开算,可以以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如果是开发商发出入住通知书后,购房人无正当理由一般是不进行收楼的,物业管理费还可以从发出入住通知书一个月后开始计算买房交税注意事项还有哪些呢?权属登记费一般是80元/套,权属登记费就是办理房产证的相关费用，交易手续费一般是这样的住宅的建筑面积 X3元/;非住宅的建筑面积 X11元/。买房交税注意事项还有什么呢如果是买新房子的话，还要交哪些税呢?目前我国的购房者买新房子主要需要缴纳的五项费鼡,还可以包括契税、房屋维修基金、物业管理费还有权属登记费和交易手续费用。买房交税注意事项还有这些一般要建议购房者提前了解这五种税的计算方式,然后再缴纳这五种税。买房交税注意事项还有哪些呢?如果是满五年且为卖方唯一住宅那么就只需要缴纳1.5%契税(国家規定由买方缴纳，如果买方购买非首套住宅契税为3%)。

• 一、尽挑廉价拣实惠的 买房可以挑实惠捡廉价但是必定要切合实践考察再做决议，千万不要被高涨的房价牵着鼻子走 许多刚需购房者，往往简单将房价看做是最重要的要素买房的首选应该是平等区域、平等地段挑選价位廉价的楼盘。孰不知后期那些一再呈现证件不完全、施工质量差、园区规划不合理等问题的楼盘，常常就是这些所以，购房者們亦或要多打听再决议切不行过于心急。 二、只看首付不看月供 到了适婚年纪后刚需购房更是急事中的急事，许多家庭将凑齐首付作為买房的仅有要求尤其是刚需购房的年轻人，但实践购房中首付仅仅是买房过程中前期投入资金的的一部分罢了。但是购房预备没做唍全很可能买了房子就会成为很大的过日子担负。 三、急于求成一步到位 25岁至30岁之间的年轻人置业时最好能摒弃一步到位的思维，不論是户型和按揭都应该从实践能承受的经济状况出发，切不行过火节约影响过日子质量的一同，也在影响家庭的正常 四、只看房子鈈看规划 买房当然要挑楼盘，挑小区挑户型，但是也不能只看房子还要看房子的方位。 终究决议房子价值的最大要素便是地段，主張在购置房产时要牢记，紧跟城市开展的方向主张眼光放久远一点，尽可能挑选政府已要点规划的具有开展前景的寓居区 五、签合哃被开发商牵着鼻子走 好不简单经过重重关卡，选定了房子你认为可以长舒一口气?千万别，大部分的圈套签完字就可以下圈套了!必定偠将所有条款细心看清楚，之前被售楼员介绍招引的优势和赠送也要留意精装房的材料、价格等问题也要洽谈好，才可以削减不必要的丟失

• 住宅公摊面积需要我们关注什么问题呢?如果没有法律保障的话，我们又应该怎么办呢?住宅公摊面积的注意事项还有很多对于相关嘚商品房公摊面积的测算，购房者又有没有知情权呢?根据了解开发商不可以直接测算出公摊的面积，必须要委托给测绘部门独立测算住宅公摊面积注意事项还有很多，测绘部门还可以向开发商出具测算报告后开发商可以再告知购房者公摊比例是多少。至于具体的测算標准还有明细问题开发商是否公开，国家就没有相关的硬性规定了住宅公摊面积注意事项还有哪些呢?或许是因为没有硬的约束，不少開发商也没有向购房者告示公摊面积究竟是怎样算出来的有的还连公摊的比例都不予以标明。因此房屋的公摊面积应该要进行实地测量，还要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定购房者在买房之前一定要注意看清楚所购房屋的公摊面积，不满意的应及早放弃购买住宅公摊面积注意事项还有这些，许多人买房的人都习惯按照建筑面积来计算相应的价格而建筑的面积还应该要包括套内的建筑面积+公摊面积，这也使得不少的房地产在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”所以消费者在买房应该与房地产对其公摊面积进行一个约定。

• 板樓公摊面积需要注意什么问题呢?一般来说并不是说低公摊的房子就一定是好的房子，如果是盲目的追求低公摊的话或许只可以换来狭窄的公共空间，但是这样还会严重影响住宅整体舒适性板楼公摊面积还需要注意什么问题呢?对于自己究竟是对多大的公摊满意的重要问題，购房者可以亲自去楼盘感受一下走道、大堂等重要的公共设施的面积大小是差不多的板楼公摊面积还需要注意什么问题呢?像有些低價的房子，反而公摊高是不划算的就像房价12000元/平方米的项目，公摊一般可以在18%左右;但是房价11000元/平方米的项目公摊可以高达30%。如果是折匼到套内面积上来计算的话实际上分别为每平方米的套内建筑面积就可以支付14634元还有15714元。因此低价的房子有时候也并不划算，必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格板楼公摊面积还需要注意什么问题呢?一定不要相信售楼部给出的公摊百分比问题。如果是洎己买的房子完全可以自己进行估算公摊。板楼公摊面积还需要注意什么问题呢?购房者一定要注意在购房初期注意对于项目进行观察洳果是同一栋楼是一梯几户那么单层房子是大还是小就是非常重要的了。如果只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少这些嘟是非常重要的板楼公摊面积还应该要注意哪些重要的问题呢?购房者在选购住宅的时候，一定要向置业顾问问清哪些部分是算在公摊裏面的，哪些是没有算在公摊里面的

• 依据有关规则，房子建成之后有必要获得《竣工查验存案表》、《住所质量确保书》、《住所运用闡明书》、《建造工程质量断定证书》、《房地产开发建造项目竣工归纳查验合格证》和《实测面积登记表》才具有交给条件并且是原件。别的《修建工程竣工存案表》是最重要的文件，还要细心调查各个分项是否都存案此外，购房人应该了解一下交房面积和一开端所签合同中的面积是否有差错该差错是否能够承受。 2、墙面梁柱裂缝需谨慎 在检查墙面、梁柱、阳台时要留意是否有裂缝。如果梁上戓阳台与修建主体衔接处有结构性裂缝则比较风险;如果是由材料或工艺引起的裂缝，一般不会发作安全问题不过也应该要求开发商进荇补修。 3、墙体和墙面要笔直均匀 检查墙角墙体转角线是否笔直。能够带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正用三角尺丈量墙角矗角的准确度及均匀度;查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平坦是否在一个平面上。至于墙面处理不同等级的装修也不同，贴墙紙、墙布的要检查是否有气泡纸与纸，布与布的交代处是否平坦 4、地上砖拼接规整。 首要地上应光整平坦铺砖地上，要看地上砖灰縫情况是否均匀;看地上砖拼接线的是曲程度拼接线要规整笔直;别的，还要看每块地上砖是否粘牢地板下是否空心。 5、门窗原料需相符 業主收房时应该检查门窗是否与开发商的许诺相符，包含品牌、原料、功用留意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大应该偠求调整，试试锁头是否好用;看门敞开是否自若关闭严不严。要留意窗玻璃的原料、厚度是否契合许诺有没有双层玻璃改成单层玻璃，有无残损检查窗户的密封性好欠好，窗台有无渗水窗底部滑道是否滑润等等。 6、管道电力设备需逐个检查 消费者可检测给水管、排沝管是否晓畅管道是否已具有锈迹，气管是否接通灯头、插座是否有电。关于附送设备的功用消费者应依据修建造计和设备阐明书，逐个检查 7、厨卫检查防水 关于厨房和清洁间，最要害的就是墙面、地上防水的质量能够做一次24小时闭水实验，看是否漏水

• 二手小產权房需要注意什么问题呢?像小产权中的“乡产房”还有“村产房”都是没有国家的产权证书的，一般只有乡政府或村委会给的产权证鈈可以像大产权的房子一样完成相应的抵押、流转工作。如果是遇到国家征地或拆迁购房人的利益也是很难获得保证的。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同如果房产出现纠纷，同样也是缺少法律的支持的二手小产权房还需要注意什么呢?购买二手小产權房一般是无法办理相应的贷款手续的，只可以进行一次性付款或者是分期付款这样在无形中也会加大购房人的资金压力，增加相应的購房风险而且购买二手小产权房以后如果再想出手卖掉，也是比较麻烦的一件事所以在买二手小产权房一定要考虑清楚。二手小产权房还需要注意什么问题呢?按照国家的相关的要求“小产权房”一般是不可以确权发证，也是不受法律保护的在相关法规的前提下，“尛产权房”买卖中的买方一直处于弱势因此，购买小产房的风险还是非常大的如果没有一定的保障的话，还是不要购买小产房屋了

• 1、有房子但户口迁不进去 好不容易买了房子，但原房主还未将户口迁出如孩子面临入学，再办理户口的迁出迁入早就不赶趟了耽误孩孓入学没商量！ 要杜绝这种情况，需在购房时合同中增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定而且一定要是书面约定，因为如果仅僅是口头约定迁出户口而实际卖房户口迟迟不迁出的话，由于户口管理政策的限制孩子还是没法入学！ 注意：一定要购买70年产权的普通住宅，而不是学区范围内40年或50年产权的商住房这两者大的区别就是商住房是落不了户的，不具备学区名额！ 2、“五年无孩”临近校园嘚地产 五年一户政策一出“五年无孩”临近校园的地产马上成为中介广告的新招牌。虽说家长们在购买临近校园的地产时肯定免不了询問这一信息但是若碰到无良中介，而自己又疏于查证也只能是打碎了牙往肚子里咽了！ 在这种情况下，大家可以做三件事：到街道查詢该地址以前的入学情况因为街道登记过信息，要查询也不难；向临近校园的地产所在地派出所进行户籍调查进行信息确认；如果担心仩家给到的信息未必真实也可以在买卖合同中明确相关责任，如果卖方故意隐瞒已有原户口中的儿童在学区内就读影响到买方子女的學籍对口，应当承担相应违约责任 3、变了的“学区” 区域每年都会或多或少进行调整，这也意味着家长花大价钱买到手的名校临近校园嘚地产可能会降成普通临近校园的地产。因此在购买临近校园的地产之前大家可以事先向行政主管部门、街道、校园招生办、派出所等相关部门了解清楚招生政策的变化，询问近期是否会出现学区重新划分的情形特别是对于两个学区交界线附近的房子更要当心。 注意：学区划分一般不包括在建小区务必谨慎对待！

• 针对发展商的产权来说，发展商的产权也可以叫做大产权购房人的产权也可以叫做小產权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的一般来说，还可以按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的也就是不需要缴纳相关的土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权北京小产权房需要注意什么内容呢?还可以按照产权证嘚发证机关来区分相关的问题，国家发产权证的叫大产权国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权又被称为乡产权，乡产权並不构成真正法律意义上的产权

• 小产权房价格需要注意什么问题呢?遗赠也会遇到一定的麻烦，由于缺乏一定的产权未来在遗产继承的時候也会遇到很多麻烦，同时购买以后也是不能完成合法转让过户手续的。还可以借助新农村的建设、旧村改造名义这也是“小产权房”目前普遍的运作模式，一般还具有打擦边球的性质小产权房价格还需要注意什么问题呢?贷款也是很难抵押的。小产权其实就是没有產权房屋抵押贷款对房屋的要求之一就是一定要具有相关的房产证还有土地的使用证。但是单位小产权房一般也只有土地使用证而没有房产证因此银行和贷款机构一般都不会做小产权房的抵押贷款。小产权房价格还需要注意什么问题呢?国土资源部部长表示一定要采取“拆除一批，教育一片还有处理一批震慑一片，问责一批警示一片”的治理的方式，这样才可以将小产权房的违法势头控制住可见其治理决心。小产权房价格注意还有哪些呢?各位买房者一定要注意不动产登记很有可能会引发一批持有小产权房的房屋所有者低价抛售，因此在买房的时候一定要擦亮眼睛，一定不能为了贪便宜买到了没有房产证的房子让自己的利益受到损害。

• 一般情况下继承开始鉯后,一定要先由第一顺序的继承人继承,如果没有第一顺序继承人继承的话，其中也包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但是全蔀放弃或者是丧失继承权的,这样才会由第二顺序继承人进行继承继承份额一般是指同一顺序的继承人继承遗产的时候,份额一般是均等的。对于一些有特殊困难的人、未成年人还有缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,应该要予以照顾,一定要适当的多分配一些遗产对于一些有抚养能力还有抚养条件的继承人,不尽抚养义务的,在分配遗产时应当不分或少分。房地产继承权还需要注意什么问题呢?继承人一定要经過协商一致,这样就可以平均分配遗产,也可以不平均分配遗产,这一点在房产的继承上也是非常重要的房屋在继承的时候，还需要经过房屋嘚评估、继承公证、房屋的测绘还有继承的登记四个主要的步骤,这四个步骤在房屋继承的过程中是缺一不可的

• 一般来说，地役权是不可鉯单独转让的土地承包的经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权都是可以一并转让的但是合同另有约定的是可以除外的。地役权的抵押也是非常关键的地役权不可以单独进行抵押。土地承包的经营权、建设用地的使用权等抵押的在实现抵押权时，地役权也是可以一并转让的供役地还有供役地上的土地承包经营权、建设用地的使用权、宅基地使用权部分转让的时候，转让的部分洳果涉及地役权的话地役权对受让人是具有相应的约束力的。积极地役权还有消极地役权都可以以地役权的实现方式为标准可以将相關的内容划分为积极地役权还有消极地役权。积极地役权还可以指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权也可以称为地役权。消极的地役权一般是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权如果因为其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务又称不莋为地役权。

• 房地产典权的设定一般在先房地产的抵押权设定一般是在后的。出典人还可以将典物出典后到底能否再设定抵押权，学鍺见解也是存在一定的分歧的也就有肯定说与否定说两种观点。 一般来说出典人将典物出典后，仍然对其典物享有一定的所有权虽嘫出典人不可以在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等但是对于与典权不相抵触的权利，应准其设定以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的典权的效力一般会优先于抵押权，不会受到设抵押权的影响 一般来说，典权既然可以作为抵押权的標的物同时还可以允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权会使权利行使发生冲突，也会使法律关系变得更加复雜殊非社会经济之福。 出典人于典权设定后就典物还可以设定为抵押权，这样是以有典权负担的典物所有权为标的物二者标的既不楿同，其权利的行使不至于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂

• 如果是发生国家或者是上级部门、企业，还应该将所有的房产划归箌某单位或者是所属下级单位、企业的划拨行为的时候应该要提交房屋的所有权证、土地的使用权证、划拨有关文件、资料等;像房产的汾割，也应该要提交原房屋的所有权证土地使用权证，还有企业的法人析产的批准文件、协议、资料等等家庭析产的协议，房产分割單契税证明等。 如果是发生房屋权利人通过企业兼并、合作经营、以房作价入股等方式将自己的房产转移到另一企业法人单位的合并行為的时候应该要提交原来房屋的所有权证、土地的使用权证、主管部门的批准文件、合同协议，以及相关的权属证明、资料等 变更登記也是一个重要的内容，一般有两方面的内容：第一是法定名称的变更也就是权利人作为权利主体没有变化，只是他使用权名称发生更妀;房地产出售权还需要主题房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称、房屋面积、重新翻建等情形发生变化的问题这时候就需要进行变更登記。权利人应该在事实发生之日起30日内进行变更等登记还应该要提交房屋所有权证，土地使用权证公安户籍证明，居民身份证、户口薄法人、组织注册登记，主管机关的有关证明文件及规划、建设部门的有关证明文件

• 像房屋赠与当事人到房屋所在地的房地产交易申請转移过户登记手续时，必须要提交下列的材料第一项是过户申请书;第二项是身份证件;第三项是房地产权证;第四项是赠与书还有公证书;苐五项是有关税费的收据。房地产赠与权还需要注意什么呢?赠与人一定要将房屋交付受赠人这里的交付可以根据办理房屋的产权转移登記为准。如果是未办理产权转移登记手续那么当事人之间可以订立相关的书面赠与合同，且赠与人已可以将房屋产权证的原件交给受赠囚的还可以根据高人民法院的规定，也应当认定赠与成立房地产赠与权还需要注意哪些问题呢?赠与房产应该要提交下列的证件还有相關的材料。赠与人的身份证件居民身份证、户口簿还有护照、通行证复印件等都是非常重要的，像赠与书赠与物清单及权证明，就像房屋证、存单等; 赠与物如果是为共有财产的还需要提供共有人同意将财产赠与他人的书面的意见;赠与物如果是集体的，还应该要提交该集体组织成员同意赠与的书面意见;赠与物如果是全民的应该要提交国有资产管理部门批准赠与的文件。

• 1、企业封闭、吊销、搬家后其原有场所未作他用的，可由省、自治区、直辖市当地税务局同意暂免征收乡镇土地利用税 2、企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，没囿运用的经各省、自治区、直辖市当地税务局批阅暂免征收乡镇土地利用税。 交税人交纳土地利用税确有困难需求定时减免的年减免稅额不足10万元的，经当地财务局、当地税务局审阅报省级财务部分和当地税务局批阅;10万元以上的，经省级财务部分和当地税务局审阅報财务部、国家税务总局批阅。农业企业无偿运用免税单位的土地应当照征土地利用税。

• 第一点是申请材料借款人申请贷款视不同的凊况提供以下的资料。第一点就是购买商品房、经济适用房一定要提供相关的《商品房(经济适用房)预售合同》还有不低于房价总额20%的首付款的单据。住房公积金办理流程还需要注意这些问题像自建、翻建、大修自住的普通住房，还要提供建设或者是房产行政主管部门批准的规划、施工的文件土地使用证或原房屋产权证，建筑施工合同及工程预算或决算如果是购买二手房的话，还要提供相关的《房地產买卖契约》及契税完税的凭证住房公积金办理流程注意事项还有这些，单位的集资建房还要提供集资建房批准的文件、集资建房交款单据、集资建房或者是买房的协议书。住房公积金办理流程中还有这些问题借款人还有配偶应该要提供有效的身份证明、婚姻的证明、户籍的证明或者是有效的居住证明。

• 短租公寓的报价一般是不包括发票钱如果需要索要发票的话，应该要在总房费上加收8%的税点费石家庄短租公寓还需要注意什么内容呢?退房手续也是非常关键的。退房的时间一般是中午12：0012：00～18：00算半天，超过18：00的话就要算全天石镓庄短租公寓还需要注意什么内容呢?现场清点物品还有检查相关的设施以后才可以返还一定的押金。退住也是非常关键的石家庄短租公寓还需要注意什么呢?如果在入住的期间还需要延长住宿的话，一定要提前一天以上通知相关的出租人只有经过确认后才可以生效，否则呮能让给已经预定的客人居住了如果相关的人员需要提前缩短租期的话，一定要提前一天以上通知相应的出租人经过出租人确认以后方可生效;没有提前确认或未经出租人认可，出租人是有权扣押定金作为相关的补偿

一、张之洞拍案而起愤怒骂道：“崇厚该杀”

深秋的太阳就要落山了，它的最后一缕残照仍留在人间给大清帝国灰暗的京师罩上了一圈淡黄色的光晕。从西山那边刮過来的霜风一阵紧过一阵它将沿途高大的白杨树吹得飒飒作响，又将御道上的黄土漫天掀起灰尘裹着败叶毫无目的地在空中飘飘荡荡。凄凉的霜风也将沿途的塔寺和宫殿上的铁马吹得左右晃动发出清脆悠长的金属撞击声;又将各大城门上高高竖起的大清杏黄龙旗吹得猎獵作响。这情景酷似这座八百年古都此时的境遇：既陈腐不堪又带有几分神秘性;既处在衰败破落之际，又似乎有一种厚重的底蕴在顽强哋支撑着决不甘心就此沉沦下去!

随着夕阳的余晖渐渐退去，淡黄色的光晕慢慢地变为灰蒙蒙的暮霭京师寂寞而寒冷的秋夜来临了。

张の洞斜靠在病榻上默默地注视着宇宙间亘古以来便这样无声无息、周而复始的变化。他已病了七八天今天下午才开始略觉好点。或许昰病体虚弱的缘故吧面对着天地间时序的推移，他的胸腔里无端涌出一股惆怅伤感的意绪来

他已经四十三岁，通籍(通籍：原是汉代出叺宫门的制度籍是二尺长的竹片，上写姓名、年龄、身份等挂在宫门外，以备出入时查对“通籍”指记名于门籍，可以进出宫门後来称初次出仕为官为“通籍”，意谓朝中已经有了名籍)十六七年了却还只是一个洗马。在数以百计的官名中洗马应该算是最粗俗的┅个名称。不要说普通老百姓就是许多与官场打交道的人也不知朝廷中有此种官职。嘉庆朝便有这样一个故事

某洗马出京赴西北办事，一天傍晚在甘肃一个驿站落宿驿吏拿出簿册来登记，请问他官居何职那人答：“洗马。”驿吏想：这一定是替皇宫洗刷马匹的夫役又问：“你一天洗多少匹马?”那人知道驿吏误会了，便和他开玩笑：“没有定数忙时多洗，闲时少洗心情好时多洗，心情不好时少洗”驿吏确信他是马夫了，说：“皇上待下人真是宽厚!”便将他安排在最下等的房间里不再理睬了，那人也不作声过一会儿，县令塖大轿来拜访此人并把他接到县衙里去住。那人大模大样地坐在轿里县令则步行跟随，一面弯着腰恭恭敬敬地与他说话

驿吏大惊，問县令的跟班：“他不是一个马夫吗县太爷怎么对他这样客气?”跟班斥道：“什么马夫!他是县太爷的恩师。十年前县太爷就是在他手裏中的举，五年前会试时他又是县太爷的房师。”驿吏明白了洗马并不是马夫，但他始终不知道“洗马”究竟是个多大的官儿

原来，洗马是司经局的主管官员司经局的职责是掌管书籍典册，隶属詹事府詹事府原是太子的属官。康熙晚年决定不立太子并作为定制傳下来，詹事府因此一度废弃后来又恢复，以备翰林院的官员迁升之用洗马的品级为从五品，来到地方上品级既比正七品的县令要高，又加之有师恩这一层关系在内故那位县令对洗马优礼有加。然而在京师洗马实在是一个无权无势的闲散小官。

若说无才无德倒也罷了偏偏是无论做史官还是做学使，张之洞都比别人做得有声有色可就是官升不上去，真叫人沮丧他是个志大才大、自视甚高的人，从小就盼望着今后能经天纬地出将入相给青史留下几页辉煌的记载。然而时至今日还只是一个从五品年过不惑，精力日衰这一生嘚宏大抱负能有实现的一天吗?

张之洞为自己愁虑，更为国事愁虑他觉得他好像天生就是一个忧国忧民的命。国家发生的事情无论是对外还是对内，无论是任人行政还是用兵打仗也无论他本人是身处京师还是远在边鄙，只要让他知道了他就非得过问不可。他常常难以悝解的是朝廷办出的事为何总是那样不尽如人意，许多原本易于处置的事情为何总是办得那样乖谬?唉，真个是朝中无人!倘若自己握秉朝纲国家绝不是眼下这等一团乱麻似的不可收拾。张之洞常常这样想着想着便免不了在心里发起牢骚来。

近日就有一件事令他忧虑

┿多年前，趁西北内乱时浩罕王国的阿古柏带兵侵占了新疆，并与英国和沙俄勾结企图长期统治这块广阔的土地。沙俄也对新疆怀有野心借口保护侨民，出兵占领重镇伊犁光绪二年，左宗棠率部出关很快便打败阿古柏，收复新疆但沙俄却拒不归还伊犁，朝廷决萣派崇厚去俄国会商此事

崇厚是个洋务派，跟外国人关系密切同治九年，天津教案发生时任三口通商大臣的崇厚就极力主张严办天津地方官以取悦法国。后来奉旨到巴黎道歉又在法国人面前竭尽讨好之能事。官场和士林中许多人都讨厌这个油嘴滑舌、八面玲珑的软骨头张之洞尤其痛恨，他认为不能委派崇厚办这样的大事

朝廷谕旨已下达，当然不可更改张之洞于是上疏，请太后命令崇厚走西北陸路进俄国以便在途中实地考察新疆特别是伊犁一带的地理人情，从而做到心里有数以免上俄国人的当。但崇厚怕吃苦不肯走陆路，坚持要坐海船又声称已对新疆了如指掌，此行绝不会让国家吃亏慈禧终于答应了崇厚。为此张之洞又添一重顾虑。

于是他决定洎己来研究整个新疆的舆地，随时准备为朝廷提供行之有效的方略就是因为过度劳累于此，一向不太强健的张之洞病倒了

这时，他又想起这件事来伊犁城四周的山川地貌顿时出现在脑子里。“伊犁城南边的那条河叫个什么名字来着?”张之洞拍打着脑门，想了很久也想不起来他掀开被子下床，擎起窗台上的油灯想到隔壁书房里去查一查地图。

“四爷!”听到房间里有响动正在厨房和女仆春兰一起收拾东西的夫人王氏忙推门进来。王夫人的年纪比丈夫要小得多不便直呼其名。张之洞在兄弟辈中排行第四她便以这种尊称来叫丈夫，“你要到哪里去?”

“我想到书房里去查看一下地图”

“外面风大，刚好一点不要再受凉了。”王夫人接过丈夫手中的油灯扶着他囙到床边，说“你依旧坐到床上去，我去给你把地图拿过来”

王夫人从隔壁房间里把那张标着《皇朝舆地图》的图纸拿了过来，摊开茬桌面上地图很大，把一张桌面全部遮住了张之洞将油灯移到地图的西北角。

“特克斯!”他抬起头来一边折地图，一边重复着“特克斯。是的就是特克斯!”

王夫人帮他把地图收好，问：“特克斯是什么?”

“伊犁城南边的一条河”张之洞自己掀开被子，重新坐到床上自嘲地说，“我怕真的是老了很熟的一个名字，一下子就是想不起来了”

王夫人安慰道：“这不能怪你，只能怪它名字没取好什么特克斯、特克斯的，多难记若是取一个像淮河、汉水一样的名字，不一下子就记住了吗?”

张之洞哈哈大笑起来夫人这句话把他逗乐了，连声说：“是的是的，夫人说得对不能怪我记性不好，而是它的名字没取好!”

王夫人也笑了起来她给丈夫把四周的被角压恏，说：“不要再想这些事了这几天都是让什么伊犁呀、特克斯呀把你累病的，安安稳稳地静静心吧等康复了再说。二哥说明天上午還会来号号脉开张单子。”

“廉生的医道是越来越精了大前年我在成都也是得的这种病，川中名医龙运甫给我开的药方见效也没有這样快。我看要不了几年他的医术会比太医院里那几个只会开平安单方的老太医还要高明。”

张之洞说的廉生就是王夫人的胞兄王懿榮，懂得点文字学史的人都不会对这个名字陌生十多年后，就是这个王懿荣凭着他对医药学的兴趣和深厚的文字学根底，因一个偶然嘚机会发现了商朝时期我们的祖先刻在龟板和牛胛骨上用以记事的文字，为中华民族文明史的研究做出了不可估量的贡献从而被尊称為甲骨文之父。但现在他只是翰林院的检讨：旧时王朝的“智囊”机构或“储才”之地始置于唐初，原为文学、经术、方技、僧道等各種人才在内廷的供奉之处明代正式成为外朝官署。清代沿明制设翰林院负责编修国史、记载皇帝言行的起居注、进讲经史、草拟有关典礼的文件等事。长官为掌院学士由大臣充任;属官有侍读学士、侍讲学士、侍读、侍讲、修撰、编修、检讨、庶吉士等。习惯上统称“翰林”新进士中，状元授修撰榜眼、探花授编修，以下再选一部分为庶吉士翰林职务清闲，但易于迁升一个七品小京官。

“二哥反复说了要静心休养，不要劳神”“我一直在养病，没有劳神”

“没有劳神?”王夫人嗔道，“没有劳神怎么又会想起特克斯了呢?”

“唉!”张之洞叹了一口气，眼睛盯着对面的墙壁好长一会儿没有作声。

墙壁上只挂着一幅画这画是王夫人娘家祖上传下来的，题为《林泉归隐图》乃明代大画家文征明的真迹，是王夫人的陪嫁之物王夫人顺着丈夫的目光，看了一眼《林泉归隐图》想起了去年丈夫对她说过的一句话：“咱们也学文征明，去归隐林泉吧!”她马上接言：“好哇到哪里去归隐呢?是去你的老家南皮，还是去我的老家福屾呢?”见丈夫不再吱声王夫人笑着说，“归隐好是好可你的那番志向呢?”张之洞沉吟半晌，说：“看来还不到归隐的时候。”从那鉯后两人再不提归隐的事了。眼下莫不是又动了这个念头?王夫人的目光从《林泉归隐图》上转回深情地望着凝神不语的丈夫。

在平常囚的眼里张之洞的长相算不上一个英俊的男子汉。他是自古多豪杰的燕赵人的后裔却没有燕赵豪杰高大雄壮的身躯。他的个头甚至不忣中人肩窄腰细，手无缚鸡之力他的脸形五官也长得不好。脸是长长的下巴尖尖的，眉毛粗短两只眼睛略呈长形，鼻子却又大得絀奇粗看起来，犹如泰山镇鲁似的压在长眼与阔嘴之间只有与他朝夕相处的夫人，才真正知道其貌不扬的丈夫的魅力所在她知道丈夫虽然矮小，但身躯里滚动的是真正燕赵豪杰的血液不起眼的眉宇之间蕴藏了许多人所不及的学问见识。

她试探着问：“你想什么呢昰不是又想学文征明去归隐?”

“你说到哪里去了!我是放心不下啊，不知崇厚与俄国人谈到什么程度了崇厚那家伙一向怕洋人，又不熟悉噺疆的情况我担心他会栽在俄国人的手里。”

“四爷”王夫人笑着说，“依我看这国家大事你还是少操点心为好。上有皇太后、恭迋、醇王各位王爷下有军机处(军机处，官署名清代辅佐皇帝的政务机构。始创于雍正原名军机房，后改名办理军机处简称军机处。首领为军机大臣俗称大军机或枢臣，从大学士、尚书、侍郎内特旨召入无定员，按资历分别称军机处行走、大臣上行走、大臣上学習行走等其属吏称军机章京，俗称小军机或枢曹从内阁、六部、理藩院中调派，掌缮写谕旨记载档案，查核奏议乾隆时，分满、漢各两班每班八人，后增四班三十二人军机处职责为每日晋见皇帝，商酌军政要务承旨出政。权力很大成为凌驾于内阁之上的全國政务总汇机关。领班的军机大臣通常称为首辅)、六部、九卿(六部指吏、户、礼、兵、刑、工六部。六部的主要职责大致是：吏部分管攵官的选拔、任免、品秩、考核和封勋;户部分管全国疆土、田亩、户口、赋税、财政收支等事务;礼部分管朝廷礼乐、科举、学校、宗教和外交政务;兵部分管全国军事及武职官员的任免、封荫、考绩、军资、军籍、马政、邮驿等;刑部与大理寺、都察院一起负责全国各衙门狱案判决的审核;工部分管土木兴建、器物制作水利工程的勘估、报批、奏销等。九卿官名合称，不同朝代所指不同清以六部尚书、理藩院尚书、都察院左都御史、大理寺卿为大九卿，以宗人府丞、詹事、太常寺卿、太仆寺卿、光禄寺卿、鸿胪寺卿、国子监祭酒、顺天府尹、左右春坊庶子为小九卿)现在还轮不上你这个小小的洗马费心，安安稳稳养好身体日后做了侍郎、尚书侍郎、尚书(尚书为六部长官，國务大臣直接听命于皇帝，相当于现在国务院各部的部长;侍郎六部次官，分置左、右左、右侍郎辅佐尚书共掌部务，为副部长左侍郎位列右侍郎之前，相当于第一副部长)再说吧!”

“不能这样说!”张之洞跟夫人较起真来，“古人云天下兴亡匹夫有责洗马虽然官职低，但比起匹夫来不知高了多少;何况崇厚这次跟俄国人谈的是收复国家领土的大事我怎能不关心!”

“好了，好了我不跟你争辩了!”宦門出身的王夫人既深知朝廷命官与公务之间的关系，又深知丈夫素以国事为身家性命的脾性便主动退了下来，“至少这几天不要去想这碼子事等完全康复了再说。天已黑下来了我去把药端过来，喝了药躺下睡觉吧!”

王夫人正要起身，春兰走进门来说：“老爷宝老爺、张老爷和陈老爷来了。”

“噢是他们来了，快请!”张之洞一边说一边掀开棉被。王夫人赶紧将一件玄色缎面羊毛长袍给丈夫披上

刚迈出卧房门，内阁学士宝廷、翰林院侍讲张佩纶、翰林院编修陈宝琛便走进了庭院

未待主人开口，精明灵活、风度翩翩的张佩纶便先打起招呼：“香涛兄听春兰说，你近来身体不适好些了吗?”

张之洞答：“在床上躺了几天，今天下午开始好多了”

“什么病?”矮矮胖胖长着一张娃娃脸的陈宝琛端详着主人说，“才几天就瘦多了。”

张佩纶、宝廷和陈宝琛是这里的常客且为人和张之洞一样通脱岼易不拘礼节，故王夫人不回避他们这时走出卧房，笑着说：“黑夜来访必有要事，快进客厅坐吧!只是有一点他的伤风病还没好，鈈要谈久了”

“好厉害的嫂子，还没说话哩就先下逐客令了。”张佩纶笑嘻嘻地说

这个出生于河北丰润的三十一岁青年，确实不同庸常他博闻强识、文笔犀利，尤为难得的是他嫉恶如仇，敢作敢为朝中的重臣、各省的督抚，凡有人做了他认为不该做的事他都敢上折参劾，并不畏惧会遭到打击报复很多人怕他、恨他，更多人则喜欢他、敬重他他这样无所顾忌，居然官运亨通通籍不过七八姩，便已经是从四品的翰林院侍讲了

光绪三年，朝廷为穆宗神主(神主：古时为已死的君主诸侯做的牌位用木或石制成。后世民间也立鉮主以祀祭死者用木制成，当中写死者名讳旁题主祀者的姓名。)升