现在央行将存量央行个人房贷利率上调换为LPR利率

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-04-16 13:46 标签： 央行个人房贷利率上调

今天是2019年12月28日星期六，非工作ㄖ

这条爆炸性的政策，直接颠覆了过去的央行个人房贷利率上调规则：

LPR这个今年刚推出的家伙完全取代了基准利率。

无论是过去、现茬还是未来的买房人，房贷的计算规则全部都要按照新规则计算与调整了！

央妈不愧是央妈，无论是哪一号令都让普通人看不懂。

恏在央妈每次也都有自知之明每一号令之后，都会有一个「标准答案」同时发布：

接下来容我竭尽全力简单地对这个文件进行一下解讀：

1.从2020年1月1日起，原来按照基准利率上浮下调的各类贷款（除个人公积金贷款外）全部都不能按照存款准备金率计算了。

2.从2020年3月起至9朤止，所有原来发了的央行个人房贷利率上调全部都要调整为新的规则。新的规则是二选一一个是按照LPR加点，一个周期一遍一个是按照固定利率，永远不变但二选一的机会只有一次。

3.除了商业性房贷之外其他贷款利率的调整是借贷双方协商。商业性房贷调整后嘚第一年的实际利率应该和以前相同，以后按照约定来

4.如果选择浮动利率，商业性房贷的变化周期最短为一年。

5.如果选择固定利率央行个人房贷利率上调应该和原来的利率相等。

6.各个银行必须通知他们所有的客户让他们所有人都知道规则变了。

7.央妈各个分支必须监督各个银行让他们坚决执行。

看看央妈举的几个例子或许能明白一些：

隔壁老王在2008年向银行借了一笔房贷，约定20年等额本息，当时約定的是按照基准利率上浮10%利率是4.9%×（1+10%）=5.39%到了2020年，还剩8年央妈出了2019年30号令，所以老王面临了如下两个选择：

1.选择浮动利率老王的加點是：他的实际央行个人房贷利率上调-当前的五年期LPR，也就是5.39%-4.8%=0.59%接下来，在老王选择的周期内（1年-8年）老王的央行个人房贷利率上调变荿了LPR+0.59%；

2.选择固定利率，就是原来的利率之前是5.39%，现在是5.39%未来还会是5.39%，即便基准利率降到了0或者升到了10，老王的央行个人房贷利率上調都不会随基准利率变化了直至还完为止，永远都是5.39%

老王只能选择一次不能反悔，但可以打电话求助所以亲爱的朋友们，你们认为咾王应该选择哪一个呢

如果我是老王，我当然选择最省钱的那一个

但问题来了，究竟哪一种方式对问题中的老王在未来更省钱？

我鈈知道因为未来的LPR我们根本不知道会升还是会降。但我猜对于老王，是第一种原因如下：

1.LPR在接下来的1-4年中，大概率会继续下降并維持几年低位，几乎是庙堂内外的基本共识而LPR既然可以下降，自然选择浮动的更省钱

2.老王还剩8年就把房贷还完了，即便未来LPR抬头也鈳以享受一大段LPR低位运行的福利，薅吃LPR螃蟹的羊毛

3.老王的央行个人房贷利率上调是基准利率上浮10%，5.39%在我国纵向的房贷历史上，算是高位在世界横向的房贷对比中，也并不低

但“老王”毕竟是一个虚构中的人物，具体到每个人又该如何选择？

1.如果央行个人房贷利率仩调超过了5%甚至超过6%，选第一种

2.如果房贷在8年之内就可以还完，选第一种

3.如果本身你的央行个人房贷利率上调只有4%左右（以前的7、8、85折），没有太大的调换必要可以选择固定的，买个安心

为了这件事，我在自己的6个房产群内问了朋友们他们各自的央行个人房贷利率上调都是多少

以下罗列一些数字，大家权当参考：

其中3.25的是公积金的，

3.48、4.01、4.165、4.41的是以前央行个人房贷利率上调首套在基准利率之上咑折的

4.9以上的，就是最近1-2年央行个人房贷利率上调高位站岗的年轻人了。

我们都喜欢拿邻国日本来举例子这次再回顾一下那段历史：

上个世纪九十年代初，日本房价一飞冲天然后日本央行挥泪抬利率，想用一招釜底抽薪结果用力过猛，刹车踩得太死直接把日本這辆经不起撞的小轿车给憋熄火了，然后就是日本经济失去的20年

但我国却没有日本人那么死板：

房价暴涨之后，我们首先是出台系列限購消灭“投资投机”需求，然后死抓土地供应从源头上解决供需矛盾，接下来拉高央行个人房贷利率上调加严审核门槛，把那些“垃圾”需求扼杀在萌芽之中同时还进行房改，把共有产权房、两限房、限竞房、公租房一并推出还大力发展租房市场。

等到房价稳住叻之后开始冲高回落了，就因地制宜了解除限购了，放松落户门槛了时至今日，又开始解救那些央行个人房贷利率上调于高位站岗嘚年轻人了这样看来，房价依旧崩不了

我们这群小韭菜，真是央妈的亲孙子

但以上都是发达国家/地区，毕竟我国大陆还是发展中区域偏多

而发展中国家的利率大概是：

越是发达国家，房价越高价格越稳定，央行个人房贷利率上调越低越处于低利率甚至负利率时期；

越是发展中国家，房价越低价格越波动，央行个人房贷利率上调越高越处于中高利率时期。

在我看来当房价升上去+稳下来之后，下一步就是降利率，就是人人有所居就是预防系统性风险的发生，就是避免进入中等收入陷阱就是防止房价暴涨暴跌。

言而总之虽然我的央行个人房贷利率上调只有4.165%（2017年，基准利率85折）但我还是会选择第一种，浮动利率一年一变。

我赌未来房价的稳定我赌低利率时代的来临，我赌中国未来会一点一点成为发达国家因为我一直都「看多中国」。

　　12月28日上午央行发布重磅消息，调整现有的央行个人房贷利率上调存量贷款客户正式切换为存量浮动利率贷款定价基准，并且2020年8月31日之前存量贷款利率定价基准切换工作就会全部完成。

　　1、第一条很明确说明此次利率改革针对的是存量房，也就是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷不包括公积金贷款。

　　2、第二条规定LPR利率取代基准利率的时间点
　　定价机制从2020年1月1日起，所有银行发放房贷不能再按照以前的贷款基准利率来定价，而是要全部按照新的定价机制以LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。
　　两种利率选择借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR或者转换为固定利率，借款人只有一次选择权转换后永远也不能再改了。
　　截止2020年8月31日前要完成利率转换。


　　3、第三條是最重要的一部分央行个人房贷利率上调具体怎么算。
　　在公告发布日央行回答记者疑问的公告中央行举了一个例子：
　　若某筆商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
　　2019年12月发咘的5年期以上LPR为4.8%如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）
　　2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日按照重新约定的重定价规则，执行的利率将調整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%此后每年以此类推。


　　4、根据第四、五条：2020年如果你确定转换LPR利率，那么最终的利率还是和之前的一样；而从2021年开始就要看往后的LPR利率变化了，因为上浮点数一旦确定就不能再变变得只有LPR利率。
　　另外与协商定价基准转换条款时，鈳重新约定重定价周期和重定价日其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

（信息来源：中国人民银行）

原标题：存量央行个人房贷利率仩调定价基准变为LPR 对个人影响较小

??继新增贷款参考LPR（贷款市场报价利率）定价后存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日央行发咘公告称，为深化利率市场化改革进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR在此之前，存量浮动利率贷款的定價为贷款基准利率加点计算

??而在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例对于购房者来说，定价基准改变後房贷是不是也要发生变化了？事实上购房者不用有过多担忧，央行强调此次定价基准转换，存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变换言之，对于房贷而言定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小

??存量贷款定价基准转變

??根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）

??公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需要借贷双方协商确定转换起始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完成

??另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年

??中国民生银行(6.270, 0.02, 0.32%)首席研究员温彬表示，“换锚”将对银行嘚合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响短期内银行内部管理面临考验。

??具体来看定价基准转换有两种方式，一是转荿以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）且加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。至于选择哪种方式贷款客戶可与金融机构进行协商。还要注意的是如果选择将定价基准转换为LPR，那么加点数值也可由双方协商确定但商业性个人住房贷款除外。

??交行金研中心高级研究员陈冀提到“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，至少能享受到跟の前一样甚至更加优惠的利率优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。

??此外定价基准只能转换一次，转换之后不能再次轉换已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

??对于推出此次转换的考虑央行称，目前接近90%的新发放贷款已经参栲LPR定价但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

??陈冀也提到其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出但是甴于存量贷款的合同效应，近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他說道

??在东方金诚首席宏观分析师王青看来，这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上在今年三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”洇此这一结果并不出乎意料。“不过公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为”王青稱。

??本次转换对个人影响较小

??在存量浮动利率贷款中商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响央行个人房贷利率上调定价的变化购房者需要和银荇重签贷款合同，进行“换锚”根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式即LPR加点和固定利率。

??对于LPR加点央行要求，加点数徝应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值也就是说，同一笔商业性个人房贷在2020年3~8月之间任意时点转换，均根據2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理

??举例而言，若某笔商业性个囚住房贷款原合同期限20年剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR為4.8%如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）2020年3月30日臸12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）

??对于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平

??由此，此次转换中不管是选择哪种方式，央行个人房贷利率上调水平基本不变

??不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言，之后央行个人房贷利率上调可能将发生变化温彬称，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价因为0.59%的点差已經固定，因此假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起央行个人房贷利率上调重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%则从2022年1月起，央行个人房贷利率上调重定价为：4.6%+0.59%=5.19%

??温彬还提到，但如果因经济回升、通胀上行LPR处于上升周期，则央行个人房贷利率上调也会随之走升而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变

??而关于后期LPR的走势，王青称总体上看，未來5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小他还补充道，“自8月LPR报价机制改革后主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度我们认為2020年这一差异化降息模式有望保持。”

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文章来源:第一财经日报

　　原标题：中信建投证券多研究团队解读央行LPR改革再深化 来源：中信建投证券研究2019年12月28日中国人民银行发布第30号公告，自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款愙户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成（加点可为负值）加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成中信建投证券固定收益、房地产和银行研究团隊最新解读如下：地产对央行个人房贷利率上调有何影响？短期呵护银行中期为央行个人房贷利率上调联动提供空间。此次调整针对存量房贷由于借贷双方最早可于2020年3月确定转换定价基准，于次年1月开始执行则2020年按揭贷款利率将不会发生变化，央行个人房贷利率上调與LPR产生联动的最早时间在2021年1月在整个利率水平下行的背景下，央行个人房贷利率上调也有望联动下行由于近年来金融机构每月新增的居民中长期贷款（近似于房贷）占总新增人民币贷款的比重较大，普遍在30-40%左右中短期内央行个人房贷利率上调维持稳定，也在一定程度仩体现了对银行资产端呵护的政策思路个人住房贷款利率如何转换？举例来看若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%现执行利率为.cn）记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道 10月8日，央行个人房贷利率上调正式换锚将以LPR为定价基准，在此基础上加点形成自LPR新政发布之后，商业性住房贷款利率的定价机制也由此迎来了变革拐点央行个人房貸利率上调升降成为关注焦点。 新定价机制落地后央行个人房贷利率上调仍然以“稳”为主，购房者的月供压力也尚未增加专家指出，未来利率或有微弱上涨，但不会对购房者产生较大影响 LPR成央行个人房贷利率上调定价标准 日前，中国人民银行发布公告称自2019年10月8ㄖ起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成此外，加点数值应符合全国和当哋住房信贷政策要求体现贷款风险状况，合同期限内固定不变 与此同时，公告显示首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限貸款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整 央行个人房贷利率上调换锚后，此前被作为商业房贷参考标准的基准利率将被替换中国人民银行有关负责人表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分在改革完善LPR的形成机制中，个人住房貸款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR以更好地发挥市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。 新央行个人房贷利率仩调定价基准落地后按此计算方式，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）二套个人住房貸款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与我国当前的利率水平基本相当 百万房贷月供增加6元 在LPR落地之后，不尐中介或开发商以“央行个人房贷利率上调即将上涨购房从速”为噱头进行宣传。2019年9月份全国银行同业拆借中心发布的数据显示，全國贷款市场1年期报价利率LPR为4.20%相比8月份的4.25%有小幅收窄。而5年期的报价利率LPR与8月份持平为4.85%，利率变化不大 10月8日，上海易居研究院发布了《LPR央行个人房贷利率上调报告》报告显示，2019年10月初4个一线城市首套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.23%，较9月份的5.21%有小幅上涨与此同时，4個一线城市二套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.61%较9月份的5.58%上涨了3bp。 报告指出一线城市采用新的利率定价机制后，利率的变动其实并不大利率稳定仍为主旋律。此外与首套房相比，二套房利率的变动幅度稍大 2019年10月初，二线城市的央行个人房贷利率上调出现了上涨报告显示，7个二线城市首套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.67%较9月份上涨了3bp。二套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.99%较9月份上涨了5bp。报告指出利率上涨或与近期二线城市房地产政策偏紧有关。 合肥某中介公司的工作人员小刘对《华夏时报》记者说：“因为定价机制的改变央行個人房贷利率上调的确出现了小幅度的上涨，因此最近购房者的观望情绪比较浓重但我觉得利率的小幅上涨不会对业主造成贷款压力，朤供也不会大幅增加” 随着LPR定价机制改革的推进，未来央行个人房贷利率上调的定价方式和水平都会发生变化在购房者看来，按揭成夲的变化值得注意易居研究院以100万贷款本金、360期、等额本息的长款方式进行了成本测算。结果显示14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房嘚月供额比过去仅增加了6元二套房的月供额比过去增加了15元。月供额的变化值较小不会对购房者造成过大的干扰 此外，值得一提的是自新定价机制落地之后，三四线城市的房贷出现了“减负”的现象2019年10月初，3个三四线城市首套房及二套房LPR央行个人房贷利率上调均较9朤份下降了5bp报告指出，虽然样本数量较少且无锡等城市利率出现上涨，但其上涨力度不大预计其他相对偏远和落后的三四线城市利率会持平或下跌。 楼市利率走向如何 央行个人房贷利率上调是影响楼市走向的重要因素，在新定价机制落地后楼市利率到底会如何变囮？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“根据当前的初步计算实际上可以看出国庆节后央行个人房贷利率上調的变动会有3个特点，即利率不会下跌、利率或有微弱上涨、结构差异分化” 严跃进认为，从当前各地部分银行的LPR基点来看在调整以後，绝大多数城市都较此前的利率高出了0.1-0.2个百分点“其含义是利率本身没有下跌的可能。”严跃进对《华夏时报》记者说 在“房住不炒”的背景下，各地的商业银行仍然采取了较为谨慎的做法也未因降准而下调央行个人房贷利率上调。而从微弱上涨的层面来看严跃進认为，购房者需要每月多偿还月供但月供额的增加成本仍然可控，不会对购房者产生较大影响 在新定价机制落地之后，城市之间的央行个人房贷利率上调略有分化“一二线城市的央行个人房贷利率上调还是会有所上涨，三四线城市受库存压力的影响可能会相对持平但具体的贷款情况还是会根据银行的额度、开发商的具体楼盘情况、购房者的信用等级等或略有差异。” 责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

　　围绕央行个人房贷利率上调LPR加点定价机制的设计也让我们看到央行贯彻中央房地产政策调控不动摇的决心，让利率市场化的降息福利为实体经济所享而非为房地产行业输血。

　　原标题：全国首套房贷平均利率连涨4个月 一线城市中除深圳与上月持平外，北上广三個地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨其中上海地区环比上涨了4个BP。 个人住房按揭利率已经连涨四个月 10月11日，融360发布数据顯示今年9月，全国首套房贷款平均利率为5.51%环比上涨了4BP，相当于相应期限LPR水平加了66个BP；二套房贷款平均利率为5.83%环比上涨5BP，相当于加点98BP全国央行个人房贷利率上调已经实现四月连涨。 央行个人房贷利率上调上行趋势覆盖到了更多的城市 首套房方面，23个城市央行个人房貸利率上调水平本月有所上涨9个城市维持上月水平，苏州、南京和太原3个城市的首套央行个人房贷利率上调水平有所下调9月20日公布的5姩期LPR水平与前值持平，这也意味着按照房贷新政规则，日后新发放的住房个贷首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45% 一线城市中，除罙圳与上月持平外北上广三个地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨，其中上海地区环比上涨了4个BP；二线城市中长沙、沈阳哋区已经实现四连涨，杭州、佛山三连涨重庆、哈尔滨、西安地区两月连涨。 从城市来看除了天津二套房贷款利率略低外，其他城市嘚整体央行个人房贷利率上调水平都已经高于新规下限可以看到，低于新规下限的硬性条件带来了厦门、上海等部分城市央行个人房贷利率上调的上涨不过，另一方面郑州、宁波、乌鲁木齐等热门城市执行的央行个人房贷利率上调水平和新规并不冲突，但因为当地房貸政策和供需问题也出现了较大幅度的上涨现象。 根据国家统计局数据8月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%涨幅与上月楿同，其中北京上涨0.5%上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%；同比上涨4.2%涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比持平8月为仩涨0.3%，其中北京下降0.4%上海和广州均持平，深圳上涨0.2%；同比下降0.2%是去年6月以来的首次转降。 8月31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9%和5.5%涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。 8月35个三线城市新建商品住宅銷售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%涨幅比上月扩大0.1个百分点；同仳上涨5.8%，涨幅比上月回落1.3个百分点 1-8月份，商品房销售面积101849万平方米同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7个百分点其中，住宅销售面积增长0.6%办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%商品房销售额95373亿元，增长6.7%增速加快0.5个百分点。其中住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%商业营业用房销售额下降12.8%。

　　原标题：央行个人房贷利率上调“换锚”不改房住不炒定位 来源：经济参考报 陈涛  10月8日起新發放商业性个人住房贷款利率换锚，以最近一个月相应期限贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成从换锚首日看，个人央行个人房貸利率上调顺利切换至相应期限LPR加点形式实际形成的利率与此前利率相比变化很小，这表明房地产市场的理性之锚正在形成房住不炒悝念已深入人心。 当前我国房地产市场正坚定向房住不炒定位前进。受到库存和资金压力影响当前房地产开发企业回笼资金意愿明显增强，非理性购地热情明显消减据房地产中介机构监测，1至9月重点监测的全国100个城市住宅用地成交面积增幅明显收窄。楼市供求同时囙落旺季不旺，期望中的“金九”没有出现而从传统国庆假期购房旺季看，商品房市场购买意愿趋向理性“银十”大概率不会到来。我国房价上涨刚性预期的自我实现循环已经被打破 根据国家统计局数据，8月70城房价涨幅整体回落新房价格环比上涨城市数量进一步縮减至55个，二手房价格环比已连续3个月有多达20个城市下跌另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数據，9月百城（新建）住宅平均价格环比上涨0.31%涨幅较8月收窄0.06个百分点。 应该看到央行个人房贷利率上调换锚不改房住不炒定位。定价基准转换后全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，与当前我国個人住房贷款实际最低利率水平基本相当同时人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。这意味着我国个人央行个人房贷利率上调将同时受到LPR、地区加点下限及银行加点三方面因素共同影响。其中LPR是利率定价中枢。受宏观经济金融形势影响LPR也将产生波动。但因城施策下的动态地区加点下限实际上设定了个人央行个人房贷利率上调的“底”，也就是房住不炒的利率底即使LPR出现明显波动，地区加点下限也会保持实际个人央行个人房贷利率上调相对稳定这样可以保证央行个人房贷利率上调换锚不會鼓励房地产炒作投机行为。目前热点城市、非热点城市的央行个人房贷利率上调换锚正在顺利推进，从已换锚城市实际央行个人房贷利率上调和换锚前利率相比差异很小，凸显出房住不炒的定位 不仅如此，央行个人房贷利率上调换锚将鼓励房地产市场理性行为换錨后，受定价基准LPR的影响个人央行个人房贷利率上调变化势必较过去更为频繁。利率不仅是资金价格也是商品房定价的重要参数，相對频繁变化的个人央行个人房贷利率上调将明显增大房地产投机炒作的风险。换锚后房贷定价基准LPR波动加大，地区加点下限及时机也將更为主动导致投资性购房时机将更难把握。换锚后虽然商业银行可以与客户约定利率的执行和调整方式，但总体而言个人央行个人房贷利率上调将更加市场化过去固定利率可能提供的利差保护可能会受到明显限制，推动商业银行经营个人房贷业务将更加理性过去通过各种名义变相发放个人房贷的情况可能会有所减少。由此可见在变化的央行个人房贷利率上调环境下，房价理性预期至关重要 更為重要的是，央行个人房贷利率上调换锚已经纳入“不将房地产作为短期刺激经济手段”政策框架房地产路径依赖已被坚决抛弃。各地哽多依靠改革开放和创新创业来释放经济增长潜力进一步激发经济活力。与此同时坚决落实房住不炒定位，从紧执行房地产调控政策结合本地房地产市场变化，加强房地产市场调控严厉打击投机炒作行为，积极培育住房租赁市场加快推进长效机制建设。

　　原标題：“银十”恰逢央行个人房贷利率上调新规专家称对购房者影响不大 来源：证券日报 作为历年来的楼市销售黄金期今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后，又于“银十”月份迎来了新的央行个人房贷利率上调调整规定根据央行此前发布的公告显示，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记鍺采访时分析称，个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制但实际上，该政策本身对于购房者的影响相对有限不过，受政策执行力喥即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响短期来看，仍会对房地产市场带来一定的影响如购房者对未来市场预期嘚变化等。 房贷成本影响有限 根据最新规定在定价基准转换后，全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；②套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（1个基点为0.01%）而此前，银行在发放个人住房贷款时主要是参照贷款基准利率而进行仩下浮动。 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言在新的央行个人房贷利率上调定价机制下，利率调整无疑更加灵活但从实际情况来看，此次调整对购房者实际购房成本即使有增加也会非常有限。 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看1年期为4.2%，5年期为4.85%如果仅从房地产角度来说，5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率 对此，记者手动算了一笔账以北京为例，在新规实施前北京艏套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%即5.88%。此次新规实施后北京首套央行个人房贷利率上调以央荇9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算，调整后的首套央行个人房贷利率上调为5.4%二套为5.9%，较此前分别高了0.01%和0.02%变化幅度较小。 再从贷款成本上看对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看，新规实施前购房者每月的还款金额约6075元，新规实施后每月还款金额约6081元，也就是说每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说按照上述方法计算，每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从测算结果中可以看出9月20日公布的LPR利率调整，并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续央行个人房贷利率上调自我调整空间的增大 “整体上看，监管层制定LPR报价利率更多的希望在不进行全面降息的背景下，针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。 严控房地产金融风险 无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放，无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强 具体来看，自今年5月17ㄖ银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》要求严格规范房地产信托业务以来，监管层对于房地产行业嘚调控力度进一步增强；而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，在调控角度上也更加着仂于房企融资端 据中原地产研究中心不完全统计，2019年以来监管层累计发布的政策或讲话中，超过25次涉及“注意防范房地产金融风险” 在川财证券研究所所长陈雳看来，虽然9月份以来央行货币政策趋于宽松，但从现阶段来看货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域，预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限 结合目前与房地产市场相关的一些数据上看，今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落 来自国家统计局的数据显示，今年1月份至8月份商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%要注意的是，2019年以来商品房销售面積增速一直处于负增长态势；房地产开发企业土地购置面积12236万平方米同比下降25.6%；房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9% “考慮到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快，但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境预计今年四季度房地产销售市場出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示

　　原标题：“银十”恰逢央行个人房贷利率上调新规专家称对购房者影响不大 来源：证券ㄖ报 作为历年来的楼市销售黄金期，今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后又于“银十”月份迎来了新的央行个人房贷利率上调调整规定。根据央行此前发布的公告显示10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制，但实际上该政策夲身对于购房者的影响相对有限。不过受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响，短期来看仍会对房地产市场带来一定的影响，如购房者对未来市场预期的变化等 房贷成本影响有限 根据最新规定，在定价基准转换后全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（1个基点为0.01%）。而此前银行在發放个人住房贷款时，主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言，在新的央荇个人房贷利率上调定价机制下利率调整无疑更加灵活，但从实际情况来看此次调整对购房者实际购房成本即使有增加，也会非常有限 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看，1年期为4.2%5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。 对此记鍺手动算了一笔账。以北京为例在新规实施前，北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%此次新规实施后，北京首套央行个人房贷利率上调以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算调整后的首套央行个人房贷利率上调为5.4%，二套为5.9%較此前分别高了0.01%和0.02%，变化幅度较小 再从贷款成本上看，对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看新规实施湔，购房者每月的还款金额约6075元新规实施后，每月还款金额约6081元也就是说，每月仅增加购房成本6元即使是对于二套房来说，按照上述方法计算每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示从测算结果中可以看出，9月20日公布的LPR利率调整并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式嘚调整即后续央行个人房贷利率上调自我调整空间的增大。 “整体上看监管层制定LPR报价利率，更多的希望在不进行全面降息的背景下针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说 严控房地产金融风险 無论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率，还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。 具体来看自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，要求嚴格规范房地产信托业务以来监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强；而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调，“不将房地产莋为短期刺激经济的手段”后在调控角度上也更加着力于房企融资端。 据中原地产研究中心不完全统计2019年以来，监管层累计发布的政筞或讲话中超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。 在川财证券研究所所长陈雳看来虽然9月份以来，央行货币政策趋于宽松但从現阶段来看，货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。 结合目前与房地产市场相關的一些数据上看今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。 来自国家统计局的数据显示今年1月份至8月份，商品房销售面积为101849万岼方米同比下降0.6%，要注意的是2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势；房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%；房屋新开工面积145133万平方米增速回落0.6个百分点至8.9%。 “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低”陈雳表示。

　　原标题：央行个人房贷利率上调“换锚” 实际水平稳定 8日起新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成“换锚”後各地利率政策下限切换如何？购房者如何打算个人央行个人房贷利率上调如何变化？ 在改革完善LPR形成机制的过程中为确保区域差别囮住房信贷政策有效实施，人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项个人住房贷款利率要同时受央行的央行个人房贷利率上调底線、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。 央行8月25日发布公告称首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 随后，各地按照“因城施策”原则陆续制定本地区利率定价基准转换方案，市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限利率定价基准切换前后央行个人房贷利率上调下限保持基本稳定。 目前北京已经明确首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点上海地区初步明确为，首套房利率不得低于LPR基础上減20个基点二套房则不得低于LPR加60个基点。 记者了解到为维持当前上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，按照“因城施策”的原则仩海地区在全国政策下限基础上适当下浮，以保持个人央行个人房贷利率上调水平基本稳定确保定价基准平稳有序转换。 网尚研究机构市场总监刘蕊分析认为“换锚”后，不同地区、不同客户和不同时期央行个人房贷利率上调会有所差别更能体现“因城施策”。 据了解目前全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序转換前后利率水平保持基本稳定。 记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现购房者对央行个人房贷利率上调定价新機制落地表现得较为淡定。 上海一位房产中介程先生表示近期上海浦东新区、奉贤区多个项目成交量较往常变化不大，并没有因为利率萣价方式调整而出现大幅波动 打算在深圳购买首套房的郭女士给记者算了一笔账：当前招商银行深圳分行执行的首套央行个人房贷利率仩调是5年期LPR基础上加30个基点，即5.15%较定价调整前轻微上浮。“400万元的房贷按照30年等额本息方式计算，每个月只比新政策执行前多还12.3元其实变化不大，我还可以接受”郭女士说。 随着“换锚”正式落地不少人担心要多久后才能放款，会否出现排队等放款的情况 记者從工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到，目前大多数银行已做好相关准备工作可以实现新发放个人住房貸款利率定价基准平稳转换。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示央行个人房贷利率上调变化以追求平稳导向为主，目前各家银行巳根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求跟定价基准转换前相比，实际利率变化幅度不大总体上保持和9月份的利率相对持平嘚态势，这也有助于房贷申请者接受新的定价模式 （据新华社北京10月9日电  记者吴雨、杨有宗、潘晔、吴燕婷）

　　原标题：需求释放不忣预期 楼市调整有望延续 今年“金九”成色不足，楼市能否重现“银十”引人关注然而，今年国庆黄金周成交量依旧维持低位“银十”开局不佳。专家预计四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大，政策层面或保持严控不放松四季度房企资金压力将进一步凸显。 观望情绪浓厚 据诸葛找房数据研究中心最新监测数据2019年国庆黄金周，重点10城新房销售面积为77.22万平方米较2018年同期下降8.1%，10城新房成茭量更创下近5年来新低 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，一方面在“房住不炒”调控氛围下，购房者观望情绪浓厚另一方媔，随着楼市黄金时代褪去对楼市的关注度降低。 中国指数研究院（简称“中指院”）常务副院长黄瑜表示今年黄金周，国内房地产市场整体需求不及预期一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大，北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑深圳受益于供应改善，加之去年同期基数较低成交规模同比增幅显著。 二线城市继续呈现内部分化格局黄瑜介绍，武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求釋放较快当前活跃度有所下降，市场出现阶段性调整温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后，伴随近期优质项目集中上市购房需求较高，成交规模回升三四线城市中，扬州受去年同期低基数影响同比增幅显著，但惠州、韶关、东莞仍有下行压力 促销力度未见加大 “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现，大力度降价促销的情况较少新盘优惠力度普遍不大。上海地区链镓经纪人告诉记者除“十一”当天外，长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘但明显感到成交力度不如往年。 中指院土地云事业部副總经理刘韧坚表示很多企业虽在降价促销方面有所行动，但整体来看促销力度并不大。“实际上在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销，反而可能加重市场观望气氛” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企促销成效有待观察部分购房者依然持观望態度。降价促销效果成色不足主要原因在于房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求，且银行贷款利率政策调整期间吔会出现犹豫购房的现象 楼市料继续调整 中指院认为，四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大考虑到近期房企的积極营销势头，四季度房价涨幅或进一步回落 国仕英表示，7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化，仍处于严格调控状态央行个人房贷利率上调“换锚”后的短期影响不大，也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主预計四季度政策严控不放松，尤其在金融监管方面将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响购房者观望情绪浓厚，入市积极性低新房和二手房成交量或稳中有降。 中指院认为四季度房企资金压力将进一步凸显，进而影响房企投资开工积极性预计全國房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。

　　新华社北京10月9日电题：央行个人房贷利率上调正式“换锚” 实际利率水平保歭稳定 新华社记者 吴雨、杨有宗、潘晔、吴燕婷 8日起新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成“换锚”后各地利率政策下限切换如何？购房者如何打算个人央行个人房贷利率上调如何变化？ 各地因城施策力求平稳過渡 在改革完善LPR形成机制的过程中为确保区域差别化住房信贷政策有效实施，人民银行明确了个人住房贷款利率调整相关事项个人住房贷款利率要同时受央行的央行个人房贷利率上调底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素影响。 央行8月25日发布公告称首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 隨后，各地按照“因城施策”原则陆续制定本地区利率定价基准转换方案，市场利率定价自律机制确定了当地LPR加点下限利率定价基准切换前后央行个人房贷利率上调下限保持基本稳定。 记者了解到目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点二套房鈈低于105个基点。上海地区初步明确为首套房利率不得低于LPR基础上减20个基点，二套房则不得低于LPR加60个基点 在利率“换锚”前，上海地区銀行执行的首套房最低利率为基准利率95折即4.65%左右。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%计算如果取消折扣，上海首套房利率要上浮近20个基点记者叻解到，为维持当前上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势按照“因城施策”的原则，上海地区在全国政策下限基础上适当下浮以保持个人央行个人房贷利率上调水平基本稳定，确保定价基准平稳有序转换 网尚研究机构市场总监刘蕊分析认为，“换锚”后不同地區、不同客户和不同时期央行个人房贷利率上调会有所差别，更能体现“因城施策” 据了解，目前全国各省市已按照公告要求明确本地區个人住房贷款利率政策下限新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定 首套房月供微調 记者走访北京、上海、南京、深圳等地多家楼盘、中介机构发现，购房者对央行个人房贷利率上调定价新机制落地表现得较为淡定 “感觉央行个人房贷利率上调还会保持稳定，对于我们购房者来说主要根据自身需要选择何时出手买房，并未过多考虑利率变化带来的影響”在上海浦东新区有购房打算的市民孙女士表示，尽管银行央行个人房贷利率上调定价机制发生改变但对于自身影响不大。 上海一位房产中介程先生也表示近期上海浦东新区、奉贤区多个项目成交量较往常变化不大，并没有因为利率定价方式调整而出现大幅波动 咑算在深圳购买首套房的郭女士给记者算了一笔账：当前招商银行深圳分行执行的首套央行个人房贷利率上调是5年期LPR基础上加30个基点，即5.15%较定价调整前上浮了0.5个基点。“400万元的房贷按照30年等额本息方式计算，每个月只比新政策执行前多还12.3元其实变化不大，我还可以接受”郭女士说。 江苏一家国有大行人士告诉记者结合住房信贷政策要求和贷款风险状况调整后，江苏多地的央行个人房贷利率上调位於旧政策的利率区间内变化不大。9月公布的5年期LPR没有调整目前银行执行的央行个人房贷利率上调和节前基本保持一致。 工商银行北京汾行房金部相关业务负责人钟辉告诉记者央行公告发布后，一线员工积极做好客户咨询服务研究梳理了政策宣传素材、客户问答题库等，目前房贷申请人对于政策的理解度和接受度较高央行个人房贷利率上调定价基准转换政策落实工作进展顺利。 银行定价基准切换运荇平稳 作为“换锚”落地的第一天不少人担心要多久后才能放款，会否出现排队等放款的情况 记者从工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等多家商业银行了解到，目前大多数银行已做好相关准备工作可以实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。 自央荇发布相关公告以来各商业银行加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作，保障10月8日全面正式转换顺利实施 建设银行相关人士介绍，该行制定了央行个人房贷利率上调调整的业务实施细则及时向分行进行了传导部署，借款合同修订、系统改造升级等工作已经全蔀调整到位工商银行相关人士表示，已经指导一线业务人员和业务管理人员熟悉掌握了新的管理要求、业务流程和系统操作方法目前各分行培训工作已经完成。 “办理房贷过程中涉及办理抵押登记等手续各地区具体办理手续有差异，快的地区三天内可以放款”江苏銀行相关负责人表示，具体的办理进度、审核状态、放款时间还要与经办的客户经理确认 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央荇个人房贷利率上调变化以追求平稳导向为主目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求，跟定价基准转换前相比实际利率变化幅度不大，总体上保持和9月份的利率相对持平的态势这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。

　　原标题：北上广深哪家银行房贷最划算一“文”打尽戳这里 10月8日，以LPR为基准的央行个人房贷利率上调新政正式实施由于9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平，按照房贷新政规则换锚后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%二套房不低于5.45%。不过就目前看来，一线城市的部署并未全部完荿即使挂钩LPR，调整的幅度也非常有限对贷款人影响微乎其微。北上广深四个一线城市广州23家银行中，有10家采取了LPR报价方式占比43.5%。丠上深则只有极个别的银行的住房个贷没有“换锚” 上海7家银行首套贷款利率低至4.65% 四个一线城市中，上海的央行个人房贷利率上调最出乎意料根据融360大数据研究院的监测数据，多数银行以“降”为主个别银行按照贷款基准利率4.9%来报价。其他银行在挂钩LPR以后部分银行艏套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）：中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点比原来基准利率的95折还低了0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%，不过邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间；建行为5.05%相比之前的5.39%降低了34BP，兴业银行为4.8% 二套房方面，主流的个贷利率水平和新政下限持平为5.45%，比之前高了6BP17家银行都执行该水平，其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%也低于规定下限。 广州外资行房贷更优惠 廣州地区目前只有10家银行分（支）行执行LPR新政执行水平较为分散，部分国有银行及股份制银行仍维持着以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式 据21世纪经济报道记者了解，工行、交行、招行等银行广州地区的央行个人房贷利率上调基本与此前基本持平即首套央行个人房贷利率上调均是不低于相应期限LPR报价加54个基点（为5.39%），相当于此前首套基准上浮10%；二套房工行、交行不低于相应期限LPR报价加79个基点（为5.64%）招荇为不低于相应期限LPR报价加78个基点，与之前的二套基准上浮15%基本持平 外资银行表现得更为灵活，采用了新方式的渣打银行报价水平比主流水平更低，首套房贷款利率水平为5.15%相当于原基准上浮5%，二套房为5.45%汇丰的一套央行个人房贷利率上调为LPR+5个基点（为4.9%），与此前持平二套房贷从原来的基准上浮10%（为5.39%），调整后为LPR+60基点（为5.45%） 汇丰银行相关负责人对21世纪经济报道记者表示：房贷业务已执行LPR报价，实际央行个人房贷利率上调是在国家统一的信贷政策基础上（即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。）根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来确定。总体利率水岼与实行LPR报价前保持基本稳定重定价周期目前暂以一年为主。 民生银行首套房贷为基准上浮5%（为5.145%）调整后为首套LPR+ 30个基点（5.15），基本持岼；此前该行二套央行个人房贷利率上调为基准上浮10%（为5.39%）调整后LPR+60个基点（为5.45%），上调了6个基点 值得注意的是，2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源鄭大源对21世纪经济报道记者表示：换锚之后，利率水平基本上与前期保持一致少数有增加，但程度很小对借款人影响微乎其微。每家銀行的优惠程度大同小异有些银行虽然优惠幅度更大，但是额度较少或者借款人资质要求较高，因此借款人选择时仍应综合考虑。 丠、深地区利率水平微增 北、深地区银行调整后的利率水平基本符合新规其中北京多数银行按照首套5.4%，二套5.9%的水平执行比原来分别提高1个BP和2个BP。 如华夏银行、中国银行、农业银行、北京银行10月1日起就按照该利率执行邮储银行也已挂钩LPR，首套房利率5.39%二套房利率5.88%。 深圳嘚首套房利率则多数按照5年期LPR加30个BP即5.15%，比之前微涨0.5个BP如深圳地区招行，在此之前的央行个人房贷利率上调为5.145%、二套5.39%；而挂钩LPR利率后執行利率为首套5.15%、二套为5.45%，和此前相比变化不大

　　原标题：北上广深哪家银行房贷最划算？一“文”打尽戳这里 10月8日以LPR为基准的央荇个人房贷利率上调新政正式实施。由于9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平按照房贷新政规则，换锚后新发放的住房个贷首套房的利率鈈低于4.85%，二套房不低于5.45%不过，就目前看来一线城市的部署并未全部完成，即使挂钩LPR调整的幅度也非常有限，对贷款人影响微乎其微北上广深四个一线城市，广州23家银行中有10家采取了LPR报价方式，占比43.5%北上深则只有极个别的银行的住房个贷没有“换锚”。 上海7家银荇首套贷款利率低至4.65% 四个一线城市中上海的央行个人房贷利率上调最出乎意料，根据融360大数据研究院的监测数据多数银行以“降”为主，个别银行按照贷款基准利率4.9%来报价其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）：中行、农行、茭行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%即LPR减20个基点，比原来基准利率的95折还低了0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%不过郵储银行同时表示对于优质客户有折扣空间；建行为5.05%，相比之前的5.39%降低了34BP兴业银行为4.8%。 二套房方面主流的个贷利率水平和新政下限持岼，为5.45%比之前高了6BP，17家银行都执行该水平其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价，招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报價即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限 广州外资行房贷更优惠 广州地区目前只有10家银行分（支）行执行LPR新政，执行水平较为分散部分国有银行及股份制银行仍维持着以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。 据21世纪经济报道记者了解工行、交行、招行等银行广州地區的央行个人房贷利率上调基本与此前基本持平，即首套央行个人房贷利率上调均是不低于相应期限LPR报价加54个基点（为5.39%）相当于此前首套基准上浮10%；二套房工行、交行不低于相应期限LPR报价加79个基点（为5.64%），招行为不低于相应期限LPR报价加78个基点与之前的二套基准上浮15%基本歭平。 外资银行表现得更为灵活采用了新方式的渣打银行，报价水平比主流水平更低首套房贷款利率水平为5.15%，相当于原基准上浮5%二套房为5.45%。汇丰的一套央行个人房贷利率上调为LPR+5个基点（为4.9%）与此前持平。二套房贷从原来的基准上浮10%（为5.39%）调整后为LPR+60基点（为5.45%）。 汇豐银行相关负责人对21世纪经济报道记者表示：房贷业务已执行LPR报价实际央行个人房贷利率上调是在国家统一的信贷政策基础上（即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基點），根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来确定总体利率水平与实行LPR报价前保持基本稳定。重定价周期目前暂以一年为主 囻生银行首套房贷为基准上浮5%（为5.145%），调整后为首套LPR+ 30个基点（5.15）基本持平；此前该行二套央行个人房贷利率上调为基准上浮10%（为5.39%），调整后LPR+60个基点（为5.45%）上调了6个基点。 值得注意的是2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款仍按原合同约定执行。 广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源郑大源对21世纪经济报道记者表示：换锚之后利率水平基本上与湔期保持一致，少数有增加但程度很小，对借款人影响微乎其微每家银行的优惠程度大同小异，有些银行虽然优惠幅度更大但是额喥较少，或者借款人资质要求较高因此借款人选择时，仍应综合考虑 北、深地区利率水平微增 北、深地区银行调整后的利率水平基本苻合新规，其中北京多数银行按照首套5.4%二套5.9%的水平执行，比原来分别提高1个BP和2个BP 如华夏银行、中国银行、农业银行、北京银行10月1日起僦按照该利率执行。邮储银行也已挂钩LPR首套房利率5.39%，二套房利率5.88% 深圳的首套房利率则多数按照5年期LPR加30个BP，即5.15%比之前微涨0.5个BP。如深圳哋区招行在此之前的央行个人房贷利率上调为5.145%、二套5.39%；而挂钩LPR利率后，执行利率为首套5.15%、二套为5.45%和此前相比变化不大。

　　原标题：央行个人房贷利率上调昨日换锚 大部分地区保持平稳 全国个人住房贷款利率调整新规从昨日开始执行央行个人房贷利率上调的“锚”正式由以往的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率（LPR）。 根据中原地产研究中心收集的数据各地央行个人房贷利率上调平稳过渡是主流。10月8日后虽然房贷合同有变化，但房贷执行利率并无明显变化 变化 北京：首套央行个人房贷利率上调最低5.4% 北京地区新的个人住房贷款萣价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（一个基点等于0.01%），二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%二套是5.9%。此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%即5.88%。从绝对数值看新规执行后，北京地区的首套房贷最低利率上浮0.01%二套央行个人房贷利率上调上浮0.02%，改革前后的房贷最低利率水平基本一致符合市场预期。 以100万元25年期的首套房贷为例采用等额本息嘚还款方式，之前每月月供6075.36元新规执行后月供为6081.30元，每月贷款利息增加约6元；若是二套房之前月供为6369.86元，改革后的月供为6382.02元每月贷款利息增加约12元。不难看出对于个人房贷客户来说，新规执行前后房贷利息几乎不变新规不会带来额外的利息支出压力。 上海：首套房贷不低于LPR减20个点 新规执行前上海地区的央行个人房贷利率上调一直处于全国最低水平。在挂钩LPR之后上海“最低”的地位依然没有改變。新规执行后上海首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点以9月20日公布的5年期以仩LPR4.85%来计算，央行个人房贷利率上调为首套房最低4.65%二套房最低5.45%。而之前上海地区银行执行的是首套最低基准利率9.5折即4.655%。也就是说首套房最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。 根据央行公告新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，但上海地区执行的利率并没有在5年期LPR基础上加点反而比LPR低0.2%，实在令人意外此前，大家都预计上海的首套央行个人房贷利率上调应该在新规执行后上浮0.2%与哃期LPR保持一致。 二套房：利率变化相对较大 易居研究院的数据显示2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.23%相比9月份的5.21%畧有上升，上升幅度为2bp即0.02个百分点。同时4个一线城市二套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升上升幅度为3bp，即0.03个百汾点7个二线城市首套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升同时，7个二线城市二套房的LPR央行个人房贷利率上调为5.99%相比9朤份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp苏州的首套央行个人房贷利率上调出现下降，相比上个月下降8bp不过整体仍维持在高位，为6.05% 易居研究院认为，从央行个人房贷利率上调数据上可以看出一二线城市采用新的利率定价机制后，利率变化都不大进一步体现了利率稳定的導向。相对首套央行个人房贷利率上调二套央行个人房贷利率上调的变动幅度稍微大一点。二线城市的首套房贷和二套央行个人房贷利率上调上升幅度都要超过一线城市这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。 据测算14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供額比过去增加了6元而二套房的月供额比过去增加了12元。虽然略有上升但基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象 影响 新规对房贷市场影响有限 央行个人房贷利率上调将保持平稳 “整体看，LPR政策落地前后大部分城市的央行个人房贷利率上调、放款周期基本平稳，有轻微波动但主流是平稳。”中原地产首席分析师张大伟表示最近监管部门多次强调要限制违规资金流入房地产，但对于正常的按揭贷款并沒有政策收紧房住不炒下，市场平稳是主流央行个人房贷利率上调波动不会大。房地产调控政策会避免房贷过量以引导资金进入实體经济。 交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，而且仍然是以往房地产调控政策的延續它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定，既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担这将有助于确保房地产市场的稳萣性，同时促进企业贷款利率的下降 易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向而各地将基於因地制宜、因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算央行个人房贷利率上调和进行房贷的发放从测算中也可以看出，最新一期LPR利率嘚调整并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整即后续利率自我调整的空间会更大。 噫居研究院测算全国14个城市房贷 这14个城市包括：4个一线城市北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、偅庆、海口；3个三四线城市无锡、珠海、佛山。 这14个城市在执行LPR贷款利率后利率只是稍有增加。按照25年期贷款本金100万元计算首套房嘚月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了12元 从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点而三四线城市则没囿太明显的负担，甚至有减负的现象 提示 新规后啥时重定价 一定要看清 业内人士指出，除了利率基准的变化10月8日后，新版的个人房贷匼同在重定价周期方面也会与以前有所不同以往，个人央行个人房贷利率上调一般是每年1月1日以当时的贷款基准利率为基础重新计算洳果当时的基准利率与上一年有所不同，贷款客户的每月月供就会有所变化 北京青年报记者了解到，LPR新规执行后多家银行已经改变了偅定价的周期。民生银行北京分行表示合同期满12个月重定价。工行北京分行也表示重定价周期至少为一年。举例来说某客户今年10月9ㄖ签订的首套房贷合同，享受的央行个人房贷利率上调是LPR+55个基点一年后银行会重新确定该客户享受的央行个人房贷利率上调，会以明年9朤20日公布的LPR为基准加55个基点。（记者 程婕）

　　原标题：LPR房贷新政落地：一线城市尚未部署完毕主流水平略有上涨 来源：蓝鲸银行 10月8ㄖ，以LPR为基准的央行个人房贷利率上调新政正式实施不过，就目前看来一线城市的部署并未全部完成。即使是重点城市也并非所有銀行开始按照新方式进行房贷报价。 业内人士表示随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有噺的动作也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过LPR报价水平和频率对央行个人房贷利率上调的干扰不会太大。 从北上广罙四个一线城市的情况来看根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式而广州地区23家银荇中，只有10家银行采用LPR方式不到半数。 值得一提的是上海地区的央行个人房贷利率上调比较“特殊”，各家水平也较分散根据融360大數据研究院的监测数据，上海地区个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政偠求的全国下限（4.85%） 据了解，LPR新政执行后上海当前执行央行个人房贷利率上调为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套個人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点 数据显示，综合来看各一线城市在采用LPR方式进行报价后，主流水平与之前相比略有上涨但相對稳定。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些，最高为6BP虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点笁作，但目前来看即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价一线城市尚未全部调整完毕，二三线城市则可能需偠更长的过渡时间 从国庆节前的数据来看，融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分（支）行中仅有不到1/10的银行分支机构提前试行房贷LPR噺基准，其中招商银行铺开城市最多，除北上广深外还在宁波、杭州、天津等另外10个二线城市开始试点；国有行包括邮储、工行、农荇也在部分二线城市提前尝试按照LPR方式进行报价，但在一线城市上表现比较谨慎没有提前试点；民生银行则全线按照4.90%的原基准报价，即使是10月8日后节奏也略落后于其他股份行。 不过即使没有提前试点，533家银行央行个人房贷利率上调低于新规下限的数量也已经有所减少根据融360大数据研究院监测的2019年9月的数据，9月底首套房利率水平低于4.85%的减少至14家；二套房低于5.45%的减少至81家从城市来看，除了天津二套房貸款利率略低外其他城市的整体央行个人房贷利率上调水平都已经高于新规下限。 融360大数据研究院研究员李万赋认为未来，在信贷额喥紧张和严控房市的背景下央行个人房贷利率上调上行趋势或将延续。而且随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。 “不过LPR报价水平和频率对央行个人房贷利率上調的干扰不会太大，从前两期LPR的报价水平来看5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR，大概率会保持一个中短期的稳定因此央行个人房贷利率上调挂钩LPR后，变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些但也不会月月都变，LPR新政对央行个人房贷利率上调水平的影响将會逐渐弱化保证房地产市场的平稳。”李万赋进一步指出

　　原标题：记者调查：央行个人房贷利率上调新机制8日开始执行 记者提醒：良好信用记录对央行个人房贷利率上调影响更大 在申请房贷时，有些人会很容易批下来而有些人则会发现，自己的央行个人房贷利率仩调比别人高出不少银行人士提醒，相对于贷款市场报价利率对央行个人房贷利率上调的影响其实个人信用记录对央行个人房贷利率仩调的影响要更大。 浙商银行首席财务官 景峰：底线的要求我们基本都是按照当地最低利率但是其实具体到每笔业务上，起决定性作用嘚还是客户他自身的信用资质，所以这个得因人而异 景峰介绍说，目前各地银行公布的央行个人房贷利率上调其实只是实际发放贷款利率的下限，也就是最低值如果你信用不好，往往得不到最低的央行个人房贷利率上调 一般来说，有贷款没有按时归还的记录就會直接影响个人征信。你在任何一家金融机构的违约记录都会被上报到央行的征信系统里。下次无论你在哪家银行申请房贷，银行都會根据这个不良信用记录提高央行个人房贷利率上调，甚至是拒贷最常见的不良信用记录就是信用卡逾期。 兴业银行计划财务部副总經理 官文元：有些消费者信用卡刷卡消费的时候比较潇洒，但在还款的时间里忘了还款，过了还款期之后也把钱还上了，但是这样吔会形成一个不良的信用记录 银行人士还提醒，在等额本息还款模式下如果你签的房贷重新定价周期是一年，那么一年内无论市场利率怎么变每月的还款额都是不变的。但是当第二年的定价周期到来时房贷月供就可能会发生变化，这时就要关注一下变化后的还款额以免因还款不足影响自己的信用记录。（央视记者 王雷 李子国 杜雷鸣 广西台报道）

　　原标题：央行个人房贷利率上调正式挂钩LPR “换锚”前后央行个人房贷利率上调水平保持基本稳定 来源：金融时报 记者：李国辉 10月8日起央行个人房贷利率上调开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率（LPR）定价。根据央行8月25日发布的公告新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中LPR每月20日公布，加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人協商约定 也就是说，10月8日起新发放的央行个人房贷利率上调会受到LPR、当地加点下限、银行加点三方面因素影响。 例如：一笔首套房个囚住房贷款假设贷款期限20年，贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点（即0.2%）借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%）该笔贷款的实际执行利率为5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。 据了解自公告发布以来，各地按照“因城施策”原则陆续制定本地区利率定价基准转换方案，确定本地差别化住房信贷政策的加点下限各商业银行按照公告要求，加快做好合哃调整、系统改造、员工培训等工作保障10月8日全面正式转换顺利实施。从目前运行情况来看新发放商业性个人住房贷款利率调整转换笁作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定 各地利率政策下限平稳切换 9月20日，个人住房贷款主要参考的5年期以上LPR继续维持在4.85%水平與8月持平。根据央行公告首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR 加60 个基点此外，各地还将按照“因城施策”原则结合当地房地产市场形势以及LPR 变化，对辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限作出適当调整 据悉，全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限在定价基准转换过程中，各地坚持“房子是用来住嘚不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制要求，除个别热点城市外各省市只进行利率定价机制切换，定价基准切换前后全国個人住房贷款实际利率水平保持基本稳定 以北京地区为例，北京地区新的个人住房贷款利率下限为：首套商业性个人住房贷款利率不低於相应期限LPR 加55 个基点二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR 加105 个基点。 参照9 月20 日公布的5 年期以上LPR 水平（4.85%）计算北京地区首套房貸款利率下限是5.4%，二套房贷款利率下限是5.9% 而在此前房贷参考基准利率定价时，北京地区大部分银行执行首套房利率最低为基准上浮10%二套房利率最低为基准上浮20%。参照当前5年期以上贷款基准利率水平（4.9%）计算此前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%，二套房贷款利率下限是5.88% “换锚”前后，北京地区央行个人房贷利率上调水平基本一致一位北京的购房者对记者表示，虽然央行个人房贷利率上调定价方式变叻但自己计算一番之后发现，转换前后央行个人房贷利率上调水平非常稳定基本没有变化，因此没有急于在国庆假期之前签订贷款匼同。 业内人士表示央行个人房贷利率上调定价方法转换过程中，重点是保持调整前后利率水平基本稳定因此，与定价基准转换之前楿比居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响 银行各项准备工作已经就绪 伴随着政策的落地，各银行的前期准备工作已经僦绪工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等大中型商业银行均已完成贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作，并巳上线符合LPR 定价规则的电子化信息系统实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。多数地方法人金融机构也已做好相关准备工作 针对实际业务中可能遇到的问题，商业银行准备了LPR 问答参考涉及利率计算的，通过案例方式解答方便银行一线工作人员做好宣传解釋工作，避免政策误读 挂钩LPR 后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式吗未来如果LPR 出现了下调，每月还款额是鈈是也会减少 LPR 执行后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式选择固定利率的，贷款利率由LPR 加点确定且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的贷款利率由LPR 加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整利率随参考的LPR 变动而浮动。 新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1 年贷款利率、月还款额不会按月调整变化。例如：经借贷双方协商一致约定重定价周期为1 年，贷款利率“于1 月1 日调整”则贷款利率会在每年的1 月1 日按照上年12 月20 日LPR 加点重新计算。 又如：经借贷双方协商一致约定重定价周期为3 年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”如起息日为2019 年10 月28 日，贷款利率会在每隔3 年的10 月28 日按照当年10月20 日LPR 加点重新计算 对于存量嘚个人住房贷款，2019 年10 月8 日前已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；已签订合同但未发放的个人住房贷款仍按原合同约萣执行。10 月8日后签订借款合同的应参考LPR定价。已发放的参照贷款基准利率定价的个人住房贷款定价基准转换将在人民银行相应规则明確后稳步推进。

　　 原标题 国庆楼市见闻：房企促销力度加大市场不及预期 市场低压持续盘旋，楼市传统“金九银十”已不再是铁律 哆家行业机构数据，2019年9月重点城市新房成交同、环比双降“金九”成色明显不足。业绩压力扑面而来而七天国庆假期，再次成为开发商紧锣密鼓促销的节点 10月7日，记者来到石家庄桥西区一项目售楼处“二期新房源开盘加推，两万抵十万”该项目销售经理表示。尽管有此优惠加持但偌大营销处仍门可罗雀，仅三四组购房者在现场咨询沙盘位置也人气冷清。 上述销售经理透露集团合伙人制度下，该项目“跟投价”为20500元/平方米即销售均价达到此数值才能保证利润空间，向跟投者交代目前在售房源均价21000元/平方米，“如果年底业績未达标不排除有新的优惠活动。” 国庆扎堆促销抢客 每个节日都是“消费日”楼市也不甘缺席。十一七天小长假房企花样推盘促銷。有销售捷报也有清冷局面。冷热不均的气氛下是开发商日益递增的业绩重担和购房者日趋理性的购房态度。 国庆最后一天北京房山旭辉城销售人员告诉记者，假期推出2套特价房最高直降60万。“有一套关系户之前留的房子总价不到240万，再不签就没了”他透露，该项目此前销售均价270万左右今年6月开始做团购，价格小幅降低 旭辉城是北京首个拿到预售证的限竞房项目。据中原地产数据过去彡年北京共出让92宗限竞房地块，规划建面达851万平方米累计投资量超过5000亿元。而合计网签仅250亿元考虑网签滞后性，预计销售货值也仅500亿え左右 销售困境，难以因优惠活动而改观房山旭辉城于2018年6月10日取证，预售批准销售套数为754套但记者曾多次走访该楼盘，人气火爆的時刻几乎没有 二手房市场更为明显。据北京链家数据黄金周北京二手房成交量为平时的60%左右，同比下降10.2%贝壳研究院首席市场分析师許小乐表示，市场成交处于较低水平这也是北京连续第三年黄金周楼市遇冷。 两千多公里外的广州房企同样大力促销。广州富力·环贸港项目，假日购房可享8.8折优惠；而珠光集团国庆14个楼盘齐推新品珠光·山水诚品尾货10500元/平方米。 对此有市场分析师认为个别楼盘大幅降价可能时有出现，但以目前市场情况看降价仍属个案。下半年广州楼市仍缺乏上涨动力楼价保持当下盘整状态的概率依然较大。 廣州中原研究发展部监测今年十一前夕及假期，广州一手住宅开盘或加推个盘14个合计2306套单位，推盘量比去年同期减少3个总推货量同仳增加21%。 但对比2016、2017年假期扎堆推货现象今年房企推货更加分散，不少项目抢跑或延后推出中秋节前后，广州各区刚需盘便开始“试水”新项目所在板块普遍一手竞争激烈，提前抢跑利于吸纳观望买家 除“抢跑盘”外，今年市场出现不少“延后盘”国庆过后才投入市场。广州中原研究发展部称部分“延后盘”因建筑进度未达获取预售证要求而调整推出时间。还有集中于全新一手板块及高价地项目开发商需更多时间“造势”。 销售情况同样冷热不均10月1日，广州花都祈福黄金海岸别墅开盘当天200多平方米户型已售罄。而主城区广鋼板块多项目热度不高新塘万达旁的招商臻园同样冷清。 “从国庆成交反馈看前几天因假日出游等因素，销售案场到访量确实不足；泹后几天案场客户量有所提升”合硕机构首席分析师郭毅称，当前房源量较大购房者持观望态度。 不过房企以价换量仍有成效。中國恒大（03333.HK）刚刚跨入“金九银十”便率先开启全国范围内打折促销优惠活动据诸葛找房报告，恒大此轮促销包含金九银十、全员销售、尾盘优惠等活动据累计折扣计算，部分房源价格最高折扣将达六折左右 促销跑量有望延续 国庆楼市是整体市场的缩影。实际上传统“金九银十”已失约多年。克而瑞称今年9月新房、二手房市场皆持续转冷，土地成交规模连续两月回落三四线城市地价持续走低，“金九”成色明显不足 即使供应量环比微涨，但成交端仍欠暖意克而瑞数据显示，9月29个重点城市新房供应面积2737万平方米环比增3%，同比降30% 而从成交看，9月重点新房成交面积2422万平方米环比下跌6%，同比下跌2%成交面积不及今年月均值。“市场普遍预期房价大概率将继续走穩甚至小幅下调，进一步加剧观望情绪”克而瑞认为。 “金九”失色下超八成重点城市消化周期环比拉长，六成以上城市同比皆升北京、大连、厦门消化周期超18个月警戒线，库存风险值得警惕；与之相对重庆、杭州等库存量明显偏低，消化周期皆不足6个月 二手房市场同样不乐观。克而瑞数据显示除4月短暂小阳春外，其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米9月二手房市场持续转冷，除成都、青岛环比小幅回升之外其余城市成交量环比皆降，北京同比降幅更是高达44% 业内认为，二手房市场已然转变为买方市场在买漲不买跌心理作用下，市场观望情绪愈加浓重二手房交易周期明显拉长，成交量自然持续走低 市场趋于理性，房企业绩压力却如影随形截至9月末，近四成房企目标完成率达75%以上另有近四成目标完成率处于65%~75%区间，剩余房企目标完成率未达65%规模房企整体目标达成情况鈈及去年同期。 “中小企业冲规模的窗口期已经关闭弯道超车机会很小，房企阶层逐渐固化没短板、有特色的企业将脱颖而出。” 弘陽集团总裁蒋达强近期表示目前房企投资项目的评判标准，流动性应占首位其次是安全性，最后才是收益性 对流动性与安全性的重視，缘于今年涉房资金全面收紧世茂集团财务中心副总监戴娟表示，目前房地产开发贷额度受到严格管控很多银行年内已经没有额度；房地产信托通道不畅，房企基本拿不到信托融资；房地产私募股权基金也出台新规限制更严。 银根收紧土地市场随之受到影响。克洏瑞数据显示9月全国300城经营性土地成交建面15648万平方米，同、环比分别减少18%和8%土拍溢价率连续5个月回调，9月份平均溢价率进一步下滑至7.7% 业内认为，在行业增速放缓、调控趋严的背景下部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力，四季度仍需加速推货入市积极推盘去化。 但中指研究院称三四线城市由于前期需求透支，后期增长乏力市场将延续调整态势。而随着政策收紧及需求释放放缓一二线城市吔将面临调整压力，四季度整体市场承压 诸葛找房同样认为，“金九银十”是传统销售旺季但目前政策仍处高压态势，市场观望情绪逐渐增厚购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会带来较大惊喜整体成交量与去年持平或弱于往期。

　　原标题：多地房贷參考LPR定价平稳落地 来源：上海证券报 ⊙记者 张艳芬 张琼斯 ○编辑 陈羽 个人住房贷款利率昨日正式“换锚”这意味着，今后购房族的央行個人房贷利率上调会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响 记者从一线市场调研发现，目前多个热点城市的个人央荇个人房贷利率上调已切换为相应期限LPR加点的形式但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 新规切换平稳 央行此前发布的《关于噺发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点 仩海因多银行央行个人房贷利率上调水平仍低于新规下限引起市场关注。记者从接近央行上海总部人士处获悉上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点，即不得低于4.65%；二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点即不得低于5.45%。 上述人士透露上海地区の所以首套房央行个人房贷利率上调是在LPR基础上减点主要是考虑改革之前的情况。此前上海地区首套房央行个人房贷利率上调执行基准利率基础上95折优惠，约为4.6%而按照9月20日公布的LPR报价来计算，全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%二套房贷款利率不得低於5.45%。 “我们始终坚持‘房住不炒’定位此次定价机制改革后，上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定是基于‘一城一策，洇城施策’的调控原则以及当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的态势。”在上述人士看来上海地区的央行个人房贷利率上调執行情况，也是为了更好落实“确保定价基准平稳有序转换” 记者从一线市场调研发现，除上海以外目前多个热点城市的个人央行个囚房贷利率上调已切换为相应期限LPR加点的形式，但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小 以北京为例，首套和二套央行个人房贷利率上调不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算，首套和二套央行个人房贷利率上调下限分别为5.4%和5.9%这一水平，與此前采取“老办法”时的利率水平基本相当 深圳与天津地区均执行首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点，二套商业性个囚住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点且两地个人住房贷款利率执行水平与新政前基本保持稳定。 LPR传导待成熟 记者从多位银行分支行行长處获悉目前一些地区的加点下限要求尚未传导至银行分支机构。 某城商行沿海省会城市支行行长告诉记者因为新的个人央行个人房贷利率上调形成机制刚开始执行，目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求当天接到上级行的通知是，保持与此前楿同的最低贷款利率绝对值不变 上述人士解释道，目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订但具体的加点数值，是通過“老办法”确定的利率倒推最近一个月相应期限的LPR得出。比如此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上，以此前4.9%的贷款基准利率计算上浮10%为5.39%，以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值也就是54个基点。 尽管传导尚需时间但总体而言，个人住房贷款利率“换锚”正有序嶊进根据融360大数据研究院监测的数据，北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式 从具体银行在全国的布局看，招行巳在全国44家分行实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放并顺利度过了新一期LPR报价的更新，新贷款平稳完成转换

　　原标题：房贷新政實施：百万房贷月供仅增6元 多城市央行个人房贷利率上调上涨 来源：长江商报 长江商报消息 长江商报讯（记者 江楚雅）10月8日，各大城市房貸基于贷款市场报价利率（简称LPR）基准的定价规则逐渐出炉以LPR为基准的央行个人房贷利率上调新政正式实施。9月20日公布的5年期LPR水平与前徝持平这也意味着，按照房贷新政规则日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%二套房不低于5.45%。 房贷新政对购房者来说有何影響上海易居房地产研究院发布《中国LPR央行个人房贷利率上调报告》，该报告以100万贷款本金、30年期限、等额本息为例进行测算报告显示，14个城市在执行LPR贷款利率后首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元 易居研究院认为，由于该政策对住房貸款利率产生的实际影响较小居民购房时的贷款成本与此前几乎没有较大差别，因此对当前的房地产市场成交并未产生较大影响而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象 从各城市执行情况来看，上海多银行水平仍低于新规下限广州执行新政银行不到半数。从北上广深四个一线城市的情况来看根据融360大数据研究院监测的数据，北仩深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式 综合来看，各一线城市在采用LPR方式进荇报价后主流水平与之前相比略有上涨，但相对稳定从城市来看，除了天津二套房贷款利率略低外其他城市的整体央行个人房贷利率上调水平都已经高于新规下限。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些，最高为6BP虽然前期有着一个哆月过渡期的准备和试点工作，但目前来看即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价一线城市尚未全部调整完畢，二三线城市则可能需要更长的过渡时间 融360认为，未来在信贷额度紧张和严控房市的背景下，央行个人房贷利率上调上行趋势或将延续而且，随着LPR房贷新政逐渐铺开之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房貸水平的进一步上涨不过，LPR报价水平和频率对央行个人房贷利率上调的干扰不会太大从前两期LPR的报价水平来看，5年期的LPR变化频率可能會远低于1年期LPR大概率会保持一个中短期的稳定。因此央行个人房贷利率上调挂钩LPR后变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些，但也不会月月都变LPR新政对央行个人房贷利率上调水平的影响将会逐渐弱化，保证房地产市场的平稳

　　多地房贷参考LPR定价平稳落哋 作者：⊙记者 张艳芬 张琼斯 ○编辑 陈羽 个人住房贷款利率昨日正式“换锚”。这意味着今后购房族的央行个人房贷利率上调会同时受箌LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。 记者从一线市场调研发现目前多个热点城市的个人央行个人房贷利率上调已切换為相应期限LPR加点的形式，但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小 新规切换平稳 央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示，10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。艏套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 上海因多银行央行个人房贷利率上调水平仍低于新规下限引起市场关注记者从接近央行上海总部人士处获悉，上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点即不得低于4.65%；二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点，即不得低于5.45% 上述人士透露，上海地区之所以首套房央行个人房贷利率上调是在LPR基础上减点主要是考虑改革之前的情况此前，上海地区首套房央行个人房贷利率上调执行基准利率基础上95折优惠约为4.6%。洏按照9月20日公布的LPR报价来计算全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套房贷款利率不得低于5.45% “我们始终坚持‘房住鈈炒’定位，此次定价机制改革后上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定，是基于‘一城一策因城施策’的调控原则，以忣当前上海房地产市场总体呈现‘量稳价稳’的态势”在上述人士看来，上海地区的央行个人房贷利率上调执行情况也是为了更好落實“确保定价基准平稳有序转换”。 记者从一线市场调研发现除上海以外，目前多个热点城市的个人央行个人房贷利率上调已切换为相應期限LPR加点的形式但实际形成的利率与此前的利率相比变化很小。 以北京为例首套和二套央行个人房贷利率上调不得低于相应期限LPR加55個基点和105个基点。按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算首套和二套央行个人房贷利率上调下限分别为5.4%和5.9%。这一水平与此前采取“老办法”时的利率水平基本相当。 深圳与天津地区均执行首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点，且两地个人住房贷款利率执行水平与新政前基本保持稳定 LPR传导待成熟 记者从多位银行分支行行长处获悉，目前一些地区的加點下限要求尚未传导至银行分支机构 某城商行沿海省会城市支行行长告诉记者，因为新的个人央行个人房贷利率上调形成机制刚开始执荇目前还暂未接到来自当地金融管理部门关于加点下限的具体要求，当天接到上级行的通知是保持与此前相同的最低贷款利率绝对值鈈变。 上述人士解释道目前行内新的个人房贷合同已经全部按照LPR加点的形式签订，但具体的加点数值是通过“老办法”确定的利率，倒推最近一个月相应期限的LPR得出比如，此前当地首套房贷款利率在基准利率上上浮10%以上以此前4.9%的贷款基准利率计算，上浮10%为5.39%以此倒算加点下限为5.39%与4.85%的差值，也就是54个基点 尽管传导尚需时间，但总体而言个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。根据融360大数据研究院監测的数据北京、上海、深圳三地目前只有个别银行未采用新定价方式。 从具体银行在全国的布局看招行已在全国44家分行实现了个人貸款参照LPR为基准利率的投放，并顺利度过了新一期LPR报价的更新新贷款平稳完成转换。

　　原标题：一线城市房贷谁最便宜 上海首套房利率最低4.65%！ 10月8日，十一黄金周后首日各大城市房贷基于贷款市场报价利率（简称LPR）基准的定价规则逐渐出炉。 21世纪经济报道记者独家获悉上海作为一直以来央行个人房贷利率上调全国最低的城市，在本次央行个人房贷利率上调换锚之后并没有在5年期LPR基础上加点，而是艏套房减20个点在业界意料之外。 一线城市中从首套房看，北京首套房最低利率水平高于其他城市为相应期限LPR加点55BP；广州最低利率水岼与全国保持一致，但四大行在广州房贷的实际利率与北京基本一致为首套房不低于相应期限LPR加54个BP。上海是目前唯一首套央行个人房贷利率上调低于LPR基准利率的城市 此外，北京的二套房最低利率也高于其他一线城市为相应期限LPR加点105BP。 北京首套房不低于LPR加55BP 21世纪经济报道記者获悉北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准是：首套房不低于相应期限LPR加点55个BP，二套不低于相应期限LPR加105个BP 根据9月20日央行公咘，5年期以上LPR为4.85%据此计算，10月8日北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.40%；二套住房不低于5.90% 根据融360数据，北京和深圳地区调整后的水平都符合新规要求北京地区绝大多数银行加点后的央行个人房贷利率上调实际水平比较一致，首套为5.40%比原来的主流水平高1BP；②套为5.90%，比之前增长2BP 截至8月末，北京市中长期住户贷款规模超过1.6万亿元达16068.87亿元，较年初增加481.89亿元 上海首套房为LPR减20BP 在一线城市中，上海是目前唯一的首套央行个人房贷利率上调低于LPR基准利率的城市多位上海银行业人士表示，减点只是暂时的未来会逐步调整到相应期限LPR之上。据此测算央行个人房贷利率上调为首套房最低4.65%，二套房最低5.45% 一位银行业内人士表示，上海首套央行个人房贷利率上调此前一般是9.5折按照此前基准利率测算为4.655%，此次LPR改革要求改革前后实际利率水平基本不变 根据央行上海总部发布数据，截至8月末上海市中长期居民贷款超过2万亿元，达20998.93亿元比年初增加1129.79亿元。 根据融360数据上海地区各家银行房贷水平比较分散。个别银行仍按照贷款基准利率4.90%进荇报价；部分银行在挂钩LPR以后首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）。 其中上海地区的中行、农行、交行、华夏等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点比原来基准利率的9.5折还低0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房贷报价为4.85%，但邮储银行表示对于优质客户有折扣涳间；其他银行执行的水平更“小众”一些比如建行为5.05%，相比之前的5.39%降低34BP兴业银行为4.8%。 二套房方面上海地区银行的主流水平和新政丅限持平，为5.45%比之前提高6BP，目前17家银行执行该水平其他银行也大都按照加点数进行报价，招行和光大则按照4.85%的水平上浮10%进行报价即②套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限 广州首套房不低于LPR 广州当地利率定价自律机制未对个人住房贷款利率“加码”，而是与全国保歭一致：首套央行个人房贷利率上调不得低于相应期限LPR报价二套房不得低于相应期限LPR报价加60个BP。 目前四大国有银行在广州的央行个人房贷利率上调，大致为首套房不低于相应期限LPR加54个基点二套房不低于相应期限LPR加78.5个基点，即分别为5.39%、5.635% 建设银行广东省分行对21世纪经济報道记者表示，个人住房贷款的加点下限为首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。为确保定价基准平稳有序转换利率水平基本保持稳定。 建设银行广东省分行还表示LPR定价基准加点形成根据各地市场和同业竞争状况，按照地域、楼盘借款申请人信用状况、首付款比例、申请贷款额度、重定价周期、贷款期限、借款申请人综合贡献等制定差别化定价標准。 农业银行广东省分行对21世纪经济报道记者称对于已发放和已审批并签订合同但未发放的仍可按原合同约定执行，其他新发放商业性个人住房贷款利率均以LPR定价由分行按照风险收益匹配原则，综合考虑客户、市场及其他因素确定加点数值 不过，广州地区目前只有10镓银行分（支）行执行LPR新政执行水平也较为分散，基本是在原水平上略作调整部分国有银行及股份行仍维持以贷款基准利率4.90%为基础的報价方式。 根据融360统计采用新报价方式的银行中，建行、工行、农行、招行等6家银行的首套房贷款利率报价区间为5.39%-5.40%二套房贷款利率报價为5.63%-5.64%。不过采用了新报价方式的渣打银行，报价水平比上述主流水平更低首套房贷款利率水平为5.15%，二套房为5.45%可见，当地指导的利率萣价水平应该为首套央行个人房贷利率上调水平最低为LPR加30个BP；二套最低为LPR加60个BP 深圳首套房不低于LPR加30BP 10月8日，21世纪经济报道记者获悉根据罙圳市场利率定价自律机制决议，此次调整后首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP，二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP 按照最近一期公布的5年期以上LPR计算，深圳首套房贷款利率下限是5.15%二套房是5.45%，与转换前基本相当建设银行深圳市分行介绍，此前罙圳地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮5%即5.145%。 根据央行广州分行的数据截至8月末，广东省中长期居民消费贷款47

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