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&&&&早年涉及房地产业，在行业中，不断进取，有所建树，在投资、融资、开发、销售与大型旅游投资策划方面有独到见解和多年从业实践、工作经验；&&&&为人勤于探讨人生经历及各行业发展；在房地产投资、市场研究、专项地产研究（如土地投资、别墅、商业地产方面）及企业战略发展方面，有较独到见解与研究 。&&&&勤学好问，精于向前辈学习，为人诚实、勤奋、好学、上进、开朗、豁达。&&&&兴趣：哲学、心理学、历史书籍、旅游、唱歌和交际；&&&&爱好：文学撰写、歌曲（词）创作、影视剧本创作、编撰等。&&&&个人发展观：唯创新才发展；唯协作才共荣；专注才徒步.&&&&衡量成就感和修为：成功不是证明你拥有多少财富和权利，而是你帮助过和影响过多少人。&&&&个人名言：群英汇聚盖天下，灵动策划出奇章；盖宇协作显英豪，楚翘锋芒在奇峰。&&&&个人感言：以其现在想像你的未来更加完美的，不如现在你就更加加倍地努力！ &&&&个人世界观：世界上没有好人与坏人之分，如果有，那就是：好人的标准就是：看他（她）对你或者对谁好的缘故；坏人的标准就是：看他（她）对你或者对谁不好的缘故。
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广西房地产市场研究报告（第二部分）
&&&&&& 广西房地产市场研究（第二部分）
编撰：覃博&&&& &QQ：
第五部分&& 南宁市房地产二级市场运行状况
从一些发达城市的发展情况来看，卖旧房、买新房是房地产市场发展走向成熟必然阶段，二手房市场的发展对整个房地产市场的拉动作用非常巨大。南宁二手房市场的快速发展不仅为百姓实现住房梯级消费提供更多的条件，还极大地促进了整个房地产市场的持续健康发展。
第一节&& 二手房市场价格及潜力分析&& 近几年，南宁房地产二级市场发展迅速，相对于目前新商品房的价格而言，二手房价格尚存一定的想象空间，所以许多投资客和置业者纷纷投向二手房市场。
2006年11月广西南宁二手房市场呈现回暖趋势，9月，南宁市各楼盘二手房平均售价为每平方米3253元，10月为每平方米3203元，到１１月有所上升。其中楼房价格上升较明显的区域有青秀区、西乡塘区、江南区，10月时，这三大区域平均售价分别为每平方米3633元、2718元、2790元，到了11月时，平均售价分别已达每平方3750元、2854元、2991元。&& 而岸穆ヅ潭址烤畚科椒矫3600元左右，有的已高达每平方米4000元左右。同时，这片区的住房租金收益也相当高，一房是1000元左右，三房或四房高达2500元左右，且有持续升温之势。而凤岭作为岸┱寡由欤诖斯悍空叨辔位蚨啻沃靡嫡撸币宰宰∥鳎月ヅ痰男∏肪场⑽镆怠⒒偷雀鞣矫媸嵌嘁韵硎芪鳌Ｒ虼耍锪攵址烤垡哺叽锩科椒矫元左右，且很受消费者青睐。二手房受欢迎是：1、二手新商品房开始大量释放。2、搬迁户大多选择二手房。随着大规模旧城改造项目的启动，拆迁户急需马上可搬迁的住房，而一新建商品房可选择的现房不多，所以相当一部分拆迁户选择购买二手房。3、二手房交易热点主要集中在交通便利、生活配套成熟的老城区和形成规模的新居住区。4、两房一厅，面积70平方米左右，总价在10－20万元之间的二手住房最受欢迎。
第二节&&& 二手房潜力分析
从城市的发展总值来看，二手房市场的发展是房地产市场走向成熟的必然阶段，它不仅为现实住宅梯级消费提供更多条件，还极大地促进了整个房地产市场持续健康发展。
&&& 南宁房地产二级市场发展迅速，主要有几方面原因：一是南宁市不断吸引外来人到南宁寻求发展，这些想在事业上有所发展的外来人就成了南宁二手房市场消费的中坚力量；二是新房的价格有所虚高的现象，对一次置业来说可能选择二手房；三是土地资源比较短缺，决定了在城市核心区域可选择的物业不可能很多。另外，相对于目前新的商品房的价格而言，二手房的价格尚存在一定的想像空间，而且都是现房，配套设施较为完善，所以许多投资客和置业者纷纷投向二手房市场。
&& 二手房市场的活跃程度是反映房地产市场成熟程度的重要标志。我国小康社会住房标准已经确立，即到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的现代化指标。如果二手房市场在今后几年确实能得到理性发展，那么也势必会对整个房地产市场起到良性的推动作用。&&&&&&&& 2005年末，南宁城镇居民人均住房使用面积为24.84平方米。到2010年，实现城镇居民人均住房建筑面积达到25平方米，农村居民人均住房建筑面积达30平方米。
随着南宁对周边地区经济辐射能力的进一步加强，将会有越来越多的外地人到南宁来寻找发展机会，这不可避免地会促进二手租赁市场的发展，在未来几年南宁市二手房的具大潜力将逐步释放出来。随着房地产市场的不断成长和人们生活水平的提高，人们“一房伴终身”的观念正在悄悄改变，住房“梯级消费”的观念正在逐步形成。前几年购买商品房的消费者，现有部分人已开始二次置业，因此存量房地产市场的需求面正在扩大。
&& 业内人士分析，二手房地产市场竞争愈来愈趋于激烈，政府将进一步加大了开发二手房市场的力度，同时，重点落实已出台的各项税费减免政策，推动中介、流通、服务组织和信息体系建设，积极培育和规范经纪人市场，切实把二手房市场搞活。随着金融、保险、信贷、评估及户籍等领域的配套服务日趋完善，房产交易品质提升，二手成交量在楼市成交量中所占比例进一步提升是必然的趋势。
2007年6月份商品房二手房销售分析表
成交面积（万O）
比上月同期比（%）
成交金额（亿元）
比上月同期比（%）
比上月同期比（%）
平均销售价（元/O）
比上月同期比（%）
从上表的数据中可以看出：二手房交易各项指标都有了不同程度的下降，市场交易量在萎缩，6月份二手房市场交易的商品房和住宅均价集中在2600元/O这个幅度，预计进入到七八月份，二手房市场仍然有所回升。
随着住房消费观念的转变和生活水平的不断提高，越来越多拥有第一套住房的居民卖掉前几年所购买的住房，选择转向买更为舒适的新房。在这样的背景下，大批量的二手房推向市场就成为必然。
第六部分&& 历年来年南宁市商品房整体均价分析
第一节&& 市区整体价格分析
据调查发现，南宁市区,青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区五个区商品房销售均价是：青秀区销售均价3843元/平方米（以高档房及别墅为主）；西乡塘区域由于大盘项目落户高新区内，销售均价在3250元/平方米左右；江南区、兴宁区、良庆区三个城区的住宅均价则保持着平稳涨势，分别为3000元/平方米、3100元/平方米、2900元/平方米，具体如表所示：
》》》南宁市六城区房地产均价表（单位：元/平米）
均价（元/O）
元/平方米（以高档房及别墅为主）
凤岭、东盟商务区
4500元/平方米
元/平方米左右
今年1~5月，南宁市区商品住宅平均销售价格每月都稳定在每平方米2800元～3000元。受东盟商务区、柳沙半岛和凤岭等多个品质楼盘及别墅新盘拉动，南宁市区房价突然发力，迅速上涨。今年上半年，南宁市区商品房均价突破3200元/平方米，同比增长7.22%。去年受政策影响较为平淡的销售态势相比，今年商品房需求量激增，市区商品住宅平均销售价格持续上涨，个别楼盘平均销售价格高达7000元/平方米。据统计，南宁市区商品住宅销售均价超过5000元的有5个项目，均价在4000元～5000元的17个，3000元～4000元的项目43个，2000元～3000元的44个，各楼盘登记求购住房的家庭远远超过了可供销售住宅的数量，新盘销售场面异常火爆。
　第二节&& 历年来南宁房地产均价分析
南宁市商品房的投资及价格受供求关系的影响，自2000年以来，市区商品房的平均价格呈逐年上升趋势。
》》》2000年――2007年南宁市商品房均价统计
销售面& 积（万O）
金& 额（亿元）
均价（元/O）
据统计，到2007年6月投放在南宁房地产市场上的楼盘约为203个。其中主要分布在南湖新区、江南区、新城区、西乡唐区和兴宁区，而南湖两区主要以开发中高档商品房为主，其各项目的市场均价在元/之间，成为左右本市商品房市场均价调升的一个重要因素。另外，市民对居住环境要求的不断提高，追求“酿造城市新生活，休闲空间为我所有”的人居理念，亦是价格上扬的重要因素。
综合评判: 房地产价格上涨主因
1）是开发成本提高，南宁市土地拍买价格屡创新高，建筑成本加大，企业销售成本也在不断增加； 2）是新推楼盘档次越来越高，品质好则价自高；3）是市场需求持续旺销，今年1~6月全市商品房销售面积为261.39万平方米，同比增长56.5%，由于需求增加，一些紧俏楼盘价格明显上升。4）国民经济的快速增长，极大城市加快城市建设进程5）、国民生活水平不断提高，相应提高对住房的需求。6）、城市人口的不断增加，需求量增大。7）、南宁向第五城前进的步伐加快。第七部分& 历年来南宁房地产投资、销售及发展记事（年度）
1995年广西南宁市房地产发展描述:开始推动住房商品化，当年商品房销售面积为24万O，当年成交金额为3.45亿元人民币；
1996年广西南宁市房地产发展描述:商品房销售4675套，销售面积为45万平米，成交金额为6.3亿元人民币；
1998年广西南宁市房地产发展描述:商品房销售面积为71、33万平米，成交金额为12.9亿元；
1999年广西南宁市房地产发展描述:商品房销售面积为53.06万平米，销售金额10.53亿元，同比下降18%；
2000年广西南宁市房地产发展描述:当年销售商品房8895套，销售面积47.66万平米，金额为8.94亿元，同年7月南宁市二手市场正式启动，当年成交12.2万平米；
2001年广西南宁市房地产发展描述:市场继续保持上升旺势，商品房销售9585套，销售面积为109.49万平米，成交金额为3.15亿元；其中二手房成交2830套，当年成交25万平米；
2002年广西南宁市房地产发展描述:房地产投资额238765万元，比01年同期增长28.64%，商品房销售面积155.38万平米，销售额达258327万元，其中当年二手房成交4077套，成交面积39万平米直接销售金额为超过35亿元；
2003年广西南宁市房地产发展描述:全市共推出楼盘130个，投资逾120亿元人民币。
2004年广西南宁市房地产发展描述:一季度，全社会固定资产投资32.18亿元，其中建设投资15.05亿元，房地产开发投资7.03亿元，1-3季度全市房地产开发投资完成42.79亿元，商品房销售面积达171.85万平方米，增长，其中销售住宅154.83万平方米，预售面积达239.13万平方米。1－6月份，全市共有116个楼盘推盘总建筑面积约258.6万平方米，商品房总销售面积为201.8万平方米，占总供应量的81.7％。
2005年广西南宁市房地产发展描述:10月份，施工面积：平米，其中住宅面积：平米，经济房面积：649121平米，办公楼面积：557266平米，商业面积：5432280平米，其他面积：1645565平米；
竣工面积：6425057平米，其中住宅面积：5462527平米，经济房面积：77203平米，办公楼面积：72000平米，商业面积：670678平米，其他面积：219852平米；
商品房销售面积：5738209平米，其中住宅面积：5214336平米，经济房面积：89019平米，办公楼面积：54969平米，商业面积：384416平米.
销售给个人：5691138平米，其中住宅面积：5214336平米，经济房面积：89019平米，办公楼面积：20356平米，商业面积：384033平米，
商品房销售金额：1184432万元，其中住宅：949411万元，经济房：13335万元，办公楼：19682万元，商业面积：198927万元，其他：16412万元；
销售给个人：1172328万元，其中住宅：9493312万元，经济房：13335万元，办公楼：8844万元，商业：198761万元，其他：15411万元
2006年我区地区生产总值为4828.51亿元，增长13.6%，增幅为1995年以来最快增长。其中，第一产业增加值为1032.47亿元，增长6.5%；第二产业增加值为1878.56亿元，增长19.3%，工业增加值为1592.33亿元，增长20.1%；第三产业增加值为1917.47亿元，增长12.2%。GDP总量排位比2005年上升一位，居全国第十六位，西部第二位；增幅居全国第十一位，西部第一位。一、二、三次产业比重分别为21.4%、38.9%和39.7%，三次产业结构呈现出三、二、一的格局。第二产业对GDP增长贡献率最大，达到52.8%，其中工业为46%；第一产业贡献率为10.7%，第三产业贡献率为36.5%。
&&&&&& 2007年上半年广西南宁市城镇居民人均可支配收入为6031.62元，同比增长13.12%。其中，市区人均可支配收入6404.46元，同比增长10.83%。全市居民人均消费性支出3929.37元，同比增长13.51%。主要呈现四大特点：一是食品支出所占比重有所上升；二是休闲娱乐受青睐；三是卫生保健逐渐受到人们重视；四是购买金银珠宝饰品热度不减。
第八部分& 南宁市各物业发展状况
（一）住宅市场分析
根据目前南宁市在售楼盘项目分析来看，中高档住宅的市场供应量较比去年递增，尤其是青秀区供应的住宅量最为突出，青秀区集中众多楼盘项目，如大地华城、绿城国际、南湖星城广场、维也纳森林、恒大苹果园、梦之岛花园、蓝山上城、枫林蓝岸、凤岭山庄、半岛香格里拉花园等等预计占地面积达到3000亩，总建筑面积预计400万O，况且青秀区还有潜在的项目，如今年推向市场，市场供应量剧增，区域竞争激烈。
1、区域价格细分如下：
竹溪大道沿线
琅东、琅西
2、区域主力户型细分如下：
需求力度表现
&120～130O
3房&2房&4房&楼中楼。
该区域主力户型多以舒适型户型为主，户型面积集中在两房、三房、小三房，较大四房和楼中楼所占份额较少。青秀区是目前南宁最佳生活区＋形象区，房地产市场逐渐得到市场认可，均价保持在元/O这个幅度，区域房价以趋于平稳，但个别楼盘均价可以上升到4200元/O，如南湖景园、绿城画卷等项目。这些项目大都地处显要的地理位置，所售户型均为环湖景色房型。因此项目销售较为抢手，成为众多消费者所追宠的理想之地。
随着白沙大道与城市多个外环线路连线，江南大道的扩建而得到快速发展，区域的房产开发逐渐升级，房地产投资消费和发展前景有目共睹。05~07年将是江南区的开发热点，预计今年房地产开发项目将比去年有所增加，增长率约为30%左右，市场呈现供需两旺的势头，但市场饱和状态逐步出现。随后江南区将形成逐步放量开发的发展趋势。
江南区整体户型主要是2~3房为主，而3房则为主力面积，四房为次，楼中楼待后。房型面积主要是：1房面积47-68O，2房面积75-85O，3房面积100-126O，4房面积130-145O，楼中楼面积130-160O，需求力度2房&3房&1房&楼中楼&4房。预计未来两三年内江南版块的楼市仍将持续升温，户型仍以实用的三房两厅、二房二厅为主，&&&&& 随着136工程的推进和江南物流园区的形成和建立，购房者对小户型的需求将有所增加。早期江南版块的楼房主要以低价格、大规模、优品质吸引本区域中低购房者，随着江南楼盘的品质的不断提升，来自新城、永新、兴宁区的购房者也日益增多。2004年底江南片区的楼房均成交均价为2300元/O；2005年上半年，普通住房的均价为2550元/O；2006年楼房均成交均价为2600元/O；2007年楼房均成交均价为2700元/O，区域整体房价维持在元/O之间,目前江南区的房价持续收支平衡。
兴宁区是由原部分城北区、新城区组成，按照南宁拧城市版图划分，此区域位置，应该是南宁的中心地带，城市旧城改造，楼盘项目供应充足，因此房价较高，区域代表性楼盘市贸广场、滨江骏景广场等项目在支撑市场供给，起到填补市场空缺的作用，其中东沟岭发展迅速，今年将是兴宁区的开发重点区域，主要代表项目有阳光绿城、同和华彩美地等项目，区域项目房价表现平衡，价位与区域房地产承受能力基本平衡。
兴宁区的区域户型属于安居型、商务型。主要房型有：两房56O～96O，三房98O～112O，四房130O～145O，楼中楼150O以上，区域房价维持在元/O之间,其中，三房的市场需求旺盛，其次两房，再次是四房和楼中楼，房型消化量各占区域房产数量的一定的市场份额。
西乡塘区是南宁新近规划的一个新的开发区该区域，由原部分城北区、高新技术开发区、石埠等区域组成，城区较大，近两年来，区域中房地产开发逐渐提升，其中表现最为突出的是高新区经济开发区，近一两年来，该区域投资开发逐渐看好，区域楼盘不断推存出新，房地产市场逐渐看好，区域房价有所提高。商品房市场供应充足，目前区域房价维持在元/O左右,其中商业裙楼价格维持在元/O左右；主要代表性住宅项目有高新苑、金宇新城、荷塘月色等项目，支撑市场供给户型大多是普通型＋小户型和商务办公型几种，主要户型有两房74.5O～96O，三房101O～115O，四房125O～138O其中，两房的市场需求最为旺盛，其次是三房；楼中楼所占市场份额不大，市场接受能力有待提高。
该区域楼盘位置较为偏远，房价不高，市场供应较为充足，主要在售项目有阳光新城、新加坡城这两个大盘支撑市场供给，其余的滨江丽景花园、鑫金现代城、荷花园等小项目，也起到填补市场空缺的作用，区域房价维持在元/O左右,区域户型属于安居型和普通型两种，主要户型有：两房75O～85O，三房100O～115O，四房130O～145O，楼中楼160O～180O，其中，三房的市场需求最旺，其次是两房。因区域楼盘，楼盘推出有限，因此市场供应量比较持平，这主要原因在于该区域是城镇结合部，土地市场供应大多为地皮销售和自建房，加之，单位、私营企业自建楼也占有一定的市场份额，因此，近年来，良庆区房地产消化量基本持平，市场消化量和楼盘开发，有待于提高。
邕宁区是南宁新近规划的一个新区，由邕宁县和十几个乡镇组成，该区域楼盘位置偏远，房价不高，市场供应量不够充足，区域形象提高不快，新盘没有推存出新，整个区域主要由邕宁商业街、绿都度假山庄等支撑市场，区域房价维持在元/O左右（别墅价格除外）,区域户型属于普通型和休闲型两种，两房85O～96O，三房105O～121O，休闲别墅220~350O。邕宁区是城乡典型的城镇，土地供应市场大多以自建房为主，经济来源与一般城乡经济收支平齐。但近年来，南宁城区的不断发展，新的城区规划，给邕宁区带来很大的发展机遇，房地产开发逐渐升温，市场认可和消化程度，要求提高。
（二）别墅市场分析
1、市场分析
目前南宁市的别墅项目都处于城市近郊区域，占地规模大多在300亩以上，在南宁，大规模的别墅项目只有有八桂绿城（3000亩）、荣和山水（约3000亩）和嘉和城（约3000亩），产生规模效应的别墅项目还没有形成。
市场上的别墅产品众多，打破了以往产品单一的局面，从独栋别墅到双拼别墅、联排别墅到叠加别墅，从豪华型别墅到经济型别墅，产品多元化，满足了不同消费者的需求。各种别墅类型的主力面积控制如下：
独立别墅：主力户型面积区间350O～500O，集中在400O以内为多，而小独栋的别墅集中在300O左右；
双拼别墅：区间面积200O～290O集中在220O左右户型居多；
联排别墅：区间面积150O~250O，集中在200O左右的户型占绝大多数；
叠加别墅：区间面积为180O～250O，集中以200O为主。
分析：目前市场上的别墅单价主要集中在元/O之间，总价在150万以内占一部分。从市场状况放映来看，总价在60万到120万的别墅产品因其综合性价较高，备受消费者青睐，销售状况良好。而且建筑风格各异，既有欧式风格的龙胤花园，也有北美风格的丽水湾，还有具有东方古典的中式风格八桂绿城，以及还有融入了广西壮乡建筑元素的邕江湾别墅。
小结：由于国家宏观调控出台了有关政策，明确规定停止审批别墅用地，在这一市场契机下，南宁市别墅用地前景被普遍看好，未来几年中，南宁市别墅市场供应量稳定增长，如仙葫区域，1500亩的龙头山庄、400亩的雅源阁别墅、1000亩的桂林集琪药业的项目等等，八桂绿城首期开发的600亩，嘉和上城的2800亩，未来供应量十分可观，市场竞争将加剧。
随着别墅产品开发越来越多元化，经济型别墅的开发力度也在不断加快，经济型别墅的发展，使中高收入者的别墅居住梦想得以实现。经济型别墅以它面积小，总价不高，居住功能齐全的高性价比而成为市场的宠儿。可以预测，未来几年，小独栋、联排、双拼、叠加等经济型别墅将逐渐成为南宁市别墅市场的主流产品。
（三）写字楼市场分析
近年来，南宁市商务公寓及写字楼市场呈稳中有升的发展态势。2004年，航洋国际城、嘉和南湖之都、金之岛城市广场、太平洋世纪广场等楼盘的放量，导致市场供应量急剧上升，需要一段时间来进行市场消化。步入2005年，随着地王国际大厦、航洋国际、东方曼哈顿等高档写字楼的相继推出，加剧了写字楼市场的竞争。
2004年起，东盟中国博览会永久落户南宁，根据中国和东盟确定的时间表，中国－东盟自由贸易区将于2010年建成。按照入世贸组织的承诺，从日起，我国将下调近千种进口产品关税，非关税壁垒也将通过谈判得到逐步取消。种种利好因素使南宁市的区位优势日益显现，城市地位的提高，使写字楼的市场需求得到不断提升，并吸引了大量的国内外投资者进驻南宁，为写字楼、酒店等物业提供了稳定的客源。预测未来南宁市商务写字楼租赁市场每年将增加50000O，投资前景诱人。
南宁市在售及待售写字楼一览表：
销售均价（元/O）
供应量（O）
航洋国际城
东方曼哈顿
内部消化了大部分
在建售楼部
地王国际大厦
会展斜对面
广西高科电子广场
内部认购大部分
总的来看，未来南宁市房地产的发展是值得关注和考验的,从开发商的角度来看,同行竞争在所难免，但今年来，由于南宁是城市建设的发展以及2006年~2010年城市远景目标的规划和发展，加之年南宁五象新区的规划与实施，该区域总体规划面积为120平方公里，按照规划，“五年内再造一个新的琅东，成就一个新的南宁”的发展计划的提出和实施.未来，南宁的楼市发展将向南发展，多层住宅、小高层、商务公寓楼、商业地产、小户型等极具升值潜力的大型规模楼盘，逐鹿江南，是势在必行的发展之路。
另外，有业内人士分析，目前未来南宁的发展除了向东发展，向西挺进外，向南发展是未来南宁房地产发展的主动力。
第九部分&& 市场需求特征分析
第一节& 消费购买房产面积比例
&1.购房面积根据调查显示：38％的被调查者现有住房面积在60～80平方米之间，30％的被调查者现有住房面积不足60平方米，18％的被调查者现有住房面积80～100平方米。
2.居住区域选择（如图2-2）：
50％的南宁居民选择的买房地点在新城区，21％的南宁居民想把家安在江南区。这表明，随着南宁市城市道路的日益改善和市政建设脚步的加快，这两个城区成为居民较为理想的购房地点。城北区的支持率有12％，选择兴宁区的为10％，还有5％的被调查者选择了永新区。
3.结构比例：49％的南宁居民偏爱平面楼层住宅，21％的居民喜爱错层式住宅，16％的居民想买楼中楼，想买别墅的也大有人在，占了12％。
在买房者对房子的关注因素中，价格仍居首位，然后依次为居住环境、房屋结构、交通、物业管理、小区规模及发展趋势。所以，开发商在开发新项目时应注意全过程质量控制，以合理的成本建造优质的住宅，注重细设计，以人为本，以优越的价格性能比赢得买房者的青睐。
&&&&&&& 》》购房目的：63％的被调查者是想通过购买商品房改善自己的现有住房条件，20％的人是为了结婚，而用于投资、商住的比例很低，说明南宁居民目前买房主要是为了满足自身居住需要。
》》购房群体家庭结构：三口以上的大家庭和二口之家分别占57％和36％，他们是买房的中坚力量。看来开发商和设计师在设计户型时，应有针对性地考虑各类家庭的不同需求，力求适合买房者不同的口味。
》》价格及面积：69％的居民能接受每平米元的房价；其次，26％的居民能承受每平方米元的单价。这说明，居民对住宅价格的承受能力不高，与市场上普遍较高的房价相比存在一定差距。这也是一些居民持币观望苦等商品房降价的主要原因。以能够承受的房价为限，居民在买房时，32％的人首选100平方米面积的住宅，31％的人钟情于面积在80平方米左右的住宅，16％的人喜欢120平方米面积的住宅，选择大面积居室者比例不高，这说明很多买房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。
第二 节&&& 户型消化状况分析
据调查，目前南宁市大多数楼盘以三房、小三房为主，占整个市场的50以上，二房占35，四房15，符合家庭人口的发展方向；面积在40到120平方米之间的户型最受欢迎。由于90平米二房以下市场供应量相对少，市场供不应求，低价产品更为明显。；小户型购买热潮是南宁市最亮丽的风景线，市场储藏着对此类产品巨大的需求，购买者大多数为青年一族。
1、南宁市未来二、三年内，全市整体范围内中档价位的住宅项目有良好的市场潜力及发展空间时期。
2、在新城区及琅东、凤岭、市中心区特定区域中，因为发展市场的主流为高价位产品，竟争日趋激烈，在此区域发展的项目，必须通过项目产品创新及综合竟争力构筑去争取市场潜力及发展空间。避开琅东、凤岭高档楼盘的竞争走中档产品路线，且产品为小户型，客户层面较宽。
3、小户型住宅受工薪阶层欢迎的主要原因在于：首先，总价低，月供少，对于收入较低的年轻人有吸引力；其次，小户型楼盘大多数处在城市交通便利、配套设施齐全的区域，方便了青年白领一族的生活；再次，小户型楼盘户型的多样性、时尚性与年轻人追求独立的个性是相互吻合的；最后，众多投资客看准了庞大的租房群体，买后出租成为他们盈利的手段。
第 十部分& 南宁市房地产总体市场市场特点
1南宁整体房地产市场开发渐趋成熟，与沿海城市房地产开发尚有一定的差距；
2物业管理水平普遍较高，管理人员素质有待提高；
3整体房地产市场以板块开发为主，新区开发占优势；
4买方市场欠缺成熟，追捧楼花较多，投资置业趋于理性；
5市场分工细化，出现了专业营销策划代理服务公司；
6大多为毛坯房发售，对进一步提高楼盘素质有一定拖累；
7大型小区及自然景观楼盘热销，价格较高。
改革开放以来，南宁的住宅建设发展迅速，特别是在1991年南宁实行沿海开放城市政策以后，南宁市抓住机遇，利用多种形式、采取多种渠道加大住宅建设的投入力度，从根本上改变了计划经济时期单一的住宅投资模式，单位集资建房、政府安居、经济适用和商品住房的开发建设齐头并进，住宅建设得到了健康发展。
第十一部分& 广西南宁发展分析
第一节& 国内发展大机遇
1992年6月，国务院决定对南宁市，实行沿海开放城市政策，使南宁市经济发展更有广阔的前景。目前全市已有4000多家企业先后与美国、日本、香港、澳门等国家和地区建立经济合作关系。国务院批准设立的南宁经济技术开发区、华侨投资区、大沙田经济开发区正在加快建设，这些开发区将成为南宁新的经济增长点和南宁走向发展之路。
第二节&&& 城市建设面临发展机遇１）中国――东盟自由贸易区的建立及会址永久落户南宁，“南博会”落户南宁，政府将投入更多的资金进行城市建设，完善市政配套，为城市的迅速发展奠定基础。２）南宁属于西南出口大通道，也是“泛珠江三角洲”的交汇点，是中国与东盟十国进行交流与合作的平台，为南宁城市的发展提供巨大商机，更利于促进南宁经济持续稳步的发展，加快南宁国际化的进程,提升南宁城市整体竞争力。３）提供更多的创业和就业机会，同时使得南宁的人居环境更加宜人，从而吸引广西甚至全国来南宁投资置业，更好发挥南宁的“集聚效应“作用，有利于促进房地产市场继续发展。4）“136工程”给城市发展带来的机遇：“136工程”，是南宁市城市建设和城市管理的目标，其目的是为“中国绿城”服务，促成绿城这一目标而实施的一项大型城建举措目标。
第三篇&&&&&&&&& 广西钦州市房地产综述
位于广西省中南部的钦州因钦江而得名，钦州北临南宁，南依北部湾，是一座历史悠久、风景秀丽的海滨城市。钦州历史悠久，现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，行政区域总面积10843平方公里，到2003年末全市人口326.86万人，其中市辖区人口117.06万人。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州位于广西南部沿海“金三角”中心位置，在广西沿海3个地级市中距首府南宁市乃至大西南诸省最近，是大西南最便捷的出海通道。具有得天独厚的区位优势和地缘优势；钦州港的深水条件良好，在中国是少有的。对外开放加快了钦州市经济建设的步伐，带来商品经济的繁荣兴旺；钦州具有现海陆空大交通运输网，南昆、湘桂、黎钦等铁路通过进港铁路直达钦州港。桂海高速公路贯穿钦州，二级公路已接通绝大部分城镇。
第二部分 发展规划
根据自治区区域发展战略和南北钦防经济区区域规划，钦州市把临海工业作为主攻方向，加快发展港口经济、现代农业、海洋产业和第三产业，力争用20年左右时间，把钦州建设成为以临海工业为主体的现代化港中城市。2005年，发展为市区面积40平方公里、人口35万人的中等城市。2020年左右，发展为市区面积80平方公里、人口60―80万人的大城市。
第三部分&& 钦州市房地产发展分析
受国家房地产调控政策等因素影响，到2006年钦州市房地产开发土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积等指标与上年相比，均有较大幅度的下降。而与此同时，随着钦州市“大港口、大工业、大旅游”三大目标及城市化的大步推进，市民购房意愿、购买力不断增强，今年以来，钦州房地产市场需求十分旺盛，供需矛盾十分明显。&2006年全市房地产开发的土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积四大指标分别比上年下降了38.97%、47.64%、15.25%和14.38%。许多开发企业上半年持等待观望态度。
1.全年房地产开发投资:
06年钦州市房地产完成投资12.65亿元，比上年减少了19.83%。商品房销售面积77.59万平方米，比上年增长18.6%，其中市区（含钦州港区）销售面积42.13万平方米，比上年增长了43.79%。2006年底空置面积只有15.28万平方米（主要是营业性用房），比上年下降了14.38%。&目前市区可上市销售商品住宅仅剩约1.5万平方米，约合100多套房子。
2.商品房销售价格:
2005年多层住宅的每平方米均价1380元,06年，市区多层商住宅销售均价达每1650元/平米，比05年增长了19.57%，小高层住宅销售均价2100元/平米，同比上涨了20%;2007年钦州是多层住宅均价在元/平米;电梯洋房小高层住宅均价在元/平米; 商铺均价在元/平米之间,整体发展良好.
3.消费结构
&&&&&& 从购房者的结构来看，目前个人购房占全部销售面积的绝大部分，本市居民（含灵山、浦北县）占主流。这主要是因为目前钦州市城市建设和房地产开发日新月异，城乡居民收入稳步增长，购买能力进一步提高，进城置产与改善住房条件的需求逐步上升。据统计，&&&&&& 2006年钦州市城镇居民人均月可支配收入达到1041元，比上年增长12.01%。城镇化率的不断提高、城市新增人口的住房需求为房地产市场带来了巨大的潜在发展空间。此外，中石油1000万吨炼油厂、钦州燃煤电厂和金桂林浆纸一体化等一批大型项目的开工建设，也为钦州房地产市场的发展提供了强有力的支撑，外来人口进入钦州市购房者呈显著上升趋势。例如去年&& 中石油、东油驻钦工作人员一下在钦州市团购了217套住宅，面积超过1.2万平方米。& &小结:&&&&2007年，从钦州市情况来看，实际上到2006年底各类房地产开发企业已发展到95家，比2005年增加了25家，其中具有三级开发资质的达8家，四级开发资质企业9家，暂定资质72家。受大气候和对钦州市房地产市场开发收益的良好预期的影响，2007年各开发企业预计将会加大投资开发力度，钦州市房地产应会进入新一轮扩张期，到时商品房住宅供应不足现象将逐渐得到缓解。2007年春节前，市区已有广场丽园二期、怡景花园、中金名苑等三个占地共达50亩、建筑面积达9.7万平方米的房地产项目开工建设。
第四部分&& 钦州市房地产市场发展研判
钦州市的房地产市场发展至今，已经进入了一个新的发展阶段，原来纯粹的卖方市场随着竞争的日趋激烈而逐渐化为买方市场。房地产的运作也将趋于规范、成熟。具体如下：
①整体购买力较为充足：钦州市城市总体发展水平低，人均生产总值较低，但近几年经济有较大的发展，市民平均收入水平偏高，购买力充足足，消费水平较高、经济承受能力良好。
②起步发展中的城市型房地产业：目前在售的楼盘规模较大，数量集中，后市推动力大。如：协盛广场、大世界商业广场、万国广场，赛格时代广场等颇具规模大盘。
③房地产销售周期较长：钦州的房地产业起步较晚，但受南宁和北海市场的影响，近几年钦州房地产开发规模和速度都有较快增长；但另一方面，由于城市化进程相对缓慢，城中村、宅基地的居住现象比较普遍，对于房地产商品更新换代的速度比较慢，因此造成大部分的在售楼盘销售周期都比较长。
④市场销售价格偏高：住宅价格平均在2600元/O左右，低于南宁、桂林等二线城市水平，到总体价格平稳。
⑤市场需求潜力大：出于投资保值、资金寻找出路的要求，市场需求量估计会相当巨大，而目前供应量大部分是远期楼花，可能会对房地产开发提供一个较有利的市场机会点。
第四篇&&&&& 北海市房地产整体分析（简析）
第一节&& 北海整体概述分析
北海市位于广西的南部，为中国大西南出海通道的主要沿海城市，地理位置得天独厚，整个城市下辖三区一县。即：海城区、银海区、铁山港区及合浦县，人口１４３万。北海市面积3337平方公里，其中市区占地面积964平方公里。北海市三面环海，空气清新，有着丰富的旅游资源，是理想的居家度假场所，吸引着众多的外来人士来旅游、投资、度假。&&&&&&&&&& 北海目前正在精心编制2005年至2010年经济社会发展规划和城市空间发展规划，并积极谋求成为环北部湾中心城市。在未来五年，北海市拟把城市建设的重点放在提高城市综合服务功能上。未来五年，北海市固定资产投资将超过一千亿元。有关方面表示，北海市将积极争取国家及广西自治区的资金支持，争取金融部门扩大信贷投入，还将全面推进投融资体制改革和经营方式的改革，积极推行BOT(建设―经营―转让)、BLT(建设―租赁―转让)、TOT(转让―经营―转让)、BT(建设―转让)等融资方式，让境内外资本涌入北海，建设北海。
第二节& 北海房地产开工与交易面积分析
1.开工面积
&&06年1―3月，北海市房地产开工项目20个，开工面积约25万平方米。其中商品住宅开工面积约21万平方米，商业用房4万平方米。有10个房地产项目竣工，竣工面积约8.1万平方米。第一季度北海市房地产实际完成投资额2．34亿元，同比增长约72％，占全市固定资产投资额的近17％。
2.土地交易：
第一季度北海市房产交易1251宗，面积约达21．6万平方米；交易额约为2．13亿元。北海市土地交易在1―3月共有576宗，交易面积663．75亩。
3.历年来土地价格（单位：万/亩）
06年北海市第一季度的新建商品房均价为1798．40元／平方米。而外地人购房面积(含预售)为10．74万平方米，交易额约为1．81亿元，分别占北海市个人购房面积及交易额的40％和50％左右。；07年北海商品房均价为元／平方米，但其个别房价较高。
06~07年全国多个省市都有人在北海投资、购房和置业，北海市房地产在异地销售这一块应该很有有潜力，同时土地价格也逐年提高，房价更是提高了一层，北海房地产市场正迎来美好的投资环境和良好的发展机遇，特别是广西的准确定位，东盟博览会的每年在南宁召开和泛北部湾经济的提出，更加加快了北海城市建设步伐，北海房地产投资迎来新一轮的发展时期。
第三节&&& 92~93年北海房地产泡沫案例分析
年是中国房地产业发展的一个大转折，房地产业经历了从投机繁荣到“泡沫”崩溃的阵痛，开始向规范化发展。
1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取低门槛政策，规定土地让价最高9.7万元/亩，最低4万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让（即允许炒地）。一时间，投资者蜂拥而至，土地投机也日趋严重。1992年4月低价开始暴涨，半年时间地价上涨10~20倍，最高价达到每亩120万元，房价也上涨了3~6倍。1993年7月，政府采取宏观调控措施后，全国房地产市场骤然降温，北海的房价跌幅达到30%，约400家房地产开发公司自动消失或撤走，大量资金也被抽走，仅剩200家房地产公司仍有项目动工。大量土地闲置，有的开发区实为圈一块地，竖一块牌，这样的情景与一两年前的房地产开发景象，完全不一样。
一）、北海房地产泡沫形成的原因
1.出让规模太大，出让价格过低
北海市城市总体规划的用地控制指标，1991年是14平方公里，2000年是90平方公里，2010年是161平方公里。可是，从1992年开始后一年多，政府规划出让土地76平方公里，超过当时城区规划出让土地的5倍，到1994年8月，北海市已经规划出让国有土地面积154.26万平方公里，“规划期18年的用地配置”，两年多就用完了。由于实行“低门槛政策”，收取的土地出让金远远不能满足基础措施配套，低地价反给次级市场上的层层加价倒手创造了前提。
2.土地市场规范失控，违规行为严重
按北海市政府规定，正常的土地出让手续须由土地单位向市计委、规划局、土地局、环境消防等部门办理有关手续，但在实际执行过程中，土地出让手续没有规范化，用地单位炒卖土地，土地交易变成了“期货交易”。另外，北海市先后兴办了10个开发区，但只有两个是经过广西壮族自治区与国务院的批准。经后来查处，北海市违规批地10宗，面积8829.06亩，修订国有土地使用权出让合同12宗，面积达2859.06亩以上。
3.金融秩序混乱
许多人拿到了国家的钱来搞投机，信贷膨胀助长了投机，不少房地产公司背着18%~25%的贷款利率来炒地。另外，政府的决策也有失误。北海市政府领导认为，北海没有资金、没有人才，只有土地，所以以土地吸引体外循环资金，“引鸟筑巢”才是良策，并且批地越多，炒地越热，留下资金越多。实事表明，炒房地产并不能炒出一个新城市来。北海市收取了约30个亿元地价，但基础设施及建筑物投资约需要1000亿元，而宏观调控后，一半的房地产开发公司抽资金走了，1992年北海市常住人口约20万，加上流动人口也不过50万，但出让的土地足以容纳200万人，如果没有雄厚的工商业做后盾，北海想吸引众多的移民来投资、居住，那是不太可能的事情。
二）、北海房地产走冷热圈
盘点2003年的北海是经济建设，总建筑面积近75万平方米的38个“烂尾楼”项目复工继建，应被视为值得高兴的一大亮点。然而，10年间北海房地产的潮涨潮落，令该市市民心有余惧。面对当前房地产业的强劲走势，不少人心情复杂、喜忧参半，当年进入该产业被“套”的投资者，更是提出“红旗究竟能打多久”这一经典疑问。
从日国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在肯定过去5年中国房地产业取得重大进展的同时，强调要通过加强宏观调控确保其今后持续、健康地发展。
众所周知，北海确立的四大支柱产业并不包括房地产业。20世纪90年代初兴起的“圈地热”，到广西壮族自治区将北海市定为“商贸旅游城市”，均可以看出，无论是外地商家还是上级领导，都看是好北海可以建设成为最合适的人居城市，国务院的通知明确确定，中国房地产业的快速发展将不会被限制，相反在未来20年，房地产将始终是中国居民的消费热点，是拉动中国经济前进的主力军。有此可以断定，国务院的新政策对北海房地产业是十足利好的消息。
2004年上半年北海的不少海景盘每平米还不到2000元，现在的价格略高一点，每平米3000元以上。。。
进入2004年以后，北海的房价逐渐提高了，北海现在的房价与内地的江西、湖南、安微的二线城市，如芜湖、江苏、山东的好多县份的房价基本持平，如此判断，北海的房地产的确开始热起来。
房地产开发必须以“终端住户”的购买来拉动。北海房地产的“洼地效应”对“终端住户”的强大吸引力，无疑将大大激发开发商的投资热情，使北海房地产业走出“忽冷忽热” 的怪圈，步入良性循环的轨道。可以断言，一度成为北海心头之痛的房地产业，2007年已经开始北海经济开始发展，房地产解套发展。
第四节&&&& 06北海市房地产市场运行统计
一、1―9月份房地产项目开工情况1―9月，房地产开工项目有69个，开工面积100.59万平方米，同比分别增长72.50%和21.34%。其中：商品住宅开工面积91.43万平方米,同比增长54.82%；商业用房8.78万平方米，同比下降58.67%，办公用房0.38万平方米，同比下降85.46%。
二、1―9月份房地产项目竣工情况1―9月，房地产竣工项目有51个，竣工面积50.39万平方米，同比分别增长27.50%和17.95%。其中：商品住宅49.92万平方米，同比增长45.75%；办公用房0.47万平方米，同比下降88.10%。
三、1―9月份商品房预售情况1―9月，批准预售面积52.06万平方米，同比下降27.77%。其中：商品住宅43.83万平方米，同比下降33.4%；商业用房7.29万平方米，同比增长16.56%；办公用房0.94万平方米。&1―9月，办理商品房预售合同备案登记2554宗，预售面积33.04万平方米，预售金额57538.80万元，同比分别下降16.21%、8.86%、16.16%。其中：商品住宅面积30.34万平方米，金额45896.55万元，分别占总数的91.83%、79.77%，同比分别下降3.62%、6.27%；商业用房2.36万平方米，金额11478.99万元，分别占总数的7.14%、19.95%，同比分别下降49.89%和41.41%。
四、1―9月份房产交易情况1―9月，房产交易5463宗，面积83.59万平方米，交易额万元，同比分别下降14.13%、20.55%、19.12%。其中，商品房交易面积为68.08万平方米，交易额95520.37万元，分别占房产交易的81.45%、89.63%，同比分别下降29.36%、23.86%。
五、1―9月份房地产抵押情况1-9月份抵押登记3516宗，抵押登记面积141.71万平方米，抵押登记额万元，同比分别下降21.94%、增长6.28%和下降9.22%。
六、1―9月份土地交易情况1-9月份北海市土地交易共有2194宗，交易面积2878.60亩，交易额41990.27万元，同比分别下降6.16%、20.37%和6.48%。其中：单位土地交易107宗，交易面积2656.57亩，交易额31238.18万元，分别占总数的4.88%、92.29%、74.39%，同比分别下降13.71%、18.25%和增长9.87%；个人土地交易2087宗，交易面积222.04亩，交易额10752.09万元，分别占总数的95.12%、7.71%、25.61%，同比分别下降5.74%、39.24%和34.70%。
第五节&& 北海房地产业发展展望
北海拥有优越的区位、气候条件和相对丰裕的资源，面向东南亚，背靠大西南，目前已有较高的知名度和美誉度：亚热带海洋性季风气候，优异的矿产资源、淡水资源、海洋资源、农业资源和旅游资源，有类似东部的自然和发展环境，又可享受西部的优惠政策，对外开放20余年打下了现代化城市基础，四大支柱产业和“三新”战略，以及工业立市政策取得了显著成绩。这使北海成为了投资热土、经济发展新秀，成为了“中国优秀旅游城市”、“人居范例”城市、“西部最商机城市”，极有可能发展成为繁荣的区域中心城市，成为最漂亮、最适宜人类居住的滨海商贸旅游城和新兴科技城。
&&& 总的说来，是国家在广西设立的唯一的沿海开放城市，在谁拥有海洋谁就拥有世界的当今，北海因此成为“广西明天的希望”而得到了自治区上下左右的全力支持和帮助；第二，北海虽然不是经济特区，但它是唯一的一个设在民族自治区域内的沿海开放城市，不仅可以享受中央给予开放城市的各种优惠政策，还可以享受到民族区域自治地区的特殊政策，使之可以采取许多开放城市所没有也不可能采取的政策措施。第三，广西是云南、贵州、四川、西藏、重庆“五省（区）六方经济协作区”的成员，北海自然就拥有五省（区）六方协作区的支援。这种区域协作对北海的正面效应是非常大的，它使得北海从广西的一个出海城市骤然间上升为五省（区）六方的出海城市。这既增加了北海向中央要钱要政策的筹码，也使得北海可以利用五省（区）六方协作从兄弟省（区）吸收大量内资，一度成为广西乃至全国最耀眼的城市。国家宏观调控政策对北海房地产业发展并不构成很大影响，泛北部湾经济的提出和实施，从2002年、2003年起现在的2007年，北海房地产业已成功解决了困扰多年的历史遗留问题，逐步迎来了新一轮的发展机会，更为北海经济发展提供广泛的发展空间，为北海的房地产开发，发挥更大的作用。
第四篇&&&&&& 防城港市概况（简析）
第一项&& 防城港市简述
防城港市是1993年5月经国务院批准设立的地级沿海开发城市，位于中国大陆海岸线的最西南端，南濒北部湾，西南与越南交界。现辖港口区、防城区、上思县和东兴市（县级市）;全市总人口79.84万人，其中防城区人口37万人；港口区人口11.16万人；东兴市人口10.71万人)；上思县人口20.97万人。面积6300平方公里，总人口79万，居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线584公里，边境线230多公里。拥有防城港、东兴、江山、企沙等4个国家一类口岸。防城港市地处中国南部沿海与西南腹地的结合部，背靠大西南，面向东南亚，区位优势十分突出。沿海，为西南诸省走向世界各地提供了最便捷的出海通道；沿边，既可与越南进行边贸和经济技术合作，又为我国商品进入东南亚市场提供了便捷的陆路门户。独特的区位优势，决定了防城港市在西部大开发战略格局中居于特殊的战略地位。
第二项& 防城港市各辖区简介
港口区位于防城港市中心，防城港市人民政府所在地。辖2个街道办事处和3个镇，3个镇即企沙镇、光坡镇、公车镇。行政区域面积338平方公里，总人口10多万人。2004年全年实现生产总值10.78亿元，财政收入7317万元，支出8358万元。城镇居民人均可支配收入6503元，农村居民人均纯收入3108元。&
&防城区位于防城港市中部，现辖8个乡和6个镇，即茅岭、滩营、平旺、那勤、扶隆、那垌、板八、江山乡和防城，华石、那梭、那良、峒中、大录镇，防城区人民政府驻防城镇。年平均实现生产总值21.30亿元，财政收入12536万元。城镇居民人均可支配收入5566元，农民人均纯收入2468元。&&& 辖区总面积为2445平方公里，农业主产水稻、玉米、花生、甘桔、甘蔗。居住着汉、壮、瑶、京、回、侗等10多个民族，防城区是广西第二大侨乡，全区分布在世界30多个国家和地区的华侨，华人和港、澳、台胞达25万多人。他们为家乡的经济发展作出重要的贡献。
东兴市（县级市，原东兴开发区）位于防城港市西南部，现辖东兴镇、江平镇、马路镇3个镇。东兴市政府驻东兴镇。
&&& 东兴市总面积548.6平方公里，2004实现国内生产总值12.47亿元，财政收入1。41亿元。农民人均收入3088元。农业主产水稻、玉米、红薯。辖区内的江平镇京族三岛是我国京族的唯一聚居地，有京族1.2万人。东兴为国家一级口岸，1992年被国务院列为边境开放城镇，东兴市既有海岸线，又有边境线，与越南水陆相连，是我国通向东南亚唯一最便捷的水陆门户。1989年中越关系改善以来，两国商业往来日盛，国内外商贾云集此地，东兴成了中越边境贸易和东盟十国贸易最活跃的地方。
防城港市地处北回归线以南，属南亚热带湿热季风气候区，日照充足，雨量充沛，年平均气温在22℃左右。近几年来，市委、市政府大力实施“旅游旺市”的发展战略，旅游业发展迅猛， 目前已经形成以中越边境跨国旅游为龙头，以滨海休闲度假游、森林疗养度假游、民俗风情游、商贸游为主的旅游产品体系。特别是中越边境跨国旅游，以其独特的魅力，吸引了来自全国各地及港澳台等地的游客，防城港市已经成为中越边境最大的游客集散地，中国南部沿海热点旅游城市.
第三项&&& 防城港市土地价格与商品房销售价格
1.历年来土地价格（单位：万/亩）
本简报是秉承谨慎与认真的工作态度，在现有资料和市场调查的基础上进行分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及调查的极限性，所调查的数据个中错漏在所难免，如分析过程中有欠妥当之处，望能批评、指正，本人在此深表谢意和见谅。在以后的工作和调查中更严谨治学，以正调查、研究之行业。希望通过本简报，能为贵司尽到权马之劳并建立更加紧密的沟通渠道，精诚合作、共创辉煌。
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&&&&&&&&&& 二00七年七月二十五日
&附件:2005年广西房地产数据分析(节选)
中国－东盟博览会形成的经济推动力，继续给广西房地产带来新的发展机遇。今年在国家宏观调控条件下，广西房地产业需求仍然较为旺盛，继续保持较为稳健的发展势头，市场平稳，供求结构基本合理，房价仍有上升。据统计，1～11月，广西房地产完成投资239.01亿元，同比增长34%，施工面积3693.8万平方米，同比增长33%，竣工面积724.9万平方米，同比增长20.1%，土地成交价款为36.7亿元，增速为33.1%，商品房销售面积658.8万平方米，同比增长11.2%，商品房平均销售价格2031元/平方米，同比下降0.44%。&&&&一、广西房地产投资及施工情况分析&&&&（1）广西房地产投资情况分析&&&&今年1～11月广西房地产投资金额比上年同期增长34%，增速较今年前三个季度加快；从投资增幅情况看，房地产开发投资增速从7月开始呈现逐月上升态势。具体表现形式如表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1～11月份广西房地产地产投资情况表
&&&&从完成投资的比例看，住宅投资仍然是房地产投资的主体，其比例显著的高，为各类投资房屋之首,其次是商业用房，投资金额列居第二,经济适用房名列第三。可以说在宏观调控条件下，广西房地产投资结构基本合理。在投资增速方面广西1～11月份房地产增速高于全国平均水平11.8个百分点，投资增速居全国第9位西部各第4位。&&&&（2）广西房地产施工情况分析&&&&今年1～11月，广西房地产施工面积总量3693.8万平方米，比上年同期增长33%，其增幅同比回落1个百分点，新开工面积1415.9万平方米，增长16.8%，增速同比回落4.2个百分点。前11个月广西房地产投资迅速从7月开始逐月上升。具体表现形式如表所示：&&&&&&&&&&&1～11月份广西地产投资情况表
&&&&从总量到新开工面积增幅的回落程度分析，宏观调整既没有引起广西房地产开发大起大落，又直到了警示效果，使开发商比已往更为理性。从施工量的结构看，以住宅为主体的房地产开发构成基本合理，但还存在着不尽合理之处。开发施工规模中，住宅施工面积占78.5%，比上年同期下降2.25个百分点，办公楼施工面积占1.8%，上升0.39个百分点，商业营业用房占15.1%，下降0.39个百分点，办公楼建设规模有所上升。在开发的商品住宅中，普通住宅的开发特别是中小户型套房，还不能满足普通居民购房需求。
二、广西房地产供需情况分析&&&&（1）广西房地产竣工面积情况分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1-11月广西房地产竣工商品房面积情况表
从以上房地产竣工面积来看，今年1～11月份，广西房地产建设步伐较快，广西房地产开发保持较快发展势头，其中，在竣工的房地产项目中，广西住宅项目竣工量和商业项目竣工量所占比率较大。&&&&（2）广西土地购置和开发情况分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&1-11月广西房地产土地购置面积和开发面积情况表
&&&&今年7月份以来广西土地购置面积和开发面积减少，从上表可以发现土地购置面积和开发面积呈下降趋势，但土地的成交价款却高出去年同期三之一强，说明广西土地价格供给弹性活跃，需求强劲。&&&&（3）广西商品房销售面积情况分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1～11月份广西商品房销售面积情况
&&&&从表中可以看出，今年广西房地产销售形式较好，没有受到国家宏观调控冲击。整体来看，今年广西房地产住宅销售面积仍然占主导地位；但从整个销售过程来看，今年广西的商业地产销售呈现出过热的倾向，其占整体销售面积的7%。&&&&（4）广西商品房供需情况分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1-11月份广西商品房供需情况
&&&&从上表不难看出，1-11月，广西商品房市场供需状况总体上基本是平衡的，其竣工销售率达到90.88%。特别是住宅类商品房销售率高达96.83%，表明广西住宅商品房需求仍然旺盛。但是，办公楼商品房和商业类商品房，销售率均不高，分别为71.95%和61.16%，表明其供应量已经超出实际需求的迹象十分显著。&&&&三、广西房地产市场价格分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1～11月份广西商品房销售价格情况表
今年1-11月份广西商品房价格仍然稳中趋降，其均价为2031元/O，同比下降0.44%，其价格增幅略有回落至4.6%。从以上销售情况可见，5月份受国家稳定房价新政策刚刚出台的影响，购房者的降低期望，引起广西商品房价格轻微下跌；6月份，虽然新政策实施，但是，广西房地产市场价格回升，广西房地产市场开始回暖，这说明广西房地产的态势好，构不成宏观调整的目标对象；7月广西房地产市场价格基本稳定，保持稳步平衡状态；进入9月份后，广西房地产市场经受住了市场需求和宏观调控政策以后，广西房地产市场价格稳中有涨，商品房需求仍较为旺盛，房地产市场发展较好。
&&&&四、广西房地产空置房分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&截止11月底广西空置房情况
&&&&由上表可以得出几个结论：一是广西房地产空置面积增长比较快，除低于房地产投资增长4个百分点和施工面积增长3个百分点外，分别高于新开工面积、竣工面积和售房面增长13.2、9.9和18.8个百分点。二是近3、4年生产的空置面积数量大、速度快，值得重视。三是商业用房的空置面积增长过快，达到35.7%，超过了同类销售面积增长的1.7倍。四是住宅和商业用房的空置面积比重过大。&&&&尽管空置面积总量226.2万平方米，但是空置时间达1年以上累积面积只占26.74%，计60.48万平方米。按照经济学对空置房的定义，只有这部份商品房才能作为空置房。&&&&五、广西房地产资金来源分析&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1～11月份广西房地产开发资金来源情况表
从以上统计数据可以看出，广西今年1～11月份房地产资金来源情况：&&&&1、开发资金供应较充裕&&&&1～11月，广西房地产开发资金到位271.7亿元，同比增长33.1%，是同期实际完成投资额的114%，是去年全年完成投资的141%。说明在国家宏观调控对房地产实行紧缩政策条件下，广西房地产企业加大了自筹资金力度，表现出了较强的自主开发能力。
&&&&2、房地产开发资金来源结构发生了较大变化：
&&&&一是自筹资金比重大幅提高。1～11月广西企业自筹资金达100.1亿元，同比增长79.1%，增幅高出上年同期9.16个百分点。&&&&二是定金及预收款比重降低。1～11月定金及预收款98.5亿元，同比增长9.2%，增幅比上年同期下降54.82个百分点。&&&&三是国内贷款小幅回升，利用外资下降。1～11月，房地产开发企业国内贷款48亿元，同比增长10.3%，扭转1～3月下降12.1%的局面，比1～6月增幅高4.9个百分点；利用外资4.8亿元，同比下降9%。&&&&六、宏观调控对广西房地产的影响&&&&国家宏观调控的出台对广西房地产的影响是阶段性和表层次的，仅04年和05年11月份广西房地产投资分别为190亿元、239亿元,05年出现了三个阶段：恐慌、观望、复苏。从房地产交易量上看，05年1-11月份交易总量达658.8万平方米，比去年同期增长11.2%。这说明房地产新政没有对广西产生太大影响。
二、房价不高。近年来广西商品房的均价一直都低于全国平均房价，去年和今年广西商品房均价也刚刚接近和达到每平方米2000元。几年来其首府南宁市的房价在全国主要城市中位于20几位，去年和今年平均每平方米大约为2600元、2800元，仍然处于同等城市的中低水平，近5年房价的年均增速没有超过15%；
三、结构性矛盾有缓解空间。广西房地产存在着结构性矛盾，由于这个矛盾尚未上升成为房地产市场中的主要矛盾，特别是今年广西政府加大了经济适用房的建设力度，因此改善广西房地产结构仍然有较大弹性空间；
四、有效需求旺盛。广西房地产市场的主要矛盾仍然是供需矛盾，既有效供给尚存较大空间，有效需求仍有势头。广西房产需求中，主要是消费性需求，投资性需求势单力薄，不超过10%，其中商业地产的投资消费居多，更没有形成“抄房团”现象。房地产新政主要针对房地产规模过大、价格增涨过快、结构失调的区域进行调控；调控的主要原则是遏制投机、控制投资、引导消费。
附件：南宁市五象新区概念性总体规划简介
五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，包括了――北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。
五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。
规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。
五象新区，这个175平方公里的区域，虽然还只是刚刚绘就的一幅蓝图，但已经引发了我们城市许多的激情和豪情：因为她的未开发，因为她的无限可能，更因为她的即将崛起和必然腾飞。
虽然认真说来，五象新区至今还只是一个就是思维时空、规划时空。但那些与“五象新区”关联的词句，已经构筑了一种南宁生活的“新时空”，而从现在开始，这个新时空会一点一点地融入我们的生活中――五象新区的建设序幕已经拉开。日，五象大道的开工、兴建，标志着五象新区建设正式启动。而从现在开始，五象新区已经成为我们城市发展的重点建设区域。建的是一个新区，也是一个新南宁。
这个新的造城传奇，让我们一起关注。因为，五象的发展建设周期虽然还很长，但我们城市美好的远景已经指日可待；而其中的一切理念、设想，都将成为我们城市的历史中，不可磨灭的记忆。
2005年4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆同志，在视察南宁时提出，南宁市应该重视加大向南发展，江北主要是完善为主。
根据这一思路，南宁市委、市政府开始进行向南发展的可行性研究。经多方论证、马飙书记多次现场视察，市委、市政府最后确定五象新区为新一轮城市建设重点区域。
11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：“十一五”期间（年），南宁 “城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展。”
2006年初，五象新区的规划修编逐步完成了工作方案制定、前期规划范围研究。
2月13日，南宁市规划局发布《南宁市五象新区概念性总体规划方案国际征集公告》，国内外25家规划设计机构参加了首轮报名，美国XWHO设计公司、新加坡邦城规划顾问有限公司、德国SBA公司与上海市城市规划设计研究院联合体、美国威尔考特建筑规划事务所与广东省城乡规划设计研究院联合体等四家设计机构（或联合体）等4家设计机构入围。
4月20日前，4家设计单位提交规划方案。
4月28日，五象大道工程开工，标志着五象新区建设正式启动。
5月20―21日，来自全国的十多位知名教授、学者和规划界资深专家组成的专家组，对4家机构的应征方案进行了评审。
6月7日，南宁市规划管理局正式委托新加坡邦城规划公司进行新区全面规划。
8月3日，自治区党委书记刘奇葆提出：要实施重点向南战略，开发新区，集中力量搞好五象新区的建设，力争核心区今后五年初具规模。更长一个时期的目标是进一步拓展五象新区，在这个方向上再造一个新南宁。
9月底，五象新区概念性总体规划提交专家评审。
年，举全南宁之力，实施和推进五象新区建设，使五象新区18平方公里核心区初具规模。
2011年以后，按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。
1.一个枢纽――交通枢纽
五象新区处于南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。
水路：邕江穿城而过，沟通各地；
海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。
陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体；五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通。
铁路：湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。
航空：五象新区核心区距吴圩国际机场30公里。
2. 一个中心――信息交流中心
规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于“数字南宁”建设的信息产业基地、通讯创新技术试验网络基地，把信息资源集散地向南拓展，使新区成为面向东盟的区域性“信息高速公路”主要枢纽和信息交流中心。
3.三个基地
物流基地――规划建设16平方公里的五象新区综合物流园，以大交通促进西南、华南地区和东盟国家的大物流；随玉洞火车站落户的还有300万吨综合性货场。
商贸基地――面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批有较强辐射功能的大型产业批发市场；规划建设以超高现代建筑群为制高点的中央商务区（CBD），将是五象新区提升区域竞争力、凝聚区域内财富的经济中枢和动力核心。
加工制造基地――充当南宁市科技资源整合优化的新高地，着重发展以高新技术产业为主导的先进制造业，建成区域性加工制造基地，进而成为面向东盟的区域性研发平台。
4.四大中心
市级行政中心& 2000亩
在行政办公区内建设行政审批服务中心。
广西文化艺术中心& 400亩
融合传统艺术和现代风尚，建设具有国际文化交流及民族文化艺术展示等功能的综合文化设施；
广西体育中心& 2000亩
规划建设6万人体育场一座，8000至1万人体育馆一座，4000座位的游泳跳水馆一座，网球中心1个和新闻中心等配套设施。让南宁有条件、有机会承办全运会等国内外重大体育赛事。
大型娱乐中心/主题公园& 1000亩
将是南宁生态环境与旅游休闲娱乐活动的主要场所和核心生态区域之一。
5.一批大型综合项目
滨江公园& 邕江之畔，核心区旁。基本沿用并适当整理现在的大片水面，形成生态环保的绿地、湿地景观。
“老南宁”古城文化旅游项目& 500亩& 重点在于建设“老南宁”品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。
总部基地项目& 经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。建立企业家俱乐部、网络社区，实现社区内企业家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。
五象，是南宁的一个传说，南宁的一组吉祥物，南宁的一处风景，也是南宁的一片“新区”。――五象新区，以新区里的五象岭命名。据《南宁府志》记：城南岸那五座相连不断的土坡，“山势雄峻，拱向城廊，为邕之服障，五峰相倚，如五象饮江。”称为五象岭，“象岭烟岚” 成为邕州八景之一。
五象的传说很多，最著名的有两个。一是从前南宁是个山好、水好、人也好的地方，但是常有野兽侵袭。5头神象下凡，帮助人们耕种，赶跑了野兽；另一个故事则是说，5象是被秦始皇赶到南宁，治理山洪水患的。
五象就是保护南宁的吉祥形象。也所以，南宁有个五象广场，五象广场上有个“五象泉”雕塑；而南宁，也被人称为“五象城”。向南发展，建设五象新区，再造一个新南宁。这是南宁发展中一个突破性的转折点。
当城市发展以后，五象传说已经不能承载城市的全部和未来；但城南175平方公里的广阔空间，却已经可以满足南宁这座城市很长一段时间的扩大和发展，也承载了我们很长一段时间的梦想。规划是远大的，发展是不止的，新区要一年年的建起来，梦想也会一天天地实现。
五象新区的缜密规划，让我们可以对城市有了一个稳定的预期，为我们构想了一个经济繁荣、功能完善、交通便捷、科技进步、环境优美、社会和谐、具有秀丽岭南风情、鲜明时代风貌的现代化宜居城市。
五象新区，一个让人们向往的新南宁。
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