经济参考报：分析称2015年中国房地产将软着陆_新浪房产_新浪网
经济参考报：分析称2015年中国房地产将软着陆
●房地产的利润一年比一年少，特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，为了去库存采取以价换量，所以利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年，甚至十五年，中国的房地产仍然会处在这样的环境当中，而这样的态势才是真正的房地产新常态。
●2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。
●大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳。
2014年，中国房地产市场出现了与以往不同的变化。统计数字显示，商品房的销售面积和销售金额双双下降，投资增速大幅下滑，房价结束了
2013年的火爆上涨态势，各地政府也纷纷取消限购限贷政策。房地产市场的这种情形是暂时的周期性波动还是出现了历史性拐点？2015年中国房地产将向何处走？这些问题成为社会普遍关注的焦点。[如有购房问题请拔打免费热线400-606-6969]
在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。
中国房地产市场迎来转折点
“我们的观点非常明确，2014年房地产出现了回落，这就是历史性的拐点，依据在什么地方？根据研究测算，构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是万套，这个数值在2014年基本达到了，达到了之后就逐步走平、逐步下行。”国务院发展研究中心副主任刘世锦表示。
刘世锦认为，中国经济正处于由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中，现在是进行时，不是完成时，这个“底”现在还没有找到。什么时候才能完成“探底”？这里有一个简化的分析逻辑。中国的高增长主要依赖高投资，高投资主要包括基础设施、房地产和制造业三个领域的投资。近些年来，基础设施占投资比重为20%-25%，房地产为25%左右，制造业则在30%以上，三项合起来可以占投资的80%-85%。其中，制造业投资又直接依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。所以，中国经济的高增长要调整到位，主要是高投资要调整到位。通俗地说，也就是出口、基础设施、房地产这三只“靴子”要相继落地。
目前，基础设施建设和出口都基本触底。第一只靴子，也就是基础设施投资已基本触底，投资的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已经落地了，过去经常是20%以上的高速增长，以后是5%—10%。现在就是第三只靴子，也就是房地产，已经出现了回落。
对此，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌也认为，随着中国经济进入新常态，中国的楼市也进入新时代。“从数据可以看出，2014年的中国房地产市场已明显下行。如果说过去十年到十五年是中国房地产的‘黄金时代’，那从2014年开始这个时代已经一去不复返，我们吻别了‘黄金时代’，将迎来一个新时代，我把它叫‘白银时代’。”
顾云昌认为，“白银时代”的最大标志是房地产市场的“变态”，“这个变态就是说，过去的房地产市场是卖方市场，理论上讲是供不应求。现在的市场是买方市场，供大于求，表现出来库存大幅增加。”
“不过，正像李克强总理在达沃斯论坛上讲的那样，在城镇化过程中，中国房地产市场的刚性需求还是长期的，虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求，但是我们还有稳步向前的城镇化进程。城市人口还在不断膨胀，农村人口不断向城镇转移，将来已经转移到城市的人口由常住人口会变成户籍人口，变成市民，这会不断持续爆发出对房地产的需求。所以，对住房市场而言，还有一段发展时间，还有长期的刚性需求。”顾云昌同时强调，房地产市场不仅包括住宅市场，还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产，在未来的“白银时代”仍然有很大的发展空间。
顾云昌进一步指出，“白银时代”与“黄金时代”相比，有几个特点：首先是竞争加剧。许多房子卖不出去了；其次是洗牌加快。全国原来有八九万家开发企业，这几年每年减少一万家左右。在看到万科、绿地等大型企业销售额达到两千亿的同时，也要看到更多的中小企业在逐渐被淘汰，消亡。最后是利润减薄。房地产的利润一年比一年少，特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，为了去库存采取以价换量，所以利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年，甚至十五年，中国的房地产仍然会处在这样的环境当中，而这样的态势才是真正的房地产新常态。
房地产市场分化将加剧
近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。
该如何看待这种分化？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”
顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”
顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段：第一阶段，从1998年到2003年是起步阶段，第二阶段，从2003年到2008年是发展阶段，那时候缺房，需要大量盖房子，供不应求，房价大幅上涨，加上货币政策的原因。第三阶段，从2008年开始，供应量逐步增加的同时，房价往上走。
“在这当中，由于采取了宽松的货币政策，M2大量增加，导致了大量的资金流入房地产市场，房价大幅上涨。那时候，尽管需求量很大，但是供应量更大，因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来？主要靠卖地，靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多，已经蕴藏了很大的问题，原有的政策对房地产的影响，在三四线城市已经显现出来，导致了不同城市的分化。
朱中一提出，解决办法有两个：一是各地要减少房地产开发的盲目性，希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划，引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任，如果这个工作做好了，地方可能会逐步消化。
朱中一表示，2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。
房地产回温需金融政策支持
展望2015年及今后一段时间，刘世锦指出，从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域性的特征。房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落，现在还吃不准。从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是什么形态，还需要关注。高投资、高增长触底时间，估计还有一、两年的时间，最多不超过三年。
顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的时候。
“如果说旧常态最主要的任务是压房价，增加住房供应，遏制投资投机需求。那么，到了新常态，如果继续沿用这样的方法显然错了，旧常态时候买的船票上不了新常态的船了。我们现在的主要任务是稳定住房消费。”
从住房消费来看，2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%，如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑，保持2014年的状态，甚至有所回升，是否意味着住房消费就基本稳定下来了，就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑，整个市场平稳下来了，这是属于市场靴子落地的过程。
从统计数字显示和市场表现来看，在央行9.30
新政出台后，经过前一段各地的松绑和央行、国务院的松绑，房地产市场已经发生了明显的变化，特别是一线城市和重点二线城市，房地产市场开始走稳，或者说下滑的势头开始抑制。房价的环比下降幅度也在减缓，投资增长的下滑速度也在减缓，所以有理由认为，房地产市场正在软着陆的过程中，也可能在今年年底能够软着陆。
顾云昌指出，对房地产市场的判断要看两个坐标：第一个是时间坐标，第二个是城市坐标。根据这两个坐标分析，基本是看稳2015。
看稳中有两种判断，一种判断认为，根据这一轮市场变化，2015年年中，特别是到了三季度整个房地产市场会止跌回稳，也可能在2016年将是一个好的年份。依据是2014年开发商拿地数量减少14%，新开工面积下降14%，这两个下降意味着2015年下半年以后的供应量不会像过去那么高。“少拿地少开工了，但需求经过这一段预期改变而上升，会造成市场供求关系的相对平稳。2015年下半年，特别是三季度以后好转的可能性很大，2016年会比较稳定。”
第二种判断认为，现在的库存很大，待售面积已经达到16亿平方米，特别是那些中小城市，前几年拼命拿地，没有规划的中小城市库存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化库存的一年，这些城市房地产要想起来不太容易。
“综合起来，我认为在大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳，等待住房市场稳定下来了，靴子就落地了。其实金融和房地产的关系非常密切，2013年中国的房地产销售额同比增长26%，个人住房抵押贷款增加了
33%，去年个人住房抵押贷款负增长，房地产销售额下降了6%、7%。我认为，金融决定市场的冷热，所以金融政策对房地产的作用太大了，如果我们的货币政策相对宽松些，真正把首套房利率进一步降下来，房地产回升回暖，对稳定住房消费更有用。所以我更大的希望是寄托在货币政策，金融环境的变化上。”
朱中一认为，2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策，所以会有所倾斜。
从销售情况来看，一、二线城市可能会企稳，三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化？企业的资金越来越紧张怎么办？今年三、四线城市，尤其是中小企业，优胜劣汰的步伐会加快。此外，一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的，比如住宅市场上的新业态，旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行，市场需求还是有的。一些企业需要调整布局，企业的结构调整中，有一些业态也在调整，产品也在调整，去年比较强调的是刚需，现在改善性需求的比例会比较大，因此，房地产企业还有文章可以做，甚至还可有较大的文章可做。
新浪乐居广西三站南宁、北海、桂林由代理“华丽”转身为直营后，充分加强密切联系并有效地整合广西三站优势资源，为广西楼市营造一个更广阔的推广平台。
24小时排行周排行月排行
12345678910
12345678910
12345678910
本市楼盘打折楼盘
1均价：5800元/平米海城区26000元/平米海城区38500元/平米海城区47000元/平米银海区58200元/平米银海区65000元/平米银海区75300元/平米海城区815000元/平米银海区
14800元分期95折24700元按揭98折36000元按揭88折45300元全款96折55500元统一84折65200元折上折74800元分期95折85900元分期98折95200元按揭97折104800元按揭97折　　　　
搜索热词：
当前位置： &
2015年房地产市场将继续调整日 08:06 | 新闻编辑：邹士年 | 来源：百度乐居
　　2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也
最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商
应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决
定作用。&&& 一、2014年以来房地产市场运行特点　　史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状
态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩
展到二手房。　　（一）国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳　　有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年
11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的
幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。　　（二）房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快　　2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下
滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更
大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资
增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到10月低于
固定资产投资增速4.8个百分点。　　（三）房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快　　整体看，月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是2位数。1-10月份，房地产开发企业到位资金100241亿
元，同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资
489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿
元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长。　　（四）商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大　　今年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份，商品房销售面积
88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，
商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比1-9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额
下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。　　（五）70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显　　反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展
到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动
中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。　　
从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个；上涨的城
市个数分别为10个和17个，分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门（楼盘）上涨4.9%，其余城市涨幅均在2%
以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。　　（六）保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期　　根据住建部公
开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资
10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万
套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障
房开工数据来看，这一进度快于去年同期，总投资量也高于去年同期。　　虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善。　　二、房地产市场调控的效果及存在的问题　　（一）房地产市场调整幅度加大　　房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。由于房地产调控长效机
制建设即将完善，严重改变市场预期，如果说前期房地产市场投资投机性需求受到限贷限购的影响，那么近期很多放开限购的城市并未出现反弹，很大程度上就是与
这种预期改变有直接关系。　　此外，经济下行压力与货币政策从紧，也是加剧房地产市场调整的重要因素，经济下行带来人们对收入预期的改变，降低对房地产需求的释放。而紧缩的
货币政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而影响投资的扩大；另一方面影响购房贷款资金需求的扩大。这些因素都不断加剧房地产市场无论是投资还是
销售的调整幅度都在不断扩大。　　（二）双向调控和分类调控的政策得到贯彻　　随着限
贷、限购调控政策影响的加深，房地产市场一直低位运行，改善性需求遭到遏制，一刀切的调控已经无法适应差异化的房地产市场。新一届政府在
逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化，放大市场权。去年底政府工作报告就指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住
房供应，抑制投机投资性需求。今年年初住建部也表示今年房地产调控思路倾向于“双向调控”，即不但注意遏制投资、投机性需求，也主要加大热点地区的土地供
给。在市场低位运行大半年后，地方政府频繁贯彻中央的各城市“分类调控”精神，全国46个限购城市，目前仅剩下北上广深4个一线城市和三亚（楼盘），限购
令逐步在各地退位，“一刀切”的行政调控也逐渐见底。而限贷政策也在9月30日随着央行对首套房认定政策的改变而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。　　三、房地产市场发展进入新常态　　随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。　　（一）房地产市场进入成熟和理性的常态　　我国房地产市场自1998年商品化以后，连续十多年进入快速发展、价格快速上涨阶段。如今，随着经济发展进入减速换挡期，房地产市场预期也发生
一定变化，那种房地产市场全面繁荣，开发商拿地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代显然一去不复返。现在，无论是房地产开发商拿地和住房需求者购房都相对成
熟和理性，尤其是房地产长效机制建设将大大增加房地产持有环节税收，有效遏制房地产投机需求。另外，政府加大保障房建设和棚户区的改造等措施，从遏制投
资、投机需求和扩大供给双向发力，虽然当前受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，各“解限”城市成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。但只
能说随着此次楼市调控政策“见底”，此前持续“向下”的楼市将进入“缓冲期”，即使现在房地产市场完全放开，也难现当年火爆行情。　　（二）房地产市场的差异化将成为一种常态　　随着中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态，尤其是房地产市场差异化会更加突出。1998年房改以来全国房地产市场普遍快速发展，价格快
速上涨，如今也步入了一个新阶段。住房普遍短缺的时代已经过去，不少城市房地产市场出现了明显的供大于求。住宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地
产市场分化趋势越来越明显。一线城市房价上涨较快，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加大。根据上海（楼盘）房
地产研究院研究报告显示，9月全国新建商品住宅库存量再创新高，为近五年来最高。截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比
增长4.0%，同比增长23.8%。一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3794万、20167万和4052万平方米，环比分别增长8.8%、
3.5%和2.2%，同比分别增长39.6%、21.8%和21.1%。4个一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅有所扩大。但是，10月
份一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%，同比增长36.7%。继9月份库存量创新高后，10月库存出现下跌。这也是近9个月以来首次出现环比下跌
的现象。这和10月份一线城市改善型需求积极释放的因素有关，政策的利好也更利于一线城市房地产库存的释放。　　（三）房地产窄幅调整将成为一种常态　　从整体市场情况来看，受到限购放松、限贷放松两轮政策调整的积极影响，成交量从9月下旬开始回升，黄金周期间继续出现明显上升。政策调整给市场
带来的最大改变是消费者对房地产市场的预期，房地产市场低迷，除了供需因素之外，也在于市场预期下降，使得一些刚需客户也推迟购房。而这次房贷政策的放
松，很大程度将释放一部分改善性需求，同时，通过市场预期的改变激发积攒了大半年的刚性需求，这些需求有望成为四季度市场回升的主力军，加快商品房去库存
化的进度。但是，目前改善性需求主要以工薪阶层为主，较富裕的人群改善性需求都已解决，目前房地产价格对工薪阶层来说仍然偏高，政策放松只会释放那部分急
于改善的需求，中期看房地产市场还需要调整，但刺激政策的推出会使得调整的幅度有限。　　（四）房地产市场调控需要建立长效机制　　房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市
场必须建立起适应新常态的长效机制。房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展
目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互掣
肘。当前保障性住房建设力度较大，土地出让制度改革也在各地推进。按照国土部提出的时间表，2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。　　四、2015年房地产市场继续调整　　2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不
会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。　　（一）房地产市场调整继续，房地产销售以量换价　　前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机
制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币
政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极
影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐，2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结
束，房地产销售应该继续以量换价。　　（二）房地产投资会继续下降，投资同比将会在8%左右　　2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投资和销售量下滑明显，房地产市场也明显进入新常态。1-9月房地产投资同比增速
12.5%，低于去年同期7.2个百分点。房地产和住宅销售面积分别下降8.6%和10.3%。与之相对的是房地产待售面积继续攀升，三季度末同比增幅达
28%，较1-8月份上升1.4个百分点，加剧去库存的进度和降低房地产开发投资速度。这种销售局面直接导致房地产开发商拿地热情大幅下降，1-9月全国
300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%；成交面积78333万平方米，同比减少24%。这将直接影响明年开发投资力度。因
此，2015年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降，投资同比在8%左右。　　（三）房价整体将会继续向下，各地差异较大　　继2014年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从新建住宅波及到二手房，2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像
2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动
性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价格变化与库存量关系密切。　　五、合理引导市场预期 保障房与商品房建设并重　　（一）做好房地产市场预期引导　　我国房地产当前发展已经进入新常态，除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地方政府，都必须要进行
房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需求还有巨大的市场潜力；另一方面随着长效机制逐
步建立，房地产市场将主要靠市场机制来调节，房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。因此，对
待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该主要转移到依赖有竞争优势的产业发展，而不是盯着房地产土地转让金。　　（二）做好区域房地产市场细分需求研究　　我国房地产市场发展到今天，已经不再是全国一盘棋状态，如果任由市场盲目发展，将会出现严重经济和社会问题。针对当前各地“鬼城”报道不断、地
方集资者跑路等现象，应加大对各地烂尾楼或者空置房的调查。虽然最终是让市场机制在房地产市场中起基础作用，但针对我国房地产市场日益分化的状况，政府还
是非常有必要加强对房地产市场细分需求研究，有效引导区域房地产市场供需平衡以及房地产结构平衡。各地在进行房地产市场研究中，家庭结构、年龄结构、收
入、职业、宗教、民族等均可作为房地产市场细分的变量，加强对未来房地产市场更精细化发展的引导。这既是房地产市场健康稳定发展的需要，也是节约资源和保
护环境的需要。　　（三）继续贯彻保障房与商品房市场建设并重　　中央提出，“十二五”期间建设3600万套保障房，根据这一数据，2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改
力争基本完成。继续加大保障性安居工程建设力度，合理确定建设任务；进一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理体制机制；做好保障性安居工程的资金、土
地等方面准备。　　健全保障房的长效管理机制，对于当前种类繁多的保障房，有必要逐步进行科学简化和归并；应根据各地不同状况适当调整住房保障方式，以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性；发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房；还要建立健全动态管
理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。　　（四）合理引导高中低端住房市场供给　　房地产市场虽然主要交给市场，发挥市场在资源配置中的基础作用，但由于社会各阶层对于住房需求存在差异，导致住房供给应满足不同层次的需求。完
全都交给市场，经济主体的逐利性会让市场出现一定的失灵。因此，除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外，对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的
政策，尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节，对中低端房地产市场进行合理引导，避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。对于高端市场，比如别墅
用地，应充分考虑我国人多地少的国情给予较严格的控制，主要通过土地供给和税收环节影响其供给。从中长期看，我国中低端需求市场在很多城市化水平较低的区
域还具有一定空间，因此要加强这部分需求的引导和合理满足。　　（五）在长效机制未建立前，区域性调控政策还需贯彻　　当前房地产市场虽然比较低迷，但房价整体上并未呈现大幅下降，尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市。如果当前因为经济下行重新回归到对房地产
经济的依赖，那么转变生产方式和转变经济结构就不可能实现。当然有些地方的房地产市场限购限贷已经没有必要，但很多一、二线城市当前房价与居民收入水平还
是不相适应，在房地产长效机制还未建立之前，这些地区的调控政策还需贯彻。　　（六）地方政府救市应综合考虑短期和长期效果　　毫无疑问，地方政府救市行为对于楼市的短期激励作用是明显的。通过降低购房门槛或成本，刺激市场需求，改变购房者心理预期，使得一部分人放弃观望，积极入市，实际也相当于提前透支一部分人的需求能力，从长远看对房地产市场影响有限。　　地方政府救市除了考虑近期效果外，更应考虑远期效果。托住房地产价格可以维持高地价，对支持地方财政确实有利，但高地价必然提高当地实体经济投资和经营成本，制约经济长期发展，必须统筹考虑好地方经济近期效益和远期效益的关系。
百度乐居频道由中国房产信息集团与百度战略合作，中国房产信息集团独家运营
百度乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：400-606-6969