陈X铭与游X玉租赁合同纠纷仲裁案（胜诉）-卢愿光律师-法邦网
陈X铭与游X玉租赁合同纠纷仲裁案（胜诉）时间： 13:16:16&&作者：卢愿光律师&&文章分类：经典案例
陈X铭与游X玉租赁合同纠纷仲裁案（胜诉）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 一、 仲 裁 申 请 书& &
&& 申请人：陈X铭，男，汉族，1965年X月XX日出生，住广东省肇庆市XX区X二路XX大厦宿舍。&&& 委托代理人：卢愿光，广东环球经纬律师事务所律师&&& 地址：广州市东风东路555号粤海集团大厦12楼& 邮编：510050&&& 电话： 020— 手机：、&& 被申请人：游X玉，女，汉族，1958年XX月X日出生，户籍住址：广州市越秀区XX濠XX号2楼，现工作地址：广州市白云大道北X号之一广州市XX国际旅行社，手机：139022XXXX。请求事项： &&& 1、请求裁决被申请人返还申请人租赁按金人民币肆拾陆万元（￥），租金贰拾叁万元（￥）&&& 2、请求裁决被申请人赔偿申请人装修损失人民币壹拾万叁仟玖壹拾肆元（￥）&&& 3、请求裁决被申请人承担本案仲裁费用。事实和理由：&& 申请人与被申请人于签订《租赁合同》（见附件1），合同约定：1、由被申请人将位于广州市白云区棠景街三元里大道棠溪九坑（土名）地段，建筑面积约5000平方米、空地3000平方米给申请人用于开设肉菜市场；2、租赁期限从日至日止， 日起开始计租（日至日为免租装修期）；3、租赁按金46万元、场所月租金为23万元；4、被申请人提供有关房屋等证明文件并协助申请人办理有关经营手续及证照等。&&& 合同签订后，被申请人于日收取了申请人交纳的租赁按金46万元、预付首月租金23万元（见附件2），随后申请人对租赁场所进行装修（见附件3），同时要求被申请人提供有关证件办理有关经营手续及证照（附件4），但被申请人经多次催促后仍不能提供，申请人于日再书面发函催告，并要求被申请人在未能提供全部证明文件之前，申请人请求延期起租（附件5）。但日申请人收到2份《解除合同通知书》（附件6）：即被申请人解除与申请人的合同，颜树清解除与被申请人的合同，申请人才知上当了，当初被申请人口口声声她就是屋主、老板，申请人才租赁的，现半路突然杀出“程咬金”，案外人颜树清于日已强行将申请人驱逐出场，申请人真后悔莫及，借钱投资落陷井，境况凄惨，该物业竟有如此深的幕后，申请人在此之前却无知晓。被申请人隐瞒实情，将场地租赁给申请人也没有经过原出租人的同意；申请人也向有关部门了解过，租赁的场地不符合商业用途，根本无法办理到有关经营证照，无法实现合同目的。因此，被申请人的行为已构成违约，应当返还租赁按金、租金及赔偿申请人装修损失，但经交涉，被申请人不愿意和解处理，无奈申请人只能寻求司法途径，请求仲裁庭依法公正裁决。&&& 此致广州市仲裁委员会&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 申请人：陈X铭&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
&&&&&&&&& 二、陈X铭与游X玉租赁合同纠纷案代理词&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （卢愿光律师提交，手机：）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 案号：（2008）穗仲案字第696号
尊敬的仲裁员：&& 本律师接受申请人陈X铭的委托和广东环球经纬律师事务所的指派，在贵会正在审理“陈X铭与游X玉租赁合同纠纷案”中，担任申请人陈X铭的代理人，依法出庭参与仲裁，现发表如下代理意见，供仲裁庭参考：&& 首先对三位仲裁员认真负责的工作态度，表示感谢！&&& 一、 申请人与被申请人签订的《租赁合同》房屋建筑面积5000平方米，其中有3180平方米的房屋属违章建筑，涉及违章建筑这部分的租赁合同应为无效合同。&& 穗规建证（号《建筑工程规划许可证》同意建设的建筑面积为1820平方米，但涉案租赁的房屋超出规划建设，超出的3180平方米为违章建筑，被申请人将该违章建筑出租给申请人，违反《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效；《广州市房屋租赁管理规定》第9条明确房屋不能出租的情形，被申请人违反了该条第1款：“末取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；、第5款：“属于违法建设的；” 、第7款：“不符合消防安全标准的”；、第9款：“其它法律、法规、规章禁止的。” 规定，该部分房屋不能用于出租，即使签订合同，亦应为无效合同。&&& 二、《建筑工程规划许可证》同意建设的1820平方米，没有经过建筑部门、消防部门验收，直至现在也没有取得合法产权证明，也不具备出租的条件，这部分的租赁合同也因违反法律、法规强制规定，同样属无效合同。&&& 1820平方米的房屋只是经过规划部门的规划，但房屋建成后没有经过建筑部门的合格验收，不能交付使用，也不能用于出租。根据《建筑法》第61条：“．．．．．．。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，被申请人没有提供的任何证据证明房屋经过建筑部门的验收，也承认不清楚房屋是否经过验收。因此，该房屋经没有经过验收是事实，所以，不能交付使用，更不能用于出租。&&& 1820平方米的房屋也没有经过消防验收，没有取得合法的产权证明，不能出租。庭审表明，租赁的房屋自始至始没有经消防部门验收，被申请人也没有出示合法产权证明（注：因与违章建筑混合一起，不可能取得合法产权证）。根据《广州市房屋租赁管理规定》第9条明确房屋不能出租的情形，被申请人违反了该条第1款：“末取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；、第7款：“不符合消防安全标准的”；、第9款：“其它法律、法规、规章禁止的。” 规定，同样证明该部分房屋不能用于出租。&&& 不具备出租条件的房屋，即使出租人及承租人意思真实，签订合同，因违反法律、法规的强制性规定，亦属无效合同。&&& 三、被申请人应当退回租赁按金460000元、租金230000元，至装修损失，应根据双方的过错合理确定。&&& 根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；．．．．．．．，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。所以，被申请人应当退回租赁按金460000元、租金230000元，至装修损失103914元，应根据双方的过错合理确定。&&& 四、被申请人以“申请人没有进行装修”为由，试图没收按金、租金，没有任何依据。《租赁合同》中没有约定如何装修以及装修标准，《租赁合同》第二条第1款，只约定申请人进场施工的时间为“被申请人正式交付之日起二个月内必须进场施工”，但自从日被申请人发函申请人后，申请人已于日已进场施工（从附件3有关单据及装修协议可反映），被申请人也承认申请人进行过装修，并不是没有装修；况且，申请人进场施工后，如何装修是自己决定的事情，被申请人并不能干涉。&&& 五、租赁的房屋不可能办到有关市场经营证照，合同根本无法履行。租赁物业违章建筑部分，被申请人根本无法出具有关工程验收合格证、房屋产权证、消防验收合格证明等证明文件给申请人办理有关经营证照；在建设工程规划许可证中1820平方米房屋，被申请人也无法提供合法产权证，建筑验收合格证，况且该房屋的用途为临时体育活动用房，不符合商业用途，对该部分被申请人也不配合提供有关证明文件协助办理消防批文，其它相关手续，特别临时体育活动用房没有转为商业用途的，申请人也无法办理有关经营证照，以至申请人催促及发函后仍无法提供。&&& 六、被申请人的原因，导致案外人收回场地。&&& 被申请人与案外人颜树清等人《租赁合同》中，被申请人负有安装用电变压器、配电房、电梯等义务（被申请人提交证据二《情况说明》反映），但被申请人没有履行该义务，以至租赁的房屋被案外人收回，原因是被申请人行为所致。&&& 综上所述，被申请人应返还租赁按金460000元、租金230000元，赔偿申请人合理的装修的损失，承担本案的全部仲裁费用。&&& 此致&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 广东环球经纬律师事务所&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 律师：卢愿光&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日联系方式：地址：广东省广州市东风东路555号粤海集团大厦12楼，邮编：510050电话：
&&&&&&&& &三、陈X铭与游X玉租赁合同纠纷案补充代理词&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&& （卢愿光律师提交，手机：）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &案号：（2008）穗仲案字第696号
尊敬的仲裁员：&&& 本律师接受申请人陈X铭的委托和广东环球经纬律师事务所的指派，在贵会正在审理“陈X铭与游X玉租赁合同纠纷案”中，担任申请人陈X铭的代理人，经过日庭后补充证据质证后，补充发表如下代理意见，供仲裁庭参考：&&& 一、 有关申请人对补充证据的质证意见，在此不再累述，请各位仲裁员详阅有关庭审记录。但提示需要注意的是：被申请人仍无法提供有关房屋的合法产权证明、工程竣工消防验收合格证明。出示的《单位工程验收报告》也是对穗规证（号批准部分（1820平方米）合格；《房屋安全鉴定报告》超出规划许可证批准范围，鉴定机构无权对没有经规划的房屋进行验收，因而超出的部分应属无效。&&& 针对上述情况，本律师认为：没有合法产权证明、竣工消防验收合格证明的房屋，房屋根本不能出租，合同应为无效。至于合同的效力如何，我们相信仲裁庭将会依职权公正认定。&&& 二、 为了稳妥起见，本律师仲裁庭提出一个保留的意见：即使仲裁庭最后认为租赁合同有效或部分有效，被申请人的行为亦构成违约，申请人的仲裁请求亦应得到支持。&&& 1、被申请人以“申请人没有进行装修”为唯一理由，书面通知申请人解除合同，该理由根本不能成立。&& 《租赁合同》中没有约定如何装修以及装修标准，《租赁合同》第二条第1款，只约定申请人进场施工的时间为“被申请人正式交付之日起二个月内必须进场施工”，但自从日被申请人发函申请人后，申请人已于日已进场施工（从附件3有关单据及装修协议可反映），被申请人也承认申请人进行过装修，并不是没有装修；况且，申请人进场施工后，如何装修是申请人自己决定的事情，被申请人并不能干涉。被申请人以“没有进行装修”的理由解除合同根本站不着脚。&&& 2、被申请人在租赁期限内无法保证申请人正常使用房屋，房屋被案外人颜树清收回场地。被申请人与案外人颜树清等人《租赁合同》中，被申请人负有安装用电变压器、配电房、电梯等义务，但被申请人没有履行该义务，以至租赁的房屋被案外人收回，原因是被申请人行为所致。&&& 3、租赁合同签订后，被申请人无法提供有关房屋合法产权证明、房屋1：500设计图纸、房屋竣工验收合格证明、房屋安全鉴定证明（被申请人补充的二、三、四、五材料，申请人此前根本没有见过），协且申请人办理市场证照，没有配合办理房屋转商业用途，履约方面均不符合约定。&&& 4、房屋首月租金（日——4月20）申请人已预交，但被申请人在起租日就通知解除合同，属违约行为。&&& 三、导致纠纷发生的根本原因如下，仲裁庭可以向案外人颜树清了解。&&& 被申请人与案外人颜树清等人《租赁合同》中，被申请人负有安装用电变压器、配电房、电梯等义务，但被申请人没有履行该义务，案外人颜树清对被申请人发解除合同通知书，收回房屋，被申请人企图推责，照抄通知书内容而向申请人发解除合同通知，所以导致纠纷的根本问题是出在被申请人身上。&&& 四、日纠纷发生后的有关情况。&& 3月25日颜X清带了七、八个人过来，称其为房东，要求申请人立即搬走，进行清场。申请人回应是向被申请人承租的，只对出租人，从而发生激烈的争吵。申请人报了警，警员来处理了，事情缓和下来。接着几天申请人与被申请人之间也发生了激烈的争吵，但事情也没有任何进展。至4月初的一天，颜X清带了三、四十人过来，一定要接管场场地，申请人在场内的物品（8间板房、6台电脑、12张铁床、18张办公台）全部由颜X清派人保管。申请人报了警，警员过来，认为方案合理，申请人就无奈出场，在外租旅馆住，4月份并与被申请人多次争讨解决方案，均无果。至5月初，颜X清要求申请人把物品搬离场，申请人逐渐搬出物品，至5月16日、22日分别搬走最后的一台电脑及板房。所以纠纷发生后至5月22日期间，申请人根本无法使用房屋。（根据申请人的陈述整理）&&& 此致&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 广东环球经纬律师事务所&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 律师：卢愿光&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
&& 联系方式：&& 地址：广州市东风东路555号粤海集团大厦12楼，邮编：510050&& 电话：
手机： 、&
&&&&&&&&&&&&&&&&&& 四、广州仲裁委员会裁决书&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &（2008）穗仲案字第696号&&&&&& 申请人：陈X铭，男，汉族，日出生，住所：广东省肇庆市端州区端州二路雅影大厦宿舍。&&&&& 委托代理人：卢愿光，广东环球经纬律师事务所律师&&&&& 被申请人：游X玉，女，汉族，日出生，住所：广州市越秀区清水濠124号二楼。&&&&& 委托代理人：张X，广东中XX天律师事务所律师&&&&& 委托代理人：孙X昌，广东中XX天律师事务所律师助理&&&&& 广州仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人陈X铭（以下简称申请人）和被申请人游X玉（以下简称被申请人）签订《租赁合同》中的仲裁条款，于日受理了申请人关于租赁合同纠纷一案。根据《广州市仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）第二十四条之规定，本会向被申请人送达立案通知书、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁名册等材料。被申请人在仲裁规则规定的期限内提交答辩状，本会依法向申请人送达该答辩状副本。&&&& 在仲裁规则的期限内，申请人选定仲裁员陈雪，被申请人选定仲裁员郑静昊，双方当事人没有共同选定首席仲裁员，根据《中华人民共和国仲裁法》（以下简称仲裁法）第三十条、第三十一条和第三十二条的规定，本会主任指定首席仲裁员李立之，于日与仲裁员陈雪、仲裁员郑静昊成立本案仲裁庭。&&& 仲裁庭于日依法不公开开庭审理，申请人陈其铭及其委托代理人卢愿光和被申请人游群玉以及其委托代理人张X、孙X昌参加仲裁。&&& 仲裁庭根据仲裁法第五十一条之规定，对当事人进行调解，双方未能达成调解协议。&&& 本案由于案情复杂，未能在审限内审结，根据仲裁规则第四十七条规定，经本会主任批准，本案审限延长至日。&&& 本案已审理终结，现予以裁决。&&&& 一、 仲裁请求与答辩&&&& 申请人申请仲裁称：&&&& 申请人与被申请人于签订《租赁合同》，合同约定：1、由被申请人将位于广州市白云区棠景街三元里大道棠溪九坑（土名）地段，建筑面积约5000平方米（只有1820平方米为建设工程规划许可证批准建设的，用途为临时体育用房，不是商业用途；其余3180平方米为违章建筑）、空地3000平方米给申请人用于开设肉菜市场；2、租赁期限从日至日止， 日起开始计租（日至日为免租装修期）；3、租赁按金460000元、月租金为230000元；4、被申请人提供有关房屋等证明文件并协助申请人办理有关经营手续及证照等。合同签订后，被申请人于日收取了申请人交纳的租赁按金460000元、预付首月租金230000元，随后申请人对租赁场所进行装修，同时要求被申请人提供有关证件办理有关经营手续及证照，但被申请人经多次催促后仍不能提供，申请人于日再书面发函催告，并要求被申请人在未能提供全部证明文件之前，申请人请求延期起租。但日申请人收到2份《解除合同通知书》：即被申请人解除与申请人的合同，颜X清解除与被申请人的合同，申请人才知上当了，当初申请人因被申请人其是屋主才租赁的，现案外人颜X清于日已强行将申请人驱逐出场；申请人也向有关部门了解过，租赁的场地不符合商业用途，根本无法办理到有关经营证照，无法实现合同目的。因此，被申请人的行为已构成违约，应当返还租赁按金、租金及赔偿申请人装修损失。现请求：（一）、裁决被申请人返还申请人租赁按金460000元、租金230000元；（二）、裁决被申请人赔偿申请人装修损失103914元；（三）、裁决被申请人承担本案仲裁费用。&&&& 被申请人答辩称：被申请人不同意申请人的请求。理由如下：（一）、被申请人已履行出租方的义务。申请人的陈述与事实不符。（二）、申请人接受租租赁房屋后，没有按合同约定对房屋进行装修，没有依约履行交租的义务，属租赁合同约定的违约行为，被申请人有权解除合同，没收押金。根据《租赁合同》第二条第一款的约定，申请人必须在接收房屋后的两个月内对房屋进行装修，但申请人自2007年11月底接收房屋至今，该房屋与申请人交付给申请人接收时的仍是一样，申请人只是在该房屋的后面搭建了一所招租时使用的临时公厕。《租赁合同》也约定，租金从日开始起算，在每月15日前交纳，逾期交租超过30天的，被申请人有权终止合同。申请人在向被申请人并不存在隐瞒实情和违法转租的行为。申请人在与被申请人签订《租赁合同》时，被申请人已将与颜X清等人签订的《租赁合同》出示给申请人，并向申请人陈述清楚该场地的真实情况，表明被申请人具有该场地的分租权利。同时，在签订合同之时，双方已经将该场地规划建设批准文件列入合同。可见，申请人对被申请人的场地来源及该场地的建设用途等事项是清晰的。被申请人不存在隐瞒实情的行为。综上，请求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。&&& 二、 举证与质证&&& （一）、申请人围绕其主张而提交的证据有：&&& 证据1：日的《租赁合同》、《租赁协议》以及《中华人民共和国建设工程规划许可证》，证明：1、申请人与被申请人存在租赁合同关系。2、双方的租赁期限是日至日；租金标准是每月租金230000元；保证金是460000元。在签订合同时申请人已交付首期租金230000元。3、涉案场地的用途是作为市场。且被申请人有协助申请人办理经营证照的义务。在租赁协议第五点约定被申请人如晨不能按时交付场地给申请人，则被申请人应按租赁日期推延一天按二天计算补偿给申请人。&&& 被申请人对该证据中的《租赁合同》的真实性、关联性均没有异议。对该证据中《租赁协议》的真实性没有异议，但该证据所提及的需要完善的设施，被申请人也已经完善了。对该证据的《中华人民共和国建设工程规划许可证》的真实性没有异议，被申请人在当天已给了申请人。&&& 证据2、日的收据（共2份），证明被申请人收取了申请人的租赁按金460000元，租金230000元。&&& 被申请人对该证据真实性没有异议。&&& 证据3、单据，证据申请人投入租赁物业不能拆除的装修损失为103914元。&&& 被申请人对该证据的真实性、关联性和合法性均不予以确认，因为该租赁房屋根本没有装修，申请人提出购买的东西不能证明是用于租赁的房屋上。在附件3的第23页中出现有相同发票号码但不同日期的发票，而且发票显示的物品不同。另外一张发票的日期与其他编号在后面的发票的日期出现倒序。&&& 证据4、交涉函件（共3份，其中附件4-1是申请人向被申请人提出的建设要求），证明申请人与被申请人就该临时体育用房办理有关手续以及证照问题进行交涉。&&& 被申请人对该证据的真实性、关联性和合法性均有异议，因为被申请人均没有收到该证据。&&& 证据5：关于延期缴纳租金的函，证明申请人发函要求被申请人提供的有关证明文件，并要求被申请人在未能提供全部的文件之前，申请人请求延期起租。&&& 被申请人对该证据的真实性予以确认，被申请人收到该函件。但被申请人对该函件的陈述内容不予以确认。&&& 证据6：解除合同通知书（共2份），证明被申请人发函解除与申请人之间的合同，但被申请人所称的理由根本不能成立。另颜X清发函解除与被申请人的合同，颜X清据此将申请人驱逐出场。&&& 被申请人对该证据的真实性予以确认，被申请人曾发出该函件。&&& 证据7：同意使用土地通知书，证明被申请人仅提供了一份证据文件给申请人，但证明文件不全，且房屋不符合商业用途，办不到营业执照。&&& 被申请人对该证据的真实性没有异议。&&& 证据8：租赁场地照片，证明：1、申请人对租赁场地进行了装修。日场地已由案外人颜X清强行收回，申请人无法使用，存在严重损失，被申请人应当赔偿。2、被申请人以申请人没有进行装修为由解除合同，没有依据，属违约行为。被申请人对该证据的真实性予以确认，但对其关联性不予确认。该证据反映涉案房屋没有装修，是个毛坯的房子。&&& 证据9：日的《租赁合同》，证明纠纷发生后，申请人才知悉租赁的场地原来是被申请人从案外人颜X清等人租赁过来的，被申请人出租给申请人时没有向申请人说明，也没有经过案外人颜X清的书面同意，导致申请人被案外人驱逐出场。被申请的行为是造成申请人损失的根本原因。被申请人对该证据的真实性没有异议，但被申请人仅确认该场地是由颜X清租赁给被申请人并由被申请人分租给申请人。至于其他事实，被申请人不予确认。&&& （二）、被申请人围绕其主张而提交的证据有：&&& 证据1：物品明细证明（共2份）证明：1、申请人于日搬出该房屋。2、申请人是自行搬出房屋，不存在强行搬出的情况。&&& 申请人对该证据的真实性、关联性没有异议。但申请人认为证据上所列的物品是一些细小的东西，申请人在之前已被赶出去。五月份只是拿回小物件。涉案房屋在3月25日已被案外人收回去了。&&& 证据2、情况说明，证明申请人承租房屋后至今没有对房屋进行实质性装修。&&& 申请人对该证据真实性没有异议，但在该证据的第二行中反遇，因为被申请人没有履行与案外人的义务对租赁房屋配备变压器、电梯，所以导致申请人被赶出去。&&&& 证据3：照片，其中五张证明申请人没有对房屋进行装修，与被申请人交付申请人房屋时候的状况一样。还有一张照片是证明申请人在电视上刊登招商广告的事实，申请人招商的方向是经营美食城。&&& 申请人对该证据中拍摄招租广告的照片的真实性不予确认。申请人对该证据中日拍摄的这张照片的真实性也不予确认，理由是该照片是在施工期间拍摄的。对该证据的其余四张照片的真实性均予确认。&& 证据4：经营场地出租证明，证明申请人于日才决定租赁场地的用途。申请人对该房屋的有关招租方向进行了调整。被申请人已经尽了配合申请人办理有关证照的义务。申请人对该证据的真实性予以确认，但申请人只收到复印件，所以导致申请人无法办理有关的证照。&&& 证据5：广州市白云区棠景街棠溪村第十经济合作社的《情况说明》及日合益社区居委会的《证明》，证明申请人租得房屋后未进行装修。&&& 申请人认为该证据中的《情况说明》是被申请人找印后再找经济合作社盖章。该证据的来源不清，内容与公章不符合。在《情况说明》中写明是“居委管辖内地段”与盖章的合作社不符，该公章可能为假章。而且该证据也超大超过仲裁规则规定的举证期限。申请人对该证据中的《证明》的真实性难以确定。&&& 证据6：录音内容及CD碟一张，证明申请人租得房屋后未进行过装修及未确定涉案房屋的用途。申请人认为该证据已超过举证期限，所以对其不予质证。被申请人提供的光碟很吵，申请人无法听清楚其中的内容。&&& 证据7：日的接收场地通知书，证明被申请人已将房屋交付申请人使用。&&& 申请人对该证据的真实性没有异议，申请人收到该通知书。&&& 证据8：日签订的场地租赁协议书，证明诉争场地为石和公司（颜X清）向广州三建公司租赁旧仓库场地后改建而成。据此石和公司有该场地的使用和处分权。&&& 申请人对该证据的真实性没有异议。&&& 证据9：单位工程竣工验收报告，证明房屋经符合资质的建筑、设计单位进行施工，并已通过竣工验收。在验收报告中，验收的建筑面积为5000平方米。&&& 申请人对该证据的真实性没有异议，对其证明内容有异议。申请人认为验收意见中只对穗规建证（号批准部分（1820平方米部分）验收合格，但其余部分（3120平方米部分）是没有验收合格。&&& 证据10：房屋安全鉴定报告，证明涉案房屋具备安全使用条件 。申请人对该证据的真实性没有异议，但对其内容有异议。申请人认为：安全鉴定报告对房屋的范围超出规划的范围。对超出规划部分的鉴定属于超出职权鉴定的范围，所以超出规划的部分的鉴定应该无效。证据11：日的穗公云消审（2006）第1109号建筑工程消防设计审核意见书（原件），证明涉案房屋已申报消防审核，但申请人变更用途，需待其确定用途后重新申报。&&& 申请人对该证据的真实性没有异议，但对该内容及关联有异议。申请人认为：该证据只是公安消防部门对兴建体育活动用房消防设计图纸的审核意见，并不是工程竣工后房屋的消防验收报告。在该意见书第二页倒数第二行注明“建筑工程未经公安消防机构验收合格，不得擅自投入使用”，所以该证据不是工程竣工验收后的消防验收报告。被申请人认为“申请人变更用途，需待其确定用途后重新申报”这一观点是不正确的。&&& 证据12：日的建筑消防审核申请报告，证明申请人于日确定场地用途后，被申请人已协助申报消防审核，街道城管科已同意申报。消防验收有待申请人申报并按核定消防设计审核意见实施消防工程后进行。&&& 申请人对该证据不予质证，理由是被申请人提交的原件与复印件不一致。该证据上没有加盖章作为申请审核方的广州市第三建筑工程有限公司的单位公章，申请人对其真实性难以确定。&&& 证据13：日签订广州市房屋租赁合同，证明双方已签订办理营业执照所需的备案合同，由于申请人未缴纳备案费用导致合同未能完成备案手续。&&& 申请人对该证据的真实性不予确认，理由是：1、申请人不知道有该合同的存在；2、合同乙方签章并非申请人亲笔签名；3、申请人也没有授权委托苏超签署该合同，若苏超真的在该合同上签字盖章的，则苏超超出授权范围进行签字。该证据也证明申请人未缴纳备案费用导致合同未能完成备案手续这一事实不成立。因为根据租赁条例是由出租人来承担有关税费，所以不存在申请人未缴纳备案费用导致合同未能完成备案手续这一事实。&& 证据14：穗云整规（2006）15号文件。&& 证据15：白云区工商局办理营业执照需提供的文件清单。&& 证据14、15的真实性无法确定。而且证据14、15均不能证明本案的事实。&& 证据16：日的同意转租确认书，证明石和公司及颜X清等人同意被申请人将房屋转租给申请人。&& 申请人对该证据的真实性没有异议。但申请人认为从该证据出具的日期可以看出，该证据是在第一次开庭后才出具，所以不能以其作为定案的依据。&& 证据17：棠景街派出所的《情况说明》，证明申请人在庭上称2008年3月因颜X清强制其搬迁而向公安报警不属& 实。报案时间为日。报案时申请人仍占有并使用该房屋。&& 申请人认为该证据的真实性难以确定，因为在该证据中棠景派出所的说明中记载的报警人的姓名与申请人的姓名不一致。而且在3月份的纠纷发生后，申请人多次报警。在5月份，申请人报警是由于申请人被业主要求搬离申请人所有的物品，且期间曾被驱赶。再者，在3月的时候，业主及被申请人已经发函要求解除合同，所以申请人无法继续占用涉案房屋。&&& 证据18：企业法人营业执照&&& 证据19：企业注册基本资料（原件）。&&& 证据18、19共同证明讼争房屋完全具备办理经营证照的条件和使用条件，不存在申请人所称的不具备办理证照的情况。不具备条件办理证照的理由完全是申请人为掩饰其始终未确定讼争场地的经营方向且一直未向工商部门申领证照的行为而提出的无理借口。&&& 申请人认为该两份证据均已经超过举证期限，不能作不证据使用。申请人对该两份证据的真实性、合法性均没有异议，但该两份证据均与本案无关。而且该营业执照是在本案开庭后才取得；该营业执照的经营范围同申请人原定的农贸市场、美食城的经营方向是完全不同。由于条件所限，被申请人在当时无法提供有关材料给申请人办理证照。&&& 证据20：穗公云消（建）字（2009）第0004号建筑工程消防设计的审核意见及穗云消（建验）字（2009）第021号建筑工程消防验收的意见书（原件），证明讼争场地确定经营用途后，依照程序向相关部门提出申请人后，该场地可通过消防审核及验收。&&& 申请人认为该份证据已超过举证期限，不能作为证据使用。对该证据的真实性、合法性均没有异议，但申请人认为该证据与本案无关。该证据是开庭后才取得，而且恰好反证了涉案场地在当时并没有通过消防验收。第0004号的审核意见书说明：在工程验竣工后才可以作商业用途使用。此前不能作商业用途使用。&&& 三、 事实认定&&& 本案经开庭审理，根据当事人的陈述、举证、质证和辩论，仲裁&&& 庭查明：&&& 申请人与被申请人于日签订《租赁合同》，约定：被申请人同意向申请人出租座落于广州白云区棠景三元里大道（原广花路）棠溪九坑（土名）地段，建筑面积约5000平方米，空地约为3000平方米。租赁期限：租期由日至日。合同第一条第三款约定：每月租金为人民币230000元。从日起算，每隔两年递增5%。合同第三条第一款第2项约定：被申请人应保证申请人租用该场地，并提供现有证明（穗规建证（号），该证明批准的是临时建筑规划。合同第二条第一款约定：申请人在签订本合同的三日内须向被申请人缴纳履约保证金，金额为460000元及一个月租金230000元，自被申请人土建装修完毕正式将楼房交给申请人之日起两个月内申请人必须进场施工，否则视为违约，保证金及一个月租金归被申请人，作为被申请人损失补偿。合同第三条第一款第5项约定：被申请人提供场地的房屋现有手结（穗规建证（号）并协助申请人办理消防批文，相关手续，费用由申请人承担。合同第四条约定：若申请人逾期缴纳租金或管理费，由逾期第三天起被申请人按每日3%向申请人收取滞纳金，若逾期缴交租金超过30天，被申请人有权终止合同，收回租赁单位且申请人履约保证金不给予退还，其投入装修无偿归被申请人，被申请人有权对租赁单位进行清理，并对原租赁单位内留置的物品进行就地或移至其他地方封存，该租赁单位内属于申请人所有物品因此而发生损毁或灭失的后果由申请人自行承担。同日，双方签订《租赁合同》对装修事宜进一步确定。&&& 日，申请人向被申请人交纳按金460000元及首期租金2300000元。日，被申请人向申请人发出《接收场地通知书》，要求申请人接收棠景街三元里大道棠溪九坑地幅地约五千平方米的建筑物。申请人接收出租场地后搭建一个招租场所及一个厕所。&&& 日，申请人与被申请人签订《广州市房屋租赁合同》，约定被申请人将上述建筑物出租给申请人作农贸市场用途使用。月租金为230000元。租期：日至日。&&& 日，申请人向被申请人发出《关于延期缴纳租金的函》，称：“请贵方（被申请人）收函后，立即提供办理营业执照所需的相关证明文件，在贵方没有提交全部文件之前，我方（申请人）将不向贵方缴纳租金，所产生的全部责任均由贵方承担。”&&&& 日，被申请人向申请人发出《解除合同通知书》，称：“由于你（申请人）迟迟没有进行装修，至使我（被申请人）与颜X清租赁合同被解除，我已无权出租此屋业，请在日之前搬出你所有物件，同时你要承担由此给我造成的所有损失，请尽快回复，否则我诉至法律手续”。&&&& 另查明：&&&& （一）、日，广州市公安局白云区分局作出&&& 《建筑工程消防设计审核意见书》，并就有关消防安全问题提出审核意见：“一、拟建体育活动用房为一栋单层钢筋混凝土框架结构建筑，占地面积5200平方米，建筑面积1820平方米，耐火等级为二级。工程竣工后拟作体育活动用房（乒乓球、羽毛球）使用。．．．．．．．八、经此次审核的图纸如需变更消防设计或内部装修，应当重新申报。九、其他要求，应按国家有关消防技术规范执行。有关用地、规划、环保、安全等问题按其主管部门的意见执行。工程竣工验收后，在向我局申报消防时，应提交规划局、建设局对该工程项目的工程规划许可文件、建设项目许可文件。建设工程未经公安消防机构验收合格。不得擅自投入使用”。&&&&& （二）日，广州市城市规划局就位于白云区棠景街三元里大道（原广花路）棠溪九坑（土名）地段1幢1层临时体育活动用房，建筑面积1820平方米颁发《建筑工程规划许可证》（穗规建证（号）。&&&& （三）日，广东汇建房屋鉴定有限公司作出《房屋安全鉴定报告》，认定涉案建筑物拟作体育用地使用的部分可按现状安全使用。&&&& （四）、涉案建筑物是被申请人于日从颜X清等人承租。日，颜X清向被申请人发函解除关于涉案建筑物的租赁关系。&&&&& 四、仲裁庭意见&&&&& 仲裁庭认为：&&&&& （一） 关于申请人要求被申请人返还租赁按金、租金和赔偿装修损失的仲裁请求&&&&& 双方所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示。但是，被申请人出租的房屋，按《建设工程规划许可证》的规定，建筑面积为1820平方米，而实际出租为5000平方米，远远大于规划许可的面积；规划许可的用途为临时体育用房，而《广州市房屋租赁合同》约定为用于农贸市场，不符合规划许可的用途规定；公安机关日出具的建筑工程消防设计审核意见书，也明确未经公安消防机构验收合格，不得擅自投入使用。同时，被申请人未能提交《竣工验收备案表》。申请人在签订合同时，事先对该房屋规划许可的面积、用途、消防验收、竣工验收等情况已有充分了解，仍承租该房屋似作农贸市场，对可能造成的合同风险未予以应有的重视，导致合同签订后无法履行，租赁目的无法实现，以致租赁合同终止履行。对此，双方均有过错。&&&& 被申请人于日向申请人发出书面通知，要求解除合同，对此申请人虽有异议，但之后申请人还是撤离，实际上也已同意合同的解除。据此，仲裁庭认定双方的租赁合同已于日终止。&&&& 租赁合同终止后，申请人要求被申请人返还已付的租赁按金、一个月租金和赔偿装修损失。对此，仲裁庭认：由于双方的过错，以致租赁合同无法履行，被申请人应将已收取按金460000元返还申请人。同时，按照《租赁合同》关于租金起算时间的约定，申请人应于日起向被申请人交纳租金，但被申请人却于日向申请人发出了要求解除合同的书面通知，亦即申请人应交租金的时间仅2天，因此，在扣除申请人应交的2天租金（×2=15333元），其余预收的首期租金返还给申请人，即被申请人应返还214667元（333=214667元）租金给申请人。关于装修损失问题，由于在订立合同时，申请人明知租赁物当时状况，仍承租并占用了不符合出租用途的房屋，具有过错，故申请人的装修损失应由自己承担责任。因此，对申请人要求赔偿装修损失的请求，仲裁庭不予支持。&&& 同时，仲裁庭注意到，被申请人在合同签订合将房屋交付给申请人，至申请人交还房屋给被申请人之日止，申请人已实际占用了该房屋较长时间，但由于被申请人没有提出相关的仲裁请求，故仲裁庭对此不予处理，被申请人可另寻途径解决。&&& （二） 关于仲裁费承担对于合同的签订，双方均有过错，故本案仲裁费21439元应由申请人与被申请人各承担50%。&&&& 五、 裁决、&&&& 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，仲裁庭裁决如下：&&&& （一） 被申请人返还申请人租赁按金460000元及租金214667元。&&&& （二） 对申请人其他仲裁请求不予支持。&&&& （三） 本案仲裁费21439元，申请人承担10719.5元，被申请人承担10719.5元，申请人已向本会预交本案仲裁费21439元，本会不予退还，被申请人应将其承担的仲裁费10719.5元迳付给申请人。&&& 以上裁决确定由被申请人支付给申请人的款项，自本裁决送达之日起十天内一次性付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。&&& 本裁决为终局裁决，自作出之日起发生效力。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 首席仲裁员：& 李立之&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 仲裁员：陈雪&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 仲裁员：郑静昊&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二00九年三月十六日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 秘书：冯国鸿、雷艳慧
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执业机构：广东天穗律师事务所
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