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毕业了买房还是租房？购房要选好区域看潜力细算账 转载
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&& ()&& ()毕业了买房还是租房？购房要选好区域看潜力细算账　　毕业了，买房还是租房？　　毕业了，告别了校园，开始走上社会。&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& () 、居住成为了年轻毕业生的头等大事有些毕业生家境不错，家里能够给予相当的支持买房，而也有不少毕业生即使家里有条件买房，但是出于对的不确定，因此选择了租房到底是租房还是买房？这一现实的问题摆在了毕业生面前　　调查：7成毕业生首选租房　　为了摸清情况，近日，在记者采访的50名应历届毕业生中，70%的毕业生首选租房在70%人员里面又有近70%来自农村偏远地区，家庭经济条件不是很好，读大学的费用都是自己暑假工挣取或通过绿色通道贷款来缓解　　“父母都是农民没有固定，没有稳定收入，供我读完大学已经很不容易了，买房只能自食其力现在应届毕业生工资普遍较低，租房是我最现实的选择了”今年毕业于广西师范学院的小灿接受采访时这样说道　　调查中，30%的租客家庭经济条件相对较好，他们有打算买房的想法，但是由于对房产信息不了解，大多还没定下来该购买哪个片区的房子而30%的受访者，选择毕业买房，且选择小户型的房源居多这部分人家庭条件相对较好，父母支持力度大在购房者中，6成的人毕业购房的目的是满足自己居住所需，4成的人购房是作为自己的一种投资　　分析：买房和租房各有优劣　　【买房】　　好处：有家的归属感　　历届毕业生小庾针对大学生毕业是否应该买房，她的话也很有见解，她认为，大学毕业生应该先“置业”，再“立业”“房子是置业，是不动产，你的房子就是你的财富，你买了房子以后，不住，租出去，这也是一个产业　　通过调查发现，大部分偏向于毕业买房的大学生觉得买房有如下好处：首先，买房让自己有一种归属感，免掉了租房经常性搬家；其次，还解决户口问题，将来孩子就近入托、入学，未来享受较好的资源；再次，即便将来买了大房子，也出租、转让，房产的保值比较高　　弊端：增加经济负担　　然而，对大多数毕业生来说，买房的首付基本都是靠父母资助，既会增加家庭负担，也会增加以后的个人负担而且大学毕业生处在初期，经济能力较弱，负担较重　　另外，由于年轻人的流动性比较大，过早的买房容易造成房子空置浪费，如更换地点，还要花时间花精力找买家或租客就算到时候租给别人住，也容易造成房子损坏，影响房子整体质量　　【租房】　　好处：基本不影响生活质量　　2012年毕业的小李现在就职于深圳市某物业公司南宁分公司，月薪扣除其它费用后，到手有3000元左右，她就在城中村租单间住了两年她认为租房有以下几点好处：　　第一，作为毕业生，自身收入不高，这个时候买房费用大，压力也随之增大，生活质量因此降低因此选择租房费用相对低廉，而且租金并不比贷款买房的房供大，在经济上没有多大损失，不影响原有的生活　　第二，租房选择在方便的地方住，如果换了，住的房子也换如果你买了房，说不定，就得围着房子转有些挺好的，因为离房子太远，上下班不方便，你或许会忍痛割爱　　弊端：居住环境较差　　租房在给众多毕业生缓解压力的同时也带给他们众多困扰，调查发现，租客们认为租房有以下几大坏处：　　首先，毕业生租客们大多住在城中村，这些地方基础设施落后，消防不达标，整个居住环境相对较差，采光条件通风条件不好，容易让人产生压抑感，个人幸福感较低其次，租金涨得快，房子配套设施跟不上，毕业生租客交的钱越来越多最后却只能蜗居　　再者，连续租几年房子的租金也差不多够付小户型的首付了，长久的租房对于想买房的人来说不划算向好友推荐本贴：&&&& 标题：《毕业了买房还是租房？购房要选好区域看潜力细算账 转载》&&&& 地址： .cn/Article/201407/showp1.html
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租房好还是买房好？租房和买房哪个划算？
租房好还是买房好？租房和买房哪个划算？
10:39　来源:世界财经报道　
摘要：租房不如买房
这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战租房还是买房，取决于生活方式，租房买房哪个合算，不能光算经济账，还要算生活账。如果你能付首付，那就买，因为现在房价稍微下降了点，你可以把租房的钱充作还贷款，因为目前房价跌了，但是租房的价格上去了。
　　【世界财经报道-讯】在欧美等国家，许多人一辈子租住房子，他们的幸福指数并不比房产拥有者低。在我们生活的城市里，为何人们对高价买房仍然趋之若鹜?买房还是租房，就像儿童乐园里跷跷板的两头，“刚需族”们到底该如何平衡?一边是房价不停上涨，一边是银行不断加息——楼市调控举措的频频“出拳”，让不少人陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。
　　这样的人适合买房
　　一、是这类人群相对应该成熟一些，包括工作多年、经济实力雄厚的白领。
　　二、是还有些置业升级愿望强劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。
　　此外，准备结婚的新人如果资金不足的话，二手房则是不错的婚房选择。
　　这样的人适合租房
　　一、是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。
　　二、是工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动会产生一笔不菲的交通成本支出;
　　三是收入不稳定的人群，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。
　　买房优势
　　1、有套属于自己的房子，满足自己的占有欲，有归属感。
　　2、可以随意装修、买家具。
　　3、不用忍受房东催缴房租、搬家等。
　　4、孩子可以就近入托、入学。
　　5、将来可以出租、转让，当作家庭的保值资产。
　　租房优势
　　1、租房只需拎包入住，无论将来去哪里工作和生活，没有处置房产的麻烦。
　　2、不用担心能否拿上房产证。
　　3、可以随时炒掉房东。
　　4、省出的贷款，可以提高生活质量，或者存起来。
　　5、不担心房价下跌。&　　买房劣势
　　1、必须当房奴。
　　2、担心房子质量不过关，不能顺利交房、拿到房产证，小区环境、物管不符合自己期望。
　　3、担心房价下跌。
　　4、担心小区治安、邻居人品。
　　5、去外地就学、工作，房产处置很麻烦。
　　租房劣势
　　1、没有归属感，不能随意装修、置办家电。
　　2、担心房东涨租、催租，提前毁约收房。
　　3、担心房屋质量、邻居人品、小区治安状况。
　　4、孩子没法落户，入托、入学需要掏择校费。
　　案例一：买房比租房好
　　长春市民杨璐在一家杂志社上班，月收入2000多元。
　　2010年年底，杨璐动了买房子的念头。
　　“工作在长春，以后结婚自己也得有个窝啊。”于是，在父母的资助下，她以商业按揭贷款(30年)的形式在长春市春城大街附近购得两室一厅的房产，面积88平方米，单价6500元/平方米，总房价57.2万元，月还款2200元。
　　“还好是父母帮我还贷，要不然我这点工资就不剩啥了。”杨璐说，买房的前期投资也是一笔不小的支出。
　　具体费用如下：首付款18万元;契税、公共维修基金、采暖费等入住费用约2万元。算下来，还清贷款后，杨璐的这套房产总投入为70万元。
　　“最近正在忙着装修，要是加上15万元的装修费用，总投入就85万了。”杨璐说。
　　她说，虽然家人和自己都要为房子付出，但30年之后，她至少能拥有自己的一套房产。&　　租房：30年后仍是初始资金
　　据了解，杨璐购房所在小区的两室一厅精装修房子，市场上的出租价格为1800元/月，年租金2.16万元。若先期投入的35万元不买房而选择租房，她的资金会有怎样的变化?
　　对此，浦发银行西安大路支行副行长刘禹给算了笔账。
　　他说，如果选择租房的话，杨璐手中的35万元，扣除年租金剩余32.84万元。以投资较为稳健的银行理财产品为例，30万元起点的理财产品预期年化收益为5.8%左右，年收益约为1.9万元。如此的年收益还抵不上一个年度的房租钱。而30年过后，杨璐手中的钱仍为最初的三十几万元，增值并不明显。30年间，她累计房租费用为64.8万元。
　　“此外，租房也要考虑一些不便之处。比如说，房东提前收房，自己没有归属感，不能随意置办家电等生活所需。”刘禹说。
　　案例二：租房比买房划算
　　蔡先生来广州打拼6年多，有30多万元的存款，虽然一直租房住，但小日子过得很惬意。然而，他最近遇到一个头疼无比的问题，那就是如果不买房，女友家人就不同意他们结婚。“我的购房目标是市区内一套总价100万元左右的小两房二手房，首付需要30万元，现在首套房利率一再放出优惠，买房办理基准利率还是没问题的。”即便如此，蔡先生仍心生顾虑地表示，自己在外赚钱不易，虽然现在收入还可以，但还是怕投资失败。“我一直觉得租房划算，而我女朋友则觉得买房划算，不知道现在到底是买房划算还是租房划算?”
　　贷70万元
　　15年总利息40.11万元
　　根据蔡先生的要求，以15年期为限，通过买房和租房所发生的费用进行对比，为蔡先生算了一笔账。
　　蔡先生购房需要首付30万元，若办理，则要贷70万元。
　　以还款期限15年为例，按目前商贷的基准利率6.55%计算，蔡先生每月要支付6117.01元的供房款，15年总利息是40.11万元，最终还款总额约为140.11万元。
　　根据以上发生的各项费用，蔡先生购买这套房子的各种费用合计为：首付30万元+15年×月供6117.01元×12个月=140.11万元。也就是说，不算中介费和部分税费的情况下，蔡先生15年要投资140.11万元，才能拥有一套住房。&&　　租房
　　租15年比买房
　　少花119.23万元
　　为了便于计算，以蔡先生要买的这套房子的月租金为2117.01元，租期15年且租金不变为前提，拿上述用于付月供的6117.01元扣除现有月租金2117.01元来计算，还剩4000元。
　　如果每月将剩余的4000元以定存的方式存在，以目前年存款利率2.85%计算，15年的存款总利息约为2.38万元。除此之外，用于首付的30万元也长期存入银行，同样按照一年期定存利率2.85%计算，15年后获得利息14.85万元。
　　由以上推算，蔡先生15年中支出的租金总和：2117.01元×12个月×15年=38.11万元，而蔡先生15年中定存获得的总利息为2.38万元+14.85万元=17.23万元。与买房支出140.11万元相比，蔡先生相当于在这15年中余下了140.11万元-38.11万元+17.23万元=119.23万元。
　　15年后的价值
　　决定谁划算
　　“通过以上买房和租房两组数据的对比，相信会有不少人都认为租房比较划算，其实也未必。”理财师陈小姐表示，租房划算还是买房划算，就看15年后该套二手房的价值高还是通过租房省下的119.23万元的资值高。
　　那么，怎样才知道二者最后谁能称“霸”呢?陈小姐称，“按照总价100万元计算，市区一套66平米的小两居二手房的单价相当于1.5万元/平方米。假设用119.23万元的资金来购买66平米的房子，相当于单价1.81万元/平方米”。
　　“如果蔡先生要买的这套房子15年后房价低于1.81万元/平方米，那么买房就不如租房划算;如果与1.81万元/平方米持平，那么买房与租房的费用持平，如果高于这个价格，买房就比租房划算。”陈小姐称。
　　买房租房 应量力而行
　　卢延春：隆华房地产开发有限公司副总经理
　　吴　强：宏科置业(广西)有限公司营销总监
　　文予倩：广西保利远辰房地产有限责任公司营销经理
　　邝钰基：《南国城报·居周刊》主编
　　卢延春：从刚才的谈话来看，大家还是比较理性的。其实无论买什么样的房子，适合自己的才是最好的。自住的话，那应该来看，周边方不方便，交通网点等相关配套齐不齐全，这个要从长远的角度来看，以后政府会逐渐的有所规划。刚才大家都提到东部和西部两个方面，在2000年听到一个看法，那就是“东富西贵，南穷北贱”。其实在很多城市都有这样的说法。
　　吴强：我觉得买房和租房就是荤素搭配，有扣肉，有青菜，能吃得起扣肉的就买房，吃不起的就租房，有句话叫“歌照唱，舞照跳”，廉租房就是为了保证吃不起扣肉的那部分人能吃上青菜。目前房价无法打压，因为廉租房的资金要靠土地收益的10%来保证，如果经济持续增长，就不能指望房价会有所下降。就象刚才各位谈到的，刚出来的买不起的房子，就租房，当你买的起房子的时候，你还租房，相信到时候你连老婆都娶不上。廉租房政策的出台，不仅仅是因为房价过高而出台，其中还包括有一些泡沫等因素，中国经济正走在一个非常危险的阶段，所以24号出台是有很多因素导致的，不管怎样，廉租房对于中国社会来说，是有非常积极的作用的。我的观点是“歌照唱，舞照跳，该干嘛干嘛”。
　　文予倩：我认为首先我们的话题“买房和租房“把社会人为的单一化了。社会是比较复杂的，其实我们购房的人群有很多类型，有些人刚出学校，有些人已经有小孩，那还有些人已经购买了房子，准备买第二套，那不同的人有不同的需求。在经济学中有句话叫”以复杂性来应对世界的复杂性“，也就是说我们单单讨论买房租房是解决不了问题的，我们应该深入的看待这一问题。那比如说买房”，手里积蓄不多的买不起新的商品房，那可不可以选择二手房;刚出学校的可不可以买小的单间，那如果都买不起那可以选择廉租房，因此，买房和租房都要看实际情况来说。所谓廉租房，“居者有其屋”就是保证所有的人都能有地方住，是社会的一种保障制度。
　　邝钰基：我两者都支持。因为买房和租房是两个不同阶段的事情，要看个人情况来定。有钱就买房，没钱就租房。买房和租房都要顺其自然的进行，到哪个阶段就做哪个阶段的事情。所以，我两者都支持。【世界财经报道-】
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租房还是买房？解决让你纠结的15个财务问题
来源：你我贷
好运Money+2012年第7期两难问题是最让人纠结，也最难解决的问题。在特殊的年龄段，我们同样也会陷入类似的两难困境―该租房还是买房？该在小公司发展，还是去大公司当螺丝钉？该选择在职业发展黄金时期生孩子吗？它意味着现在的职位可能被他人取代，而且未来还是未知数。老家的父母年事已高，需要照顾，二线城市生活成本更低压力稍小，无论是出于个人发展，还是家庭考虑，是该回到二线城市，还是坚持在大城市打拼，找机会把父母接到身边？这些两难问题常常没有标准答案。但我们为你思考了那些看起来复杂得要命的事情―采访三十岁左右的人群，归纳出15个困扰他们的两难问题，分析不同选择的前提、成本、收益及影响。根据我们的分析结果，你可以自己权衡到底该怎么办。想要同时解决所有问题也不现实。在处理问题前，你更有必要先分清问题的轻重缓急。管理学家史蒂芬？科维(StephenR.Covey)提出了时间管理象限工作法，把问题按重要和紧急程度排列整理，它可以帮你理清思路。我们将这15个问题也放入四个象限中，你可以根据你的情况调整这个To-DoList.Dothisorthat，也许并没那么难。Q1房价跌了，该租房还是买房？去租房吧！虽然房价在严厉调控的作用下已经下跌，一线城市的房租仍在稳定上涨，但是，单纯从居住消费的角度来说，目前在中国租房仍然比买房划算。根据上海易居房地产研究院测算，北京、上海等一线城市的住房租售比大概在1:400，中心城区更为突出，甚至超过1:500。租售比表示的是月租金和房产总价的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。比值越高，说明房产的价值越高，买房获利更丰厚；比值越低，说明房产的投资价值越小，租房更划算。如果换算成百分比来表示，租售比低于4.5%，说明该地区的房价存在泡沫；比值高于5.5%，则升值潜力大。以一线城市市中心的一套两居室住房为例，北京、上海目前的情况是：如果市场售价180万元，则月租金水平在3600元左右。但是如果按照国际通行的租售比标准，这套房子在租金不变的情况下，要降到108万元以下，才会被认为是合理的价格。目前，5年期以上人民币贷款年为7.05%，2010年各样本城市的住宅租售比水平均低于5年以上个人住房贷款利率。也就是说，要想贷款买房，并且靠以租养房来长期投资，就亏大了―租金根本不够还贷款的，收益是个负数。去买房吧！即使是自住，也对房产增值抱有期待。和3年翻一倍的房价相比，算什么？况且，房租不也是年年涨吗？2012年新年前两个月，16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及前一年同期销售金额的一半。由于房企债务在2012年第二季度集中到期，安信证券研究中心认为，第二季度将是房企资金链最危险的时期。承受着业绩压力和资金压力，部分房企开始酝酿新一轮降价以刺激成交，这时，也是适合买房的时机。上海易居房地产研究院的统计数据也显示，上海市一手商品住宅成交均价走势从2011年5月开始发生逆转，进入下降通道。截至2012年2月，全市成交均价因为降价楼盘的大量出现，已经比8个月前的最高峰下跌了27%。对市场在售楼盘的抽样调查也显示，目前上海全市85%以上的新盘价格均显示为降价或者价格与过去持平。10年来，房价涨多跌少。2010年开始，政府调控了2年多才算把疯涨的房价摁住了。去年信贷全面紧缩实际影响了购买能力，今年开始政策明确支持而且只支持首套房信贷，恢复8.5折的利率折扣，一线城市降价的房子又大多是中低价、你负担得起的，还有什么理由拿着首付款迟疑呢？Q2我是该提前还贷，还是继续每月还贷计划？提前还贷吧！在还款的前几年，主要都在还利息，尤其是房贷利率在9折以上，甚至超过基准利率的，还得就更多。考虑提前还贷吧，越早开始越好，在大多数银行规定的还款满1年后提前还贷免交违约金最划算。在还贷的第13个月(第2年)就提前还掉一部分本金，选择“缩短还款期限，月还款额不变”的方式，节省的总利息比“减少月还款额，还款期不变”的方式多。所以，缩短还款时间是降利息的最有效办法。还得越晚，节省的利息就越少。等额本息还款法如果过了还款期一半，等额本金还款法过了还款期的1/4，提前还贷就省不了多少利息了。继续按月还款！如果你的房贷享受7折或8折的利率，那么即使按照目前已经上调到7.05%的5年期以上贷款基准利率，实际打折后利率为4.93%到5.64%。那还是继续按月还款吧！即使你有闲钱20万元，提前还款也最多节省18.5万元的利息，而这20万元即便放在银行里存18年，复利操作，按照目前的人民币整存整取的利率，到期总利息是27.7万元。有了大额资金，放在银行做定期储蓄当然只是中下策，如何获得稳定回报和收益才是关键。可以根据家庭收支情况和承受能力，用这20万元配置家庭投资。Q3我是该趁职场开端先计划要孩子，还是等到事业有成再生？在职场起步阶段要孩子以大学毕业22岁计算，进入职场的前三年被认为是职业起步阶段，收入不高。这时候生孩子的机会成本最低。根据太和顾问统计，2011年一线城市大学本科毕业生第一年平均薪资3200元左右，第二年转正后增长15%。按照这个数据计算，同龄的夫妻两个人在25岁之前年收入9万元，根据国家统计局《中国统计年鉴-2011》的数据，估算两个人的家庭支出在4.5万元左右。同时，至少需准备3万元的生活准备金。孩子出生后每年花销将增加2.5万元左右，这时，家庭月收入刚好负担每个月的支出。有利因素是这时候双方父母相对年轻，有他们帮忙带孩子，重返职场的时间不会拖得太久。等事业有成再要孩子要做到“事业有成”，至少需要8至10年的时间，而30岁以后生育，最大的优势是经济基础比较扎实，但由于薪资变高，生育的机会成本也随之变高―至少1年的收入8万元。管理咨询公司合益(Hay)集团和人力资源咨询公司华信惠悦发布的《2005年中国大陆地区整体奖酬调研报告》显示，2006年到2011年，中国企业平均年加薪幅度在7.5%到8%，那么现在家庭年收入9万元在8至10年后会增长到16.5万元至19万元。此时生孩子所需的花销不是太大的问题。不过高龄产妇的生育费用明显高于25岁产妇，此时父母年龄偏大，照顾孩子力不从心，而请一个不错的育儿保姆每月的开销也省不了。Q4买房，要一次到位，还是先买小再换大？先买小房，日后置换不想把鸡蛋都放在一个篮子里？先买小房，过几年再置换。以北京、上海等一线城市房价的整体情况为例，地段较偏、面积50平方米左右的一居室，一手房价100万元左右。首次购房者购买，首付最低三成，享受最低8.5折的利率优惠。买这套房，首付准备30万元，贷款70万元，申请20年期商业贷款，采用等额本息还款方法，每月还款额5000元。5年间，归还本金9.6万元，已支付的利息总额是23万元。卖掉，购入200万元的大房子。这套房被视为家庭第二套房，首付最低六成，利率上浮1.1倍。假定小房子以130万元卖出，还清剩余贷款本金，到手70万元。大房子首付130万元，同样贷款70万元，申请20年期商业贷款，等额本息还款，月还款额5750元，20年利息总额68万元。至此，买这两套房付出的利息成本一共91万元。而购买第一套小房通常只要支付1%的契税即1万元，卖出时满5年不缴税。买二套房时，也假定为一手房交易，则需缴1.5%即3万元的契税。至此，买卖两套房的契税支出最少4万元。如果两套房都是二手房的话，还要多交3万元的中介费。以98万元的购买成本，用5年的时间差缓冲资金压力，方便挪出资金来配置其他投资，但对第二次买房的首付要求比较高，小房卖掉以后到手70万元，还需要再追加60万元的首付款。一步到位，买大房如果是一步到位买大房呢？两房两厅、面积在90平方米左右、位置相对较好的房子，基本能够满足家庭的生活自住需求，同样以一线城市、200万元以上的住房为例，按照首付三成，贷款8.5折利率优惠，20年期的等额本息还款，200万元的房子首付60万元，贷款额高达140万元，月还款1万元，利息总额100万元。税费方面，主要缴纳1.5%的契税3万元。由此，一步到位要付出的全部成本是100+3=103万元。对于首付资金不多但高收入的家庭来说，一步到位买大房的好处是用较低的首付买到目标房产，也省掉来回买卖置换的麻烦。另外，避开了第二次买房的高首付门槛和上浮1.1倍的高利率。但是，想要买房一步到位，至少要先准备65万元，而且按照月还款额不能高于家庭月收入50%的国际警戒线，家庭月收入要高于2万元才能通过银行贷款审批。否则家庭负债率太高，万一遇到失业等意外，房贷断供会影响个人信用，连续拖欠还款，房子会被银行强行拍卖。这两年政府严厉打击住宅市场投资投机行为，房价已经开始回落。从中长期的角度来看，房地产市场的价格将趋于稳定、小幅增长。市场动荡的时候，房屋的总价越高，受房价总体涨跌影响就越大。单纯从价格变化看，如果市场普降20%，那么100万元的房产市值缩水了20万元，200万元的房产则蒸发40万元。所以，在房地产市场价格走平、下跌的时候，一步到位买大房在短期内可能要面临更大的风险。Q5我是该把父母接到身边，还是让他们留在老家？把父母接到身边你必须知道的一个现实状况是，父母来了，但他们的社保、医保关系却来不了。在你身边，养老金还能正常领取，但是却不能在你的城市享受医保福利。一生病就回老家看显然不现实，你要做的是给父母准备一笔足以承受他们10年后大病医疗费用的资金，考虑到通货膨胀因素，这笔资金到时最好是30万元以上。从现在开始，以10万元作为父母医疗金的基础，坚持做中等风险的投资，并在10年间逢低追加，10年后逐渐转成灵活支取的低风险理财产品。父母来了，如果房子住不下，或者全家换租一套大些的房子，或者为他们在附近租房住。最好把父母在老家的房子出租，贴补现在的房租。让他们留在老家留在老家，最近几年你还不必担心，但是十几年后，等到他们年过70，没有子女在身边照顾，总是让人不放心。养老金、医保齐全，父母留在老家，将来没有人照顾是很大的问题，即使有医疗保险，大病也需要先垫付再报销。因此，你除了给父母准备一笔医疗垫付资金，还需要每月预留1000元至2000元，将来父母行动不便需要雇佣家政服务人员的时候，贴补家政服务人员的工资。如果可能，最好关注父母的财务状况，帮他们规避可能出现的财务风险。当然，如果到时候你的收入可以在自己的家庭开支外，轻松承担父母的这类开销，那就再好不过了。Q6为孩子移民，还是事业为重留在国内发展？为了孩子，移民吧！如果投资移民，以美国申请核准时间最短、资格条件限制最少的EB-5项目为例，投资移民要向美国投资移民区域中心投资一般为5年期限的50万至100万美元(约合人民币320万元至640万元)，近年条件解除率90%左右，意味着90%左右的持2年期有条件限制绿卡的人在移民申请获批满5年时开始回收投资本金。根据上海市外联因私出入境服务有限公司的统计，以会计和IT业者为例，这两类技术移民在主流移民国的年薪一般为35万元。移民中介费、项目管理费、律师费、资料费、体检费、保证金等各项移民费用，3至4口之家至少需要准备40万元。3到4口之家一年的中等生活水平生活费在20万元至30万元。尽管生活费不低，但好在主流移民目的地―北美的儿童福利不错，从孩子出生开始可以申请每月领取约合人民币2500元至4000元的补贴，直到年满18岁。由于实行12年制义务教育，从小学到中等公立大学毕业，北美国家的学费约合人民币5万元。而且，以永久居留者身份申请到奖学金的几率大大增加。留在国内发展！好处是，经济压力没那么大，事业发展的机会也更多。根据智联招聘薪酬数据研究中心的2011年度薪酬报告，从2011年的薪酬涨幅看，IT业多在10%以上，金融类的职位年均涨幅也在10%左右。尽管总是有人嚷嚷国内物价比美国还高，但实际情况是，国内一线城市一年10万元左右的中等收入家庭的支出水平，远低于北美国家中等收入家庭的支出水平。而且，在国内接受高等教育的费用总体来说并不高，但由于儿童福利薄弱，子女养育、教育费用几乎全部由个人承担。Q7我是该买指数，还是买一个主动管理型基金？指数型基金常有人说，即便是一边嚼着口香糖一边开车都觉得困难的傻瓜也可以轻松驾驭它。美国投资大师伯顿？麦基尔在《漫步华尔街》中也承认，投资指数基金就是一种“傻瓜投资法”，实际上投资者是市场“拖”着走的。如果说获得市场平均收益水平对你来说已经够好了，而且你也不打算为投资浪费太多精力，那么定投指数型基金将是你最好的选择。从长期回报的角度看，指数型基金的表现确实不错，标普500指数战胜过大部分投资专家。美国第二大基金公司先锋集团曾做过统计，截至1997年，75%以上的主动型基金在35年间，业绩不如标普500指数。在中国恰恰相反，指数基金的回报在任何时期都不是最好的，2004年到2006年，股市从熊市转为牛市时，在回报为正的83只基金中，业绩最好的华安中国A股增强指数以100.39%的回报率仅名列43位，而当股市从牛市转为熊市时，有近一半的指数基金在5年内的回报低于8%，它们一起为基金排名垫底。从2004年到2011年整个时间段来看，业绩最好的指数基金也仅仅排在中间位置，在83只收益为正的基金中，融通深证100指数以164.82%的回报率位列45位，而前33位的回报率都超过200%。也就是说，你承担低风险的代价就是低回报。尽管如此，指数型基金也有一个不可比拟的优势，那就是费率低，因为它完全复制指数，只要按照指数中各股的权重购入股票即可，不用经常去买卖股票，因此管理成本要低一些，托管费、管理费在1.2%左右，交易成本在1.8%左右。在国内买指数基金很容易选择，一般只要买只跟踪沪深300、且稍有些历史的知名基金就好，比如嘉实沪深300或者博时沪深300，然后你就能躺着获得沪深300带来的平均回报了。众所周知，消极的指数基金以低换手率和低成本在市场中取胜，不过当市场行情不好时，它还是显得颇不乐观。2011年市场整体大幅下跌，受影响最大的便是指数型基金。主动管理型基金如果你想要获得超过市场平均水平的回报，或者以更大概率获得高回报，仍旧应该投资主动管理型基金。虽说按照伯顿？麦基尔的“随即游走”理论，职业分析师管理的投资组合所带来的回报，不会比通过向金融版面投飞镖所构建的投资组合好到哪去。但我们还是得承认，在基金管理领域有很多颇具才能的管理人，他们精明、富有经验、理解固定收入市场的运作规律。那些远远超越市场平均水平的收益表现还是出自于明星基金经理之手。掌管麦哲伦基金13年的彼得？林奇，年复合收益率为29%，年间，基金的收益增长率几乎高于标准普尔指数的涨幅两到三倍。2010年，国内上证指数跌幅达14%，基金的平均收益率远高于大盘，这也是基金经理的投资管理能力在发挥作用。根据上海财汇的数据，在2007年到2011年间，大盘经历了从最高点走向最低点的过程，而主动管理型基金的收益明显好于指数基金的表现。大部分的指数基金在这一时期都还在垫底。这其实是个普遍规律，熊市时主动管理型基金的业绩要更好。当大盘整体下跌时，主动管理型基金会主动出击，更好地抓住投资机会，而且还会将仓位降到很低的水平，跑输指数的概率也大大降低。不过需要注意的是，主动管理型基金因为存在较高的换手率，所以交易成本与管理成本都要高于指数型基金，尽管差距有时可能只有1到2个点，看上去并不大，但你要想想，将近1%的差距，在回报不过5%的年份里要有多么重要―它差不多相当于你收益的20%了。而且相对于指数型基金，你在挑选基金时也没那么轻省了，想要挑到一只回报理想的主动管理型基金，需要的不仅是专业知识、技巧、经验，同时也需要一些运气，在投资判断上，你需要有选股的眼光。另外，不可或缺的，也是要踩对入市的时机。Q8我该做长线投资，还是关注短线机会？长线投资长线投资是价值投资理念的体现。巴菲特认为，预测明天的涨跌是件风险极高的事，无异于抛硬币，赢的概率只有50%，但如果进行长线投资，那么投资风险也会大幅降低。他是最有说服力的长期投资者，从1959年到2004年的45年间，他的年均收益率为26%。曾创立美国最大指数基金管理公司先锋集团的杰克？鲍格尔认为长线的期限，短则几年，长则几十年。他认为只有在相当长的时间内，才可以剔除由于投机引起的市场波动，揭示投资真实的收益和风险。除了降低风险，时间带来的可怕复利也是长期投资最诱人的地方。下图比较了将钱用于长期投资股票和常年定期储蓄的差别。从中我们不难看出，长线投资能够有效地积累财富，但这仍然需要前提。首先，用于投资的资金是你最闲的钱，长时间内不会使用，而投资的目的是为你十几年或几十年后的需求做准备，在这种情况下，显然长线投资更适合你，而定投基金便是一种比较简单易行的长线投资方法，通过平均投资，降低买入时点不佳的风险。另外更重要的是，长线投资并不是随便买入什么股票就不撒手，还是应该选择值得长线投资的公司买入，还记得我们上期介绍的10只牛股吗？在选对股票的前提下，才能得到10年超过1000%的回报。通过长期持有，你获得的也就不仅仅只是价格上涨带来的回报，还包括股息与分红，它们也是你收益中相当重要的一部分。短线投资希望依靠股价的短期波动获利，本身就属于不靠谱的投机行为，高昂的手续费还会吞噬掉你可怜收益的一大部分。因此在经典的投资理论中，都不会倡导短线投资。但是，这并不代表没有短期投资机会，就像今年年初股市的反弹。需要提醒你注意的是，如果一只股票在短时内上涨得离谱，这其实已经超出了估值恢复的范围，变得估值偏高，此时选择入场或继续持有，都不是明智的举动。另外，某些投资品本来就存在较大投机性，因此价格并非随着时间的增加就一定会上涨。比如期货，它依靠价格的波动获得收入，在做多做空两股力量交织下，持有时间越长，你的风险也就越大。如果掌握某些商品的价格波动规律，如春季多为建筑业的开工期，往往钢材的需求量会增大，此前做多钢材，便可能在短期获利。如果你对资金的流动性要求较高，在短期内某个不确定的时间，确定要有大笔支出，那么在这段时间内进行短期投资，也是至理名言“Moneyneversleeps”的现实应用。在这一前提下，你最好不进行短期收益过于不定、风险较高的投资，而应该以投资现金等价物为主。如货币市场基金，2011年的年化收益率在2%至4.5%之间，但因为可以自由赎回，且不收手续费，因此可以作为活期存款的替代品。银行的无固定期限理财产品的流动性也很高，投资者T+0赎回，收益率可达活期存款的4至6倍，甚至更高。还有七天通知存款，5万的门槛，年化收益为1.49%。对于这类投资，时间与收益成正比，所以短线投资无法带来“令人意想不到”的效果。Q9我有50万元闲置资金，是该用它做投资，或干脆投资房产首付？房产首付先要明确，你不能光凭借价格来判断是否应该买房。如果你现在对房子的需求非常急迫―女朋友的父母非让你买套房才允许你们结婚，一居室已经容纳不下一家三口，而且你具备买房的资格，财力能够支持房贷，在这些前提下，用50万元付首付，现在的时机不算太坏。中国指数研究院对2012年一季度主要城市房产交易的调查显示，2011年8月以来，房价连续第7个月处于下跌状态。不过你也要注意，房价的区域化差异非常大，北京、上海等一线房价比去年大幅下跌，但大连、贵阳和重庆等二线城市，房价比去年还上涨了20%到30%。投资结合股市较为震荡的背景，保本型的银行理财产品可以作为投资首选，这并不是什么新鲜的做法，但50万元的起点能让你拥有更强的议价能力，一些银行可以为这类客户上浮年化收益率。信托产品也并非遥不可及。特别是房地产信托产品，由于现阶段房地产公司融资需求仍比较旺盛，愿意支付较高的融资成本，因此房地产信托产品也有着不错的回报率。债券利率与银行利率有负相关性，那么降息预期也意味着对债券的利好，因此今年的债市仍是被看好的市场，但由于大部分债券都在银行间交易，因此建议投资债券型基金，而存在杠杆的分级债基也能给你带来更多收益，只是风险也会更大。Q10我要不要买保险？购买保险如果你年近30岁，有了家庭和孩子，身上还有10至20年的房贷，除了社会保险外没有其他任何保险产品，那么是时候为自己和家庭添一份保障了。家庭保险需要记住“双十原则”，即家庭保费总支出不超过年收入的10%，保障额度为收入的5至10倍。除此之外，应该先大人、后小孩，先保障、后理财。如果不从事危险工作，遇到意外的几率较小，你可以购买交通意外险或短期意外险。随着家庭责任的增加，要逐渐考虑大病险的保障度。超过30岁，大病险和寿险的保费会大幅上涨。如果你对晚年生活有所担忧，可以购买商业养老保险.40岁以前购买，缴费压力相对较小，资金会产生更多时间价值。不购买保险对于大部分不相信保险的人来说，投资和追求收益相较于长时间的保险投入来得更实在和重要。以从30岁开始投保为例，假设用一年1.5万元的保费做一年期银行存款，利率为3.5%，那么20年后的单利和本金投入为41.025万元，也就是说，如果50岁前无病无灾，存银行一年期利率比投保收益还要多出11万元。假设进行基金定投，预计收益在8%左右，那么20年后收益率将更高。对于收益敏感型人群来说，保险确实不是理想的投资类产品，保险最重要的功能就是保障，一旦发生意外或伤残，在未必能支援出一大笔现金的情况下，保险的价值才能最大化体现。Q11我是在一线城市打拼，还是回到老家二线城市？留在京沪广深一线城市资源集中，垄断着相关产业设计、金融与高层管理资源，起点高，是技术创新、商业创新最活跃的地方。所以如果你打算在新兴行业和创意等领域工作，想去资本市场博弈，喜欢跨国大公司严谨高效的工作氛围，需要丰富的社交圈去结识一些可能对你有帮助的人，一线城市能给你更大的发展空间。同时，一线城市的猎头活跃，当你的职业发展到了一定的程度之后，猎头的推波助澜能帮助你获得跃升。但是，在一线城市打拼的职场人必须面对生活成本高居不下的压力，交通、房租、饮食等各项消费支出在收入总额中占的比例越来越高。同时，由于经济不景气，一线城市的大大小小公司更容易因为生产成本和用人成本增加的压力而裁员或降薪，职场人不得不面对随时有可能降临的失业风险。回到二三线城市二三线城市的职场竞争没有一线城市激烈，压力相对较小。虽然收入有可能会下降，但开支也会相应缩减。如果是回老家，可以立即减少一大笔住房开支，就算仍需租房或买房，租金和房价相对一线城市也要低不少。另外，随着更多公司在中小城市的布局计划，你也有可能接触到更多工作机会，它们会欢迎在大公司有拓展经验的职场人。根据美世咨询公司发布的《2011年六大行业调研报告》，房地产、化工和消费行业在二线城市的人才竞争加剧，激烈程度甚至超过了这些行业相对饱和稳定的一线城市。以化工行业为例，一线城市全行业2012年预计薪资增长率为9.6%，而二线城市该数值在10%左右。一些跨国化工企业表示，它们在三线城市已经失去了5年前的高薪优势，预计在未来的几年内，二三线城市将面临更激烈的人才竞争。Q12我是该在一个小公司里独当一面，还是到大公司里练资历？在小公司历练在猎头看来，小公司更关注金融、市场以及销售岗位。民营企业里制造业比较多，技术领域是强项，它们喜欢招聘本土学校有技术类专业背景的公司人。小公司，尤其是创业公司，部门之间的壁垒不那么高，不同职位的工作职责界线也不那么分明，你会更容易接触到有关公司运营的全方位知识，得到更丰富的锻炼机会。在这样的公司，你很可能一个人要做大公司里两三个人的工作，适合暂时在职业发展上还没有挖掘出特别喜好和明确目标的职场人。一旦你表现出色，展现了独当一面的能力，由于小公司内部层级相对简单，你可能很快就晋升至公司高层。到大公司当个螺丝钉大公司就像一部运作良好的精密仪器，有着成熟完善的公司体系。法国PCM泵业公司HR施敏妍认为，大公司在用人方面相对精准一些。规章制度明确，绩效和考核制度更完善，越大的公司绩效标准和薪水也越是透明，形成模式化和流程化，一人一职，职位的薪酬是预设的，相对固定。公司对职位的分工越细，公司人做的工作就越专业.大公司面对的客户或者供应商多为全球范围内该行业内数一数二的公司，这对职场人拓宽眼界、积累有效人脉很有好处。所以大公司的高职位公司人会成为猎头争夺的焦点，此时你的价值很大程度体现在人脉和管理经验上。Q13我是该等晋升，还是不断跳槽？在同一家公司做下去这么做，主要的成本投入是等待升职的时间成本。等待的过程也许得不到立即回报，但未来收益是相对有保障的。通常来说，资历深的员工被公司认可的程度高、被认为忠诚度高，晋升的机会相对更多。对公司制度、流程、运营状况、人际关系、文化等方面越熟悉，就越有机会接触到公司的核心业务。物质收获方面，达到公司的标准年限后，你可能会有增加补充公积金的优待，有期权计划的收益。有些公司还会推行额外的退休金计划，除了缴纳社会保险之外，与商业银行或商业保险机构合作，随着员工在这家公司工龄的增长，增加支付一定比例的额外退休金。当然，风险也是有的。有一些外企本土员工会有无形的玻璃天花板，到了一定职位之后，本土员工就很难获得进一步的上升机会。公司突然更换高管，或者空降一个它们从其他公司挖来的牛人来占据你原本有可能升上的职位也是常事。跳槽从你进这家公司开始，为这份工作付出的所有精力和资金在你递交辞职信的那时起，都将成为沉没成本。HR们认为，职场人一般对新的公司和业务有3至6个月的熟悉期，接下来的第7至18个月才被认为能真正进入核心业务领域，开始为公司做贡献。至此，公司和上司还需要再花1年半左右的时间继续观察和反馈你的业绩、经验和成长。也就是说，在一家公司有3年以上工作经验后再跳槽会更容易被HR认同，成功率更高。只有不到1年工作经验就跳槽会被HR认为你的环境适应性较差，进入一家公司的决策也并不是经过深思熟虑。Q14我是该辞职读一个MBA，还是继续在职场中实践？辞职去读MBA准备好你的学费。近年来，MBA学费一路看涨，2012年国内一流商学院的在职MBA项目学费均超过18万元，根据福布斯发布的“福布斯2012中国最具价值全日制MBA项目”中的数据，清华大学经济管理学院、北大光华管理学院的学费至少要12万元，而中欧国际工商管理学院、长江商学院的全日制MBA学费都已超过30万元.根据《金融时报》2012全球MBA排名，排名前五的学校中，斯坦福大学商学院、哈佛商学院、宾夕法尼亚大学沃顿商学院、哥伦比亚大学商学院的全部费用都超过了11万美元(约70万元人民币).但回报率也不低。中欧国际工商学院、北大国际MBA、北京大学光华管理学院、清华大学经济管理学院、长江商学院的全日制MBA毕业生获益都不错，目前年薪平均在50万元以上，均已超过入学学费。全日制MBA毕业生毕业5年后平均年薪达到41.6万元，是入学前的4.5倍，毕业后年均薪资增幅达到了17%。另外，读MBA的另外一大收益是人脉的拓展，不少职场人正是冲着这一点去的。不过，需要注意的是，目前的回报率正逐年下降。榜单上的商学院的2007届全日制MBA学员入学前的平均年薪为9.3万元，毕业后平均薪资涨幅高达94.2%。但是由于2011届MBA学员的入学前平均年薪就达到了14万元，所以2011届MBA毕业后的平均薪资涨幅下降为57.5%。这意味着，在作出辞职读MBA的决定时，职场人要降低自己的期望值。留在职场升职的关键在于你是否积累了有足够含金量的经验，学位的含金量只占其中一小部分，经历的含金量才更受到HR的重视。企业HR对应聘者在过去职务中的作用和成就的评估依据是：你是在巨大的挑战下取得这些成就的，还是在每个人都同样成功的条件下取得的？HR和猎头一致认为，“在工作中学习”是对自己最好的提高，在实践过程中发现自己欠缺的地方，在工作中发现自身的短板，这样抱有强烈的愿望去学习和钻研解决问题，是你最有含金量的经历。当你刚开始希望从技术岗位转换到管理岗位时，读MBA其实并不能帮助你解决很多问题。尤其是一些高级管理岗位，猎头在挖人的时候更看重那些有实际管理经验的职场人，而非刚刚从MBA学院里毕业的管理岗位新人。Q15我是去考公务员，还是去公司上班？当个公务员除去对“从政”的兴趣，不少人选择去国家机关做公务员图的是稳定和有保障，这也是公务员最吸引人的地方。它们实行职级工资制，由职务工资加上级别工资构成。按照国家统计局的数据，2008年中国公务员平均年薪是元―别先忙着质疑，此后没有更新数据公布，而且，不同城市的薪酬标准也会不同。更吸引人的是公务员的稳定福利：一是各种使用权，比如食堂、托儿所、幼儿园、浴室、理发室、疗养院等；另一类是各种补贴，比如上下班交通补贴、防暑降温费、洗理费、房租补贴、生活用品价格补贴以及生活困难补助等。公务员组织里鲜有那些经常让公司人抓狂的管理制度：绩效考核、末位淘汰、无休止的加班，甚至是打卡机。奖金、福利、津贴、节假日丰富而稳定，总体收入不错，基本不会受到组织业绩的影响，更不大会无故失业。但从另一个角度来说，公务员的稳定也是一种弊端。公务员调岗所受的限制因素多，流动性不像公司那么强，当职业发展出现瓶颈的时候，很难像公司人那样通过跳槽来解决问题。没有好机会的话，公务员可能在一个位置和级别上做5年，甚至更长的时间。做个公司人短期内快速晋升的可能性，完成挑战后巨大的成就感，相对活跃的气氛与环境一般是职场人选择进公司发展的原因。虽然在工作的前两年公司人的收入不一定会很高，不过一旦你成了某项业务的熟手，并且有机会进入核心领域，在职业中后期快速发展的机会、幅度和可能性都大于公务员，收入增长也要高过公务员的工资增长。伴随高增长率的自然就是高风险。公司解散导致失业、工作出现失误导致巨额经济损失等都是各行业的公司人容易碰到的职场意外状况。
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