有人说上海国际大都市，可笑不，一点常识都没有！国际大都市是纽约，东京，伦敦，香港，巴黎_百度知道汇金网公众号二维码
汇金网版权所有东京、伦敦和纽约等国际大都市低碳城市建设中对我们有哪些启示?_百度知道热门推荐：
　　越南区位↓↓↓
　　越南，近两年成为亚洲涌起的一颗新秀，中国制造业向越南转移，TPP协议签署之后，越南部分出口产业将可以享受零关税。
　　越南经济犹如插上了腾飞的翅膀，GDP快速增长。
　　越南已经成为继印度、中国经济发展最快的第三个亚洲国家，腾飞中的越南吸引了大量国外投资客入驻。
　　逐步扩大的中产阶级
　　2015年，越南人均国民收入是1980美元，仅是中国人均国民收入7820美元的四分之一。不过这一差距也正在逐步变小。
　　在越南，一个家庭年收入能超过20000美元，便是富裕阶层。尽管看起来门槛很低，但是目前能达到富裕水准的人数只有25万人，年收入在美元之间的中产阶级有31.6万人。
　　根据越南官方数据披露，越南的富裕人数和中产阶级目前正在迅速壮大，预计2020年，越南富裕人数会达到53万，中产阶级会到48.3万。
　　越南富裕（Affluent）、中产阶级（middle）人数↓↓↓
　　逐步崛起的中产阶级和富裕阶层将会形成巨大的购买力。
　　高房价困扰着越南的大部分人群
　　河内是越南的首都，人口有758万，胡志明市是越南的第二大城市及经济中心，人口数量近900万。而越南总人口是9100万，这两大城市聚集了越南近五分之一的人口。
　　而这两个城市的人口流入还在不断加速。
　　在基本面的支持下，越南的房地产市场又是怎样的一番景象呢？
　　在越南，私人拥有土地的永久使用权、转让权和继承权，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁、重建高容积率的房子。
　　土地私有化和小产权化是越南房地产市场的一大特色。
　　2015年，受越南《住房法》和《发地产经营法》的影响，越南住房供应量和成交量都出现了井喷现象。
　　新的住房法允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可在越南购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。
　　外资的涌入，对提振越南楼市起到了积极的作用。
　　2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上年量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别墅价格每平均价2200美元。相比于前些你，房价大幅下降。
　　高房价对于人均GDP只有1980美元的越南人来讲简直就是天价，即便是富裕人群，购买房产也是一件很吃力的事情。
　　在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元（合人民币668-2000万元），年收入20000美元的富裕家庭，不吃不喝至少也需要50年才能买得起房。
　　胡志明市新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格（数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
　　河内新增别墅（Villa）、联排别墅（Townhouse）供应量和价格（数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
　　2008年-2010年是河内房价的高位，相比于高位，现在的价格近乎腰斩，但是很多人还是买不起房，按照目前房价收入比，很多人一辈子都难以在这两个城市购得一处房产，哪怕是偏僻的城郊。
　　越南联排别墅↓↓↓
　　因为房价高，越南政府规定房子尺度不能过大，同等面积的房子，门面越宽，缴纳的税费也就越高。
　　河内、胡志明市这两大城市的别墅占用土地面积普遍在50-75平方米，盖3到5层，房子看起来都是一小格一小格的，宽度普遍在3.5米到5米，很狭长。
　　随着土地成本的不断上升，越南人可购土地的宽度越来越窄，这样也更容易负担得起。
　　越南曾经是法国的殖民地，所以当地建筑透着浓浓的法国风，样式好看。
　　越南城市（urban）和农村（Rural）房产平均宽度（数据来源：第一太平戴维斯）↓↓↓
　　能够拥有胡志明市、河内的一套房子，是很多人可望不可即的梦想。
　　除了少数富人买地盖房之外，胡志明市和河内的房产供应主要还是通过开发商购入大片土地盖高楼，旧房改造等方式。
　　所以这两大城市现在也是高楼林立（当然中间也夹杂着不少私人别墅），俨然属于现代化化大都市。
　　胡志明市一景（图片来源于网络）↓↓↓
　　越南以前战事不断，国内经济相对落后，专心发展经济也就是最近几年的事儿。2009年，越南的首条轻轨才在河内开建，直到现在还没有完工，胡志明市的第一条地铁预计在2020年落成。
　　目前越南交通很不发达，摩托车是最主要的出行工具，根据越南对外发布的信息显示，全国九千多万人口拥有七千多万辆摩托车，尤其是在胡志明市和河内，摩托车的数量与人口几乎是相等的。
　　落后的交通配套，使得胡志明市和河内城郊的房价相对较低，有8到10倍的差距，租金也没有中心城市价格高。
　　胡志明市街景↓↓↓
　　第一太平预计胡志明市地铁开通以后，伴随着基础设施的改善，会拉近城郊与城市中心的距离，更多的土地供应对抑制大城市高房价也会起到一定作用。
　　房地产泡沫不止出现在中国，在越南尤为恐怖。随着越南房地产的对外开放，投机炒房的国外机构和个人占比高达45%，充斥着大量投资客的越南房地产市场也潜存着一定风险。
　　旅游业发达，大力发展度假房产
　　全球游客半数以上来自中国与俄罗斯，而拥有绵长海岸线与宜人气候的越南更是“近水楼台”先得游客。
　　2015年越南全国上下掀起酒店开发热潮。北至下龙湾与岘港，南至芽庄与富国岛，各大旅游胜地都在打造世界级酒店，不仅沿海而居，配有高端高尔夫球场，建筑设计更是彰显国际水准。
　　越南游客中三分之二以上为本土游客。第二代酒店开发将在首轮开发成功的基础上，重点打造度假房产与度假区酒店。2016年越南将推出一系列沿海旅游住宿选择，从平价度假屋到享誉国际的品牌酒店，满足不同游客的度假居住需求。
　　五星级酒店的大量开发提升了越南大城市的整体形象。
　　河内A/B级写字楼出租率（数据来源：高力国际）↓↓↓
　　以河内为例，写字楼的集中供应，部分房产出现了一定的空置，尤其是地段不佳，品质又低的写字楼出租难度加大。但从整体来看，目前河内写字楼供求关系还算健康。
　　胡志明市A/B级写字楼出租率（数据来源：高力国际）↓↓↓
　　相比于河内，胡志明市的出租率更高，不论是A级还是B级都在90%以上。
　　这是因为2016年一季度胡志明市没有新项目入市，但是未来几个季度写字楼会集中入市，七个大型项目共计19.8万方，其中A级（相当于中国的甲级写字楼，比B要高一个等级）写字楼9.49万方，B级写字楼10.31万方。
　　胡志明市即将入市的写字楼↓↓↓
　　房价高、出租率高、租金高，是越南房地产市场目前的现状。
　　西贡中心是胡志明市的摩天大楼及购物中心，属于A级。这样的大楼在胡志明市并不少见。这座大楼于1996年落成，目前的平均租金是45美元每月每平，而这并不包含物业费，在胡志明市，写字楼和购物中心的收费标准普遍在5-9元每平每月。
　　胡志明市写字楼的高租金几乎可以比肩中国一线城市京沪深。
　　假如在西贡中心租下一套30平的铺子，需要每月支付1620美元，约合人民币16819元。而这样高租金的写字楼出租率高达99%。
　　在胡志明市，即便品质低一个等级的B级写字楼，平均租金和服务费加起来也要33美元每月每平，A级写字楼平均高达48美元每月每平。
　　未来两年，随着越南经济的大力发展，对商业的需求量也会逐步增加，尤其是集经济、政治、文化为一体的胡志明市和河内。
　　结束：
　　目前的越南正处于快速起飞的阶段，前途甚好。很多人说现在的越南正是处于改革开放期的中国，商机无限。
　　纵然如此，国与国之间还是有一定差别的，以房地产为例，胡志明市和河内的房价已经超出了很大一部分人的可承受范围，尤其是中心城市甚至超过了中国一线城市，城郊则显得更具投资价值，未来随着轻轨和地铁的开通，会大大缩短通行时间。
　　米筐投资相关历史文章推荐：
　　1、回复“人民币”查阅：为什么人民币一定会贬值？
　　2、回复“北上深的痛”查阅：我想和北上深的准业主们谈谈
　　3、回复“黄金”查阅：盛世之中买房子，乱世之前买黄金！
　　4、回复“碧桂园森林城市”查阅：为什么不推荐碧桂园森林城市？
　　5、回复“中国房价”查阅：中国城市房价TOP榜
　　6、回复“评级”查阅：穆迪和标普为何把中国下调为负面？
　　7、回复“海外置业”查阅：海外置业最热的7个国家：税费/利率
　　8、回复“中产阶级”查阅：对当下中国1亿位中产阶级的10个忠告
　　9、回复“留学”查阅：最强世界大学TOP分类榜盘点
　　10、回复“经济危机”查阅：中国到底会不会发生经济危机？
　　11、回复“墨尔本”查阅：米宅：海外置业之墨尔本购房指南
　　12、回复“海花岛”查阅：我想和恒大海南海花岛的业主们谈谈
　　13、回复“泡沫”查阅：面对泡沫，政府会保资产、还是保货币？
　　14、回复“王石”查阅：王石出局，宋卫平隐退，历史将如何书写？
　　15、回复“民粹主义”查阅：民粹主义将掌控人类社会的命运？
　　16、回复“实体经济”查阅：挽救中国实体经济，先做到这7点！
　　还可回复关键词：碧桂园森林城市，中国房价，人民币，货币，津巴布韦，委内瑞拉，卢布，新加坡，p2p，海外置业，马来西亚，黄金，温哥华，中产阶级，海花岛，经济危机，墨尔本，朝鲜，民粹主义，王石，留学，签证，获取更多信息。
　　欢迎投稿：投稿邮箱
　　欢迎有海外投资、留学移民、工作生活经验的人士来访交流，主编微信：185
请先登录再操作
请先登录再操作
微信扫一扫分享至朋友圈
以洞见和趣味服务于以新商业领袖为主的全球化新经济时代读者
为价值而生 | 原创 | 深度
新媒体的实践者、研究者和批判者。
全球市场，深度解读，就在凤凰iMarkets
金融小故事，有趣又有料一线城市房价超纽约伦敦 收入不及发达国家一成|地方政府|卖地收入|房价_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
一线城市房价超纽约伦敦 收入不及发达国家一成
　　【相关专栏】
　　新京报讯 (记者蒋彦鑫)14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。土地财政问题明显。
　　昨日下午，十二届全国人大常委会第四次会议分组审议了计划执行情况的报告以及预算执行情况的报告。全国人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿提出，当前我国经济在从“保八”到“稳七”的过程中，要提高对经济下行的容忍度。既不要随便“鼓泡沫”，更不能轻易“戳泡沫”，而是要千方百计“挤泡沫”。
　　尹中卿提出，当前要挤压4大泡沫，包括产能过剩泡沫、房地产价格泡沫、政府债务泡沫、金融领域泡沫。有效控制、释放、排除和化解这些年来逐步积累的风险隐患，为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础。
　　其中挤压房地产泡沫势在必行。14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元。其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。尹中卿建议，应尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本。
　　此外，在挤压“过剩产能泡沫”方面，尹中卿表示，产能过剩问题越来越严重。去年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板、船舶产能利用率分别为72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明显低于国际通常水平。今年上半年，全国规模以上工业企业将近22%的产能闲置。产能过剩带来负面影响，截至今年7月，工业生产者价格总水平已连续16个月负增长，降幅扩大。
　　【如何挤压“楼市泡沫”】
　　全国联网挤出部分非自住房源
　　年，全国土地出让收入总额接近15万亿元，年均超过1万亿元。其中，2011年土地出让收入占当年地方财政收入高达60%以上。今年上半年，全国主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升。今年6月份，在70个纳入房价监测的城市中，有69个城市房价同比上涨。北上广深等一线城市同比和环比均上涨。7月份最新数据显示，70个城市房价同比又上涨了6.7%，环比上涨了6.1%。
　　根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。如果房地产价格泡沫破裂，不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行，而且也会对实体经济和国家财政造成破坏性冲击。
　　尹中卿提出，必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费，统筹推进房地产税费改革，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，促进二手房、存量房源流转。
　　要推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易，降低交易环节税费，切实减轻普通老百姓购房成本。
　　【如何挤压“政府债务泡沫”】
　　逐步将地方政府债务分类纳入预算管理
　　2008年中央财政赤字只有1800亿元，而2009年-2012年赤字合计27500亿元。与此同时，地方政府性债务规模迅速膨胀。根据审计署审计，2008年以前，地方政府投融资公司贷款余额在3万亿元以内。年，在两年内省、市、县三级地方政府性债务余额增加7万多亿元，达到10.7万亿元。
　　今年6月，国家审计署又报告说，截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务，比2010年底上升了13%，2013年底前到期偿还债务额约占债务总额的53%。
　　今年1-7月，随着经济增速的放缓，财政支出增幅比去年明显回落，而财政支出却刚性增加，特别是地方政府通过各种融资平台进行的不规范的“举债”行为，使财政风险加剧。政府债务过快增长，给银行带来信贷风险。目前，地方平台更多转向依靠城投债、信托产品、私募基金等筹集资金，未来3年仍处于偿债高峰期。
　　要研究制定政府债务管理法规。尽快出台政府债务风险预警办法，建立和健全政府举债融资制度以及官员考核、惩戒机制，完善地方政府融资制度。
　　进一步规范地方政府机关、事业单位及融资平台公司融资行为，加强高风险地区债务监管并督促地方研究制定化解措施，逐步将地方政府债务分类纳入预算管理，严格控制地方政府新增债务。
　　105个城市
　　今年上半年，全国主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升
　　3.85万亿元
　　截至2012年底，36个地方政府共累积了3.85万亿元债务
(原标题：14年来全国卖地收入年均超1万亿)
&&|&&&&|&&
请用微博账号，推荐效果更好！
看过本文的人还看过