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低地价催生房产泡沫“三旧改造”土改新尝试
来源：南方都市报
作者：陶然
中国处于何种经济增长模式，这是我们近些年一直讨论的问题。中国的经济增长模式一直被视为东亚模式，与传统的日韩东亚模式确有很多相似之处，都是高投资、低消费、高出口，投资依赖、出口依赖。东亚模式本就是全世界经济增长模式的一个极端版本，但从数据来看，中国模式是东亚模式一个更极端的版本。为什么会这样？中国模式和传统东亚模式有什么差别？这可归因于中国地方政府对经济增长、投资，特别是出口导向型制造业的发展表现出超强的、难以满足的欲望。
&&中国处于何种经济增长模式，这是我们近些年一直讨论的问题。中国的经济增长模式一直被视为东亚模式，与传统的日韩东亚模式确有很多相似之处，都是高 投资、低消费、高出口，投资依赖、出口依赖。东亚模式本就是全世界经济增长模式的一个极端版本，但从数据来看，中国模式是东亚模式一个更极端的版本。为什 么会这样？中国模式和传统东亚模式有什么差别？这可归因于中国地方政府对经济增长、投资，特别是出口导向型制造业的发展表现出超强的、难以满足的欲望。
&&&地方压低地价催生房产泡沫
&&中国增长模式到底是怎样的图景呢？首先，中国有一个以国有银行为主体的金融抑制系统。政府可通过国有银行压低利率，方便地方政府与垄断性的央企 获得低利率贷款、借贷征地、建设基础设施。一般征地费用加上基础设施建设，一亩地大约要花近二十万元，现在全国工业用地平均出让价约十五万元一亩，基本是 零地价、负地价，甚至很多地方政府几万元就出让了一亩地。地方政府可以从制造业企业收到两种税，一是所得税，按照现在的税制，60%被中央拿走。但地方政 府在招商引资的过程中，给出头三年免、后面两年减半的所得税政策，甚至有地方政府提出，在十年间，所得税中地方政府这部分可以不交。第二部分是增值 税，17%的增值税中，中央拿走75%，地方留有25%，中央还会返回一部分，地方最终约拿到30%。而在此过程中，地方政府可能要在维稳、环保事件等工 作上付出成本。
&&这样看起来，搞工业开发区好像赚不了太多钱。除了特大型城市和完全旅游型城市，一般城市如果不这样做，制造业发展不起来，服务业就难以发展。因 为制造业对服务业的溢出效应，所以地方政府出让工业用地时，更多考虑的是制造业对本地服务业发展的带动。服务业会给地方政府带来商住用地的出让金，还有营 业税。营业税是百分之百归地方政府，商住用地出让金也基本是给地方政府的。所以2002年至今，中国工业用地平均价格基本上保持不变，商住用地涨了 6-10倍，现在基本上是工业用地价格的6-10倍。但是在日本、韩国，工业用地价格是商住用地的2倍。为什么差距这么大？因为中国地方政府有垄断性征 地、垄断性供应用地的权力。只要有企业来就放量供应，制造业来了之后带动本地服务业的发展，商住用地就垄断限购，将价格炒高。制造业生产的产品一般在经济 学中说是可贸易的，一辆自行车可在广州生产也可在深圳生产，然后运到外地去卖。商业住宅是不可贸易品，在本地经营消费，不可能说广州的房地产商想赚广州人 房钱而到深圳盖楼。地方政府非常清楚这一点，饥饿疗法，垄断限购，房地产商高价拿地，成本转嫁给消费者。与之对比，日本土地是私有制的，任何制造业用地者 想要使用土地，都要跟城市规划区内的土地拥有者议价，不可能出现负地价。要盖商业住宅，开发商需要跟地主谈判，且一个城市有多个土地供应者竞价。日本政府 不能将商住土地的出让金全部拿到手，住宅土地增值收益大部分被土地所有者拿走，政府只能从中抽所得税。
&&由于中国地方政府采取的这一套发展模式，所有生产要素的价格都被压低。中国的投资一定会过度，劳动力从中获得的利益就会非常少，消费也会较少， 必然只能是以出口为主。中央政府就只好压低人民币的汇率，保持中国产品的竞争力。到了贸易顺差时，我们的汇率逐渐随着劳动生产率的提高增值，但是我们不敢 增值，因为开发区一拨一拨建立起来，产能在不断累积。2002年到2008年，我国外汇储备从几千亿美金增加到几万亿美金，到现在3万亿。为此央行不得不 超额发放20多万亿人民币来对冲外汇。这些钱就跑到地方政府垄断限量供应的商住用地上，也导致了房地产泡沫。
&&&地方债务危机与改革难题
&&上世纪90年代末困扰中国制造业的产能消化问题，通过中国加入WT
O、压低汇率、压低生产要素价格逐步解决。同时中国政府采取了抓大放小政策。能源、材料、交通运输等行业，没有继续私有化，依旧政府控制。出口导向型的消 费品工业，由于这一轮的黄金增长期又活起来了，而且收益很多。国进民退主要发生在能源、材料等上游行业，国有企业要赚的是垄断利润，但其反应不会很灵敏， 所以产能过剩在上游行业更加严重。下游行业大部分是私营企业，外需不行的时候会做出调整，所以不可能太快积累产能。
&&2008年全球金融危机，中国政府非常迅速地发放了4万亿财政支出和10万亿信贷政策，大量廉价的贷款给了央企和地方政府。当时很多央企认为， 适逢国际矿藏资源价格很低，就去买矿，煤炭价格很高，就将私营企业的煤矿抢过来，&国进民退&。还有很多央企拿钱去炒地。我记得当时很多一线城市的房价在 半年内上涨了60%多，中央采取措施后，很多资金去了二三线城市，2009年到2010年，这些城市房价涨了100%-200%。2009年以后，中国全 面出现房地产泡沫，整个经济全面房地产泡沫化。这与日本1988年日元被迫升值后，政府大规模采取经济刺激政策所导致的日本经济泡沫化较类似。但是日本汇 率升值后，很多制造业企业转移到东南亚等一些欠发达国家。而中国没有，中国政府能做到日本做不到的，可以把地价压下去。虽然国内的产能总体过剩，但由于财 政信贷刺激政策，地方政府此时从土地出让金中赚了很多钱，2009年以后从2万多亿增加到3万多亿。而且便宜信贷都是来自国有银行，地方政府不借白不借， 风险可以转嫁给银行。很多地方政府进一步大规模借钱，建了更多的工业开发区和新城区，前者用来招商引资，后者卖商住用地再还钱。
&&2008年地方政府的债务只有5万亿，两年后就达到了10万亿，现在可能会达有二三十万亿。中央政府发现地方政府的债务是10万亿时就比较担心 了，直接控制银行给地方政府的投融资平台发新的贷款。这时地方政府又开始想新的办法，与信托公司合作，把地方债务打包为各种理财产品，以更高的利息来吸收 存款，即所谓的&影子银行&。这是非常危险的，会加大金融市场的风险。金融市场有一种逆向选择的问题，风险越高就越没有偿还能力，愿意接受的利息就更高， 金融业整体的道德风险就被推高。
&&政府发现影子银行非常危险，需要控制，因此出现了所谓的钱荒现象。与之相联的是地方政府的债务偿还能力。地方政府目前有很多极端办法，比如将两 三年后的税提前征收，江苏某个县的政府甚至强迫公务员给地方政府借钱。如果这些手段都用完了，就会加速供应商住用地，但这些地方的房地产市场已经严重泡沫 化，加速供地会导致市场预期突变，出现崩盘。
&&很多学者说中国要改革。的确，不改革就是死路一条。改革中还要注意策略，金融改革余地不大，财政改革的余地也不大，改革要从实体部门开始，其中 房地产和土地改革还要小心，很多二三线城市的房地产已经严重过剩，今天放开集体用地入市，可能明天房地产市场就崩盘了。怎么办？现在的解决方法就是，放开 集体建设用地入市时要考虑地方政府的利益，还要避免对现有房地产市场造成过大冲击。
&&进城农民工和一些受过高等教育的低收入群体，住房需求最强烈。如果他们可以在城市里定居，逐渐变为城市人口，成为具有城市消费能力的市民，国家就会长治久安。相反，如果不这样做，农村的留守儿童、城市犯罪等等情况，都会成为恶性循环。
&&现在很多城市以为中低端劳动力是城市的负担，其实任何一个城市要发展，都需要他们来提供服务，纽约、芝加哥这样的城市也概莫能外，一个高科技人 才可能需要四个低端人才提供服务，这样城市运行效率更高、运行成本更低。这些人定居下来还有更大的好处，未来给他们盖房，我们的能源原材料、钢铁、水泥等 严重过剩的问题可以得到解决，而且会拉动空调、冰箱等家电的消费。推动土地制度改革，允许本地农民给外来农民工盖出租房，农民工可以一家团聚，子女可以上 学。至于交不交社会保险，他们不见得相信国家提供的社会保险，自己会存钱的。当然对地方政府而言，就需要为长远利益放弃眼前的一些既得利益。
&&广东&三旧改造&的积极意义
&&那么如何让本地农民运用自己的土地，为外来务工群体提供住房？我认为广东的&三旧改造&是目前不多的一种积极尝试。这是国土资源部给的特殊政 策，原来很多农民已在国家不允许的情况下，利用旧村镇、旧厂房、旧民居这类集体建设用地，高密度盖房。广东各地政府出了新政策，如果将这些违规建筑拆除重 建，象征性地补交一些出让金和公益事业用地，政府就承认大产权。拆掉之后，可以盖商品房、写字楼，甚至工业用地也可以拆除出让。这打破了所有土地必须国家 先征，然后招、拍、挂的程序，显然是对过去土地制度的一个突破。
&&但是这个政策也有它的问题。有很多城中村房子新盖，要全部拆除重建成本太高，没有积极性。怎么办？现在政策规定是完全拆除重建，假定一个村子有 200亩地，150亩是村民盖的密度很高的出租房，村里还有50亩集体建设用地，密度比较低。如果可以满足一定的改造条件，150亩的土地上比如说有 300栋楼，只要拆掉比较矮的，将道路拓宽，道路不见得要直，像欧洲一样，只要消防车能通过就可以，就认可大产权，就可以使整个地段的价值改善。但谁愿意 搬走呢？首先要有余地，拆掉可以有地重盖。另外还得有钱，从改造之后就可以认大产权，甚至村里也有一部分的大产权。这样村集体就可以和村民商量，只进行简 单的功能更新和局部改造，也能给大产权。这才是调动&三旧改造&全面推动的一个最根本条件。否则只会挑肥拣瘦，甚至低密度改造完了，高密度的地段今后就死 掉了。
&&对于那些不像广东珠三角已经存在高密度住房的城中村地区，问题就比较简单。可以考虑政府征收50%土地公益用地，剩下50%给农民开发住房。十 年之内出租、十年之后可以出售。对于广州、深圳已建的高密度小产权房，只要逐渐减少密度、提高基础设施建设和公共服务水平即可。只要改造达到一定标准，缴 纳一部分的公益事业用地，不必全部要拆除重建，就可以给大产权。增值的收益会推动很多城中村积极改造，改造好之后是大产权，十年之内除了改造好之外，还要 交一些出租屋所得税，十年之后可以慢慢上市，可以拿一些钱给农民工子弟建学校。深圳坪山地方政府搞了一个试验，政府确定一部分公益事业用地，剩下给村民开 发。这就将政府、开发商直接拆迁的博弈改变了，过去是一户一户搞地，如果有钉子户就可能搞不动，或者用暴力手段，这很麻烦。
&&现在中国进行任何城中村改造，规划和审批程序繁琐。旧村改造要审批没有两三年下不来，有很多道关卡，未来一定要简化。中国经济面临下行压力，要 通过有效的制度改革，给外来农民工，包括新进入城市的劳动力创造较好的条件，让他们先租得起房、后买得起房子，孩子能够上学，在城市定居，慢慢变成城市市 民，增加消费，逐渐扭转中国目前不可持续的经济增长模式。
&&当然城中村和郊区村这样的土地改革，仍然不够缓解地方政府的财政压力。前面提到很多工业开发区，征地利用效率非常低。但随着城市的扩展，很多开 发区的土地具有商业价值，这时就可将工业开发区逐年转化为商住用地。地方政府首先可以获得工业用地和商住用地之间的差价，商住房也可以增加税收，这些都可 以填补地方政府在推行改革上的财政缺口。如果可以有效推动改革，房价问题很有希望。我觉得广东在&三旧方面&做了很好的探索。
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& &厂房是指主要用于从事工业制造、生产、装配、维修、检测等活动的房屋。& &结构分类& &1、标准结构& &2、排架结构& &3、框架结构& &4、砖混结构& &5、钢铁结构& &层数分类& &1、单层（一层）& &2、双层（二层）& &3、多层（二层以上）& &4、独栋（独门独院）功能分类1、机械加工制造、重工类：一般要求单层，而且对厂房的高度、地面承重有要求，部分行业要求行车梁，可以装行车（吊车）。2、轻纺电子加工类：双层和多层厂房即可，考虑原料、货物进出方便，一般要求有工业货梯2吨或以上。3、食品化工类：除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求，比如：环保、消防、排污等。4、物流仓库类：用于存储货物和源料5、静电厂房6、防尘厂房:对生产环境要求比较高7、高配电厂房：一向多用于一些大型功率的机电厂房.8、科研厂房：一般用于研发9、特种厂房:对于一些特殊专业行业定制的厂房.厂房办证检测及验厂检测请联系刘工：厂房配套1、办公楼2、宿舍3、食堂4、电梯5、配电量6、消防工业地产使用年限凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。工业厂房税收1、营业税：卖方按照成交金额的5.45%缴纳，在申请过户之前凭交易中心窗口开具的缴税通知单到公司所属税务所缴纳，税务局会出具纳税凭证；2、契税：由买方按照成交价的3%缴纳，一般在交易中心的契税窗口缴纳，如果买方公司不在上海，可采用交付现金、打入个人银行卡现场通过设在交易中心的银行窗口转交、公司打本票由代理人现场交付等方式支付；3、土地增值税：土地增值金额的30%--60%缴纳，具体按照评估厂房的成本价和成交价之间的差额部分作为计税数额，税务局在评估报告出具后核税前会派员到公司核实、查阅相关原始建房发票、固定资产记帐等情况；4、印花税：买卖双方各按照成交价的万分之五各自缴纳；5、交易手续费：成交价的0.5%，由买方支付；6、登记费：每套300元，由买方支付；7、评估费，各自承担50%，由具有A级资质的房产评估公司评估，签署购房意向书后立即确定并评估；特点分类工业厂房特性工业厂房按其建筑结构型式可分为单层工业建筑和多层工业建筑。多层工业建筑的厂房绝大多数见于轻工、电子、仪表、通信、医药等行业，此类厂房楼层一般不是很高，其照明设计与常见的科研实验楼等相似，多采用荧光灯照明方案。机械加工、冶金、纺织等行业的生产厂房一般为单层工业建筑，并且根据生产的需要，更多的是多跨度单层工业厂房，即紧挨着平行布置的多跨度厂房，各跨跨度视需要可相同或不同。单层厂房在满足一定建筑模数要求的基础上视工艺需要确定其建筑宽度（跨度）、长度和高度。厂房的跨度B：一般为6、9、12、15、18、21、24、27、30、36m......。厂房的长度L：少则几十米，多则数百米。厂房的高度H：低的一般5～6m，高的可达30～40m，甚至更高。厂房的跨度和高度是厂房照明设计中考虑的主要因素。另外，根据工业生产连续性及工段间产品运输的需要，多数工业厂房内设有吊车，其起重量轻的可为3～5t，大的可达数百吨（目前机械行业单台吊车起重量最大可达800t）。因此，工厂照明通常采用装在屋架上的灯具来实现。工业厂房类别根据产品生产特点，工业厂房大致可分为以下三种类型。（1）一般性生产厂房：正常环境下生产的厂房。（2）爆炸和火灾危险性生产厂房：正常生产或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。（3）处在恶劣环境下的生产厂房：多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。高层厂房高层厂房以高度24m为起算高度，是根据下列情况提出的：（一）登高消防器材我国不少城市尚元登高消防车，只有少数城市（如北京、上海等）配备了为数不多的登高消防车，其中引进的曲臂登高消防车，工作高度为24m左右，我国定型生产的CQ28型曲臂登高消防车，其最大高度为23m，24m以下的厂房尚能利用此种登高消防车进行扑救，再高一些的厂房就不能满足需要了。（二）消防供水能力目前我国城市消防队大多是配备解放牌消防车，这种消防车在最不利情况下直接吸水扑救火灾的最大高度约为24m左右。（三）消防队员的登高能力根据1980年6月在高层住宅楼进行一次消防队员登高能力测试表明，登高层之后要能够进行扑救战斗，其能力是有限的。登高八层、九层对多数队员来说还是可以的，其登高高度约为23m。（四）与《高层民用建筑设计防火规范》中规定的起始高度一致起来，该规范规定以高度大于24m为高层，故本规范也以24m为划分高层与多层的界限。至于单层厂房有的高度虽然超过24m（如机械工厂的装配厂房、钢铁厂的炼钢厂房等），因厂房空间大，耐火等级又多为一、二级，产生火灾危险性较小，故仍按单层厂房对待。高度超过24m的单层厂房内的局部生产操作平台，如炼钢厂房的加料操作平台，仍可算为单层厂房。布置要求1 多跨厂房宜等高和等长。2 厂房的贴建房屋和构筑物，不宜布置在厂房角部和紧邻防震缝处。3 厂房体型复杂或有贴建的房屋和构筑物时，宜设防震缝；在厂房纵横跨交接处、大柱网厂房或不设柱间支撑的厂房，防震缝宽度可采用100～150mm，其它情况可采用50～90mm。4 两个主厂房之间的过渡跨至少应有一侧采用防震缝与主厂房脱开。5 厂房内上吊车的铁梯不应靠近防震缝设置；多跨厂房各跨上吊车的铁梯不宜设置在同一横向轴线附近。6 工作平台宜与厂房主体结构脱开。7 厂房的同一结构单元内，不应采用不同的结构型式；厂房端部应设屋架，不应采用山墙承重；厂房单元内不应采用横墙和排架混合承重。8 厂房各柱列的侧移刚度宜均匀。
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解析：某汽车轮碾打磨厂房，地上2层，建筑高度12m，建筑面积5600m2。在防火检查时获取的下列信息中，正确是
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2015年一级注册消防工程师消防安全技术综合能力真题解析84.某汽车轮碾打磨厂房，地上2层，建筑高度12m，建筑面积5600m2。在防火检查时获取的下列信息中，正确是的是（）。A.屋顶钢承重构件涂刷防火涂料保护，耐火极限达到1.0hB.除尘管道避开厂房的梁、柱，沿外墙布置C.一层设置办公室，并采用防火墙和耐火极限不低于1.5h的楼板与其他部位分隔D.厂房设封闭楼梯间，并采用乙级防火门E.排风除尘设备集中布置在室外独立的建筑内，该建筑外墙与厂房的防火间距为10m注册消防考试网(cfeks.com)解析注册消防考试网(cfeks.com)参考答案：B、D
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