平方效益增幅怎么算怎么算?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-21 11:14 标签： 效益增幅怎么算
高房价的暴利是怎样计算出来的？
高房价的暴利是怎样计算出来的？
于炼委员：房价趋于合理≠老百姓买得起
中国青年报& 北京&
日电(记者宋广辉)&&
“房价趋于合理”不等于“房价趋于老百姓买得起”，全国政协委员、中国城建集团董事长于炼在接受记者采访时表示，从这两年的“调控”来看，多种组合调控手段的确使房价有所回落，他预计2012年仍会有10%左右的回落空间，但事实上这并不意味着普通老百姓就能买得起住房了。
什么样的房价才是合理的？于炼分析，房价合理有两个标准：一个是市场标准，即开发商不能拥有暴利，参照国内其他行业，开发商的年利润应该在15%左右，不能超过20%；另一个标准是房价与收入的比例，美国是6∶1，我们目前超过15∶1。但是，以北京为例，五环路外的土地每平方米楼面价摘牌取得已经超过1万元，加上建筑成本、利息、纳税等，保守说也要超过每平方米5000元，成本是1.5万元，一般3年竣工，按年20%的利润计算，售价也得每平方米2.4万元，这个价格与老百姓“买得起”的价位显然是相差甚远。另一方面，房价与收入比我们要按6∶1计算，这意味着3口之家若在北京五环路内购一套80平方米的住宅，需要每个月工资收入提高到2.5万～3万元，从目前看显然是不现实的。
二、高房价的暴利是怎样计算出来的
1、房地产开发商的利润是按年计算的。
全国政协委员、中国城建集团董事长于炼给全国人民介绍了个“年利润”的概念：“开发商不能拥有暴利，参照国内其他行业，开发商的年利润应该在15%左右，不能超过20%”。这就是说，一个房地产项目，每年的利润可以达到20%，这样，一年竣工，项目利润是建筑总成本的20%；2年竣工，项目利润是建筑总成本的40%；3年竣工，项目利润是建筑总成本的60%；4年竣工，项目利润是总成本的建筑80%；5年竣工，项目利润是建筑总成本的100%……
所以，房地产项目竣工时间拖得越久，利润越大。
于是，房地产商在捂盘惜售的过程中赚取年利润。
2、土地每平方米楼面价是怎样计算的
假如建筑用地的价格为1000万元每亩，50%的面积建房，50%的土地搞绿化和道路建设，那么每平方米土地3万元；如果建房的土地上建筑30层高的商品房，那么每一层每平方米分摊的土地每平方米楼面价只有1000元，加上建筑成本、利息、纳税等，每平方米5000元，成本是0.6万元，2年竣工，按总造价40%的暴利计算，售价每平方米8400元，这个暴利价格正好是北京老百姓“买得起”的价位。
3、房地产开发商是可以空手套白狼的
全国政协委员、中国城建集团董事长于炼计算出来的北京1.5万元每平米的建筑总成本是包含利息的，这就是说，房地产开发的资金都是贷款的，不用房地产开发商出钱，房地产开发完全是可以空手套白狼的买卖。房地产开发商可以仅仅依靠借贷就赚取建筑总成本60%的利润，由于自有资金是0元，利润率是无穷大。
如果房地产开发商完全用自有资金投资，建筑总成本就可以比全国政协委员、中国城建集团董事长于炼计算的1.5万元低很多，例如1.3万元，但是还可以理直气壮地按照全国政协委员、中国城建集团董事长于炼计算出来的趋于合理的房价2.4万元出售，纯利润1.1万元，利润率84.6%。
如果按照真实的土地每平方米楼面价计算，建筑总成本只有0.6万元，但是还可以理直气壮地按照全国政协委员、中国城建集团董事长于炼计算出来的趋于合理的房价2.4万元出售，纯利润1.8万元，利润率300%。
这就是为什么温总理说房价远远没有回归到合理价位的原因。
按照全国政协委员、中国城建集团董事长于炼的计算方法，房价永远不可能回归到温总理所期望的合理价位。
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