征信记录有问题按揭买房要当心
开发商先忽悠“帮你搞定”贷款被拒后再收违约金
征信记录有问题按揭买房要当心
作者：谢正军 刘铭
　　谢正军/图
■本报记者 刘铭
　　个人征信记录有问题，但还想按揭贷款买房，开发商销售人员先口头保证“没问题，帮你搞定”，引诱购房者签订购房合同；而当开发商无法搞定时，消费者面对的就是天价违约金和旷日持久的“口水战”。今年以来，本报记者已接到多起类似纠纷引发的投诉。四川省保护消费者权益委员会提醒购房者，买房要警惕开发商的忽悠，避免因个人征信不良记录导致按揭贷款被拒引发购房纠纷。
征信记录“不是问题”　　四川省成都市消费者黄先生已经为买房问题反复折腾了两年多，至今还没能从开发商手里拿回51万元首付款。
　　2013年5月，黄先生在成都市看中了一套总价170万元的房屋，与开发商签订了购房合同，并缴纳了51万多元首付款。黄先生告诉本报记者：“我的个人征信记录有问题，办按揭贷款可能有困难，之所以签合同缴首付，是因为当时的售楼经理信誓旦旦地保证，可以帮我办好银行按揭贷款。”但几个月后，黄先生被开发商告知，因为其个人征信问题，按揭贷款申请被拒，当初的售楼经理已经辞职，开发商对其承诺并不负责。按购房合同约定，退首付款必须扣除违约金。
　　“从2014年7月起我就开始催退款，但开发商方面一直说在走流程，至今没有结果。”黄先生说，“都是因为当初轻信了售楼经理的承诺，结果被忽悠了，退回首付款不知道还要等多久。”
　　同样是个人征信问题，也引发了李先生的投诉。李先生告诉本报记者，2014年3月他想在成都金澜苑小区购买一套住房，总价87万元，缴纳了26万多元首付款，随后在开发商协助下办理银行按揭贷款。李先生说，自己的信用卡曾有多次逾期未还款记录，购房前也比较担心是否能顺利办理按揭贷款，但当时开发商承诺能办理三成首付及按正常利息按揭。结果银行最终要求李先生将首付提高到四成，还要大幅提高贷款利率。李先生认为开发商未履行承诺，贷款额度发生变化，责任不在自己，要求开发商退还全部首付款，但开发商则坚持要扣除高额违约金。
消费者违约须缴违约金　　购房者一般都认为，个人征信记录有问题，在买房时如实告知了开发商销售人员，对方承诺“可以搞定”，但最终按揭贷款被拒，责任在开发商，对方应全额退还自己已经缴纳的首付款。但开发商却认为，不能成功办理按揭的责任在购房者，要解除购房合同必须扣除违约金。
　　记者发现，开发商在其自制的补充协议中，对因个人原因不能办理按揭需要解除购房合同的购房者，规定了非常高的违约金标准，令购房者难以接受。
　　黄先生从开发商给他的解约函中得知，解除合同必须扣除总房款10%的违约金，算下来违约金高达17万元；也就是说，51万元首付款只能退回34万元。“且不说当初售楼经理的承诺，就算因为我的原因导致违约，扣违约金也应该按首付款而不是总房款的一定比例扣除啊。”黄先生无奈地说。
　　李先生也被开发商告知，要退房就必须支付总房款5%的违约金，超过4万元。对此，开发商在书面回复本报记者时称，扣取高额违约金并不违规，因为客户与我司签订《商品房买卖合同》之补充协议约定：“买受人可在双方认可的银行办理按揭手续，但出卖人不承担买受人的商品房抵押贷款申请必然获得银行批准的保证责任。若买受人不能按时办理按揭贷款，同时买受人也不能变更付款方式为一次性付款的，买受人构成违约。买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人可以从买受人已缴付的购房款中直接扣除违约金。”
开发商未给购房合同　　《合同法》《担保法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；当事人可以“约定一方向对方给付定金作为债权的担保”；“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”；“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”
　　四川省衡平律师事务所律师张建新认为，单纯从购房合同文字表述上看，根据现有法律，违约金约定为总价款还是首付款的10%，都不违法；关键是，因为个人征信问题导致按揭失败的责任到底由谁承担。有些合同约定由开发商调查个人信用，因为开发商可以通过合作银行查询到购房者是否可以办理按揭贷款，那么如果最后贷不了款，购房者解除合同就不一定要承担违约责任。
　　但奇怪的是，上述案例中，购房者虽然与开发商签订了购房合同，但都没有拿到属于自己的那份合同文本，维权时两手空空，不知道违约金条款具体是如何约定的。“当时的售楼经理说要拿购房合同到总部盖章，之后就再没联系我，直到现在我也没拿到购房合同。”黄先生告诉记者。
　　李先生更加气愤：“开发商一直不给购房合同，即便再三恳求，说解决问题需要看合同，对方仍然拒绝提供。”
警惕征信问题惹纠纷　　个人征信记录有问题，会在购房按揭方面受到限制，这已经是不争的事实。有这样一个典型的案例：成都市消费者邓先生信用卡在2010年遗失，卡上仅欠款0.01元，也就没注意；结果该信用卡自2010年遗失后到2014年期间存在50多期逾期，邓先生被列入不良征信记录，按揭买房时被拒。
　　四川省消委会秘书长肖向荣认为，市场经济是信用经济，个人征信记录会受到越来越广泛地重视，在个人消费贷款方面将更加重要，对此消费者要有充分的认识，重视提升自己的个人信用，尽量避免出现个人不良征信记录。个别开发商为了追求房屋销售业绩，谎称可以搞定银行，误导有不良征信记录的购房者签订合同，涉嫌销售欺诈；希望开发商诚信经营，也望有关部门加强监管。
　　肖向荣提醒购房者，买房前，最好从权威渠道查询个人征信记录的真实情况，做到心中有数；买房时不要轻信开发商销售人员的口头承诺；签订合同前，要仔细阅读合同条款，对相关违约条款要特别注意；出现消费纠纷要及时投诉维权。
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<input type="hidden" id="_mtitle" value='本人2012年8月在星沙华润凤凰城买了首套房,看房的时候就是看中了华润这个大品牌,真心实意的想成为他们的业主,可惜现在给我的只有伤心。
　　从进售楼部开始我就明确跟职业顾问说了要用株洲市公积金,置业顾问也很明确的跟我说可以用。在按期交了首付后，我就一直等待售楼部通知我面签。
　　日公积金中心下文，暂停长株潭异地贷款，我当时就打电话给置业顾问了，她那时还是明确的说对我没有影响，因为我是8月买的房和交的公积金资料，并且我缴费的额度够了，资料也齐全，也没有不良信用。谁知道到了12月7日，开发商发来信息说我的公积金资料被退回来了，要我去售楼部转商贷。
　　天啊，我做为工薪阶层买房的首付都是借的，也是看了有公积金才决定买房的，商业贷款无疑会加重经济负担，承受不来。职业顾问说你不转商贷就只能退房了.........
　　我听了以后就有疑问：
　　第一，我买房交首付到贷款资料都是在政策改变前，那时候应该还是可以贷款的，我们的合同上也是明确写了采用公积金贷款，贷款下不来不应该以政策有变为由来撇清责任，售房的时候是明确说可以用的；
　　第二，售楼部有没有及时把我的资料交到公积金中心窗口？从而影响公积金中心放贷。从我交资料到政策有变有1个多月的时间；
　　第三，现在的责任应该是如何划分的？我作为购房者，已经及时配合置业顾问交了资料，贷款下不来也不是我的原因。根据置业顾问所说，根据他们公司的规定，办理退房手续相当繁琐，前前后后把款退给我差不多又要3个月，这样算起来，我首付款压在开发商哪里有半年之久，这半年光利息不说，我资金被占还错过了其他的购房机会。'/>
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本人2012年8月在星沙华润凤凰城买了首套房,看房的时候就是看中了华润这个大品牌,真心实意的想成为他们的业主,可惜现在给我的只有伤心。
　　从进售楼部开始我就明确跟职业顾问说了要用株洲市公积金,置业顾问也很明确的跟我说可以用。在按期交了首付后，我就一直等待售楼部通知我面签。
　　日公积金中心下文，暂停长株潭异地贷款，我当时就打电话给置业顾问了，她那时还是明确的说对我没有影响，因为我是8月买的房和交的公积金资料，并且我缴费的额度够了，资料也齐全，也没有不良信用。谁知道到了12月7日，开发商发来信息说我的公积金资料被退回来了，要我去售楼部转商贷。
　　天啊，我做为工薪阶层买房的首付都是借的，也是看了有公积金才决定买房的，商业贷款无疑会加重经济负担，承受不来。职业顾问说你不转商贷就只能退房了.........
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　　第一，我买房交首付到贷款资料都是在政策改变前，那时候应该还是可以贷款的，我们的合同上也是明确写了采用公积金贷款，贷款下不来不应该以政策有变为由来撇清责任，售房的时候是明确说可以用的；
　　第二，售楼部有没有及时把我的资料交到公积金中心窗口？从而影响公积金中心放贷。从我交资料到政策有变有1个多月的时间；
　　第三，现在的责任应该是如何划分的？我作为购房者，已经及时配合置业顾问交了资料，贷款下不来也不是我的原因。根据置业顾问所说，根据他们公司的规定，办理退房手续相当繁琐，前前后后把款退给我差不多又要3个月，这样算起来，我首付款压在开发商哪里有半年之久，这半年光利息不说，我资金被占还错过了其他的购房机会。
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征信不好银行一般不会放贷给你,信用卡那点钱都逾期,房贷那么多钱银行不敢的,这两年放款更难。
征信不好可以买房吗?
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