长租公寓不能利用租房贷模式过度加杠杆 杨才勇 （作者系京东金融研究院研究员） 对于租房贷，争议的焦点主要在于租客申请租房贷时，通常都是申请全年租金费用额度的贷款，并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司，相当于一次性年付。长租公寓一次性拿到租客的全年租金后，却是按季或按月支付给房东，这之间就产生了一个期限差，也因此产生了资金沉淀。长租公寓利用沉淀资金进一步扩张拿房，循环滚雪球似的不断跑马圈地 最近租房市场可谓处在风口浪尖，长租公寓和租房贷是其中备受争议的焦点。相关信息已有诸多报道，不再赘述，这里主要谈谈长租公寓和租房贷的那些事儿。 随风而起的长租公寓 所谓长租公寓，区别于传统个体租赁，是指由专业化的公司运营的住房租赁服务。 我国租房市场是一个过万亿的巨大市场。链家数据显示，2015年我国租房市场规模约为1.1万亿元，2030年预期将达到4.6万亿元。但在这个庞大的市场中，个体租赁仍然占据绝对主导，长租公寓是近几年才发展起来的新兴模式。链家数据显示，长租公寓在全国的市场渗透率仅为2%，其中一线城市略高，达5%。 2015年，国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”。2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。从目前的政策来看，住房租赁是房地产产业链中唯一受政策鼓励的子领域。 正是在这样的背景下，长租公寓获得了快速发展，长租公寓品牌大量涌现，一些头部平台也获得各路资本青睐，不过整体来看市场仍然处于发展初期。数据显示，截至2018年3月份，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间，平均每家管理的房源不到1700间。 从房源分布来看，长租公寓主要可以分为集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）两种。前者是运营机构通过自建、购买、整栋/整层租赁的方式获取集中的房源，改造装修后再出租给租客。后者主要是从个人房东手中租赁房源，这些房源大多较为分散，经过统一装修后再转租给租客。由于后者模式轻，容易快速扩张，是目前的主流模式。 长租公寓的盈利要素主要包括品牌、运营、融资、获客四个方面。扩大规模以实现规模效应、做强品牌以提高租金溢价是长租公寓盈利的关键，而保障较低的空置率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。 因此，不甘愿做小而美的公寓公司都存在规模扩张的内在动力，也存在强烈的融资需求。这也是各长租公寓公司不计成本进行抢房大战的内在动因。由于行业还处于发展初期，加之激烈的竞争，目前大量长租公寓公司都还处于亏损状态。 对于租房贷的争议 租房场景中，通常会要求租客“押1付N（通常为3/6/9/12）”，即预付N个月房租+1个月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其风险成本考量的需求，其中付N的需求核心是融资问题。“押1付N”的存在本质上是由供需力量决定的，并非必然存在。实际上，如果出租方拥有足够强的融资能力，并不必然要求租客押1付N，只需通过加价转移融资成本即可。 租房贷/租房分期，核心就是将押1付N转换为押1付1，虽然是针对C端的金融服务，本质上与B端有非常紧密的联系。 租房贷并不是新鲜事物，早在2015年，伴随消费金融的火爆，就出现了一大波“租房分期”产品。除了市场空间巨大，还因为在租房场景中租客的违约率较小，并且即使租客违约，也可以及时清退租客，加之押金的存在，只要能在1个月内寻找到新租客就能有效控制风险，因此被认为是一个十分优质的消费金融场景。但这实际上低估了该市场的风险。在租房分期场景中，虽然C端风险较低，但存在较高的B端风险（图1）。实际上正是因为忽略了对B端风险的有效控制，导致大量租房分期平台纷纷倒闭退出市场。 针对不同场景，不同平台采取了不同的服务模式，每种模式有着不同的风险特征（图2）。模式1和模式3均是传统个体租赁模式，市场十分分散且不规范，模式2是重资产模式，分期平台会面临很高的运营压力和风险。长租公寓由于运营相对专业规范，与房产中介相比，风险相对可控，因此成为租房贷较为理想的场景。 在最近关于房租价格和长租公寓的讨论中，租房贷备受争议，长租公寓被认为推动了房租价格的暴涨，租房贷则成为其推手。 对于租房贷，争议的焦点主要在于租客申请租房贷时，通常都是申请全年租金费用额度的贷款，并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司，相当于一次性年付。长租公寓一次性拿到租客的全年租金后，却是按季或按月支付给房东，这之间就产生了一个期限差，也因此产生了资金沉淀。长租公寓利用沉淀资金进一步扩张拿房，循环滚雪球似的不断跑马圈地。一旦长租公寓运营失败，就很容易出现资金链断裂，导致房东因无法继续收到租金而清退租客，租客则仍然需要偿还租金贷款。 租房贷该不该背锅？ 公寓公司想要盈利，就必须增加租金差，当传统的靠合租盈利的模式被取消后，公寓公司必然加强对房屋的装修改造创造更多溢价，导致的结果就是租房服务的中高端化，也就必然伴随着房租价格的上涨。这带来的另一个影响是形成了对传统个体租赁的替代，挤出了部分中低端房源，减少了市场供给。此外，长租公寓公司为了规模扩张，抢占市场份额，存在恶性竞争的情况，也抬高了房东的心理预期。 而长租公寓运营商的责任完全让租房贷来背锅显然有失公平。租房贷实际上是对租房场景的一种完善，平滑了租客与长租公寓之间的交易障碍，降低了租客的租房门槛，具有积极的市场意义。 但这并不意味着租房贷市场没有问题。长租公寓如果利用这种模式过度加杠杆，不加以控制的话确实存在很大风险。而许多场景中，长租公寓运营商没有充分向租客进行信息披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情况下“被贷款”，从而进一步增加了风险。 对于目前的市场问题，笔者有以下几点建议： 第一，长租公寓还无法左右租房市场价格，但过度的抢房行为会影响市场预期。相关部门有必要发布权威的市场价格信息，进行预期管理，避免个别情况扭曲市场信号，造成房东对租金过高的期望和租客的恐慌。 第二，以权威部门的市场价格信息为基础，限制长租公寓的收房行为，避免过度脱离市场价格的恶性抢房行为。 第三，规范租房贷的信息披露和提示，严格监管租房贷的利率水平，避免用户“被”贷款和过高的贷款负担，对于违规者严格处罚。 第四，限制长租公寓的负债杠杆，避免长租公寓过度加杠杆的野蛮生长。 第五，完善相关政策法规，提高对租客权益的保护，例如在长租公寓破产清算时提高租客权益偿付的优先顺序，要求提供合理的租客权益保障方案等。 任何行业的发展都不可能一蹴而就，在发展过程中总会遇到各种问题，理性分析和面对这些问题，采取合理措施规范市场行为而不是因噎废食，才能真正促进行业的长期健康发展。

　　德法房租便宜？ 切莫空论他山之石 时代周报 （作者系自由撰稿人） 中国一线城市最新一轮房租上涨引发广泛关注。许多人提出种种改进建议，最常听到的莫过于借鉴外国的“先进经验”，如“平抑楼价、严控租金”的德国模式，或政府担当租房市场的法国模式。 这些建议其实似是而非，建议者仅采摘了对自己有利的部分，对其他部分则有意无意忽略不计。先说德国模式。德国房价虽不低，但和收入相比并不很高，房贷管理虽比美国严格得多，但二成首付的按揭不难办成，房屋可负担问题不算突出；至于租房，德国租房市场以民间房源为主，但政府管控极严，房东要停租需提前几个月通知，对方不肯或没地方搬，还要替人家想办法。 但德国模式的代价，是赋予政府过多的房地产市场管控权力，征收高额房地产税。今年稍早数据显示，德国家庭平均住房面积为91.6平方米，月均房地产税收负担为16.50欧元，且不论买房或租房都要交，每年德国人上缴房产税总和高达137亿欧元，地方政府第一大收入来源就是房产税。德国房屋“租售两不旺”，奥妙就在于此：房价不论高低都波动不大，租房市场则因无利可图而如死水一潭。 法国的情况是另一回事。在法国，低收入者租房，高收入者买房已是惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场的主流就被廉租屋占据。按照HLM规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。 廉租屋只能租不能买，说是租房市场，其实并不市场化：申请HLM的标准主要是收入，单身、两口之家、三四口之家和多人口家庭标准各不相同；收入限额表分为“大巴黎”和“外省”两档；危房、动迁房、无过错被商业租房房东驱逐的房客、残疾人家庭、多子女家庭、工作调动而急需住房家庭等都可优先享受HLM。低收入家庭的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。HLM并非劣质房的代名词：法国廉租屋的质检标准甚至超过商品房，40%的HLM住房被评为优质住房。 然而法国这套“廉租屋”体系也存在其特殊性。首先，绝大多数法国人的住房是依靠公家解决的，而公家之所以能大包大揽，是靠高额税赋和相对低下的行政效率来支撑的，这固然满足了底层和弱势群体的需求，却不得不付出挤走中高收入者、流失就业机会甚至丧失税赋的代价。其次，巴黎黄金社区的商品房价格涨得一点也不慢—只是和普通人一点关系都没有。 一言以蔽之，德国模式或法国模式的确殊途同归地解决了“房屋可负担”问题，但都是以忍受高税负、低效率和政府无所不在的干预、管制为代价的，这两种模式移植到中国能否成功？即便成功了会不会走样？很多建议者似乎并未深思。更重要的是，中国至今仍处于城市化进程的早期阶段，农村人口向城市、城乡人口向中心城市的集中趋势方兴未艾。在这种刚需未得到切实扭转前，中心城市的房源不论租、售，都是稀缺资源。 要想从根本上解决问题，只有通过产业结构和模式的重大调整，让广大中小城市真正得以吸附中国城市化进程所产生的更多进城者，让新农村恢复产业和社区的活力，从而为汹涌扑向中心城市的刚需洪流削减洪峰，否则奢谈住房买或租，只是空论他山之石。

　　专访我爱我家原副总裁胡景晖：北京租售比很不合理 《中国经济周刊》记者 胡巍  摄 《中国经济周刊》 记者 胡巍|北京报道   因为“炮轰”自如、蛋壳等房租公寓推高北京房租，8月中旬，我爱我家原副总裁胡景晖被推向风口浪尖。 8月22日，胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访，他呼吁“国家队”尽快进入住房租赁市场。 解决房屋租赁市场问题的唯一办法是让“国家队”入场 《中国经济周刊》：这一轮房租上涨与资本的关系有多大？ 胡景晖：资本起到了推波助澜的作用。导致房租上涨的因素有很多，主要包括供应不足、CPI上涨、租房旺季，以及“腾笼换鸟”导致人口结构发生变化后对租赁品质的要求提升。抛开这些因素，资本涌入导致长租公寓以超出市场价的水平收房，对于推动房租上涨的诸多因素而言，资本因素所占权重应该是三分之一。 《中国经济周刊》：为何资本进入住房租赁市场会导致房租上涨？ 胡景晖：行业内有句话叫“得房源者得天下”。今年各大公寓运营商KPI的核心指标就是扩大规模，不惜一切代价地扩大规模。在租赁房源有限的情况下，运营商哄抢稀缺资源，就会导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线开发长租公寓房源，那结果就会大大不同，房源可能瞬间就会多出100万套。 一方面资本具有逐利性，另一方面资本的进入又没有增加供给，两相结合必然导致租金上涨。事实也的确如此，资金被用来装修房子，而不是用于提高房屋的供给数量。 《中国经济周刊》：在被约谈后，10家中介称将提供12万套房源且不涨价，这12万套房源从何而来？ 胡景晖：我认为约谈，或者提供12万套不涨价的房源，在短期内作为应急手段是有效的。但是从长期看，解决不了任何问题，如果靠约谈就能改变市场，那经常约谈就好了。而且这12万套房源，本来就应该被投入市场，只不过投放时间提早了一点，也把价格降低了一些。对于租房市场，从立法、监管机制到实际操作层面都需要进行深入、有效、持久的改革。 房屋租赁是关乎民生的行业，经营者必须真正承担起社会责任，而不是单纯向资本靠拢。我认为唯一的解决办法是让“国家队”入场，让国资控股中介是最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出，再加上党委书记，总裁可以是专业人士，一切问题迎刃而解。 《中国经济周刊》：您怎么看长租公寓提升了租客居住质量的观点？ 胡景晖：租客本来可以接受很多房子的状况，但租赁机构非要重新装修；租客不介意六七成新的家具家电，租赁机构非要换成崭新的、高端的。相比居住质量，应该优先考虑租客的承租能力。长租公寓进行的标准化改造，我认为80%是没必要的，实际增加的成本导致租客无法承担。租赁机构的这些行为，不是to C（顾客），而是to VC（风险投资），说白了是做给投资机构看的，以便“蒙”来下一个投资者，而不是设身处地地为租客考虑，为了让这个行业走得更长远。 《中国经济周刊》：从现在房租占实际收入的比重来看，您觉得租客的负担大吗？ 胡景晖：很大，很多人的房租支出占收入比重已经达到40%~50%，而发达国家是三分之一左右。 《中国经济周刊》：您认为北京目前的租售比合理吗？ 胡景晖：从国际惯例上看很不合理，年化投资回报率大概为1.5%，国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢，应该是房租涨一倍，房价跌一半。但这都不可能发生，如果房价翻一番，租房者就疯了；房价跌一半，银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低，但从承租人的角度看，房租已经占收入比重50%，感觉无法承受，其核心问题在于地价高、房价高。 《中国经济周刊》：房租过快上涨会给经济带来哪些影响？ 胡景晖：首先，房租的快速上涨会导致用人成本增加，直接转化为企业成本，导致众多产品加价。其次，一旦房租上涨，CPI也就会上涨，从而诱发通货膨胀。第三，房租快速上涨，如果出现“爆仓”，会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域，如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系，但是如果大米和面粉的价格都快速上涨，那就会导致可怕的结果。 国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题 《中国经济周刊》：近年来，房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”，这个行业是如何发展起来的？ 胡景晖：早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计，2001年全年二手房交易量也不超过1000套，跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起，主要是由于市场的牵引，伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年，北上广的二手房交易量第一次超过新房，如今北京一年的二手房交易量在20万套左右，新房是7万套左右，这个差距还会越来越大，房屋租赁就更不用说了。此外，中介企业大规模吸引人才，以及技术水平的不断升级，比如网站、移动营销等各种工具的应用，都使中介在房地产市场越来越有话语权。 《中国经济周刊》：在互联网时代，房地产市场是否有可能“去中介化”？ 胡景晖：全世界的中介无非是两种盈利模式，吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价，只抽成，也就是收取2%到3%的服务费。如今，即便互联网很发达，但房屋租赁或买卖过程中，还有很多事情需要打理，房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入，有些事情打理起来很麻烦，比如房东把房子挂到网上，一天可能要接一两百个电话，还难以辨别客户的真假，可能要请一周的假来处理。另外，合同如果有问题也可能识别不了，售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介，尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。 《中国经济周刊》：您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么？ 胡景晖：这实际上是交易模式的问题，我们称国内的中介为居间交易，也就是一手托两家，既代表买方又代表卖方，这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家，买方、卖方都有自己各自的代理人，双方进行谈判、博弈，最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式，就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是，我们在全世界最先进的互联网应用上，嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果。

　　大数据报告 | 房租上涨，谁在说谎？ 来源：90度地产  艾普大数据 “长安居，大不易”。北漂、沪漂、深漂们继一套房的梦想破灭后，一张床的底线也受到了挑战。 近两个月，以北京为代表的一线城市房租大涨的报道，持续敲击着租客们脆弱的神经。和住房买卖相比，租房属于功能消费，更带有福利属性。在房价居高不下的一线城市，租得起，是城市居民最后的居住保障。 为客观反应全国及北京的房租走势，对近期房租上涨的归因做出合理推断，艾普大数据对租赁市场的相关数据进行了系统整理，希望人们能从中窥见房租上涨的真相。 一线城市房租全面上涨 北京租金连涨超19个月 据媒体报道，过去一年，在全国一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。来自中国房地产测评中心的数据显示，2018年7月全国四个一线城市租赁价格指数环比全线上涨，深圳、北京的租赁价格指数同比上涨态势已持续了超过19个月。 中国指数研究院发布的数据显示，7月北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨，其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。 尽管在媒体报道中，各大机构租金数据打架的情况时有发生，但这种打架主要集中在房租同比、环比涨幅的统计口径和城市排名，2018年一线城市租金上涨，各方是可以达成共识的。 7月全国主要城市租金情况 从同比来看，在2015年之前，北京租赁市场的价格较为平稳。从2016年开始，伴随着房价的暴涨，租金也开始进入快速上升通道，保持着年均13%的增速。 年北京租金指数走势 数据来源：贝壳研究院 从环比来看，有机构数据显示，7月北京、上海、深圳三个城市涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，看起来似乎并不高，但实际感受可能有所不同。 2018年7月北京各城区租赁量价表现一览 数据来源：贝壳研究院 溢价分布呈“微笑曲线” 房租上涨成因复杂 北京租金上涨，其实在2017年已初见端倪。云房数据研究中心选取2017下半年北京190个片区所有普宅整租案列进行计算，发现租金溢价率分布呈现出两端低、中间高的“微笑曲线”。片区溢价率高，意味着片区内部的租金跨度大，小区及房源品质带来的租金溢价高，租赁市场的溢价操作空间也更充分。 北京片区租金溢价率分布图  （片区溢价率=片区普宅整租租金前10%的均价/片区普宅整租租金中位数-1） 数据来源：云房数据研究中心 从位置分布来看，高溢价的片区主要集中在国贸、金融街、西二旗、望京等高收入人群工作片区，他们是高溢价品质房的主力承租者。 北京TOP50溢价片区分布图 图片来源：云房数据研究中心 北京租赁市场价格上涨，成因较为复杂。总体而言，供不应求是主要原因。据统计，北京租赁人口约800万人，目前在租房源约350万间，租赁缺口在400万间以上。 贝壳研究院数据显示，2017年11月之前，北京新增挂牌房源量长期维持在月均3万套以上的水平，西红门大火之后，在群租房、N+1整改的影响下，新增房源量不断缩减，最低时月新增房源甚至不足两万套。供应收紧直接导致客房比居高不下，一套房经常是2-3个人抢。 北京链家租赁新增挂牌房源量及新增客房比 房源供应的结构，也在发生变化。2017年年末开始，外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，需求向内城转移。此后半年多时间，中心城六区租赁成交占比长期维持高位，而中心城区租赁物业单价较高，自然会带动全市平均租金的上涨。 北京城六区租赁成交占比 数据来源：贝壳研究院 我爱我家数据显示，2018上半年，90后客群占比已突破30%。随着更多的90后步入社会，这一占比有望进一步扩大。毕业季、求职季、开学季叠加，北京住房租赁市场季节性需求猛增，租金也随之水涨船高。 北京租客年龄结构半年走势图 “房子永远是昨天租的便宜”。据统计，2018上半年北京租客的租期分布，有79%集中在1年，租期在一年以上的不足10%。租房合同到期，续签和换房时房租上涨在所难免。 2018上半年北京租客租期分布 数据来源：我爱我家地产研究院 长租公寓， 是涨价帮凶还是替罪羔羊？ 这一轮租金上涨的论战，把长租公寓推到了风口浪尖，也让隐藏在租赁市场背后的资本从“幕后”走向“台前”。一种观点认为长租公寓高价抢房，哄抬租金罪无可赦；另一种观点则认为，长租公寓市场份额有限，还不足以左右市场定价。 有观点认为，目前房屋租赁市场基本格局是“4411”，即40%通过中介交易、40%通过二房东交易、10%业主直租，10%是品牌公寓。具体到北京，长租公寓的市占率有多少？不久前自如CEO熊林对外发声，表明自如在北京单个城市的市占率不超8%。而中原地产首席分析师张大伟则认为，在北京市场局部区域，分散式长租公寓市占率可以高达40%。 2017年北京长租公寓在租房源规模示意 图片来源：豆瓣 从运营模式来看，长租公寓可分为“集中式”和“分布式”两种。集中式公寓，是指租赁平台拿下整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种模式。分散式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。 从位置分布来看，集中式公寓大多集中在五环以内，并呈现出东多西少的分布趋势，分散式公寓房源获取更倾向沿地铁拿房，多数品牌比较注重区域性。 北京长租公寓分布图 图片来源：北京云房数据研究中心 从价格分布来看，长租公寓的租金普遍高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%，主流价格区间是100-200元/㎡/月，还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。 北京长租公寓价格段占比 数据来源：云房数据研究中心 从溢价情况来看，集中式公寓要普遍高于分散式长租公寓。集中式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓，溢价可达220%，而分散式公寓中溢价排名第一的大象公寓，溢价仅59.63%。 北京分散式公寓溢价情况 北京集中式公寓溢价情况 数据来源：云房数据研究中心 公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，超过100万租客；蛋壳公寓布局北上广深等8地，管理超过17万间公寓；我爱我家旗下相寓拥有27万套在管房源。目前长租公寓的体量还不足以左右租房市场的价格，但在长租公寓规模不断扩大，租赁市场格局由“4411”向“541”格局演进的过程中，如何避免租金只进不退、只涨不跌的“棘轮效应”，值得探究。

　　 推荐阅读： 租房贵背后：租金上涨过快会引发潜在通胀风险 推高房租才能盈利？ 自如、蛋壳们带血的商业逻辑 房租暴涨长租公寓爆仓：其实房东更惨 杠杆风险袭来 追问房租暴涨背后的几大疑点 来源：中国新闻周刊 这轮房租波动， 究竟涨幅多少，涉及区域如何， 并没有权威数据和准确的统计。 追问“租不起” 本刊记者/毛翊君 本文首发于总第867期《中国新闻周刊》 房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时，正值8月，租房的旺季。 一位自称是天通苑房东的人，给帖子打上了“资本盯上租房，要吸干年轻人的血”的标题。他写到，自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元/月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子以10800元托给了蛋壳公寓。 而此时，原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职，放出长租公寓运营商以高出市场价20%?40%的价格争抢房源的消息，矛头直指自如和蛋壳公寓。而后，他自己通知十余家媒体，又三次更改地点，最终在通州宋庄开了个人发布会，要向政府“隔空喊话”。 8月19日，北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等10家主要的住房租赁企业负责人，要求其承诺不涨租金，同时拿出共计12万余套库存房源投向市场。 在这场万众对资本热烈的审判背后，房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑，而政府又应该扮演什么样的角色？ 一线城市房租异动 房租成为热点话题时，李海波正在跟自如的管家争吵。 他看见自如公司在8月20日发了声明，表示“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%。”而自己位于望京“慧谷阳光”的房子在8月24日到期，管家在8月9日让他续了费，一年前3060元的房租涨到了3890元，涨幅约27%。这是打完服务费8.8折之后的结果。管家告诉他，因为是老客户，才争取下这个价格，不然得交的是4290元，而且不尽快交就没有优惠了。 这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断，也就是李海波的屋子，15平方米左右。因为公司搬到望京，他也从北京南部的丰台搬了过来，租金涨了一倍，但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。 在今年，公司再次搬迁，移到了中关村，他为此要付出一个小时的地铁车程和每月200多元的交通成本。此次房租涨价，他决定要个说法。他把自如“全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过5%”的回应发给管家，管家告诉他，得按照8月9日续费的日期来看，这在自如公布回应之前，所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了12315投诉。 链家、自如、贝壳这三家机构拥有大量出租房源。图/视觉中国。 而这轮房租波动，究竟涨幅多少，涉及区域如何，并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看，今年7月，居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%，同比涨幅为2.8%，1?7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%，以及胡景晖所说的环比上涨6.2%，均不相同，甚至大相径庭。 另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月，显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米·月，同比上涨21.89%，环比上涨2.63%。而成都住宅平均租金为32.38元/平方米·月，环比上涨0.45%，同比上涨30.98%；此外，重庆的平均租金则为29.83元/平方米·月，同比上涨26.44%，环比上涨0.57%，皆远高于北京。 从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看，涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨；也有租客在大兴长丰园的房租从3500多元涨到了4500多元，从而搬到了通州北苑，以2350元租下了此前1800元的一个房间；一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费，原先涨价1000元的费用被压到了100元。 8月17日，胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，通过抬高收房价格而扩大房源数量，成为租金暴涨的导火索。他称，大规模长租公寓资金链出现断链，比P2P暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。 国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示，这次主要还是一线城市的房租异动，重要的原因在于供求偏紧。 此次约谈之后，10家企业分别拿出了如下数量的房源：自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。 而对于全北京出租房源的总数，也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到，这个数目大约在750万套上下。据公开资料，自如所有的房源是70余万套。 《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据，均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称，此次承诺的这2万间房源，是指未来两个月内，租赁到期而被释放出来的，以及在预估中，将要收房和准备装修装配的。 贝壳找房回复《中国新闻周刊》，就北京地区而言，贝壳租房频道的在线可租真房源接近5万套。其平台上，北京市每月到期重新上线或新开发房源在2.5万套左右。在线房源中，朝阳区占比最大，接近三成；丰台、海淀、通州分列2、3、4位，占比均在10%左右。 相比之下，来自链家研究院的一则数据显示，2020年，全国租房人数将达到1.9亿。这既是租房的缺口，也是长租市场的争抢空间。 政策的空间 这个空间，链家研究院院长杨现领已有预测。他在2016年底发布的行业研究报告中提及，2020年和2025年，中国房产租赁市场的租金规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元，而到了2030年将会超过4万亿元。 这样的积累和发展要从2010年开始。 当年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中，要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区，要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。 而后，公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓，专门针对青年流动人群。随后一年，链家公司的自如也开始正式启动。在2013年，魔方公寓获得了A轮投资，数目达数千万美元。 一名爱好Cosplay的房客在魔方公寓房间里练习舞蹈动作。图/新华 李海波在2012年来到北京，刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房，一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟，离公司不远，也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年，直到公司搬迁。 2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据，这时的公寓企业已经超过千家，有17家品牌拿到了资本的投资，另一方面，国企开发商开始试水租赁市场，长租公寓的格局发生转变。 “一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称，“也就是，限购、限贷之下，二手房业务不是特别好做，也会加强对租赁业务的投入。” 万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据，有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。 集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到，公司的长租公寓业务由2014年启动，目前累计服务租客超过10万人。“泊寓”长租公寓品牌，就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。 而后，龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块，推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作，世茂房产找上了恺信亚洲，旭辉则联合了华东师范大学。 它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是，有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比，可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。 目前，旭辉签约的房源将近4万间。高杰坦率地说，此前他们商议了目前的三个目标是，速度、效率和效益，“但现阶段主要的目标还是发展速度，效益和效率就会放在二三位。而对于速度，也就是在房源争抢上发力，会有增长较大的目标，大概增速在每年50%。（我们给房主的）租金确实是拿到房源的优势。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。 其中，土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。 资本驱动 在高地价的前提下，租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。 SOHO中国董事长潘石屹近日在微博中称，“北京住宅金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。” 资产证券化成为长租公寓企业增进融资的方式。近两年，包括自如在内，数家长租公寓企业成功发行了ABS（资产证券化）来获取资金。而在分红的驱动下，抬高租金，这也成为此次租金上涨下被诟病的一点。 “如果长租公寓要能够快速发展的话，肯定要借助一些资本的力量来主推它。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称，“证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期，也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。” 就在今年4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债券性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。 此时，自如已发行“中信证券—自如1号房租分歧信托收益权资产支持专项计划”ABS，发行规模5亿元。旭辉领寓的REITs“高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划”也获批，总额度30亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风—蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划”，规模2.035亿元。 就在今年初，自如完成了40亿人民币A轮融资，由华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三家领头。作为投资人的华平中国区联席总裁程章伦看中了由中国城镇化下约70%的大中型城市“新市民”构成的租赁消费群体。 很难说清，分红的驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几分。对于所谓的“新市民”而言，更加显而易见的是对租赁企业提出的各种支付环节和支付方式有所疑虑。 李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推荐使用过京东白条，觉得利息过高，最终还是用手头暂时宽裕的存款走季付完成房租缴纳。 而在通州住了两年的陈航，去年续租时，因是老住户，服务费被打了八折，而由于提前两个月续租，在此基础上又再打了七折。房价涨了几百元，但是折扣下来“感觉还能接受，甚至比换房的成本要低”。在支付时，管家推荐了自如专项分期，声称比京东白条利息低，每个月便宜几块钱。陈航手头紧，为了能够按月支付，同意了这个方式。而在2017年底，曾因为绑定的招行与自如出现合作问题，无法使用，被迫换了银行卡。这让陈航对自如的资金链始终心有顾虑。 就在前一星期，杭州一家公司名为“杭州鼎家”的长租公寓公司破产，约4000租客受到损失，而其模式就是将获得的租金放于6家网贷平台进行融资，再用此获得的资金接着获取房源，由此拿下5000间长租公寓。 把租客交付租金转换成对金融平台的贷款，而长租公寓企业先从金融平台获取一年的租金，这笔资金沉淀让租客觉得，是用自己的信用来套利。 监管缺位 8月23日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门开始调查“房租贷”的违规使用情况，称如有查到必定严惩。 除此之外，自如在装修房东的空置房时，为了提高分散房屋的利用率，通常在客厅打造隔断。在去年大兴火灾之后，市场需求量增加一直被长租公寓领域看做机会，但自如租户从隔断房中被驱赶也是存在的事实。 对此，高杰称，“在拆违上，上海的力度比北京还要大，而上海的租金却没有北京上涨厉害，我觉得很大原因是我们整体上是没有一个系统性的考虑。一方面在政府拆违的时候没有从供给角度去增加，市场上原有的违章建筑被拆完了以后，租房的人都是利益导向，这些人被驱赶完以后只能去租政府政策下合理合法的房子，市场上的需求量就会大。” “很难说，租金上涨跟去年的清理有多大关系。住在简陋住房的人，出来以后，一些人也离开了北京，不是找价格更高的住房去住了。”国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，“对这样一些产业集聚过程中的城市，可能更多的是要结合产业规划，结合城市的整体规划，包括人口控制的规划，及时提供相应的租房，无论是租还是住都能够跟产业集聚，城市空间调整优化升级能够匹配。” 然而，究竟长租公寓企业对市场的影响力是否有这么大的比重？链家研究院院长杨现领提到，就北京现在的租房市场格局，自如等长租机构占比仅是10%，其他中介40%，二房东为40%，还有10%是业主。 而万科集团总裁祝九胜公开说道，长租公寓运营商在北京的渗透率其实不到5%，在深圳的渗透率不到2%，“难以助推房价的上涨。” “如果不是出现这一轮房租的异动，我倒是非常赞同政府应该出台相应的政策来支持长租公寓。”刘卫民称，“无非就是两个方向，一是降低空置率，通过各种渠道，例如引入固定人群，让现金流更多。另外一方向，就是对长租项目，特别是新建的长租项目，降低土地供应的成本。” 杨现领则判断，未来的格局会是，50%为专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，剩下10%是房屋分享。 李海波的室友因为这次涨价，搬离了他们的房子，在附近找了一家离地铁步行25分钟的房子，仍然找的是自如。刚来北京时，他找过直租的房东，在交接时总是因为冰箱的破旧和墙面的剥落跟房东发生分歧，最后，给房东的5000元押金也没有要回。“还是希望寻找中介公司。” 几位业内人士表示，目前政府缺乏监管和相应的权威数据统计是他们最为困扰之处，而政府过分监管也将是市场不能消化的问题。 去年，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。 今年8月21日，北京市住房和城乡建设委员会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托北京市12345政府服务热线，开通打击“黑中介”投诉举报专线，用以投诉中介机构无照经营，或打隔断出租、哄抬房租、恶意克扣租金、押金等等。 而刘卫民觉得，“政府其实有个很重要的公共职能就是风险提示，对现在明显波动的市场做明显的标记，提示大家如何正确对它做估价，然后让大家在健康有序的投资环境下在这个领域经营。” （依采访对象要求，李海波、陈航为化名）

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中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），文件提出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。 简单地讲，政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此，厦门大学教授赵燕菁这样描述，1998年房改如同大规模城市“上市”，使房地产一举超过股票、债券，成为中国地方政府最主要的资本来源。 的确，买房与租房之于政府有不同的意义，加上1998年金融危机的大背景，杨现领认为，我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向，总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。 而与此同时，租赁市场发展则显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。“原则上，这个框架不改变，租房发展的底层制度基础就无法建立，租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。 房改至今，很多人都有切身感受，过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下，再看看其他金融产品，股票市场10年指数涨幅归零，P2P网贷平台（互联网金融）因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题，业内行话称为 “暴雷”。在杨现领看来，这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。 租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是，在很多城市，买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间，人们会被引导到买房。 虽然，十九大报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点，广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容，但是，这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。 在这种租购失衡的情况下，住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调，每个城市情况不同，大多数中小城市不存在租房压力，压力主要是在一线城市。 租金上涨背后的链条 对于这次房租上涨的原因，当前有两个声音：一是专业租赁机构疯狂抢占房源，哄抬房租；二是一线城市租赁市场供需缺口大。 从微观经济学上讲，商品价格是由该商品的供给和需求决定的，房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系，它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时，房价会影响租房市场的需求，即房价高，大家买不起房，自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时，房价会影响租房市场的供给，这就牵扯到年租金收益率。 既然是投资，就要考虑收益，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，在1：300?200之间比较合理，即需要200?300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%?6%之间，它代表着一年下来，靠出租房子收回了成本的多少比例。 但是近年来，国内房价居高不下，年租金收益率越来越低。尹中立关注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京沪两地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物业管理费、维修费用等，出租房子根本无利可图。 这就出现了一个矛盾的现象：对于房东或者投资方来讲，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低；而租客却认为房租太高。尹中立分析，造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。 租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源，但从现实情况来看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子处于空置状态。 根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，2013 年，我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》，2015 年5 月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。 根据专家数据，美国的住房空置率长期保持较低水平，即使美国楼市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。 在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来，目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为，对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算，北京有近100万套房子空置，既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%，低于发达国家的5%?6%的水平，胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。 尹中立认为，政府需要干预住房租赁市场，从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。 租赁市场背后的社会治理体系 各国的共识是，房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI（居民消费价格指数）的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。 另一方面，租房市场也与人口城市化密切相关。“当前，我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍，而且，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。”杨现领说。正是基于这些问题，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更为重要。 在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负重要责任。然而，我国房改不过二十年，住房制度“重购轻租”，导致租房市场发展滞后，围绕租房市场的制度仍有大片空白。 尹中立分析，当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导，政府介入少，这个市场更多的时候是处于一种自发的状态。 中原地产首席分析师张大伟发现，国内房屋租赁市场缺乏一个准确的、有公信力的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据。当前，大部分发布的数据来自于一些参与租赁市场交易的机构，这其中很难说没有用数据影响市场的干预因素。 武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比较完整的信息登记，但由于住房租赁登记备案制等未落实等原因，除了专业机构和中介机构能掌握部分住房租赁市场信息外，政府部门对住房租赁市场信息了解非常少，公安部门入户登记所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系统，制约了住房租赁市场的有效管理。 官方统计租房市场数据并不是一件容易的事情。据尹中立介绍，相对于房价来说，房租更难监控，很多租房买卖是个人对个人，双方在私下成交。“买房还有网签制度，数据按说应该很准确，但实际上不是很准确。房价都监控不了，房租更难监控。”尹中立说。 另外，我国尚没有一部保护租房者的专门法律。在现有的法律法规体系当中，有规定房租租赁的条文有《中华人民共和国合同法》中关于房租租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。但是这些都是条文，并非有强制力的法律，承租人在房屋租赁市场依然处于弱势地位，会面临黑中介等各种棘手问题，租房权益在受到侵害时还不能得到法律的有效保障。 尹中立认为，我国是一个人口大国，并且面临着急剧的人口流动，住房矛盾如何化解是一个非常复杂的问题，需要很高层级的法律文件去规范。很多国家都有《住宅法》，但是我们国家没有。《住宅法》不光是管控住房市场，还会规范政府和市场的边界，规定政府的义务，以及公民在住房过程中应该有哪些权利和义务。尹中立记得十多年前有关部门有计划立法，但迟迟没有落实，现在应该重新呼吁，启动《住宅法》的工作刻不容缓。 对此，其他国家的有关做法值得参照。1950年代起，联邦德国相继出台《住房补贴法》《住房解约保护法》《增加租赁住房供应法》《住房租赁法》等，以法律形式明确约束房东权利，保护租户权益，限制租金涨幅，补贴住房。 7月27日，深圳市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，其中在租购并举部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房这些保障性住房的比例达到60%，市场商品住房占40%。 尹中立认为十九大之后很多城市发展新的住房理念，深圳做得比较到位。但是他担忧，这种模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，这仍和土地财政有关。深圳的地方财政雄厚，不太依赖土地收入，但是其他地方不都这样，北京的地方财政对土地依赖也很深。 实际上，很多政府都建设公租房来保障低收入人群的住房问题，但不同的是，国内一线城市对保障性住房申请的条件除了对收入有要求外，还和户籍或者缴纳社保的时间挂钩。例如，北京朝阳区公租房申请明确规定必须有本市城镇户口；深圳市公租房轮候申请条件是，具有本地户口，或者参加社保累计三年，或者配偶属于现役军人的可以不受户籍和居住证的限制。 而流动人口是租房的主要人群，在一线城市获取户籍极其不容易，尤其是对低收入、需要保障性住房的流动人口来讲更是毫无可能，而申请条件把这些人挡在了公租房的门外。 尹中立说，北京就是在控制人口，这背后是一个城市承载力的问题。北京最大的制约因素是自然条件，缺水，城市如果有过多人口涌入，城市运转难以为继。因此，北京很难给流动人口提供那么多便利。 实际上，这背后又透露出城市发展不均衡的问题，北上广深等一线城市承载着更多经济、文化、服务的优势，吸引流动人口大量涌入。相比之下，德国住房体系的优势在于，德国各州的经济发展相当，产业布局均衡，人口在大城市的集中度不高，当然也不会集中在一个城市居住。 所以，房子问题不仅仅是与房子相关，租房贵背后，实际上涉及一个非常复杂的社会治理体系。

　　房租暴涨、长租公寓爆仓背后，“租客房东两头吃”的金融杠杆风险正在袭来 | 中外管理观察家 采写：史亚娟    来源：中外管理 本期观察家：严跃进（易居研究院智库中心研究总监） 今年暑期，很多人们见面，重点不再是讨论房价上涨了多少，而是讨论房租上涨了多少。 而近期房租的暴涨，除了供求关系使然，一个重要背景是金融杠杆在房产租赁市场的大规模使用，尤其是长租公寓模式中，普遍闪转腾挪着金融杠杆活跃的身影。 金融杠杆，这个词汇大家不会陌生。千股涨停，千股跌停，千股停牌，千股复牌，然后再千股跌停……2015年夏天的股灾，给人们最深的记忆之一，就是金融杠杆。只是今年夏天，金融杠杆终于又掀起了房屋租赁市场的风风雨雨。 而其中也不乏血雨腥风：8月下旬，杭州房产中介公司鼎家破产，成为全国首例采用长租公寓模式运营的房产中介破产案例。而这背后，4000多租户缴纳的房租并未给到房东手里！如今大量租户或者重新交房租，或者不得不搬出房子，大量无辜者利益受损。 一时间，鼎家破产有如平地惊雷，激起了人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉，在租房这个高度关乎百姓最基本民生的领域，原本就不应大量使用容易带来剧烈波动的金融杠杆工具，房产租赁市场“去杠杆”化很快将会迫在眉睫。同时，也留下了诸多亟待厘清的问题…… 带着以上思考，“中外管理观察家”邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进，对一系列既关乎民众生活，又关乎商业模式创新和风险防范等重要议题，做出全面解读。 1 长租公寓爆仓，房东其实更“惨”！ 《中外管理》：如何看待鼎家爆仓事件？这种爆仓是否有普遍性？长租公寓模式出现问题后，给相关各方会带来什么后果？ 严跃进：杭州这次长租公寓爆雷事件正好撞上了一个“枪口”。因为此前北京几家房屋中介公司已经被提长租公寓“爆仓”的隐患了，鼎家可谓出现的一个典型案例。不止鼎家，目前市场上一些长租公寓机构，比如：自如、蛋壳、鼎寓等也都在和第三方金融机构合作，普遍采用为租客发放租房贷款（简称“租房贷”）的模式。 中央财经大学金融学院宗承渊图示自如的“租房贷”业务模式 鼎家爆仓事件发生后，首当其冲的，对投资者而言，是很难再对“租房贷”模式产生信任。 而对承租者（租客）而言，爆仓不仅意味着不能继续租住房子，还要照常向金融公司还贷。最糟的是，租客在被中介套用信用后，还会波及今后的征信记录。与其这样，承租者还不如用普通的方式去租房子，最多就是违约与合约，不会引发任何金融风险。 但是，租赁市场的权益保护，一直秉持“无论房子交付与否，都要优先保障承租者租赁权”的原则。当发生鼎家这类金融风险后，即便房东不愿继续出租，租客只要不违约，理论上依然可以继续住下去。房东强行撵客，也是任何一家正规中介公司所不愿看到的。但在实施操作中，也看长租公寓运营商是否负责任。目前看，此类纠纷诉诸法律的并不多，多是承租者与中介公司私下协商解决。 对房东（业主）而言，高价出租房源自然是开心的，但如果这种高价房源本身就是不合规的，或中介公司高价抢房源不能带来后续租金收益率的保障，一旦运营商资金链断裂，房东后续的租金也是拿不到的。 但是相比租客，房东受到的权益保障其实更小。因为对于租客来说，此类金融风险损失国家会启动相应补助措施，而房东是没有的。所以提醒广大房产业主务必保持警惕，千万不要认为中介高价抢房源，自己就有利可图，进而盲目参与到类似“租房贷”的金融游戏中去，让自己陷入被动的维权纠纷中。 2 怎样识别长租公寓中暗藏的危险？ 《中外管理》：如何判断长租公寓运营商是否存在“爆仓”风险？业主和房客如何规避这种风险？ 严跃进：这个很容易从表面做出判断。就是看这个长租公寓运营商有没有中介门店。像链家、中原这种传统房地产中介，对金融服务的依赖性不是很高，业主选择这样的机构，后续承担的风险要相对低得多。 市面上的那些“爆仓”的长租公寓项目，运营商多来自科技、金融、互联网的创新型企业，并非传统房地产中介或房地产开发商。它们发展长租公寓更多是对于现金流的补充。例如：“鼎家模式”更像是一种金融业务模式，是在借助新的商业模式为自己吸纳资金。 承租者在签合时也要辨别和自己签合同的，到底是有中介门店的运营商，还是那些作为代理商的创新型互联网企业。还要留个心眼看看合同里是否有“租房贷”这类与金融捆绑的服务条款。相信租客如果能在租房前把这些工作做仔细，租房后压力会小很多，风险基本趋向为零。 《中外管理》：目前不仅长租公寓运营商鱼龙混杂，产品也是花样翻新，您怎样评价长租公寓的现状和未来趋势？ 严跃进：现在的“长租公寓”更像一种精装修公寓，与个人房源一样，都要一年一签约的。目前没有体现“长租”的概念，无法满足租客长期租住的需求。 现在大家对长租公寓市场过于乐观了，未来这个行业还是应该进一步突破。因为从大的趋势看，市场仍会以买房为导向，而不是以租房为导向，所以建议政策导向上今后在租住同权的基础上，提供一些迁入户口、创业支持，以及租房者子女教育等各种优厚条件。这样即便不体现“长租”属性，消费者也是愿意尝试的。 另外，现在的“长租公寓”更像一种噱头，商家各说各话，看不出各家的特色和创新点在哪里。建议住房管理部门对住房市场的产品分类尽快做出标准化定义。 3 长租公寓是“换了马甲的P2P”？ 《中外管理》：有分析称，今年各个房产中介之所以大幅抬价抢房源，是因为这是个“无本套利”的买卖，“长租公寓”模式类似于P2P，房产中介在用“租房贷”挪用租客的贷款来发展自身。这种行为，是否称得上是“换了马甲的P2P”？  严跃进：长租公寓模式中，中出现了利用房租贷挪用资金、砸钱抢房源这些现象，这些都属于近两年互联网时代的乱象。包括曾经的共享单车，背后都有一个类似逻辑——资本希望通过砸钱或投资来扩大市场占有率，进而实现对市场的垄断。 但这样做风险极大，看起来源源不断的新客户或新房源在进入租赁市场，产业链很稳健，但这个产业链本质上要以租金收益率为保障的。如果租金收益率无法保障，那“租房贷”就是“换了一种模式的P2P”，很难维持下去。并且，政策和市场需求随时都会调整，本来就存在变数。 《中外管理》：希望通过砸钱实现对市场的垄断，而非靠实质性创新创造价值，在这背后，整个行业出了什么问题？ 严跃进：我们看到现在租赁市场出现了两种抱怨：租客抱怨房租上涨，长租公寓运营方抱怨做租赁不赚钱。这充分说明，长租公寓行业一直没有形成一个好的盈利机制。这是它们抢房源的原因——缺少清晰的盈利模型，而规模竞争似乎成了唯一可找到的“解药”。 无法盈利说明这个行业是高度依赖租金的，对租金这种至关重要的收入来源，运营商首先会考虑资金的一次性回笼。这类似于ABS（房地产金融证券化）模式。但规模小的长租公寓企业，是没有能力发展这种模式的，只能另寻他法。甚至不惜拿租客信用做担保来换取资金的回笼。这种将风险转嫁租客的行为，是非常自私且不道德的，必将引发各种问题，让整个行业乱象丛生。 《中外管理》：长租公寓行业要想走得长远，应遵循什么发展思路？ 严跃进：每个企业都会有这样的惯性思维：必须做大规模，否则在市场上将没有发言权。但规模扩大的前提是手段合规，尤其不能动用一些杠杆性资金去运作市场、做大规模。 并且，租赁行业完全不同于通讯、互联网行业，不会像微信、支付宝那样，在占有很大市场份额后就会拥有定价权，这是由租赁行业的特殊性决定的：长租公寓有不动产属性。举个例子，你在郊区开发了很多长租公寓项目，但对广大租客而言，宁可选择在工作所在地的周边租房子，哪怕是找那些个人房源。 这意味着，并不是长租公寓运营商的规模扩张了，市场就会认可你。必须结合本地域情况提供与客群相匹配的租赁产品。此时，即使你的规模并不大，但依然是有利可图的。长租公寓不能单纯以规模扩张作为长久的竞争力。 4 爆仓并非坏事，行业反思刻不容缓！ 《中外管理》：长租公寓爆仓让租赁行业乱象充分暴露，当前国家对“租房贷”的监管态度是怎样的？  严跃进：宏观看，国家对于整个租赁市场的金融服务，即利用社会资本支持租赁市场的发展是鼓励的，只是目前在微观操作中出现了一些问题。 况且个别地方的做法也没有问题，比如：深圳通过建设银行开展房屋租赁贷款，就没有风险。后来出现的“租金贷”所引发的一系列风险，主要因为贷款方不是主流金融机构所致。 对这类非正规金融机构提供金融产品的风险把控，各类政策已经开始有所防范。比如：北京市就规定禁止银行资金进入“租房贷”领域；西安则提出“租房贷”在租赁市场贷款中依然可用，前提是要符合银监会的贷款政策。 长租公寓引入“租房贷”等业务后，建议各地金融管理部门和互联网管理部门都要积极介入、加强监管；同时，针对“爆仓”事件的后续处理，也可探讨一些处理标准，比如：租客权益应该是第一位的，各类纠纷都不应影响正常的租赁业务。 同时，长租公寓运营商在使用“租房贷”时，还可与自身的信用做挂钩。国家对信用欠佳的企业要征收一定比例的保证金，来防范其资金链断裂引发的风险。后续可用这部分保证金对利益受损的投资者和租客进行赔付。 《中外管理》：很多行业引入金融工具，带来的是一种行业的进步，但是在长租公寓领域，房产中介公司如何理性选择这类金融产品呢？ 严跃进：各种中介机构都有自己所长，有部分机构擅长金融创新，有部分机构擅长房源信息发布和营销。如果想用金融工具进行长租公寓创新，先要对金融服务进行合规检查，同时要让金融工具真正服务于整个租赁业务。如果基础性工作都做不到位，那与金融工具的捆绑就会放大风险。 再有，在后续经营中，运营商切不要让金融工具成为一个卖点，让它发挥服务入口作用即可，比如：提供贷款服务。并且可由建行这种国有金融机构作为贷款方，这样能大大增加租客的信任感。 《中外管理》：除了“租房贷”，还有没有其他金融产品可供长租公寓运营商选择呢？ 严跃进：现在“租金贷”多是以租客信用为背书去申请贷款的，其实长租公寓运营商完全可凭借自己的经营资源，比如：门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书，去向银行申请贷款，一定会比鼎家这种金融绑定方法风险要小很多。 至于其他金融产品，比如：国家层面的REITs（房地产信托投资基金）、ABS（房地产金融证券化产品）都可以去做。后续还可以考虑与支付宝这样的互联网信用支付平台结合，利用租金去抵扣支付宝消费的款项等。

　　稳定房租根本上还要靠增加住房供给 来源：南方都市报 8月29日，深圳首届房博会抛出重磅消息：深圳将推出“稳定租金商品房”试点，通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控，控制年租金增长率不超过5%，对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民，可在线申请参与排队。 去年，国务院提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，今年，各大开发商抢占长租公寓市场，正式拉开了租房时代的帷幕。近期一线城市房租都出现了明显上涨，深圳7月份的商品住宅租金环比上涨5.2%，同比上涨9.6%。稳定租金商品房，就是在一线城市房租暴涨的背景下研究推出的。 深圳推出的稳定租金商品房，既不是完全的商品房，也不是完全的保障房。一方面，稳定租金商品房存在严格的租金管制，无法如一般商品房由市场定价、自由买卖，在定价机制上有着浓重的保障房特色；另一方面，稳定租金商品房又不像廉租房一般紧盯低收入人群、设置严格的门槛，相反，只要没有购房、在深圳缴纳社保满一年就可排队，门槛也不像购房资格那么高，明显是瞄准了漂在深圳的年轻人。 深圳希望通过一种商品房和保障房之间的过渡模式，来保障新深圳居民尤其是活跃劳动人口的居住权，让漂在深圳却没有能力买房、不打算买房或还没“上车”的年轻人，可以有三年的时间，安心享受可预期的房租价格。 稳定租金商品房的初衷和愿景当然是好的，只是有些问题需要解决。试点要推出之前，面对的第一个问题就是稳定租金商品房的原始价格也就是在一级市场上，要通过什么方式来保持每年租金增长不超过5%？近年来的CPI基本在2%左右。如果房价出现大幅波动，房租价格也必然受到影响，而要保持房租涨幅在5%以内，就只能从其他渠道获得资金以维持运营。最简单的方法就是政府补贴，但这对于其他纳税人，尤其是那些同样漂在深圳、没有买房也抽不到稳定租金住房的人，并不公平，因为补贴的不是廉租房、公租房这样的社会保障项目而是普惠项目，抽到了稳定租金住房就变相得到政府补贴，这显然并不合理。 除了补贴，还可以通过收取其他费用来覆盖运营方的成本，也就是说租金可以不涨，服务费、管理费则涨到高位，这样一来，租房的每月总费用可能和市场价持平，但这种形式上的租金稳定，就和减轻深漂负担、稳定房租市场的初衷背道而驰了。 而另一个更大一点的问题是，如果存在二级市场，即稳定租金商品房可以通过合法或灰色途径变相转让，那么，即使能探索出在每年租金增长不超过5%的名义租金涨幅，又要如何保证实际租金不会高涨？据深圳市规土委统计，深圳每年常住人口新增50万-60万人，新增租赁住房需求20万-25万间，但新增租赁住房仅能供给1/3，其他2/3的新增需求要通过存量市场解决。在严重供不应求的情况下，很难把房租的实际价格压下去，只有增加供给才能解决。 稳定租金商品房不可能做房租的“定海神针”，但不失为地方政府对于稳定房租价格的一种尝试，只是要找到方法来应对上述问题。而稳定房租的根本方法，还是在于增加租赁住房的供应，这对于眼下的租赁住房市场或是整个租售并举的住房体系建设，都是一样的。

　　市住建委要求15家主流网站自查整改 北京下架92万条违规房源 8月9日，市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局，集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、房天下、58同城等15家主流网站。要求上述互联网平台在2018年9月1日前，对照互联网平台发布房源信息的要求自查整改，下架不符合要求的房源信息。 本报讯（记者朱开云）为净化网络环境，压缩“黑中介”通过互联网不当牟利的空间， 8月9日，市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局，集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、房天下、58同城、赶集网、安居客、网易、新浪乐居、百姓网、吉屋网、搜房网等15家主流网站。要求上述互联网平台在2018年9月1日前，对照互联网平台发布房源信息的要求自查整改，下架不符合要求的房源信息。 截至发稿前，新浪乐居、链家网、21世纪不动产、百姓网、我爱我家、中原地产、房天下、吉屋网、安居客、58同城、赶集网、网易等主流互联网平台已提交自查报告。搜房网、麦田在线还在进行自查自纠，尚未提交自查报告。本次下架学区房、群租房等违法违规房源信息，共约92万条，冻结违规用户账号数量约7万个。 市住房城乡建设委表示，今后对互联网平台发布房源信息的检查将纳入日常执法内容，依法查处发布违规房源信息的房地产中介，同时对把关不严的互联网平台网站将予以公开曝光。 市住房城乡建设委提示，对于互联网上发布的房源信息，如果是房地产中介发布的房源信息，房源网页显著位置是否公示有房地产中介的营业执照和经纪从业人员信息卡，扫描信息卡二维码后显示的从业机构是否与营业执照一致。 如果是住房租赁经营企业发布的房源信息，房源网页显著位置公示的营业执照经营范围中是否含有“住房租赁”内容。 如果是房东发布的房源信息，联系发布人后，发布人能否提供不动产权证书，发布者是否与登记的房屋所有权人一致。如果上述问题的答案是“否”，那么最好的选择就是关闭该房源信息网页。 相关新闻 自如：今起九城首次出租房源全部下架 本报讯（记者朱开云）昨日，自如官方微博发布了《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》公告，就近日媒体报道的自如房源“甲醛超标”等问题做出回应，并表示9月1日起，将下架全国九城全部首次出租房源，并提供无条件退租、换租。 近日，有媒体曝光自如房甲醛超标，租客出现头晕、皮肤过敏、喉咙肿痛等问题。昨日，自如在公告中称，报道提及情况，自如非常重视。各部门一直都在与相关租客进行积极沟通，了解租客及房间情况，并根据租客诉求提供相应解决方案建议。希望能尽快达成和解、解决租客问题。 从2018年9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA（中国计量认证）认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在APP详情页展示合格报告。 另外，针对2018年6月1日后入住自如首次出租房源的自如客，如对室内空气质量有疑问，可向自如申请免费空气质量检测。如存在房源空气质量超标问题，自如将提供三种方案（任选其一）：无条件退租、换租；提供免费空气质量治理，经检验合格后再入住；90天品牌空气净化器无偿使用。 自如在公告中称，从2018年6月1日起，自如将在全国九城对全线产品进行品质升级，将全线产品使用的家具板材从国标E1升级为对标欧标、日标的E0级板材。此次产品升级的具体标准包括以下几点：1．将全线产品使用的家具板材从国标E1升级为对标欧标、日标的E0级板材。板材甲醛释放标准从小于1.5mg/L提升至小于0.5mg/L（饮用水的甲醛释放标准为小于0.9mg/L）；2．升级全线产品使用墙漆与墙面辅料标准，游离甲醛由国标≤100mg/kg升级至未检出；3．防水涂料由刚性防水升级为柔性防水材料，断裂伸长率≥30%、抗渗透率及防水性能更强。 自如方面在公告中还表示，会有序安排相关工作，有任何问题，租客可以通过自如APP、客服电话和官方微信——自如客，三种联系方式进行反馈。

　　1700元的公租房，竟被房产中介4900元转租了出去！ 来自中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。面对房租的水涨船高，北京市住建委近日连发公告，称将加快推进5000套公租房供应分配工作，年底前将再启动近万套公共租赁住房房源分配。 公租房是解决群众住房难的好政策，却被一些中介利用了。8月30日，有媒体关注到朝阳区绿城北京诚园公租房项目存在通过中介转租的行为，原租金1700元/月的一居室公租房被转租后，租金高达4900元/月，我爱我家、中天置地都有涉及。 绿城诚园的地理位置（图片来源：百度地图） 绿城诚园的公租楼在奥林匹克公园附近，北四环与北五环之间，地理位置佳，知名度较大，租金也相对高，每月49元/平方米左右。但因为是公租房，租金相比市场普通房屋还是低了不少。而根据北京公租房租金补贴相关政策，除怀柔、平谷、密云、延庆外，满足条件的各区公租房承租人还将获得占房租10%至95%的补贴。也就是说，公租房承租人将房屋转租给中介机构，几乎就是白领这笔租金，但也令该房屋失去了保障属性。 北京部分地区公租房补贴标准（来源：北京市住建委） 住建部颁布的《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）明确规定，公租房承租人不得转借、转租或擅自调换公租房，不得改变用途，无正当理由也不得连续6个月以上闲置。如果违反规定，承租人应当退回公租房，按市场价补缴租金，而且将被处以3万元以下罚款，5年内不得再次申请公租房。 《办法》还规定，房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公租房出租、转租、出售等经纪业务，否则将由主管部门责令限期改正，并记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以1万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元以下罚款。 北京市住建委表示，上述两家中介确实存在转租公租房行为，涉案违规代理公租房各两套。 目前，朝阳区房管局已责令上述两家企业涉案门店停业整顿，向行政主管部门提交相关材料。对58同城等网站的房源贴，立即下架并删除。 我爱我家对违规代理的两套房屋，已在第一时间联系租赁双方办理解约手续。中天置地公司已对涉案店长、业务员进行了严肃处理。 朝阳区房管局还将对我爱我家、中天置地公司涉嫌存在违反《公共租赁住房管理办法》《房地产经纪管理办法》的违规行为立案调查，一经查实坚决进行高限处罚。

　　深圳试点年增长不超过5%，严格租金管控真能“稳”房租吗 盘和林（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后） 8月29日，2018中国深圳国际房地产业博览会暨第一届中国深圳住房租赁产业展开幕，“深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制”成为此次房博会“抛出”的首个重磅炸弹。记者从本届房博会上首个论坛— 首届中国（深圳）住房租赁产业展主题论坛中获悉，深圳将推出“稳定租金商品房”试点，通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控，控制年租金增长率不超过5%，对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民，可在线申请参与排队。（南方都市报，8月30日） 据悉，稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。 可见租房市场行情已引起政府的关注，不过，事实逼迫你不得不如此。从前租房市场近乎完全竞争市场，通过供给和需求的相互作用产生一个合理的价位，较于购房市场来说真正可以算作是市场经济，但如今，继房价失控上涨后，房租也将解下缰绳，纵横驰骋。数据显示从2017年2月到2018年5月，上海房租上涨19.5%，深圳上涨15.5%，北京大涨25.9%，而即便逃离了北上广深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。 单看深圳市租赁价格指数也已同比上涨持续11个月，其中1~7月的租赁价格同比价格指数分别为104.1、103.0、104.1、104.7、104.0、104.8、105.0，略高于同期CPI同比指数（7月CPI同比指数102.5）。 巨幅的上涨也有着背后的推手，那便是需求。有统计数据显示，在深圳2000万的实际管理人口中，80%的人群租房居住；1041万套存量住房中，70%长期处于租赁状态。这意味着深圳市居民的居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，即约1/3常住人口居住在自有住房中，2/3常住人口需通过市场租赁。 虽说之前政府文件不断鼓励住房租赁市场的发展对如今租房价格提供了上涨地最原始地动机，但今天的租房调控政策也算是及时，没有走楼市先涨后管的老路。 笔者注意到，政府用意在于通过租金传导效应，引导市场合理定价，以此来完善住房租赁政策法规，减轻新市民的居住负担，优化营商环境，构建房地产调控长效机制。但这其中问题还存在很多问题。 首先是稳租金的价格管控机制。推广文件中显示租金管控即实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等，年租金增长率不超过正负5%。可以看到众多因素构成了房屋最终的涨幅，可以说很是全面，但在市场定价失灵的时候，如此这般真的合理吗？次优理论有这样的评述，不是每一种往高处走的路都能引导你到达山顶，因此稳租金在涨幅制定上的合理性还有待时间检验。 其次是租金传导效应的作用到底有多大，通过稳租房来引导市场合理定价必须要具备量的要求，而此次的试点我们也能看到，塘朗城精品公寓是由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营，这背后有多少政府的力量在支持我们不得而知。租房市场的如今大幅上涨离不开背后的资本力量，有利可图便是资本流动的原因，因此并不是所有的开发商会遵从稳租金的政策（毕竟收益降低了），特别的，若想通过政府补助而达到大面积稳租金住宅的落地无疑是掩耳盗铃的行为，无非是将纳税人的钱补贴租金了。因此怎样将稳租金商品房量扩大是最为严峻的问题，毕竟，调控只能限购限售，而不能直接对市场上的价格指手画脚（要是真有这么一天，可能市场会更加混乱）。 当然，稳租金试点房在有些方面确实值得肯定。 首先是条件的严苛，租房必须符合一定条件，即在深圳市缴纳社会保险一年以上的未购房居民。其次是租期管制和排队购房，有了针对性的面向对象后再限定租期无疑会使得整个租房管理更加科学合理，最后是智能监管，试点房通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用，能够确保租房的安全和诚信，所有房源的指纹锁更换功能全部由物业公司掌握，个人不能操作，以防在租房过程中出现一些转租的行为发生。利用科技真正意义上避免以他人名义冒名租赁，转租以及其他违规事件发生。 租房市场不似购房市场，但对城市的意义胜却购房市场，如今城市拼的就是人才和创新，如果说购房限制了人才的扎根，那么租房直接限制的就是人才的进入，因此为了城市的未来，租房市场也应得到更多的关注，不要让“租不起”成了城市的门槛。 只是，对房租进行价格管制，到目前为止在全世界范围内都是失败的，并作为价格管制失灵的典型案例被写进了经济学教材，例如使得房东不愿意出租或者不愿意装修等。深圳等地的严格的租金规制会成功吗？

　　深圳试点“租金管控” 多城市加码稳定住房租赁市场 ⊙黎灵希 记者 张良 ○编辑 邱江 日前，一则“深圳将推出首批稳租金商品房试点项目，相关项目的租金年增长率不超过5%”的消息引发热议。8月30日，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处相关人士向上证报透露，塘朗城精品公寓仅为深圳探索稳租金商品房制度设计的试点项目，并非就此出台相关政策。推出这一项目是希望通过租金的传导效应，引导市场合理定价。 深圳市规划和国土资源委员会（简称“深圳规土委”）提供的资料显示，深圳稳租金商品房制度的首批试点项目塘朗城精品公寓预计于2019年推出，首批试点房源248套。 上证报在深圳房博会现场了解到，塘朗城精品公寓项目由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。首批稳租金商品房试点项目基本特点包括租金管控、有限租期等。其中，最受市场关注的“租金管控”，即租金年增长率最高不超过5%，合同内约定需严格遵守主管部门评估的年租金涨幅缴纳。 深圳规土委房地产业处相关人士在接受上证报采访时表示，目前尚未对项目首次租赁价格进行评估，但租金定位不会超过周边同类同品质的商品房租赁价格。 据该人士介绍，深圳规土委主要是对试点项目的租金进行管控，“我们组织开发了一个租赁管理系统，首批试点项目中的所有房源都会放到这套租赁系统中，供申请人进行网上看房、支付等。” 值得关注的是，深圳规土委强调，塘朗城精品公寓仅为深圳探索稳租金商品房制度设计的试点项目，全市层面并未就此出台相关政策。该项目现暂处于探索试点阶段，政府相关部门亦暂无全面铺开推行的时间计划安排。 该人士透露，目前深圳规土委与塘朗城精品公寓项目的开发商仅签署了五年的协议，协议到期后是否继续推行，还需对试点项目的效果进行评估后决定。“这只是一个试点项目，我们希望这批稳租金商品房项目运行之后，影响周边租金价格定位，引导市场合理定价，也是给市场一个稳租金的导向。” 深圳规土委表示，之后将通过对试点项目经验总结，进一步优化并确定稳租金商品房概念、租金价格定位等关键内容，探索设计建立全市稳租金商品房制度。相关探索将从租金管控、租赁流程设计、运营监管等多维度展开。 对此，深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇对上证报表示，由于深圳这批稳租金商品房项目的量很小，所以对整体市场的影响比较有限，更多的是起到一个信号作用，表明相关政府部门要稳定住房租赁市场租金价格的态度。 事实上，不仅是深圳，近期北京、上海等城市也陆续采取了约谈中介、开展检查等多项举措稳定住房租赁市场的价格。 近日，北京市住建委联合市银监局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 上海市住建委、市房管局则下发通知，要求各区对上海市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况，开展集中专项检查，并对部分规模化企业集中抽查。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，像深圳稳租金商品房项目这种政府部门、国企能影响价格的房源，对于租赁市场有非常大的良性作用：一是可以直接增加供应，缓解供需结构紧张；二是能起到稳定租金价格的作用，避免价格出现非理性上涨。

　　青年租客为何成为黑中介盯上的“肥肉” 全国首例房产中介团伙涉黑案背后 胡林 杨洁 中国青年报·中青在线记者 雷宇 深圳市福田区岗厦村中的公告栏上贴满了各种招租求租信息，一层层覆盖着，图为一位白领模样的年轻人在看租房信息，岗厦村里像他这样的白领还有很多，他们大都在附近的写字楼里上班。这个位于深圳市中心的城中村房东靠房租可以月入10万元，白领花千元只能租个床位。视觉中国供图 8月28日，天津市，来自山东的茂升在租住的居民楼道里乘凉。为了给妻子玉娟治疗白血病，他们在与中国医学科学院血液病医院一墙之隔的海光新村租下一间卧室，房间闷热潮湿，每月房费1100元，电费自理。这两栋小楼里住着大约30户居民，不少是跟他们一样来津求医的患者和家属。视觉中国供图 8月