心系业主 情暖万家 热忱服务 追求卓越
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2、企业营业执照副本复印件
4、授权委托书原件 5、采购项目承诺书
6、缴税凭证 7、反商业贿赂承诺书
8、依法缴纳社会保险费的证明材料 9、物业管理一级资质证书复印件 10、经审计的2015年财务报告复印件
11、法定代表人的行贿犯罪档案查询结果告知函原件
13、与本次招标项目相类似的成功案例及业绩
14、信用评价 15、认证证书 16、荣誉
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技术部分 1、开标一览表 2、投标报价明细表 3、本项目拟投入人数一览表
4.1 项目管理服务的整体设想
物业管理的对象是房地产——不动产，服务对象则是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体。要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体的构成及特点。该项目建设投入使用多年，****政府综合办公楼其庄严俊朗的楼宇外观、完善的配套设施以及独特的设计等，无不彰显散发着“人民代表为人民”的现代政务服务机构的气息。
根据对上述办公楼的分析，办公楼的业户群体具有如下的特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静的办公生活和会议环境，注重管理的品位和质量，强调服务的安静性和尊贵性，对物业管理服务有着极高的要求。
1、物业管理行为代表政府形象，由于其特殊性和不可是替代的职能，被社会各界、上级领导、各类媒体、普通群众所关注。对于前往办公楼办事的人员而言进办公楼就是到了政府，不管面对是政府的公务人员还是物业管理服务人员，在群众眼中都是“在政府工作的人员”，对上级领导和新闻媒体人员来说，物业管理属于政府部门的后勤管理范畴，体现的物业管理水平是一定程度。因此，政府办公楼的物业管理其服务对象已经不只是业主，而是包括前来办事的群众和社会各界的人士和视察工作的领导等。物业服务人员的仪容仪表，精神面貌、一举一动，包括一个手势，一个微笑，一声问候??所展示的不只是一个物业服务的流程，而是代表着业主——政府部门的形象。
2、人员流量大，安全保卫任务比较艰巨，由于具有对公共设施及政府服务的双重功效，政府综合办公楼在使用功能上具有综合性，每天将有大批的市民进出该楼，这对安保服务提出了极大的考验。在这种情况下，确保大楼的正常公共秩序和良好的办公环境将是一个非常艰巨的任务。结合本次物业项目的实际情况和要求，制订出周密详实的安保服务制度。该制度的实施既要满足本物业安保需求，又不能影响“政府
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综合”办公楼的正常业务和工作的开展，这个是本项目的难点之一。
3、办公、会议、开会的人员众多，车辆驶入、停放将存在违章、抢占等违章行为。根据政府综合办公楼外院内大门前的道路及停车场地现状，车辆驶入驶出、停车、存车必将给车辆管理带来一定的矛盾，如何化解违章及安全停放问题，将是物业管理人在管理中需解决难点。
5、解决上述管理难点的措施：********办公楼既有一般写字楼的共性、又有其自身的特殊性，根据对项目管理特点及难点的分析，我们将在********办公楼的管理服务中全面导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理两大体系，并结合实地考察和研究，以求针对性地解决上述各项问题。
因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点，坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，力求达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足用户的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻业户的经济负担。
零风险工程 —— 解除后顾之忧 一种模式 —— [服务型]物业管理 两大优势—— 观念、经验
三项目标—— 示范办公楼、满意率95%以上，河南省优秀物业示范楼 五项措施—— 精锐骨干、整体形象、质保体系、成本控制、服务创新
为给业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公、活动环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【政府综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：
（1）着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务； （2）着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。
零风险工程的出发点是全面解除政府综合办公楼后勤事务社会化改革的后顾之忧。包括以下内容：
·依托地久物业，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。 ·注重政府综合办公楼物业管理相关保险事项。按照有关规定合理规避公共责任
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险和员工险，并与政府综合办公楼相关部门协商安排设备保险事宜，提高政府综合办公楼物业运行抗风险能力。
真诚合作 体现了地久物业尊重业主、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、
守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为政府综合办公楼提供专业服务，为社会创造价值，服务业主、拓展市场的意义重于创造利润。
专业保障 展示地久物业“心存高远 锲而不舍”的企业精神，充分发挥公司
ISO90011质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。
长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近
利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。
2、一种模式：[服务型]物业管理模式
[服务型]物业管理模式
在物业管理行业导入[服务型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。[服务型]物业管理模式在政府综合办公楼具有广阔的施展空间。地久物业强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；地久物业丰富的经验可以协助贵方合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；地久物业的综合服务能力集办公、会展、文化等多方面于一体，在满足政府综合办公楼的需求中最具实力。 “沟通至上，服务致远”作为洛阳地久物业有限公司服务理念，我们坚持以业主为上，及时认知业主对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。
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物业功能全面发挥和价值体现 整体策划、服务和管理 根据政府综合办公楼的情况，我们地久物业有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在政府综合办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。
我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入政府综合办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进政府综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。
观念优势：满意只是起点（以服务业主为最高原则）
地久物业将业主满意作为工作业绩评价的最终指标，以业主满意为起点，最大限度地满足业主需求。在这种理念支持下，地久物业在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在地久物业所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。
标准优势：ISO9001质量体系标准管理
我公司管理的近200万平方米的物业中，其中所管辖的项目多次获市级、省级、国家级优秀物业管理项目称号，公司人员管理经验丰富，管理感受深刻。在秩序维护、保洁、绿化、消防、社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。
地久物业公司已于2003年通过ISO9001质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。
地久物业公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面效果显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。
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第一年内，实现业主满意率95%以上 第二年实现****物业管理优秀办公楼 第三年实现河南省优秀物业管理示范办公楼 ·自接管理之日起，第一年度内，实现业主满意率95%以上。
·自接管理之日起，二年内使政府综合办公楼实现****物业管理优秀办公楼。 ·第三年实现河南省优秀物业管理示范办公楼。 5、五项措施
措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队
精锐骨干：实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。地久物业高度重视政府综合办公楼项目，拟委派公司最具先进政府综合办公楼管理经验的项目负责人，并委派多名优秀业务主管、技术骨干进驻其现场管理，全力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。
核心竞争力：地久物业承接政府综合办公楼项目的核心竞争力就体现在管理团队上，敬业、服务创新的企业精神上；业主满意为最高服务原则的经营理念；创建中原物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系，形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则，这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好政府综合办公楼项目物业管理工作的根本保证。
措施二：树立开放、高效、亲和的整体形象
政府综合办公楼楼宇雄伟、地域宽广，充满现代气息，是一个现代化、多功能、大绿化、环保型的文化区域。地久物业从政府综合办公楼的角度分析，确定了政府综
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合办公楼“开放、高效、亲和”的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下工作：
·对办公楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到99%以上；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；办公楼照明和公共照明系统无故障。
·管理人员形象。所有管理服务人员严格执行地久物业员工行为规范，全面贯彻ISO9001质保体系，并根据实际情况采用“隐性化服务”概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。需要提供物业管理服务时，人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。
措施三：引入ISO9001质量保证体系
公司ISO9001质保体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理质量不可或缺的大纲。该体系引入政府综合办公楼项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。我们高度重视区政府各级领导和成员的意见和建议，通过意见征询，改善服务质量。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使ISO9001质保体系正常运作，并力争在接管两年内，使政府综合办公楼物业管理通过ISO9001认证。
措施四：有效的成本控制
物业管理是微利行业，主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证利润的获取。地久物业相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力，成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。
如何充分利用有限的管理费用提供更全面的物业服务是个重要而实际的问题，我们的做法是：
·采用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。
·执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。 ·通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少政府行政支出。
地久物业掌握了综合性办公楼财务收支各项细节，特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管政府综合办公楼后，我们将发挥成本控
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制优势，体现专业管理的效果。
措施五：注重业主导向，倡导服务创新
服务创新概念 由于物业管理行业的快速发展，业主导向正在逐步取代市场导向的观念，影响行业发展的因素不仅在于当前市场，更在于业主对物业管理服务潜在和未来的需求。因此，物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。
服务创新措施 地久物业在策划政府综合办公楼物业管理方案中，特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析、[服务型]物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革、业主服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等，都是服务创新的具体体现，创造性服务是一项永无止境的工作。
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物 业 管理 部 员工 培训 过程管理 企业发展部 质量监督 综合管理部 后勤提供 办公室 计划财务部 财务支持 服务提供全面支持系统图 管理 输出 专业 公司 经营策划质量控制 专业服务 政府综合办公楼物业管理处 技术支持 支持 信息 反馈 管理支持 外 包 服 务 消 防 维保 公司 电 梯 维 护 经营策划 财务监控 行 政 管 理 电梯工程公司 企业发展部 计划财务部 总经理办公室 各部门科学分工、职责落实：
·物业管理部从项目确立合作关系后，将按时限计划的合理安排各项工作； ·企业发展部负责ISO9001的质量管理在政府综合办公楼项目上稳定的运作，并肩负着质量控制和服务考评的职责；
·综合管理部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转； ·办公室和计划财务部负责项目的后勤服务提供和财务支持。
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签定物业服务合同 筹建管理机构 组建员工队伍 （考核、培训） 实施综合接管验收 管理机构 全面进驻接管 楼宇设备交接、验收（试运行） 落实办公条件，执行物资装备计划 工作 计划 流程图 档案资料收集、归档 管理
入驻 （根据区政府部门时间安排） 员工常规培训 物业管理方案实施 ISO9001导入 全面开展物业管理工作（按合同执行） 创建物业管理示范政府综合办公楼、文明政府综合办公楼工作
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人才是地久物业最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为业主提供最佳的物业管理服务。
优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。
地久物业在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是： 严格要求，规范管理，选好人，培育人
把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。
注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。
竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满意危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。
坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。
以企业文化感召人，留住人
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由核心价值观、企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的地久物业企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。几年来，地久物业凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为地久物业发展作出了重要的贡献。
根据管理处员工岗位职责及岗位操作规范，制定日、周、月、年的绩效考核表，严格执行地久物业公司的员工绩效考核管理制度。
（1）按照合理的人才结构，配置各类岗位员工，任人唯贤，量材录用； （2）开展业务培训，全面提高业务素质，进行业绩考核，优胜劣汰。 （3）制定岗位责任制，做到责、权、利分明；
（4）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
（5）加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识； （6）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； （7）全面考核，做到公开、公平、公正。
培训工作是本公司人力资源管理的重要内容,主要由企业发展部组织和检查。经过长期不断地实践和探索,我公司建立了公司、部门、项目三级培训工作体系，制定了一套规范化、制度化、科学合理的培训程序。通过培训，公司已培养了一批知识结构全面、管理能力强、经验丰富的中层干部和工作技能扎实、具有敬业精神的基层作业人员。接管政府综合办公楼后，我公司将继续发挥培训优势，结合管理处特点，加大培训力度，以保证管理处管理质量。
为使管理处全体人员在接管过渡期中能迅速适应新的管理环境，消除调整期的各方面疑虑和不适，尽快进入状态，开展各项工作，接管前公司将组织强化性的集中上岗培训，具体计划如下：
接管过渡期员工培训计划
序号 培训内容 时间 授课方 参加人员 14
培训方式 考核 方式 培训目标 心系业主 情暖万家 热忱服务 追求卓越
基础培训，包括公司质1 量手册、部门工作手册和公司规章制度 部门工作手册 政府综合办3 公办公楼物业管理方案和要求 4 进行专业培训 职业道德培训 融入各岗位6 进行上岗见习培训 三各有关部管理处全体新员工 管理处全体新员工 物业公司内部培训 物业公司内部培训 考核 一天 部门经理 管理处全体新员工 物业公司内部培训 考核 一周 管理处全体新员工 物业公司内部培训 一周 人事部 管理处全体新员工 物业公司内部培训 让新员工了解公司的组织、企业考核 文化，政策及公司各部门职能和运作方式 熟悉本职工作程考核 序，管理运作程序 对政府综合办公办公楼物业管理有较深层次的认识 熟悉掌握本专业工作技巧 加强职业道德建考核 设、提高服务水平和管理水平 学习、领会基本考核 操作方式为正式上岗提供经验 2 部门经理 天 门 一天 5 人事部 一周 部门经理 管理处全体新员工
序号 1 培训内容 管理技能知时间 一授课方 参加人员 培训方式 考核 方式 知识培训目标 提高员工的管理人事部 管理处全物业公司15 心系业主 情暖万家 热忱服务 追求卓越
识培训 周 体员工分内部培训 批进行 考核 水平、沟通技巧 组织协调、2 公共关系及企业形象培训 一天 部门 经理 管理处全物业公司体员工分内部培训 批进行 考核 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的企业形象 管理处全物业公司3 消防知识 一周 部门 经理 体员工分内部培训 批进行 考核 提高员工消防防患意识，掌握消防技能知识和实战能力 4 劳动安全卫生培训 应急处理 一天 一天 部门 经理 部门 经理 管理处全物业公司体员工 内部培训 考核 熟悉、了解劳动安全卫生知识 熟悉、掌握应急处理方案 5 管理处全物业公司体员工 内部培训 考核 B.培训方式
内部培训。由公司内部的资深管理人员和技术专业人员举办各种专业培训，培训类型包括入司培训，上岗培训，在岗培训等，根据培训内容可集中进行培训，也可分工种进行培训。培训采用授课、讨论、演示、现场操作、情景模拟等形式。
送外培训。选派员工参加外部各种专业培训班学习。
外聘教师培训。聘请公司以外的专业人员举办各种专业培训。
鼓励自学。鼓励员工参加与岗位相关的各种专业培训班或专业研讨会议，凡是取得国家认可学历毕业证的公司按比例给予报销学费 C.培训目标
（1）确保员工年度培训在50课时以上； （2）新员工培训率在100%，培训合格率100%； （3）管理人员持证上岗率100%； （4）特殊工种人员持证上岗率100%； （5）员工年度培训率100%，培训合格率100% D.培训类型 a.入司培训：
所有新入司员工应该接受入司培训，主要内容有：
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公司的基本情况、组织机构及主要领导成员，公司质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识，员工手册》、职业道德及质量意识教育，公司有关规章制度。
员工入司培训合格或转换工种均需上岗培训，上岗前应进行岗位基本情况、岗位职责、人员配备及设备设施的分布，员工态度的要求等常规性上岗培训，由管理处负责组织。
公司各部门负责本部门归口管理员工的相关专业知识、专业技能的在岗培训。管理处负责本管理处全员的常规性在岗培训；根据培训内容可集中进行培训，也可分工种进行培训；培训可采用授课、讨论与现场操作方式。管理处常规性在岗培训内容包括：员工职业道德、服务意识、工作态度；工作职责、劳动纪律、规章制度、管理处状况；掌握、提高岗位技能的经常而必要的培训。如工作程序、工作方式、工作标准及时间、路线要求等岗位规范；工作衔接与相互协调；围绕公司与部门组织的培训进行强化训练；管理处认为有必要进行的其他内部培训。
培训工作按照程序文件规定执行，培训结束后进行考核工作，考核分为实操考核和书面考核两种形式，并对员工工作业绩进行跟踪评估。建立培训档案，记录考核成绩，并核定培训学分。每年年末，企划培训部统计年度培训累计学分，作为年度考核与岗位聘用依据之一。
机关政府综合办公楼保安作为直接对外的窗口服务项目，承载着大楼的形象。保安员的素质高低将直接影响着整个办公楼的社会效益。因此，物业办公楼要加强保安的日常训练及制定相应的服务标准。使办公楼保安人员更加专业和高素质，为办公楼带来更多经济效益和社会效益。
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（1）建立办公楼传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境。
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），环境秩序良好。 （3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，监控记录保持完整；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。
（4）物业管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有公共区域进行不间断监控，对外来人员进行来访登记。对安全重要部位及重点防护部分进行有效巡视及保护，充分发挥人防、技防相结合之安保措施。
（5）高度危险品禁止进入物业红线范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物业内的存量不应超过一次工作的消耗量，且进出办公楼有严格管理程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。
（6）所有工作人员在工作期间均着统一制服及工牌，在管理及服务工作中做到礼貌、周到。
（7）安保人员值勤有明显标志，熟悉办公楼情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项安保措施落实。做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止。
（8）确保安全和正常工作环境；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。必要时并根据采购单位要求对出入庭院的物品、人员、车辆进行检查。
（9）停车场车辆进出有严格的管理控制系统，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
（10）道路畅通，路面相关设施完整，交通标识规范完好。各种车辆停放有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（11）地上停车的车位划线和院区相应设施划线要求每年一次。
（12）庭院出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象。有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，编制切实可行的如“被盗”、“妨碍公务”等突发事件的应急预案及措施。特别是要建立处理上访事件的应急方案。
（13）火灾、刑事案件和交通事故发生率为零。其它重大事故发生率控制在1?
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以内，处理及时率为100%。
（14）有重大活动、接待或会议时，按采购单位要求增加适当的安全保卫人员。 （15）当发生群众性事件，业主的正常工作秩序遭受干扰、破坏时，保安应将有关情况及时报告，在确保岗位安全的前提下，协助做好疏导工作，维持秩序。
我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为委托方服务的目的。
在全面执行国务院颁布的《物业管理条例》的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为********办公楼提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的环境。
构建政府综合办公楼管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的政府综合办公楼管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。 ·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。
3、管理方式——实行目标管理责任制
现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论，企业再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织（第五项修练）以及顾客导向概念等。这
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些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视业主需求、重视人的因素和组织效率。
地久物业奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果。
目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。
A.先进的ISO9001：2000内部质量管理体系保障，建立五大管理机制。 要实现政府综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托IS0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立五项管理机制：
自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘的高标准约束自己。
专业化运作机制：对于项目管理处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提高效率。
质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化，标准化组织的ISO9001：2000的管理模式进行实施。
检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而科学的质量检查监督体系负责政府综合办公楼管理服务的各项意见反馈与投诉回访。
紧急预案机制：根据政府综合办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机制，预案流程，预案执行监督及预案检验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。
B.采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理
政府综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。公司将各类服务活动赋予文件化、程序化，并实行并通过PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）循环管理方式做到精心策划——明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。
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4、秩序管理工作人员的奖惩制度
为了鼓励秩序管理人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序管理人员奖惩制度。 (1)奖励细则
①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显着者；
②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者； ③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显着者；
④为搞好办公楼的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；
⑥年终被评为先进秩序管理班(组)、先进秩序管理员，被评为省、市政府秩序管理模范标兵者。 (2)惩罚细则
①值班时收听收音机、录音机，收看或进行其他与值班无关的事情。擅离职守，经常迟到、早退。酒后执勤上岗，并造成一定后果。
②未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。
③未经部门领导批准，私自顶班者。未经部门领导同意，擅自带人留宿者。 ④执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。
⑤对公司和秩序管理部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。
⑥扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。违反秩序管理器材使用规定，私自随便转借和使用。
⑦在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。
⑧法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与秩序管理工作人员的应有素质极不相称者。
⑨思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。
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⑩工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除；对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。 5、监控室岗位职责与日常管理 （1）职责
①24小时严密监视秩序管理对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班秩序管理就地处理，并通过对讲机向办公室报告；
②发现监视设备出现故障，要立即通知值班秩序管理加强防范，同时尽快找出原因，及时修理设备，使之正常运转；
③严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。 (2)要求
为了保证岗位职责的落实，要求全体监视工作人员努力做到： ①提前做好上岗准备，按时接班；
②做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚；
③严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天； ④上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；
⑤严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的秩序管理和报告上级，密切配合，确秩序管理全。 6、保安服务要求：
安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力维护一个安全的办公环境。
在物业区域里，委托方不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工作环境必将给使用者带来一种舒适的感觉。
保安服务是物业服务的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使委托方有安全感。
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7、保安部员工基本要求
（1）热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务；
（2）遵纪守法，勇于护法，以优质服务赢得社会的认可和委托方的信任； （3）不计个人得失，乐于奉献。管理员是公司利益和住户利益的忠实卫士，在任何时候，任何情况下都应将公司和委托方的正当权益放在第一位，为了维护公司利益和住户财产安全。
（4）文明执勤，礼貌待人，尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立精神文明新风尚；
（1）保安人员在门岗值勤、管理区域巡逻、参加重要会议时，必须按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、佩戴帽徽、胸卡等；
（2）制服要保持整齐、清洁；衣领、袖口洗涤干净；穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来；帽徽、肩章要保持端正；胸卡别在左胸前、左上口袋的中间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻；
（3）保安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣不准披在肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离保安区域；
（4）内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正；
（5）大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜；
（6）保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去；骑车巡逻，眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行；
（7）门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。不准背靠门柱或墙角、树上等；
（8）立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后；
（9）立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手
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（10）听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉；
（11）不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。
（1）注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲；
（2）内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净；
（3）不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西；
（4）不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事； （5）值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动；
（6）不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。 10、队列规定
（1）在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必须整队集合，管理员动作要迅速，跑步入列。集合完毕，指挥员要检查队容仪表，发出整理服装的口令，凡未达要求，精神不振者不能参加集体活动；
（2）执勤巡逻中，要求两人并列行走，三人成行行走；要求执勤人员精神饱满，保持高度的警惕性；
（3）队列训练和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，口令、口号雄壮有力，指挥员的口令要清楚宏亮，富有号召力。 11、保安服务语言规范
（1）保安人员在值勤服务中，对委托方和来宾坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对委托方和来宾的来访要热情，对委托方和来宾询问事项的回答要自然诚恳，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。
（2）盘问大件物资（物品）携出管理区域时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并向前招呼说：“对不起，请出示您的证件（请出示物品出入证）”，盘问清楚后登记放
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行。阻止大型货车驶入管理区域时，先举手致意，说明管理区域规定、不准驶入理由，请求理解、支持和配合。
（3）遇到不友好的来客或陌生人，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。 （4）听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/单位/住址。”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。 12、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有： （1）请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。 （2）认识您很高兴！
（3）您好！政府综合办公楼处保安部，请进。 （4）对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍？
（5）对不起,请出示您的工作证、介绍信、身份证。 （6）请问您的姓名?
（7）请提宝贵意见，您还有什么问题？ （8）您好，请问需要帮忙吗？ 13、保安部业务技能培训规程： （1）岗前培训：
a上岗前向每位新入职员工介绍管理区域情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 b上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作。
c新入职员工用1周的事件进行实习，掌握本职工作的基本技能，第2周开始正式上岗。
a 保安培训：根据每年制定的保安部内部培训计划，拟定保安培训方案，通过授课与实际操作相接合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“五防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。
b 消防培训：根据每年制定的保安部内部培训计划，拟定消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火战斗计划等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。
（3）培训工作管理规定：
a 保安部每位员工必须根据培训计划参加公司和部门的培训课程，如管理区域组
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精心实施——严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么程度，留下何种记录，从而达到定时、定人、定岗、定任务、定质量的五定要求，严格检查——每项活动都会有计划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。
持续改进——针对检查中发现的问题，通过征求业主意见，运用统计方法，测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和预防措施，从而实现物业管理活动的持续改进和质量的良性循环。
“十二化”工作标准 服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范化、服务标准精确化、服务理念人本化、服务内容菜单化、服务效果最佳化、服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、服务成本合理化、服务运作市场化。
4.3 物业管理服务各项规章制度及运作机制
一、为规范员工劳动纪律管理，提高全体员工的纪律意识，维持正常工作秩序，根据
国家相关法律法规和公司实际情况，特制定本制度。 二、本制度适用于公司全体员工。
三、公司全体员工必须严格遵守国家的法律、法令和企业内的各项规章制度，服从企
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四、严格遵守公司的作息时间，按时上、下班，不得迟到、早退。有事、有病必须向
主管领导请假，不得无故旷工。
五、公司员工在工作时应尽职尽责，不准消极怠工。严禁脱岗、串岗，严禁从事与工
作无关的事情，凡无故离岗达半天者，均按旷工一天处理。
六、公司员工在工作时要忠于职守，熟练掌握自己的工作业务，高效率、高质量地完
成自己所担负的和领导临时交办的工作任务。
七、员工不得以任何借口不服从领导的指挥和分配、不服从调动、不按期到新岗位报
道或无理取闹、谩骂顶撞或纠缠领导。凡有上述情节者，通报批评。情节严重者给予警告，并扣发本月绩效工资。
八、严禁喝酒上岗（工作接待除外）如发现必须劝其离岗，并按旷工处理。酗酒闹事
给公司和他人造成经济损失者，除照价赔偿外，还要给予通报批评处理。 九、公司员工要严守公司的机密，维护公司的利益，不得向任何人透露公司的机密和
公司的经营情况。违者将给予纪律处罚，并追究其法律责任。
十、公司员工应相互尊重、友善团结。严禁拉帮结派、搬弄是非、造谣中伤、损人利
己、打架斗殴、目无法纪，凡有上述情节者，无论何人，公司将给予通报批评处理，并扣发当月绩效。
十一、公司员工要公私分明，不得利用公司资源谋取个人私利。违者将解除劳动合
十二、爱惜公司财产，维护好公司设施、物品。如发现有人盗窃、侵占或者故意损毁
公司财产，除照价赔偿外，公司将追求其法律责任。
十三、员工要时刻维护企业、个人的形象，行为礼貌、语言文明、工作场所严禁大声
喧哗、吵闹、争执。要以公司大局为重，努力提高个人行为素质，加强个人文化修养。
十四、注意保持清洁、良好的办公环境，养成良好、健康的卫生习惯，不随地吐痰、
不乱扔烟头及杂物，保持、维护好公司的环境卫生，提高工作效率。
十五、提倡增收节支、开源节流，要节约办公用品、节约用水、用电，严禁浪费公物
十六、公司员工在使用电话时应注意礼仪、语言简明，接打电话时声音要温和、礼
十七、公司员工在工作时间应保持仪表整洁，着装得体、整齐干净，严格按照公司工
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十八、公司员工要提高安全意识，做好公司的“防火、防盗”工作，确保公司安全。
下班后要关闭电源开关，确保门窗锁好。外出时要注意交通安全，做守法的好公民。
为了激励员工劳动热情以及敬业精神，特制定以下几项奖励机制。奖励方式分为口头表扬、通报表扬。当月通报表扬一次奖励50-400元不等。 十九、奖励程序
由该员工直接上级根据适时建议，并提出书面申请，申请书内容包括：嘉奖人员岗位职务、工龄、奖励原因、建议何种奖励，后经由各级领导审批同意后，由后勤人事部备案。
二十、员工有以下情形之一，将给予通报表扬。
1. 能及时发现并上报治安，消除重大隐患、具有突出贡献者。 2. 员工在工作中做到拾金不昧，保持诚实守信的良好形象。 3. 为公司带来良好声誉者。
4. 遇事临危不惧，勇于维护公司利益。
5. 及时发现公司（项目）上的“跑、冒、滴、漏”现象，并为公司挽回经济损
6. 检举或揭发损害公司利益或违规行为，抵制歪风邪气事迹突出者。 7. 第一时间发现危害公共治安嫌疑人员者。
8. 工作认真、责任心强、工作绩效突出，并且善于发现问题、解决问题者。 9. 年度表彰大会受到表彰者。 10. 其他与上述情形相似的。
为了维护公司正常的工作秩序，严肃劳动纪律。公司对违规违纪、表现较差的员工实行惩罚制度。惩罚分为：警告、通报批评、解除劳动合同三种。当月受到警告的员工，公司将扣发其50-200元工资；受到通报批评处理的员工，将给予降薪50-400元的惩罚力度。
二十一、员工有下列情形之一的，经查证属实，对其警告处理。
1. 上班迟到、早退，有事、有病不请假，无故旷工半天的； 2. 浪费公物或公物私用，经查证属实的；
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3. 工作期间不注意个人仪表，领导和同事多次劝阻无效的；
4. 工作不能尽职尽责，消极怠工，经常脱岗、串岗或从事与工作无关事情的； 5. 工作中不服从领导的指挥和分配，不服从调动，不按期到新岗位报道的； 6. 醉酒上岗不听从领导和同事劝阻的； 7. 工作中弄虚作假，只做表面工作，影响极坏的； 8. 无意泄露公司机密，但未给公司造成损失的。
二十二、员工有下列情形之一的，经查证属实，对其通报批评处理。
1. 员工之间不能相互尊重、拉帮结派、搬弄是非、造谣中伤、损人利己、破坏
团结，未造成严重后果的；
2. 因个人原因造成公司财产损坏，给公司造成重大经济损失的；
3. 不以公司大局为重，不注重个人的形象、行为，工作场所大声喧哗、吵闹、
争执，造成恶劣影响的；
4. 因安全意识淡漠，给公司造成损失的； 5. 其他与上述情形相似的。
二十三、员工有下列情形之一的，经查证属实，予其解除劳动合同。
1. 被依法追究刑事责任的；
2. 严重违反劳动纪律，连续旷工5日的。一个月内累计旷工10日或一年内累计
3. 不服从领导的管理，无理取闹，目无法纪、打架斗殴，影响公司正常的办公
秩序，造成恶劣影响的；
4. 工作不尽职尽责、玩忽职守，造成严重后果的；
5. 在别处兼职，从事竞业或其他参与有损公司利益的经济活动，给公司造成重
6. 酗酒闹事给公司或他人造成经济损失，情节恶劣的；
7. 违反公司的保密制度，故意泄露公司的机密，给公司造成经济损失的； 8. 明知不可为确又利用公司的资源谋取个人私利的或收受他人贿赂使公司利益
9. 为泄私愤，盗窃、侵占或者故意损毁公司财产，情节恶劣的；
10. 不遵守交通法规，不听领导和同事的劝阻，酒后驾驶公司的机动车发生重大
交通事故，给公司造成重大经济损失的； 11. 其他与上述情形相似，情节恶劣的。
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二十四、如本规定与国家法律法规有抵触时，以国家法律法规为准。 二十五、本规定修改及解释权归洛阳地久物业有限公司所有。 二十六、本规定自发布之日起执行。
第一条加强公司会议记录，规范议事日程，提高公司总体决策管理能力和办事效率，
更好的协调工作，研究落实重大事项的对策措施和寻求解决有关问题的方法，预防和纠正工作中存在的问题，顺利完成公司预定工作目标，并保证公司各项管理工作规范、高效有序，特制定本制度。
第二条公司对各级管理者贯彻充分授权管理的指导思想，基于公司颁发的各项管理制
度和规定，采用谁主管谁决策、谁主管谁对规程管理的效果和结果负责、谁主管谁有权决定和处理所属范围内事务的管理思路。
第三条与会人员应对会议的各项决议严格执行，并做到：会时签到、会中记录、会后
第四条会议按类别、内容不同，由相关单位组织，并做好会议管理。 第五条本制度适用于公司及所属各项目、部门。
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第六条本制度所指的会议包括公司董事长、总经理主持召开的办公会议，副总经理主
持召开的中层干部会议、协调会议、专题会议，各项目负责人召开的日常管理例会等。
第七条专题会议指公司保洁专题会、保安专题会、工程专题会、商贸专题会、经营管
理会、安全管理会、质量管理会、合同评审会等会议。
第一条后勤办公室负责监督该制度的执行。 第二条职责
1. 后勤办公室负责公司级例会的组织及相关工作，负责部门例会及各种专题
2. 后勤办公室负责各种会议的会场安排、设备准备，负责管理保存所有会议
3. 各项目、各专业公司负责人负责本单位例会及主责专题会的组织及相关工
1. 公司级办公例会：原则上定于每周周六下午上班半小时后（根据季节调整）
召开，董事长参加，要求公司总经理、副总经理、各项目经理、各专业公司总经理、后勤主管参加。
2. 各项目日常管理会议：每周例会不少于一次，会议时间、地点由各项目经
理自行安排，要求各项目相关部门管理人员参加。
3. 专题会议：指由相关部门（或人员）组织的针对专项问题的会议，会议时
间、地点、参加人员由召集部门确定。
会议召集部门需在会议召开前一个工作日发通知给各参会部门（人员），如未发或漏发通知导致与会人员不齐，会议召集部门负责人（或会议召集人）罚款50元。 第三条会议纪律
1. 会议组织部门负责会议纪律的维护，准备签到表，组织参会人员签到。未
准备签到表，会议组织人员罚款50元。
2. 参会人员提前5分钟到达会场进行签到（注明到会时间）。会议开始时，组
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织人收回签到表。会后，组织人在签到表上标注迟到、未到人员。 3. 参会人员如不能按时出席，需提前3小时请假，公司例会需向集团总经理
请假。未请假、代请假视同缺席或迟到处理。
4. 公司级例会需各项目经理、各专业公司总经理、后勤主管参加，如以上单
位人员因故不能出席，需指派本单位主管级人员代替，并提前通知。 5. 无故缺席会议，罚款100元；迟到罚款50元。
6. 与会者手机调成振动或静音状态，如需通话，需走出会场后接听，违反者
7. 会议进行中，与会人员在他人发言时禁止交头接耳，影响会场秩序，违反
8. 酗酒人员禁止参加各类型会议，并且按照缺席处理（有招待任务除外）。 第四条会议记录
1. 会议组织部门安排人员进行会议记录，会后整理会议纪要，并于会后两个
工作日内，将会议纪要发公司QQ群和地久平台，同时会议纪要存档。未提交会议纪要的（项目日常管理会议、专题会议），会议组织人（或部门负责人）罚款100元。
2. 会议纪要需参会主要人员签字确认。
? 公司例会纪要由董事长或总经理签字后下发； ? 项目日常例会纪要由部门负责人签字后下发； ? 专题会议纪要需主要人员（或部门）签字后下发； ? 以上会议纪要原件必须交由后勤行政归类、保存。
后勤行政负责编制每月会议纪律处罚清单，每月最后一次会议后，报给总经理审核签字后，递交财务部进行工资核算造册。
第一条例会如遇节假日，召开时间相应顺延。 第二条本制度有公司后勤行政部负责解释及修订。 第三条本制度自下发即日起实行。
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为树立和保持公司良好的社会形象，营造企业良好的文化氛围，进一步规范员工工装的穿着管理，特制定工装管理制度，希望全体员工共同遵守。 二、
本规定适用于公司全体员工。 三、
1. 人事部有负责工装的制作、发放、登记、检查、折旧手续办理等职责。 2. 人事部有负责对入职员工及时提供名单报商贸公司的职责。
3. 各部门负责人有负责监督检查纠正本部门员工着装是否符合公司规范的职责，并
有配合监察组检查的义务。
4. 商贸公司有义务和责任对当月的工装制作、领用、折旧扣款、库存等情况进行汇
总，建立台账，每年年底对当年工装情况进行汇总分析。 5. 后勤负责本规定的修改及完善。 四、
1. 工作服的面料、颜色、样式为公司统一制定，各部门和个人无权随意更改。
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2. 批量制作时后勤需与商贸公司协商，呈报领导批准。 五、
（1） 办公室工装 （专业公司、后勤、财务、项目服务中心）
男员工为深色西装、白色衬衣、深色皮鞋；女员工为深色西装、白色衬衣深色皮鞋。
（2） 特殊工装（保安、保洁绿化、工程） 2. 工装发放标准
（1） 公司的工装包括春夏装和秋冬装。
（2） 公司人员发放工装：春夏装一套，含短袖；秋冬装一套 （3） 新员工进入公司七天后发工装和工牌。
（4） 财务部门需按照公司相关规定进行工装、工牌的费用收取工作：
工牌费（10元/个）当月扣除； 工装费，自领用日起分两个月扣除。
3. 工装的定制及领用
（1） 工装使用年限：办公室工装，三年。特殊类工装，一年半。 （2） 后勤要定期盘存使用；并根据使用年限、季节变化及时组织更换。
（3） 金久商贸要本着货比三家的原则选择好定制厂家，在定制前应签订合同（或协
议），明确数量、材质、尺寸规格、交期、价格、发票税点、验收标准、商标使用规范以及其它定制要求等。工装做好到公司时由办公室组织进行验收工作，合格后下发各管理处及部门。
（4） 办公室依照各部门员工事先自行申报的衣服尺寸，通知各部门统一到后勤人事
部领取并做好登记。 4. 工装折旧规定
（1） 员工的春夏装、秋冬装工装收取折旧费用。
（2） 员工自动离职的应全额收取工装费用；正常辞职流程办理的员工按在公司工作
时间长短收取相应的折旧费。
（3） 员工服装在规定使用期限内因丢失、损坏等原因造成无法穿着上班的，可由本
人直接向所在部门领导申请，部门领导向公司领导申请购买，经审批后方可申请购买新工装，其费用从工资中扣除，工牌10元/个。若属故意损坏的除加价赔偿外，还将视情节严重情况进行处理。
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（4） 员工因岗位或工作特殊性需增发秋、夏装的，可由员工所在部门申请，经公司
领导审批后由金久商贸购买工装，人事部、财务并要做好相关登记工作。 5. 折旧标准
（1） 工作未满六个月离职者，收取工装成本的100%费用。
（2） 工作满六个月以上十二个月以下离职者，收取工装成本的60%费用。 （3） 工作满十二个月以上十八个月以下离职者，收取工装成本的30%费用。 （4） 工作满十八个月以上离职者，不收取工装成本费用。
（5） 以上四条仅针对除西服类工装外的工装，西服类工装在职时间分别为以上四条
（6） 购配工装的原则为按工装原价先扣后返，工装将由离职人员带走。 6. 工装穿着标准
（1） 着办公室工装员工，需穿着白衬衣、深色西装、深色皮鞋、佩戴工牌。夏季时
可着白色短袖、深色西裤、深色皮鞋、佩戴工牌。
（2） 着特殊类工装员工，需穿着本专业公司工装、佩戴工牌，并保持工装整洁。保
安类员工，穿着保安服时，需着保安衬衣、领带、深色皮鞋，并将衬衣下摆扎进皮带中，并佩戴保安帽；夏季时可着保安短袖衬衣、保安裤，因天气炎热，也可不用佩戴保安帽。
（3） 凡着工装者，必须对于自身的仪容仪表严格要求，禁止出现挽袖、敞怀、工装
破旧等影响自身及公司形象的行为出现。 7. 处罚措施
（1） 员工未按要求穿着工装，按照公司相关规定扣发10元工资。
（2） 员工人为损坏、丢失工装（洗涤、保存方法不当），按折旧费计算后，申请从
新购买（折旧费以新工装计算）。
（3） 员工穿着工装和仪容仪表的情况，将作为个人绩效考核的依据之一。 8. 遵守事项
（1） 上班时间（周一至周五）必须统一穿着公司配发的工装及佩戴工牌（周六、周
日可以适当的穿着职业休闲装）。
（2） 公司会议，集体活动时必须穿着工装参加。 （3） 员工对公司定制的工装、工牌有爱护、修补的责任。 （4） 员工不得擅自改变工装的式样。
（5） 员工不得擅自转借工装，以免造成公司形象受损。
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（6） 工装应保持整洁，如有污损，员工应自行进行清洗或修补。
（7） 后勤人事部负责人进行不定期抽查，对不按规定着装及佩戴工牌者，将进行处
罚，并计入当月绩效考核。
（8） 主管级以上员工有指导与监督员工规范穿戴工装的责任。 9. 附则
（1） 本规定从颁布之日起执行。 （2） 本规定最终解释权归属后勤办公室。
注：后勤人事部负责公司工装的领用登记，金久商贸负责发放，财务部负责折旧标准。
第一条 第二条 第三条 第四条
职员考勤、休假、请假应严格按照《公司员工考勤制度》执行。 适用范围
本制度适用于公司各职能部门、专业公司及下属各项目部。 考勤方式及对象
总公司及各项目部使用打卡机进行考勤。 总公司机关人员上下班各一次打卡。 下属各项目员工上下班各一次打卡。 公司总经理级别以下员工为考勤对象。
第五条 规定上班时间前半小时内，下班时间后半小时内为打卡有效时间，其余时间
总公司机关实行六天工作制
公司实行调休制。（具体依据各专业公司、项目部要求安排调休）。 第七条
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第八条 人事部负责考勤制度的制订，专业公司和项目部办公室负责执行与考勤的管理工作，考勤结果由人事部收集整理后转至财务部，作为工资发放依据之一。
各职能部门及人员不得擅自更改考勤记录，违者扣薪200元/次。 因考勤机出现故障而不能正常打卡时，由人事部（或项目部工作人员）手工登记上下班时间。
第十一条 如遇特殊情况（停电、卡机出现故障或其他等不可抗拒因素），应向主管领导报告，事后索取“考勤（未打卡）情况说明”，填写后交由人事部。
第十二条 因公出差影响正常考勤时，需填写“考勤（未打卡）情况说明”。并由主管领导签字后，由主管领导或本人递交人事部。如因特急事而无法预先填单者，应事后及时补填。
第十三条 因公在上班途中需直接去往办事地点未打上班卡，或因外出办事地点离公司较远而未打下班卡者，需事后填写“考勤（未打卡）情况说明”。并由主管领导签字后，由主管领导或本人递交人事部。
第十四条 员工在“考勤（未打卡）情况说明”表上填写后，公司副总级别员工由总经理审核签字，中层（部门负责人）级别员工由副总级别领导审核签字，中层（部门负责人）级别以下员工由直属领导审核签字。
公司下属各项目部依然按照以上第5.3至第5.6执行。
如该部门、专业公司考勤机出现问题，应及时查明原因并修复；人为因素，应按破坏公物进行工资扣罚，如未查明原因，由相关责任部门或公司员工均摊费用。
员工因病、事请假时，必须填写“请假（审批）条”，主管领导签字后递交人事部。审批权限同样依照第五条5.6项执行。
员工因病、事请假在两天以下者（含两天），经主管领导审批同意后，方可离岗。 员工因病、事请假在三天以上至五天以下者（含五天），经主管领导同意，再经总经理批准，方可离岗。
各部门主管领导因事请假在两天以下者（含两天），经主管助理审批同意后离岗。 各部门主管领导因病、事请假在三天以上至五天以下者（含五天），先经主管助理同意，再经总经理批准后，方可离岗。
总经理因病、事请假，须经董事长批准后，方可离岗。
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公司下属各项目、专业公司人员可根据自身制度实行。但，经理级别员工需按照第6.4、第6.5进行审批。 第十八条 第十九条 第二十条
病、事假不记当日工资。 调休、调班流程
调休、调班适用于总公司后勤，和下属各项目、专业公司主管领导。
第二十一条 有效期为一个月，调休时按照以上各部门规定进行合理调休，员工在安排
好本职工作的前提下可申请调休，填写“调休（审批）单”后报直接上级审核，后勤人事部核实备案情况，并进行调休备案记录。
第二十二条 因工作原因在有效期内未能及时安排的调休，需本人在调休有效期内及时
说明，直接上级审核，项目负责人审批，人事部备案，否则将被视为员工自动放弃。经批准备案的延期调休可顺延一个月，到期仍未调休者，公司将视为作废。
第二十三条 员工如属工作效率及个人原因没有按时完成领导交付的工作而导致超时
工作的，公司不予考虑加班或调休。
第二十四条 调休天数连续不得超过两天，两天以上需向总经理申请，同意后方可连休。 第二十五条 公司下属各项目、专业公司人员可根据自身制度实行调休。但，经理级别
员工需按照第7.2至第7.5进行审批。
第二十七条 考勤不全（上班卡或下班卡两者缺一）且无“考勤（未打卡）情况说明”
表，或表上无相关领导审核签字时，视为缺勤。
第二十八条 考勤不全（无上下班打卡记录）且无“请假（审批）条”或表上无相关领
导审核签字时，视为旷工。
第二十九条 第七条7.3内提及内容，如未按要求填写相关表格或无领导签字视为迟到
迟到、早退半小时以内，每次罚款10元，超过三次扣除本人工资的10%。
第三十一条 迟到、早退超过半小时以上，且涉及第8.1项、第8.3项内容时，扣除当
第三十二条 迟到、早退超过半天，且涉及第8.2项内容时，扣除壹天工资。 第三十三条 工作时间不在工作岗位超过半小时以上，并未向相关领导说明或未得到批
准就擅自离岗者，视为脱岗。对脱岗一小时以内者口头警告，多次发现脱
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岗或脱岗已超出一小时以上三小时以内视为旷工半日，脱岗超出三小时者，视为全天旷工。
第三十四条 旷工人员，旷工半天扣除当天考勤及相对应工资，旷工一天扣除考勤两天
以及相对应天数工资，以此类推。但，连续旷工5日，一个月内累计旷工7日或一年内累计旷工15日的经查证属实，予其解除劳动合同。
第三十五条 在第三条3.3项提及的有效打卡时间外打卡，视为考勤无效，可根据8.1、
第三十六条 员工带薪假
婚假：在公司工作满一年以上者，符合国家《婚姻法》结婚条件，可享受10天婚假，（含法定假期）不满一年者，享受3天婚假。按审批权限批准后休息。 产假：凡在公司工作满两年、符合国家计划生育政策的女员工休产假，可享受产前和产后累计共120天（法定为98天）的产假，产假期间发放当地政府所规定的最低标准工资，工作未满两年者不带薪休假；男员工在配偶生产期间给予15天有薪假期（同行业享有一周假期）。
丧假：凡在公司工作满一年的员工，直系亲属包括（父母及配偶的父母、配偶、子女）去世可享受丧假3天，按审批权限批准后休息。 工伤：因公负伤按相关规定处理。 国家法定节假日休息，以公司通知为准。
第三十七条 员工病休6个月（含）以上，公司有权按照国家相关规定给予解除劳动合
第三十八条 员工在工作时间因公致伤，按工伤待遇处理，给予工伤假，并及时到医院
检查、诊断和治疗，同时通知部门和公司主管领导。事后在指定时间内办理事故报告手续。工伤假视情节确定休假时间，公司批准最长为2个月，如有延续，按国家工伤假审批程序及标准执行，规定工伤治疗期间发放岗位工资。
第三十九条 总经理及副总经理级别，工作满两年可享受15天带薪年假。 第四十条
各专业公司经理及各项目经理，工作满两年可享受7天带薪年假。
第四十一条 公司后勤人员及各项目管理人员，工作满三年可享受5天带薪年假。 第四十二条 年假申请，需提前15日向直属领导提出书面申请。
第四十三条 申请人直属上级领导需将申请人的本职工作安排妥当后方可进行休假。 第四十四条 年假不得与法定假期连休（除特殊安排外）。
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第四十五条 当年年假未休，不给予加班补助，并不可累计至第二年，逾期作废。 第四十六条 2014年1月1日至2014年12月31日可以连续休7天；如2014年整年
度未申请年假，2015年不得在申请这7天假期。
第四十七条 工作满两年举例。
2014年3月1日入职，到2016年2月29日后，方可享受公司给予的2016年年假福利，那么此人年假有效期为2016年3月1日至2017年2月28。 第四十八条 年假可按照自身安排，进行连续或不连续休假。
第四十九条 年假申请报告经直属领导审批后，交由人事部进行复核，复核无误后备案；
未提交者，按旷工处理。
每月初考勤管理部门对照上月指纹卡显示、请假条、调休单、考勤（未打卡）说明表及考勤记录，综合汇总造册，需经当事员工确认签字认可后，报财务部计资。 考勤有误时，本人可向考勤管理部门提出异议，项目人员可向部门负责人提出异议。经考勤管理部门查实后，以书面形式报请主管领导予以纠正。 第五十一条 本制度自七月一日起生效，公司原有《考勤制度》同时废止。 本细则的解释权归公司后勤人事部。
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4.3.1.5 员工行为规范及工作制度
1、敬业爱岗：勤奋敬业，积极肯干，热爱本职岗位，乐于为本职工作奉献。 2、遵守纪律：认真遵守国家政策、法规、法令，遵守公司规章制度和劳动纪律。 3、认真学习：努力学习科学文化知识，不断提高业务技术水平，努力提高服务质量。
4、公私分明：爱护公物，不谋私利，自觉地维护公司的利益和声誉。 5、勤俭节约：具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。
6、团结合作：严于律己，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系，具有良好的协作精神，易与他人相处。
7、严守秘密：未经批准，不向外界传播或提供有关公司的任何资料。 第二条服务意识要求
1、文明礼貌：做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。
2、主动热情：以真诚的笑容，主动热情地为业主服务，主动了解业主的需要，努力为业主排忧解难。
3、耐心周到：员工在对业主的服务中要耐心周到，问多不厌，事多不烦，虚心听取业主意见，耐心解答业主问题，服务体贴入微，有求必应，面面俱到，尽善尽美。 第三条仪容仪表要求
1、保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。 2、工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。
3、男员工头发不盖耳朵、不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂到皮带扣处为准），衬衣下摆放进裤内。
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4、女员工头发不过肩，不做怪异发型，不留长指甲，不染指甲，不浓妆艳抹，不穿黑色或带花丝袜。
5、员工不得在大庭广众下化妆、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰。 第四条行为举止要求
1、站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉。 2、坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。
3、行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，女走一字步，不左顾右盼，不得与他人拉手、搂腰搭背。
4、在各种场合，见到上级领导或业主都要面带微笑、主动问好。
5、进入上司办公室或业主住宅前，应先用手轻敲三下，得到同意后再进入。进入后，不得随意翻动室内物品。
6、乘电梯要先出后进，禁止在电梯内大声喧哗。 第五条 语言态度
1、在任何工作场所，见到业主应主动问候。与同事首次见面应主动问好。 2、使用10字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见。接受别人的帮助或称赞，应及时致谢，因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。禁止用“喂”招呼业主，即使业主距离较远。
3、面对业主发脾气时，应耐心忍让，友善劝解和说明，注意语气亲切。尊重业主，与业主意见发生分歧时，不予当面争论，更不应说业主错、自已正确之类的言语。尊重同事，不因意见分岐而发生争吵。业主有过激行为时，工作人员应巧妙地化解，不得与业主正面冲突，尤其避免动用武力。
4、交谈时，应态度诚恳，耐心聆听，不轻易打断别人的话语。对业主的咨询和困难，应诚心帮助解决，永远不说“不知道”或“不归我们管”、“这是上头的事”之类的言语，但也绝对不能乱说，而应礼貌的介绍业主到相应职能部门询问。 第六条 接听电话要求
1、所有来电，在铃声三响之内接答。
2、拿起电话后，先致简单问候，自报公司部门，语气亲切柔和。
3、认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。
4、通话完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻轻放下电话。
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5、打出电话时，应预先整理好电话内容，语言简练、明了。
6、上班时间，一般不得打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过三分钟。
1、员工必须牢牢记住公司的工作是以业主为中心，必须高度重视业主的投诉。 2、细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言。
3、认真地用书面形式记录下投诉内容，并把自己作为处理业主投诉的第一责任人迅速而妥善解决业主投诉的问题或转报有关部门解决。
4、受理投诉者不得涂改、撕毁或假造涉及本人的投诉记录。 5、投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚的依据。
6、对业主投诉表示感谢，对事件表示歉意。处理完投诉后，应主动回复业主，了解业主满意程度。 第八条 工作制度
1、严格执行公司考勤制度，按规定上、下班。
2、上班签到后不得外出吃早点或办私事，不可酒后上岗。 3、严格执行公司关于礼仪、礼貌、言行举止的各项要求及纪律。 4、办公所辖区域内要求清洁、整齐。
5、合理安排就餐时间，午餐时间保证有人值班，不能出现缺岗或脱岗现象。 6、所有员工养成良好的个人卫生习惯。 7、严禁在公共场所吸烟，禁止随地吐痰。
8、工作时间，非紧急情况不可乘坐电梯，因紧急情况乘坐电梯时，应遵守相应的礼仪规范。
9、做好保密工作。各种资料、文件应及时存档，不能放在工作台上或随意放在他处，以免有关资料泄露。
10、整理好自己的个人物品，个人办公用品应放在办公桌的抽屉内；应保证工作台面干净、整齐；离开时，需整理好自己的办公区域，做好人走桌清。
11、爱护公司财产和设备，发现损坏及时上报，无法修复的应注明原因申请报废；因故意或使用不当损坏公物者，应予以相应赔偿。
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为满足公司持续、稳定发展的需要，规范员工招聘管理工作，健全人才选用机制，特制订本制度。招聘原则：精心组织策划，全面科学考核，善于发现人才，择优录用，宁缺毋滥。
各部门根据自身业务发展需要和人才使用状况，向综合事务部提出招聘需求。综合事务部是企业统一招聘的职能部门，依据各部门招聘需求汇总情况并报于总经理审批后，提出人员招聘计划。 第二条招聘渠道
相关大专院校，内部晋升，员工推荐，外部人才（劳务）市场招聘，从下岗人员、退役军人中招聘。 第三条 招聘流程
1、各用人部门主管负责提出用人需求，综合事务部负责手机需求表办理招聘手续，总经理负责审批。
2、各用人部门需招聘人员时，应根据公司的“能力需求表”提前一周填写“招聘申请表”报人力资源部，经综合事务部人力资源部主管审核后报公司总经理审批，由人力资源主管负责具体招聘事宜安排，综合事务部和相关用人部门组织实施。
3、人力资源主管审查应聘人员资格，确定面试的时间和方式。 4、面试前应聘人员如实填写“应聘人员信息情况登记表”。
5、公司总经理、用人部门负责人、综合事务部负责面试、笔试、实际操作等工作，由综合事务部及时填写“面试意见表”和“聘人员考核表”。
6、综合事务部根据面试情况确定拟录用人员名单，报公司总经理审批。 7、通知录用人报到，办理录用手续。
8、各分公司需招聘人员，须将“能力需求表”以E-mail或传真的形式报公司综合事务部，由公司统一组织实施。
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9、综合事务部及时将批准结果反馈至分公司，分公司接到反馈意见后应将“应聘人员信息登记情况表”、“应聘人员考核表”、“面试意见表”、担保书、体检表、个人简历、学历证、学位证、职称证等交公司综合事务部备案。
10、综合事务部招聘的编外人员（工资不纳入公司财物者）上述资料可不交公司，由办事处及工厂自己备案，保存相应的担保文书。
11、招聘方式可以采用人才市场、人才网、报纸媒体和保证人推荐等形式进行。 第四条人员选拔
1、应聘者资料的收集。应聘者资料的收集主要通过应聘者投递的个人简历及其填写的“应聘人员求职登记表”实现的，这也是公司初步筛选人员的手段之一，其目的在于获取应聘人员的背景信息，对不合要求者予以淘汰。
2、人员选拔。公司要成立招聘小组负责对应聘人员的筛选，招聘小组由三部分人员组成，分别是综合事务部、用人部门、企业高层领导或外部人力资源专家。 1）初选。招聘信息发布后，综合事务部工作人员对应聘者进行初步审核，对初步挑选出来的合格应聘者，以电话或信函的方式（面试通知书）告知应聘者前来公司参加下一环的甄选。
2）面试。对初步筛选合格的应聘者，安排他们参加下一轮的选拔。 3）面试考核的内容如下。
②
