您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
2014年西安房地产市场研究报告.ppt75页
本文档一共被下载：
次 ,您可免费全文在线阅读后下载本文档
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：300 &&
你可能关注的文档：
··········
··········
西安市市场简报
宏观环境分析 房地b行I分析
商业市场调研分析 第一步：近期（2004年至2010年）
第二步：中期（2011年至2015年） 第三步：h期（2016年至2020年） 项目投资可行性分析 商I区域现状 中心商业区内主要商业街布局 顽石发型 太古广场 亨吉利世界名表中心 金利来 塞纳河艺术酒店 PRADA专卖 LV专卖 中大国际 祥和楼 天子海鲜火锅 七彩云南 老香港 鳄鱼专卖 ETAM专卖 美津龙专卖 TONYWEAR专卖 嘉禾商务酒店 麦当劳 京都千味 良木缘咖啡 德里咖喱屋 伊莎美尔美容院 开元商城 影儿时尚会所 角色摄影 美格菲健身中心 零点酒廊 五环NOVO 太平洋商厦 翡翠明珠 美伊8号 华航风格酒店 光大银行 西安百货大厦 滚石新天地 富苑咖啡茶语 南大街 名称 名称 名称 街道 南大街商铺名单 商I区域现状 中心商业区内主要商业街布局 新华文轩 交通银行 东亚银行 绝味鸭脖 德克士 好利来 李南造型 天福茗茶 21世纪不动产 椰岛咖啡 百富烤霸 波涛眼镜 锦苑富润大饭店 和平电影院 建设银行 碰碰凉快餐 米旗 麦里金全国糕点荟萃 交通银行 新华书店 国美电器 嘉隆大酒店 达芙妮 广电大药房 中国银行 新东方学校 SONY 山葵铁板烧 东东包 蜂星电讯 国美电器 新动态国际英语 迅捷通讯 迪信通 雅泰来西餐 中国农业银行 中国联通 华中通讯 大洋百货 凯宾酒店 人民剧院 第一数码 北大街 名称 名称 名称 街道 北大街商铺名单 商I区域现状 中心商业区内主要商业街布局 国力大药房 兴国商店 西果超市 福建沙县小吃 解二中药店 红丽人鞋店 百莉名妆 神鹰商店 怡康医药超市 秦镇大米面皮 冬虫夏草 雪域阳光 三春宝贝 美佳醇臻品 友谊宾馆 红豆洋服 五味草堂 福利彩票 渭河宾馆 陕西人民出版社 易圣大药堂 南国足浴休
正在加载中，请稍后...中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
杨满利 马平学 宋纲合 宋六一 张满道与西安市未央区人民政府拆迁一案行政终审判决书
陕西省西安市中级人民法院行 政 判 决 书（2014）西中行终字第00065号上诉人（原审原告）杨满利。上诉人（原审原告）马平学。上诉人（原审原告）宋纲合。上诉人（原审原告）宋六一。上诉人（原审原告）张满道。共同委托代理人李杰，北京市农权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市未央区人民政府，住所地：西安市未央区龙首北路西段一号。法定代表人吴智民，职务：区长。委托代理人郭志峰，陕西方新律师事务所律师。委托代理人高奎博，陕西方新律师事务所律师。上诉人杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道诉西安市未央区人民政府（以下简称未央区政府）作出的《关于三家庄村城中村改造项目拆迁工作的通告》（以下简称《通告》）一案，不服陕西省高陵县人民法院（2013）高行初字第00004号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，三家庄村城中村改造项目是未央区2010年城中村改造重点项目之一。该项目的实施对于进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，促进区域经济社会发展具有十分重要的意义。日，西安市城中村改造办公室发布了市城改发（2008）40号《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于灞桥区新市村等20个村纳入城中村改造工作计划的批复》，将三家庄村纳入了城中村改造计划。日，西安市城中村改造办公室发布了市城改发（号《西安市城中村改造办公室关于对未央区三家庄村城中村改造方案的批复》，该批复通过了三家庄城中村改造方案，明确了成立陕西三家庄城中村发展有限责任公司为三家庄城中村改造主体。日，西安市规划局颁发了《建设项目选址意见书》。2OO9年9月2日，西安市规划局颁发了西城棚地第（2O08）02号《建设用地规划许可证》。日，被告未央区人民政府将《通告》在原告所在村内张贴公布。该《通告》共八条，涉及三家庄村城中村改造项目的拆迁范围、组织实施主体、对拆迁工作人员及被拆迁入的要求、对各有关政府部门拆迁安置工作要求及扰乱拆迁安置工作的法律后果等有关事项。日，西安市城中村改造办公室发布了市城改发（2012）54号《西安市城中村改造办公室关于未央区三家庄城中村改造方案结转的批复》，同意三家庄村改造方案进行结转，同意将原改造主体陕西三家庄城中村发展有限责任公司变更到投资企业西安东晟房地产开发有限公司。原告杨满利等五人不服未央区人民政府作出的《通告》，认为该《通告》违法，于日向西安市人民政府提出行政复议申请。日，西安市人民政府作出市政复决字（2012）46号行政复议决定书，维持未央区人民政府作出的未政告字（2010）24号《关于三家庄城中村改造项目拆迁工作的通告》，于日以国内挂号信函形式邮寄给原告的委托代理人李杰，9月10日信件从西安徐家湾寄出。原告杨满利等五人对该行政复议决定不服，于日以特快专递邮件形式向西安市中级人民法院提起行政诉讼。另查明，日，未央区人民政府城建环保局未政征发字（87）第093号文件对《谭家乡三家庄村委会新建贸易市场的用地批复》中，同意该村委会新建贸易市场用水地5．77亩，建筑单体报我局规划办审批，领取施工许可证，方可施工。原告杨满利等五人未向本院提交施工许可证等相关证据。原告杨满利丈夫张军旗（又名张军齐）向三家庄村民委员会缴纳了商业街土地费、土地租金、售房等费用，三家庄村委会为其出具收款收据五张，并于日向其颁发了自制的房号为58号的房屋产权证。原告宋纲合及其妻子张香兰（又名张引忙）向三家庄村民委员会缴纳了售房等费用，三家庄村委会为其出具收款收据两张，并于日向其颁发了自制的房号为7号、8号的房屋产权证。原告马平学（曾用名马平）向三家庄村民委员会缴纳了商业街土地使用费等费用，三家庄村委会为其出具收款收据六张。原告宋六一向三家庄村民委员会缴纳了商业街土地费等费用，三家庄村委会为其出具收款收据两张。日宋六一与白孟孟（又名白梦梦）签订售房合同一份，将白孟孟在三家庄村口由村口向北第十六间房卖给宋六一，此前白孟孟向三家庄村民委员会缴纳了商业街土地使用费等费用，三家庄村委会为其出具收款收据三张。原告张满道向三家庄村民委员会缴纳了95年商业街土地费，三家庄村委会为其出具收款收据一张。原审法院认为，未央区政府作出的《通告》，针对的对象是包括杨满利等五人在内的三家庄村全体村民，属于具体行政行为，亦属于行政诉讼受案范围。原告杨满利等五人系其所主张的三家庄花卉市场和商业街建筑物的实际使用人，与被诉的行政行为具有利害关系，具备原告主体资格。西安市人民政府作出的复议决定书系邮寄送达，原告杨满利等五人于日向西安市中级人民法院提起诉讼，其起诉未超过法定诉讼时效，被告辩称其起诉超过诉讼时效，本院依法不予采纳。根据《西安市城中村改造管理办法》第十三条和第三十条之规定，未央区政府分别取得了西安市城中村改造办公室市城改发（2008）40号《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于灞桥区新市村等20个村纳入城中村改造工作计划的批复》、市城改发（号《西安市城中村改造办公室关于对未央区三家庄村城中村改造方案的批复》、市城改发（2012）54号《西安市城中村改造办公室关于未央区三家庄城中村改造方案结转的批复》，西安市规划局颁发的《建设项目选址意见书》及西城棚地第（号《建设用地规划许可证》。在此基础上，日被告未央区政府发布了《通告》，并在原告所在村庄予以张贴。该《通告》未有违反相关规定。被告未央区政府并非三家庄城中村改造主体，故原告杨满利等五人认为被诉行政行为违法的理由不能成立，其要求撤销未央区政府作出的《通告》的诉讼请求，本院依法不予支持。原告杨满利等五人主张的行政赔偿无事实和法律依据，且其主张系拆迁补偿的内容，故对其该请求本院依法不予支持。故依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决：驳回原告杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道要求确认被告西安市未央区人民政府作出的未政告字（2010）24号《西安市未央区人民政府关于三家庄村城中村改造项目拆迂工作的通告》具体行政行为违法，予以撤销，并对原告予以行政赔偿的诉讼请求。本案案件受理费50元由原告杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道承担。宣判后，上诉人杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。被上诉人颁发的《通告》具体行政行为违法，其在一审中提供的有关证据材料也不能自圆其说。该《通告》发布后，上诉人商铺即被强拆，给上诉人造成了无可挽回的损失，而一审法院认为被上诉人并非三家庄城中村改造主体，明显是混淆视听，偏袒被上诉人，依法应予撤销。二、《通告》欠缺法律依据，违法错误，应予撤销。依据《西安市人民政府关于印发（西安市城中村改造管理办法）的通知》（市政发（号）第十三条规定：“城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。城中村改造方案未经批准，不得实施。”第十七条规定：“实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。”第三十四条规定：“城中村改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。”由此可知，被上诉人将三家庄村列入城中村改造范围，而上诉人至今也未见征收土地公告及拆迁许可证，可见，该具体行政行为欠缺法律依据，违法、错误，严重侵害了上诉人的合法权益，应予撤销。一审法院判决书认为，被上诉人在《通告》作出后，在上诉人所在村予以张贴公告。而上诉人从未看到公告，被上诉人也没有提供《通告》张贴公告的证据材料，故一审法院判决的认定是缺乏依据的。三、对上诉人造成的损失予以行政赔偿。《通告》发布后，上诉人商铺即被强拆，给上诉人造成了无可挽回的损失。上诉人为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国行政诉讼法》，上诉人请求被上诉人对此造成的损失予以赔偿。现依据曰西安市人民政府颁布的《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》，上诉人的房屋补偿价值分别为：宋六一1260万元；马平学1260万元；张满道846万元；杨满利1188万元；宋纲合1512万元。（二）、上诉人经营损失分别为：宋六一21万元；马平学2l万元；张满道14．1万元；杨满利19．8万元；宋纲合25。2万元。以上两项损失赔偿费合计：6167．1万元。（三）上诉人也同意选择房屋产权调换方式给予赔偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，枉法裁决，应予撤销。上诉请求：1、请求撤销高陵县人民法院（2013）高行初字第00004号行政判决书；2、确认被上诉人作出《通告》的具体行政行为违法，并对上诉人予以行政赔偿；3、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人未央区政府答辩称，一、答辩人作出《通告》的行为合理合法，被答辩人认为《通告》违法没有依据。1、城中村改造是一项新生事物，目前我国没有针对这一领域制定明确的法律法规，只能按照现有的政府文件来执行。本案所涉《通告》就是依据《西安市未央区人民政府关于加快城中村改造工作的意见》（未政发（2008）30号文件）中未央区城中村改造管理工作流程作出的，该流程规定，在取得改造方案的批复后，区政府可以发布整村拆迁公告。而答辩人在作出《通告》之前已经取得了西安市城中村改造办公室的市城改发（2008）40号《关于灞桥区新市村等20个村纳入城中村改造计划的批复》、市城改发（号《关于对未央区三家庄村城中村改造方案的批复》等文件，已经具备了发布整村拆迁公告的条件。2、被答辩人一直认为答辩人在作出《通告》之前没有取得拆迁许可证，所以《通告》违法。但是，根据《西安市城中村改造管理办法》的规定，拆迁许可证是拆迁主体实施拆迁行为的前提条件，所以《通告》的发布与是否取得了拆迁许可证没有任何关系。因此，答辩人作出《通告》的行为合法合理，被答辩人认为《通告》违法没有依据。二、答辩人作出《通告》的行为属于不具有强制力的行政指导行为，不属于人民法院的受案范围，被答辩人的诉请应当予以驳回。该《通告》是针对三家庄村拆迁范围内的全体被拆迁人发布的，其内容是运用劝告、建议、政策指导等非强制性手段，意图通过引导被拆迁人自愿配合的方式，达到依法拆迁的目的。对于被答辩人来讲，该《通告》没有针对性的设定义务，也没有惩罚性措施的规定，对其不具有任何强制性。因此，答辩人作出《通告》的行为应当是不具有强制力的行政指导行为，根据《行政诉讼法解释》第一条第二款第四项的规定，该行为不属于人民法院的受案范围。三、被答辩人的复议申请和起诉均已超过了法定的诉讼时效，应当依法予以驳回。本案中，答辩人在日即向被答辩人所在的三家庄村发布了《通告》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，被答辩人最迟应当在日前起诉，但被答辩人直到日才对行政行为提出诉讼，已经超过了法定最长2年的诉讼时效。且三家庄村在日已经整村拆迁完毕，而被答辩人于日才提起行政复议申请。根据《行政复议法》第九条“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请”之规定，被答辩人提起行政复议申请的时间就已经超过了法定的诉讼时效，也就不可能起到延续诉讼时效的作用。因此，被答辩人的诉请已经超过了法定的诉讼时效，应当予以驳回。四、被答辩人不具有诉讼主体资格。被答辩人对其所称的所谓权利载体的建筑物，没有向法庭提交合法的权利凭证。对于本案，被答辩人就不是通告的利害关系人。五、被答辩人关于行政赔偿的诉请没有依据。1、被答辩人所建或所租的建筑均为违法建筑，依法不应得到任何赔偿。本案所涉三家庄花卉市场和农贸市场上的建筑物，至今未办理规划、建设等手续，已经违反了《城乡规划法》的规定，属于违法建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条以及《西安市城市房屋拆迁管理办法》第二十三条等相关法律法规的规定，对违法建筑的拆除不予赔偿。因此，被答辩人无权提出赔偿的诉请。2、答辩人发布《通告》的行为，并不当然产生建筑物被拆除的后果。同时，被答辩人没有任何证据证明答辩人或者第三人拆除了其所诉之物，那么，被答辩人要求答辩人对其进行赔偿就没有任何依据。3、被答辩人要求行政赔偿的依据不具有适用性。被答辩人要求行政赔偿所依据的是《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》，但是该办法是日才经西安市人民政府颁布实施的，而本案所涉的三家庄拆迁早在日就已经全部拆迁完毕。六、撤销《通告》不符合绝大多数村民的利益，会引起地区社会混乱。本案所涉三家庄村共有宅基地313院，其中309院已经自愿签订了拆迁安置协议，领取了拆迁补偿款，达到总拆迁户的98。8％。且整村已经于日拆迁完毕，目前该村的城改项目已经投入资金近10亿元，村民的安置房即将封顶，村民计划在明年3月份回迁。这是绝大多数村民的意愿，不能因为少数几个人的意见损害绝大多数村民的切身利益。如果将《通告》撤销，势必会引起更大的社会动乱。因此，请贵院从社会大局考虑，维护多数村民的利益。综上所述，恳请法院驳回被答辩人的上诉请求，依法维护答辩人的合法权益。经审理查明，上诉人杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道对原审法院查明“日，被告未央区人民政府将《通告》在原告所在村内张贴公布”有异议，认为被上诉人没有公布，也没有证据体现。”；“明确了成立陕西三家庄城中村发展有限责任公司为三家庄城中村改造主体”持有异议，认为不属实。经审查，《通告》是否在村内张贴公布没有证据证明；市城改发（号《西安市城中村改造办公室关于对未央区三家庄村城中村改造方案的批复》第二条（一）项，明确了成立陕西三家庄城中村发展有限责任公司为三家庄城中村改造主体。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是《通告》的合法性。根据本案查明的事实，三家庄村经批准，已被列入西安市未央区城中村改造计划。对于城中村改造，国家尚无具体的规定，主要依据当地人民政府制定的相关规范性文件执行。根据《西安市未央区城中村改造管理工作流程图》显示，改造主体根据批复的改造方案要求，制定整村拆迁安置补偿实施方案报区、市城改办审定，区政府发布整村拆迁公告后，实施整村拆迁。由此可见，《通告》在城中村改造中具有承上启下、广而告之的作用。本案中，日，西安市城中村改造办公室审定批复通过了三家庄村城中村改造方案，故未央区政府发布《通告》符合城中村改造管理工作流程。从《通告》内容上看，主要涉及三家庄村城中村改造项目的拆迁工作，明确了拆迁范围、组织实施主体、对拆迁工作人员及被拆迁入的要求、对各有关政府部门拆迁安置工作要求及扰乱拆迁安置工作的法律后果等有关事项，并未超出三家庄村城中村改造方案的批复范围。从后果上看，《通告》也不具有强制执行力，仅要求拆迁范围内的被拆迁人“停止新建、改建、扩建及加盖彩钢板房的行为，并停止一切影响拆迁改造工作的经营行为”。也是为了落实三家庄村城中村改造项目的顺利实施，阻止被拆迁人在《通告》发布后的盲目建设，对拆迁范围内原有的房屋不具有强制执行力。土地转性手续、拆迁许可证、规划许可证根据西安市未央区城中村改造管理工作流程属于《通告》后的工作程序，杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道上诉认为《通告》缺乏土地转性手续、拆迁许可证、规划许可证等建审手续，因此违法的理由不能成立。杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道在拆迁范围内的商铺被强拆，属于拆迁主体实施的具体行为，应属另一法律关系，杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道可分别另行主张权利。关于《通告》是否在村内张贴，对于本案争议的焦点问题已无实际意义，故杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道诉讼请求确认未央区政府作出的《通告》具体行政行为违法，并对其予以行政赔偿缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决驳回原告杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道要求确认未央区政府作出的《通告》具体行政行为违法，予以撤销，并对原告予以行政赔偿的诉讼请求，认定事实清楚，依法应予维持。杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道的上诉理由不能成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人杨满利、马平学、宋纲合、宋六一、张满道负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张耀民审　判　员　　赵　石代理审判员　　姜　华二〇一四年四月十五日书　记　员　　师　丹
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-陕西省西安市未央区张家堡街道
??转发《关于进一步加强全市农民建房规划审批与建设管理的通知》的通知& 县政府办公室文件　　加入时间： 9:54:19　　来源：
作者：jxth_admin 　　　　　　　　　　　　　　　关于进一步加强全市农民建房规划审批与建设管理的通知 　　各县（市、区）城乡建设（住房和城乡建设）局、井冈山市规划局： 　　近几年，在市委、市政府的高度重视下，在各县（市、区）政府及各相关部门的共同努力下，通过严厉查处各种违法违规建房行为，采取疏堵相结合的方式引导农民有序建房，我市农村农民违章建房的现象得到了有效遏制。但是随着农忙季节的即将结束，新一轮的农民建房高潮又将开始，为有效规范农民建房，进一步加强全市农民建房规划审批和建设管理，现就有关事项通知如下： 　　一、完善规划，构筑科学镇村规划体系 　　1、及时修编乡镇近期建设规划和村庄整治规划，特别是对于规划期限到期、规划质量不高或规划难以适应发展要求的乡镇近期建设规划、新农村建设点和整体推进的集中连片大村庄，要按照《镇规划标准》、《江西省村庄建设规划技术导则》的要求及时进行修编。 　　2、高度重视建制镇控制性详细规划编制。控制性详细规划是确定国有土地划拨、出让规划条件的法定依据。要严格按照《江西省城市和镇控制性详细规划管理条例》和相关技术标准规范的要求进行编制，特别是对各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、建筑后退红线距离以及基础设施和公共服务设施配套建设标准等强制性内容要做出明确规定，对规划成果要按规定履行法定程序经批准后组织实施。 　　3、适当调整村庄布点规划和村庄建设规划。要按照市委、市政府《关于进一步加强农村村民建房规划管理的实施意见（试行）》文件要求，禁止沿省道、国道、高速路口及连接线道路两旁100米以内建房，对已在100米范围内的村庄，村庄布点规划和村庄建设规划要适当调整。 　　4、加快编制历史文化名镇名村和传统村落保护规划。要按照《历史文化名城名镇名村保护条例》、《江西省历史文化名村名镇保护规划编制与实施暂行办法》和《传统村落保护发展规划编制基本要求》的要求，切实督促抓好我市省级历史文化名镇名村和传统村落保护规划编制工作。未编制保护规划的，各县（市、区）建设（规划）局要主动向当地政府请示汇报，积极争取安排保护规划编制专项经费，聘请高水平的设计单位进行编制，力争在规定时间内完成保护规划的编制工作。 　　二、严格规划审批程序，提高审批效率。 　　各地要严格按照《中华人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划条例》等法律法规规定，在乡、村规划区内集体土地建房核发乡村建设规划许可证；在建制镇规划区内集体土地和乡、村庄规划区内国有土地上建房核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。农村建房依法取得规划许可后，方可办理用地许可。 各地要严格按照省政府办公厅《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（赣府厅字［2014］55号）和市委、市政府《关于进一步加强农村村民建房规划管理的实施意见（试行）》（吉发〔2012〕12号）、《关于进一步加强村镇规划建设管理的实施意见》（吉办字〔号）文件要求，加强农村建房审批管理。要严格农民建房申请对象的审查，严格执行“一户一宅”规定，严禁超面积建房。要制定简单易行的审批流程和示范文本、表格，限时办结，提高审批效率。 　　三、提升农村住房设计水平 　　大力推广庐陵文化民居，鼓励农民从《庐陵文化特色民居图集》选择合适的户型，但是每个自然村选择的建筑风格要基本一致。各地也可以根据本地的特点，组织编制农房设计图集，免费提供给建房户使用，逐步消除未经设计随意建房的现象。 　　四、加强对村镇规划员和农民工匠的培训。各地要加大对村镇规划员村镇规划建设管理相关的法律法规、规范性文件等方面的培训，提高村镇规划员的专业技术水平。还要进一步推进农民工匠的培训工作，逐步实行农民建房持证上岗制度，大力提升我市农村建房的技术水平。 　　五、加强农民建房的质量安全检查。各地要指导农民避开地质灾害易发区建房，同时要加强对农村住房建设质量和安全的监督检查和技术指导，杜绝质量和安全事故的发生。 　　六、要严肃查处农民建房违法违规行为。要建立定期巡查制度，对未经批准占地建房、未按程序办理规划审批手续、擅自改变规划用地性质或扩大建设面积等违法、违规占地建房行为，一旦发现苗头，必须立即采取相关有力措施，及时予以制止，并按照有关法律法规依法严肃处理。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日
已有0人表态,我们需要你的态度
我来说两句（0人参与）
正在上传图片....84%
村内最热文章
全国最新文章
村内热门相册<h1 class="post-title" topicId="4年城中村拆迁未央区肖家村是否拆迁
2010年城中村拆迁未央区肖家村是否拆迁
山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见&&来源：山东省人民政府网&作者：&&07:06:23&【大&中&小】&鲁政办发〔2008〕73号&各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：&为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署，按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔号)的要求，经省政府同意，现就促进房地产市场健康发展提出以下实施意见。&一、关注民生，加大保障性住房建设力度&(一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题。通过加大廉租住房保障力度、增加经济适用住房供给、加快城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造，到2011年年底，基本解决现有城市低收入家庭的住房困难。&(二)扩大廉租住房保障范围。在2008年内将廉租住房保障范围扩大到全省市县低收入住房困难家庭的基础上，确保到2010年年底廉租住房保障累计达到10万户，其中实物配租比重不得低于30&，基本实现低收入住房困难家庭应保尽保。各级政府要确保廉租住房资金的足额到位，各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10&。实行实物配租的廉租住房房源，主要在普通商品住房或经济适用住房项目中按一定比例配建，也可以由政府投资收购或将直管公房转化为廉租住房。省级建立廉租住房保障专项补助资金，对实施廉租住房制度困难的地区，省财政给予补助；对廉租住房年度计划、资金落实情况好的地区，省财政给予奖励。&(三)增加经济适用住房供应。结合经济社会发展水平，科学编制和实施年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房建设规模，2009年、2010年全省每年为低收入家庭提供不少于5万套经济适用住房。积极推广在普通商品住房小区中配建经济适用住房的模式，实行相对分散建设。有条件的城市，也可以采取发放货币补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房。充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。省建设厅要会同有关部门抓好试点工作。&(四)推进城市棚户区改造、旧住宅区整治、城中村和农村危房改造。全省力争用3年时间基本完成棚户区改造，用5年时间完成旧住宅区整治。充分发挥规划的引导和调控作用，实行政府主导、市场化运作，采取多种方式推进棚户区改造，改造建设资金通过市场运作、多渠道筹集的方式解决。棚户区改造安置房和职工集资合作建房，符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。加快城中村改造步伐，提升居民生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危房改造，省建设厅等有关部门要抓紧制定规划。&(五)认真落实保障性住房建设的优惠政策。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。各级人民政府要加大投入，按照国家的有关规定，多渠道筹集保障性住房建设资金。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。&二、调整优化住房供应结构，增加普通商品住房供应&(一)进一步优化新建住房结构比例。全面贯彻落实国家对房地产宏观调控的政策要求，增加限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的比例和建设规模。外来购房者较多、房价收入比较高的城市，可以组织开发建设限价商品住房，以满足本地中等收入住房困难城镇居民家庭的住房需求。各地主管部门要简化办事程序，加快有关手续的办理速度，在项目立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行限时办结制度。&(二)改进和加强对房地产开发的监管。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施，将此作为项目招标的前置条件，提高房地产业集中度，促进省地节能环保型住宅建设。全面实行商品房预售资金和二手房交易资金监管制度，维护消费者权益。加快建立开发项目竣工综合验收备案制度，确保住房功能、质量、设施配套及综合品质。&(三)组织建设职工公寓和公共租赁住房。各地要引导和鼓励使用外来务工人员较多的企业，投资建设或收购一些住房作为职工公寓。有条件的市县，可以把外来务工人员纳入保障性住房供应范围。各城市政府要有计划地投资建设或收购一批中小户型住房，作为公共租赁住房。公共租赁住房的供应对象和使用管理办法，由省建设厅会同省人事厅、财政厅等部门研究制定。&三、减轻居民购房税费负担，鼓励普通商品住房消费&(一)落实国家税收优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1&；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。&(二)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至日。&(三)明确享受优惠政策的普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。&四、加大金融支持力度，提高融资和消费能力&(一)扩大住房贷款利率下浮幅度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20&。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。&(二)明确首次购买住房标准。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》(建房〔号)规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房(含二手房)登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。&(三)充分发挥住房公积金的作用。各市住房公积金管理机构要结合当地实际，研究制定相关优惠政策，提高居民购房最高贷款额度，适当延期还款年限，首付比例为20&。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5&，原则上不高于12&。缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。市民可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房，增强购房人的购买能力。要进一步完善政策，引导各地积极开展住房公积金个人贷款业务，充分发挥住房公积金的作用，积极支持帮助城市低收入家庭解决住房困难。&(四)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。&五、合理调控土地供应，加强房地产开发用地的规范管理&(一)确保保障性住房用地供应。各地要在当地供应计划安排中保证经济适用住房、廉租住房项目用地数量，确保专项用于保障性住房建设。同时对保障性住房用地及时办理农转用、征收、收购等手续，以划拨的方式供应给保障性住房项目使用，加大保障性住房建设力度。&(二)积极盘活利用存量土地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地，严格执行集约节约用地控制标准。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，由市、县政府依法收回土地使用权，重新安排开发建设。&(三)严禁在集体土地上进行商品房开发。严禁非法占用农村集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发。&六、规范税费管理，为房地产市场健康发展创造良好环境&(一)规范涉及房地产行业的行政事业性收费。对涉及房地产的行政事业性收费进行一次全面清理，对不合理的收费项目坚决取消，收费标准过高的予以降低。有条件的地方，可以探索建立“一费制”缴费模式，减少收费环节和手续。对乱收费、乱加价行为要依法查处。&(二)减轻房地产开发项目的税收负担。对房地产开发项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。&(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对房地产企业发布违法广告、囤房居奇、哄抬房价、合同欺诈以及其他违规违法行为，要依法惩处。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。&七、加强组织领导，确保各项政策落到实处&(一)落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。各级政府要采取得力措施，认真落实稳定房地产市场的职责。坚持省住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期研究分析形势，提出相应对策。各市、县在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。&(二)加强部门之间的沟通与协调。各级发展改革、建设、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要从大局出发，加强信息的交流与沟通，相互通报有关政策及调整情况，及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。&(三)加强房地产市场监测分析。各市要以房产交易为中心，整合发展改革、国土资源、规划、建设、财政、税务、金融等部门所掌握的信息资源，建立完善房地产市场信息系统，及时准确全面地监测本地房地产市场运行状况，并逐步向所辖县市延伸，最终实现全省联网，以满足分类、分区域、分结构分析市场供求，进行预警预报的需要。各级、各有关部门要依托房地产市场信息系统，建立健全统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。&(四)推动房地产交易监管与税收征管一体化。各市要以房地产市场信息系统为依托，以交易监管和权属登记为关口，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，形成交易、纳税、过户的一条龙管理流程，全面准确地控制税源，从根本上提高房地产税收征管质量和效率。各级房管、公安、工商、地税部门要密切配合，充分调动街道办事处和社区居委会的积极性，建立健全房屋租赁协管机制，维护社会治安，防止税源流失。&(五)坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。&山东省人民政府办公厅& &二○○八年十二月二十三日