上海地区住宅造价建安成本及造价指数_百度文库
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上海地区住宅造价建安成本及造价指数
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你可能喜欢看完后 终于理解什么是上海当今最顶尖的住宅
记得5年前，这个地块就曾深深吸引过我。那时初闻上海苏河湾项目，顿时被他浓浓的气质打动。记得受委托后，为了这个项目的拿地规划，我们曾在这里做了仔仔细细的踏勘。我们占在街角上，去看上海总商会的遗址，去研究这里的地平线，从google地图上去比对这个城市单元的城市肌理。虽然最终地块未拿到竞标委托方的名下，但这段记忆给我的职业生涯留下了深刻的印象。5年后，这个项目长成了。当我再去看它的时候，他已变得成熟优雅，以平和的、低调的姿态眺望着黄浦江和苏州河的湾口，坐看外滩、陆家嘴的风卷云舒，俯视苏州河的蜿蜒连绵。是的，这就是上海应有的样子。一、更高层面的产品竞争，是文化底蕴层面上的较量判定一个高水准住宅作品的品质，除了其产品本身的打造之外，这个项目坐落着的土地上的文化承载力也是判定的标准。作为一线城市的顶尖项目的产品竞赛，已超越了技术层面的角逐，更多的是周边资源稀缺性的竞争。因此，我在看项目的时候，更多的是从文化落脚点开始看起。按照这样的标准，我们来看华侨城苏河湾。不同于脚踏实地的、创新奋进的深圳，大气、豪迈的北京，上海是精致的、内敛的、有品味的、优雅的。如果说外滩的上海是繁华，淮海路的上海是时尚，陆家嘴的上海是只争朝夕，那么苏河湾的上海就是从容和静谧。在这个流淌着上海百年沧桑巨变的母亲河旁边，在它与黄浦江交汇的端口上，苏河湾本身就是上海百年以来，记载着十里洋场式的开拓创新的守望者，是近现代描述上海工商界繁华的清明上河图上的一颗闪亮的明珠。这里的石库门老宅、这里曾有的声色犬马的上海总商会、这里蜿蜒流经的苏州河的河道，这个恰巧在在人民广场和外滩之间的闹中取静，营造出上海市中心独有的文化品质。如果很多人把上海当成小资的天堂，那代表了上海靓丽时尚的一面。但在苏河湾的上海，却有着另一面，那是饱经风华后的气度和风韵。实际上这里居住着的上海的主人，是集智慧、胆识和国际视野于一体的精英。这里独有的气质是历经浮华之后的平和与内敛，这里是励精图治数十年的这个国家最优秀的经营者们在这座城市落脚的场所。二、片区规划带来的综合资源价值远胜于独立的产品价值在上海，多数人对产品的认同除却项目本身之外，地段的氛围是最重要的。多数人所喜欢的法租界一带，往往不是留恋这里的老房子，而更多倾心的是街区的氛围。仔细回想，我们对海派文化的欢喜来自于这里尺度刚好的街区、树影斑驳的林阴道、随手可见的有品位的咖啡馆、特色的买手店…艺术的丰盛伴随着时尚的商业文化和良好的人文教育，构成了所谓的上海风情。但在当下，在高密度的世界城市的规划格局下，复制法租界的城区情怀已然成为奢望。上海内环内房地产开发所面临的最主要问题是，拥有纯粹高水准环境配套的街区地段太稀缺了。只有建立在领先的区域环境下的进行的产品营造才是顶尖产品。按照这种模式，我们来看苏河湾。从整体来看，作为一个总规划面积50万平米的浦西内环内超级大盘，华侨城苏河湾项目的开发模式优于多数不成规模的独立单体小项目，就是因为其规划的规模性、配套的丰富性和产品的多样性。这里有公园、有艺术馆、有超级精品酒店、配套齐全的健身中心、美食会所、有购物中心、有滨水漫步道，还有各类品质高雅的住宅。更重要的，这里还有优雅的苏州河畔。我们首先来看配套：1、保留改造的石库门老社区——慎余里。这里延续并充分利用上海石库门旧式里弄风情，打造个性化生活空间，同时融入部分商业配套如餐饮、酒吧、咖啡、时尚商业等。2、品位高雅的OCAT上海馆。深圳华侨城的何香凝美术馆已为华侨城树立了打造社区艺术的典范，将华侨城片区的品质拉高了一个能级。因此，在上海苏河湾项目上，华侨城同样采用了这种配以顶尖艺术配套的手法，又打造一座上海国际大都市的艺术场馆设施——总建筑面积约8000m2的OCAT上海馆。3、苏河湾中央公园&国际游艇俱乐部21世纪的时尚，是在高水准的城市建设过程中的融入的骨子里的生态理念。因此，纽约的中央公园、伦敦的海德公园，都成为这种世界城市的顶级奢侈品。苏河湾在运作片区品质的时候，也同样采用了这种大规模生态绿地的做法。自开埠上海从来就不缺文艺，不缺精致，但大规模的生态绿地的确是太罕见了。在深圳，这样的生态或许习以为常，但在上海，确实无价的奢侈品。三、丰富的产品线，内部形成自成一体的社区模式再看其产品线。作为一个规模性的大盘开发，除了配套完善之外，其内部配置的丰富的产品线是必不可少的策略。在内环内采用超高层和滨水别墅两种极致产品年组合的规划布局方式，可以让所有住宅都能看到苏河湾壮美的天际线，形成360度的景观视野。因此，在这样的产品系统下，形成了空中会所、塔尖住宅、酒店式公寓、宝格丽酒店、宝格丽俱乐部、精品商业和滨水独院大宅系列等多样化的产品社区。值得一提的是，在其规划的一座超高层内，顶级配置的宝格丽酒店，成为沪上最佳观景空中会所，提供全天餐饮，从早餐、下午茶至鸡尾酒晚会，这里还拥有沪上最奢华的米其林级别餐厅。四、50年内未有的上海内环内的别墅，颠覆式创新的典范可以说，绝大多数开发商设计团队，接手苏河湾这种绝版地块的设计的时候，都不会象华侨城这样配置纯别墅这类产品。产品均好性在普通住宅的产品规划策略里是最佳策略，但在顶级豪宅项目里，一切常规的理念都可能会被颠覆。华侨城在这里，用勇气和智慧进行了颠覆性的创新。有鉴于此，我报以极大的兴趣去看这座上海市心脏部位的最后的别墅。首先，这里的别墅面积之大，地下与地上面积合计达到1500平米，可以作为会所式的城市会客厅，也可以作为私人收藏的艺术博物馆。可以说，整个别墅产品从建筑立面、功能、尺度都有着非同凡响的匠心设计。建筑立面采用了极有品质的红砖系列，营造出浓浓的现代海派文艺风格，既低调、又优雅时尚，还延续了百年以来的石库门的文化风格。他们将文化和荣耀的历史写在了墙上，使得每栋别墅都是一座城市博物馆。这个身价2.5亿的上海超级住宅，最具特色的是其对内部空间的理解。我们仔细来看。每栋别墅的内部的功能平面都采用了多层退台的模式，形成了立体的眺望苏州河的露台景观和内部的庭院景观多层结构。更妙的是，整个大宅的户型采用了地上地下的多层立体户型结构，在空间尺度和功能的丰富性上，远远的将普通别墅甩开了一个档次。从这种意义上说，苏河湾的别墅具备了极高的展示和交际的价值。因此，这样的住宅就成了展示、交际、养生、生活的复合体。具体来看，在首层入户之后，形成了地上四层和地下三层的结构。地上建筑面积达到700多平米，地下面积800多平米。从功能上来看，地上为社交和休息区，其中一层是会客区，除了客厅，还配置了停车区、保姆房、司机房等。二楼是厨房和豪华餐厅；三楼是客厅以及客卧，四楼是主卧和衣帽间、主卫等。而地下部分为休闲放松和娱乐区，包括有书房、家庭影院、酒窖、酒吧、瑜伽房、SPA房等各种功能设施。同时，样板房的内装，也体现出极致的匠心风格。低调、沉稳、品位的设计让人觉得这里就是上海应该有的样子。当然，作为超级豪宅别墅，其使用功能也将更加个性化和多样性。项目对别墅部分采用毛坯的方式交房，也将为其未来入住的业主提供更加的选择空间。作为中国地产界最著名的央企，华侨城历经30多年的励精图治，在深圳已经打造出了代表最高水准的华侨城综合社区。那里的豪宅、公园、美术馆、东部华侨成和欢乐海岸等主题游乐区，一直代表中国综合社区开发的最高水准，成为业界学习的经典。华侨城在每个时代，都用一个个产品实践告诉我们，好房子、好社区、好的娱乐、好的休闲、好的艺术品位应该是怎样的。在这个21世纪的上海，在苏河湾这个绝版的文化地块上，华侨城继续用工匠之心打造一个个作品。好戏才刚刚开始。
本文来源：网易房产
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上海人为啥买得起房-搜狐财经
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新华网消息，整个９０年代，上海有近２００万户家庭购买了属于自己的住房。截至目前，上海个人购房率已超过９３％。人们羡慕之时不禁发问：普普通通的上海市民，为什么就能买得起那动辄数十万的住房呢？其实，１９９１年上海市住房制度改革起步时，还是全国住房最困难的城市。很多上海市民做梦也没有想到，短短１０年里，自己可以买一套真正属于个人的住房。从住公房到买公房，又从卖“公房”到买新房，上海市民一步步走近买房市场上海市民曾习惯把新建的住房称为“公房”，把住宅小区称为“工人新村”。几十年来，住房是国家分配的一种福利，上海人只能在“螺丝壳里做道场”，有人甚至断言，按照当时分房的速度，即使上海人等上一百年，也难以缓解居住的窘迫。上海推行住房制度改革的初衷，就是要举政府、单位、个人之力，加快改善老百姓的居住困难，并通过逐步实现住房商品化，让市民拥有提高居住条件的更大空间。但在１０年前，买房在老百姓眼里是政府、单位的事。上海住房制度改革砌起的第一块砖，是向市民出售公房，在百姓心中树立“自住其力”的新观念。现住闵行区莲花公寓的郑春华，１９９５年初花１．３万元，买下自己居住多年的位于长宁区的一套两室户老式公房。从承租人一下变成拥有房屋产权的业主，老郑十分感慨这关键的一步：“房子尽管旧了点，可真正属于我自己了。”去年，他又将这套公房在二手房市场出售，以１９万元的价格成交。有了这１９万元打底，在同一家国有企业上班的老郑夫妇又在莲花公寓买了一套１０６平方米二室二厅的新房。总价３９万元，支付了公房出售得到的１９万元后，老郑拿出了１０万元积蓄，贷了１０万元１０年期的住房公积金贷款。目前夫妻俩每月收入加起来３０００元左右，每月还款１０４０元。老郑心满意足地说：“我们这个三口之家这么快就有了一套大房子。要是没有房改，没准我今天还在排队等分配呢！”郑春华说的旧公房，其实就是原来单位分配的公有住房。像他这样从住公房到买公房，又从卖“公房”到买新房，逐步改善居住条件的市民在上海很普遍。１９９３年，成套独用的公有住房出售开始在全市试点；次年就推开公有住房出售，给购买公房的市民以私有产权。１９９６年以后，上海开放市民已购公房上市交易和不可售公房差价交换，由于公房是以政策价和优惠价出售，而居民所购公房上市是以市场价成交，因此，很多市民从中可获取较大的差价利润，积累起了贷款买新房的“本钱”。就在这售让和调换间，老百姓朝着越住越新、越住越大的自主买房的梦想步步靠近，住房的商品化、市场化观念日渐形成。曾参与设计上海房改方案的原上海市建委副主任叶伯初说：“公房对政府来说其实是包袱，政府既管不好，又管不起；以适当的价格把公房卖给市民，政府的负担轻了，市民也有了进一步改善居住条件的基础。最重要的是，机制活了。所以，上海在存量住房机制的改革上，是‘让了一块利，活了一盘棋’，房改由此步入了越来越顺畅的良性发展轨道。”到去年底，全市已有７５％以上的可出售公房基本售出。住房公积金制度打开希望的闸门，花明天的钱，改善居住条件，市民的购房需求汹涌而出上海市民踊跃买房，并不是他们有多富。上海市统计局的抽样调查显示，２０００年上海城市居民家庭人均年可支配收入为１１７１８元。尽管上海人实实在在地过着“小康”生活，但即使倾其所有，买房也不是件轻而易举的事。很多上海市民，特别是中低收入职工家庭，之所以能买得起价位数以十万计的住房，还因为有“公积金个人购房贷款”这一政策性金融品种在撑腰。住在杨浦区的崔振风夫妇，两人的月收入加起来也就２６００元。从结婚起，他们就和父母亲一起住在仅２０平方米的老房子里，女儿都上中学了，还是三代同堂。他说：“如果没有住房公积金，我们哪敢买房呀？”１９９９年１０月，他们申请了１５年期限的公积金个人购房贷款１０万元和商业性贷款４万元，单位补贴６万元，又拿出多年积蓄１０万元，总共花了３０余万元，买了一套９０多平方米的新房，了却了一家老少的夙愿。“现在，我们每月只要还款１２００多元，加上收入在增加，公积金又能冲还贷款，还款压力不太大。”自１９９１年５月上海率先推行公积金制度以来，这项造福于民的制度已覆盖除农业户口、城镇个体工商户外的所有上海在职职工。目前，全市共归集住房公积金近４００亿元，约占全国公积金总量的１／６；１０年来，住房公积金个人购房贷款累计发放近２８０亿元，约占全国总量的４０％。家住浦东的杨建弟说，原以为买房高不可攀，也不习惯借钱背债，现在有公积金垫底，心里踏实了许多。这位当年在浦西只有“一张床”、饱受住房之苦的“老上海”，前年通过公积金个人购房贷款，在浦东买下了一套１１０平方米的宽敞新房。他又把市中心的老房子出租，租金用来偿还贷款，一家５口过得轻轻松松。目前，全市已有３６万多户中低收入家庭，借助住房公积金贷款，圆了新房梦。见证上海公积金制度发展的原建行上海分行副行长吴盛裕估计，至少有１５０万上海市民从中受益。现在，上海公积金个人购房贷款占公积金贷款总量之比，由初期的不足５％达到去年底的９８％。公积金这根“金箍棒”，也撬动了上海住房金融市场的勃兴。各家商业银行利用市民公积金贷款的“搭车效应”，相继推出多种形式的便捷高效的个人购房商业贷款，上海市民的住房消费信心和消费能力空前高涨。截至今年３月末，全市个人住房贷款余额已近６３０亿元。其中公积金住房贷款余额２２４．１３亿元。仅２０００年全市内销商品房１３００多万平方米，其中约９４％的１５万套住房是市民个人购买的；而全年预售面积更超过１４００万平方米，其中又有约９７％的１１万套住房属于市民个人购买。这里面，还不包括当年近１０万套的存量房交易。从“让一块”到“贴一块”，政府以人为本的改革举措，让市民从房改中得到了实惠“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。”几代上海市民可望而不可及的住房梦，在短短几年里变成了活生生的现实，人们从住房制度改革中，得到了越来越多的实惠，感受到了政府为民办实事、求实效的决心。上海市住房委员会副秘书长吴政同教授说：“老百姓得到的实惠可以从两方面来理解，一方面政府利用市场杠杆，调控房价，合理降低开发商利润，使平均房价逐步接近市民的购买力；另一方面，政府通过减免各种税费，甚至贴费，降低开发商的建设成本和老百姓的购房成本。在房改不断深入的过程中，政府还千方百计地多给老百姓让利，降低购房‘门槛’，尽力创造住房消费的良好市场环境。”上海市民感同身受的是，过去１０年间，上海满城皆工地，处处在盖房，一片片新建住宅区拔地而起。“九五”期间，上海的房地产开发投资接近２９００亿元。在这一过程中，上海市政府下大力气规范市场，严格管理，在稳定土地出让费用的同时，以市场手段调控住房供求和房价高低，推进房改。随着供求关系的改善，高起的房价逐渐回落，迫使房产开发商在构造住宅区环境、提高建设质量、完善配套服务上下功夫。房产开发商们进而形成一个共识：新建住房主要是为老百姓盖的，房价只有切合老百姓的购买力，才能激活房市，让百姓踊跃购买，也才能使自己获利。迄今，上海市新建商品住宅中，每平方米５０００元以下的占到９０％。其中２／３又是３５００元以下的“平民价”。为鼓励市民的住房消费，上海市还削减各种建设成本，运用税费杠杆为市民的住房消费“贴一块”。对地方税费，只要可能造成市民住房消费“瓶颈”的，尽量减免；对国家规定的税费，采取地方贴费的办法。如房产交易契税原规定为３％，１９９９年降为１．５％，其中地方贴费一半，市民个人实际只交０．７５％；个人购买或者差价换购商品房住宅申请贷款的还款本息，５年内可从个人所得税计征税基中扣除；个人购买空置商品住宅时，交易中的各类费用减半收取……。据测算，目前，上海与住房建设相关的各项收费总额，只占全国各地平均量的３０％左右；市民购买一套商品房所交的各种税费和修缮基金，加起来一般不到总房款的３％。深受其益的市民唐海民，至今保留着３年前购房的单据：总价４９万元的新房，缴纳的税费主要有：文件登记费１００元，贷款保险费４３３５元，贷款抵押费２００元，交易契税３６５２．９４元，交易手续费３８９．６５元，印花税２４３．５３元，合同贴花５元，工本费及其他费用１００多元，修缮基金３４５２．６元。他说：“共计１２４７８．７２元的税费，仅占总房价的２．５％，我们承受得起。”去年起，上海又推行了促进购房消费的退税政策，夫妇俩还可退个人所得税１．５万元。唐海民说：“政府把我们心里想的都做周全了。”令人欣喜的是，一项更大程度上帮助城市特困家庭安居的廉租住房制度，经过试点探索后，近期内将在全市推开。未来上海市民买房将更加方便、更加实惠。民必安居而后乐业，中共中央政治局委员、上海市委书记黄菊在市政府为民办“实事工程”推行１０周年时由衷地说：“正是因为这些年来始终把人民群众的利益放在首位，切切实实解决人民群众在日常生活中遇到的种种不便和困难，使群众得到实惠，上海人民群众中蕴藏着的巨大热情和积极性才得以较为充分的发挥，整个上海才呈现出人心齐、民心顺、社会稳、发展快的良好局面。”（新华社上海４月２４日电　新华社“新华视点”记者黄庭钧姜微）
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[上海]2014年5月高层及多层住宅楼建筑安装工程造价指标分析，包括多层住宅楼、高层住宅楼分部分项工程造价指标、措施项目造价指标、主要消耗量指标、主要工程量指标分析等，可供参考。&
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他一定是哪里做的不够好，别替他瞒着了，告诉我们吧~
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