凭啥有土地证却不能实际占有？
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中国国土资源报 &&
作者：王志
福建省高级人民法院
2001年11月，彭某以400万元的价格拍得一幅国有土地使用权及地上房产所有权，并与市土地局（后改为国土资源局）签订了出让合同。双方约定：土地出让总金额为400万元，含建筑物价款及城市基础设施配套费。出让人应于日前将出让的宗地交付给受让人，最迟交付期限为日。交付土地条件为现状土地条件。受让人在依约支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应向出让人申请办理土地登记；出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发国有土地使用权证。
合同签订后，彭某支付了土地价款，市土地局于日向其颁发了建设用地批准书，并于日颁发了国有土地使用权证，该使用权证上记载土地使用期限为50年，自交付使用之日起算。但因该宗地上部分房屋曾于2000年被市国资部门出租给他人，彭某一直未能实际使用该宗地及地上房屋。2004年，彭某提起诉讼，请求法院判令市国土资源局履行出让合同，将出让的土地交付给自己使用，并支付延迟交地的违约金。一审期间，市国资部门与原承租人解除了房屋租赁合同，彭某在法院主持下接收了该地块上的建筑物。
一审法院认为，双方约定，土地交付期限在日之前。日，市国土资源局向彭某颁发建设用地批准书，&日，颁发了国有土地使用权证。该国有土地使用权证是彭某享有该不动产用益物权的证书，证书记载的内容没有违反合同的约定，且在约定期限内履行。因此，市国土资源局如期履行了国有土地使用权的交付义务，并未违约。判决驳回了彭某的诉讼请求。
彭某不服，提起上诉，请求判令市国土资源局支付迟延交付期间的违约金；并增加诉讼请求，要求市国土资源局立即将地上附着房产的房产证变更登记至自己名下；并从房产证变更之日起算国有土地使用权证上的土地使用期限。
市国土资源局辩称，彭某在二审庭审中增加了诉讼请求，相关请求未在法定上诉期内提出，不符合法律规定。而且，本案是国有土地使用权出让合同纠纷，一审法院也是围绕国有土地使用权出让合同进行审理，始终没有涉及房屋所有权的移交问题。因为土地和房屋属于不同行政管理部门主管，市国土资源局依法只能负责土地的登记事宜，无法涉及房屋登记。该宗地的使用权在彭某名下，其亦取得建设用地批准书，完全可以在取得土地登记后请求房屋登记，不需要自己协助办理。
二审法院认为，彭某要求市国土资源局办理房屋变更登记，并以变更之日起算土地使用期限的诉讼请求，超出了一审诉讼请求，且市国土资源局不同意就上述请求事项进行调解。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。对彭某在二审诉讼中增加的上述请求不予审查，其可另行主张。
根据双方当事人之间签订的国有土地使用权出让合同约定，出让人应于日前把出让的宗地交付给受让人；出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发国有土地使用权证，可以认定双方当事人明确约定了出让人履行交付土地义务和办理土地使用权登记义务的时间。由于讼争地块上有建筑物，且合同约定的土地出让价款中包含地上物价款，因此，市国土资源局有义务将地上建筑物与讼争地块一并交付给受让人彭某。彭某起诉时，讼争地块上的建筑物尚由他人占有使用，彭某并未实现对讼争地块及地上建筑物的事实占有，直至日其接收了讼争地块上的建筑物，才实现了对讼争地块及地上建筑物的事实占有，因此，虽然市国土资源局于日向彭某颁发国有土地使用权证，依约履行了物权登记的义务，但其交付土地的时间为2005年11月，构成迟延交付。
最终，二审法院判决市国土资源局向彭某支付延迟履行期间的违约金。
在国有土地出让合同中，双方明确约定了出让人履行交付土地义务和办理土地使用权登记义务的时间。因此，出让人的义务包括了交付不动产和办理不动产物权登记两个方面。交付是指转移标的物的占有，使受让人实现对标的物事实上的控制；而不动产物权登记则是不动产物权变动的公示方式和生效要件。二者不可混为一谈，更不能互为替代。因此，市国土资源局有义务将土地交付给受让人，并为其办理土地登记。
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钟祥是一片古老而神奇的土地。它是楚文化发祥地之一， 有文字记载历史长达2700多年，春秋战国时称郊郢，系楚国陪都，明朝是全国三大直辖府之一承天府所在地。悠久的历史，孕育了光辉灿烂的楚文化，造就了楚辞文学家宋玉、楚歌舞艺术家莫愁女等一批在历史上产生深远影响的人物；明嘉靖皇帝曾发迹于此；境内文物众多，构筑了全国最大的单体帝陵---显陵和气势恢宏的明代建筑群，有“大地博物馆"美称，明显陵2000年被联合国教科文组织评为世界文化遗产。旅游资源十分丰富，有国家级大洪山风景区，国家级大口森林公园等自然景观，特别是黄仙洞2万多平方米的卡斯特地貌为世界罕见。
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1.75亿学生的选择
美国土地利用率?房子都摊开见,从谷歌地图上看,美国的很多城市的建筑都摊得很开,好像太浪费地了吧!对比,有得国内城市的建筑面积都没这么大,按人口增长下去,美国的地估计哪天也不够用了吧!特别像洛杉矶,纽约这些城市!有人可以就这个问题说说看法吗!
这是有他的客观条件的.1、美国的人口没有中国这么多,人口与资源的压力没有中国这么大,美国人口只有3亿多,中国是13亿.而美国的人口增长率早就过了高速增长的那个阶段.2、美国的资源禀赋比中国好的多,美国的陆地面积与中国差不多,各种资源一样不缺.3、美国的重点城市的集约利用率比中国的高得多,单位用地产出比中国不知道高出多少倍.
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广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法
日穗府令第46号发布，自一九八九年六月一日起施行。为合理使用和保护土地，加强广州市城市国有土地管理，根据《》、《》和《》，制定本办法。本办法的各项规定，在国家有关国有土地有偿使用条例颁布生效生后，按国家规定执行；国家没有规定的，仍按本办法的规定执行。全文共五章四十三条。
【发布单位】81905　　　　【失效日期】　　【所属类别】地方法规　　【文件来源】
广州市城市有偿出让和转让试行办法
（穗府（1989）46号一九八九年五月三日）
第一章 总则
第一条为合理使用和保护土地，加强广州市城市国有土地管理，根据《》、《》和《》，制定本办法。
第二条广州市市区城镇国有土地的使用权（有以下简称土地使用权），按本办法的规定实行有限期、有偿地出让和转让。土地使用权有偿出让和转让期间，所有权仍属国家所有。
第三条土地使用权有偿出让，是指广州市人民政府（以下简称市政府）将市区内的城镇国有土地使用权有限期、有偿地转移给受让人。　　土地使用权转让，是指有偿出让取得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用期限内，将全部或部分土地使用权以出售、出租、交换、赠与或继承等方式转让给他人。　　地下埋藏的各类自然资源、埋藏物、隐藏物等属于国家所有，不在土地使用权有偿出让和转让范围内。
第四条市政府对广州市市区内国有土地实行统一管理，授权广州市城乡建设委员会（以下简称市建委）作为市区城镇国有土地使用权出让和转让事务的主管机关（以下简称出让主管机关），会同广州市城市规划局（以下简称市规划局）、广州市房地产管理局（以下简称市房地局）组织实施市区城镇国有土地使用权的出让和转让工作。
第五条土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国的企业、其他经济组织或个人。但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表机构的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。
第六条有偿出让和出售、出租或交换土地使用权，当事人双方应鉴订合同。
第七条本办法规定应交纳的有关价款或税费，均以人民币计价结算，也可以按当日人民币牌价汇率折合外汇结算。
第八条土地使用权有偿出让和转让的权益登记，由市房地局负责。经审核后，由市房地局发给国有土地使用权证或国有土地他项权证，登记资料允许公开查阅。
第九条受让人在取得使用权的土地上进行各项经营活动，应依法向广州市有关部门办理申请报批手续。
第十条土地使用权受让人的各项合法权益受国家法律保护。
第二章 国有土地使用权出让
第十一条土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由出让主管机关（出让人）与受让人鉴订，受让人须按合同的规定缴纳土地使用权价款和有关税费，并向市房地局办理登记，领取土地使用权证后，始得行使土地使用权。
第十二条出让使用权的地块，必须是权属明确的国有土地；有明确的用途、使用期限和规划设计要求。
第十三条出让土地使用权，可以采用协议、公开招标、拍卖或其他形式。　　协议方式：由出让主管机关根据用地性质、功能和土地开发利用特点，确定土地使用权受让人，并由双方达成协议后出让。　　公开招标方式：由出让主管机关根据所出让使用权地块的开发利用要求，公布招标条件或发出招标邀请，由符合本办法第五条规定的受让人参加投标，按招标程序，择优确定中标者。　　拍卖方式：由出主管机关在指定的时间、地点，组织符合条件的要求用地者到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定受让人。
第十四条土地使用权的出让年限，根据土地的地理位置、使用功能等因素具体确定。住宅用地使用权的出让最长年限为七十年，其它各类用地使用权的出让最长年限为五十年。
第十五条土地使用权出让年限届满，受让人对该土地的使用权即自然终止，该土地上附着物随土地使用权的终止而终止原业主的权属关系。　　土地使用权年限届满后，如受让人需要继续使用该土地或地上附着物的，应在土地使用权出让年限届满前六个月，向出让主管机关提出申请，经批准后，与出让主管机关重新鉴订合同，办理续用有关手续。
第十六条出让合同期未满的土地使用权原则上不得收回。在特殊情况下，市政府可根据社会公共利益的需要，依据法定程序予以收回。　　收回出让合同期未满的土地使用权，须提前六个月将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等送达土地使用权受让人，并在收地所及的范围内发出公告。市政府依法给予土地使用权受让人合理补偿，受让人应在公告期限内向出让主管机关办理补偿手续。自公告规定收地期限届满之日起，该土地使用权及其地上建筑物、附着物的原有权属关系终止。
第十七条有偿出让土地使用权的价款，由受让人根据出让合同规定的方式支付。受让人从获得土地使用权之日起应承担向国家缴纳土地使用税的义务。
第十八条土地使用权受让人必须按照出让合同规定的建设期限、土地使用功能和规划要求完成土地开发建设任务。因自然灾害等不可抗力的客观原因影响建设期限的，可由受让人提出申请，经出让主管机关书面批准后，按批准的期限延期。
第十九条土地使用权受让人需改变出让合同规定的土地规划、功能、使用性质或其他条款，必须报经出让主管机关依法定程序审批，并办理变更登记。
第二十条土地使用权出让的具体程序由出让主管机关制定。
第三章 国有土地使用权转让和抵押
第二十一条转让（不含赠与和继承）使用权的地块，必须是经过土地使用权出让后，领有土地使用权证、并已进行了开发（指完成建筑施工场地平整，接通施工用水、用电及道路；或除用地价款外，已投入占出让合同规定的地上建筑物、其他附着物投资总额25%资金）的土地。
第二十二条土地使用权的出售、出租或交换的合同，由转让人和受让人鉴订，经出让主管机关批准，并经公证机关公证。转让合同应符合出让合同规定的权利、义务和责任，并同时转移给新的受让人。
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物及附着物随之转移，建筑物及附着物相应四周间距占用的土地使用权也同时转移。同一建筑物所有权分割转让的，各业权所有人占有与建筑物同等比例的土地使用权。同一建筑物占用的土地使用权整体不可分割。
第二十四条拥有土地使用权的整个企业或其他经济组织的所有权转移，其土地使用权亦随之转移，并按本办法有关规定办理转让手续。
第二十五条土地使用权转让，可以在中国境内进行，也可以在中国境外进行，受让人必须符合本办法第五条规定的条件，转让在中国境内进行的，应经广州市公证处公证，或经有管辖权的其他公证机关公证；转让在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证、外交机构的认证和中华人民共和国驻该国使（领）馆或商务代表机构的认证。
第二十六条土地使用权转让时，该地块如发生土地增值，转让人应向市政府缴纳土地增值费。土地增值额为按市房地局评估的市价减去转让人收回成本后的余额。增值100%以下（含100%）的按增值额的15%收取增值费；增值100%以上至200%（含200%）的部分，按30%收取；增值200%以上至300%（含300%）的部分，按40%收取，增值300%以上的部分，按50%收取。　　转让价格高于市房地局评估价格的，按转让价格的增值额计收增值费及征收各种税费；转让价格低于市房地局评估价格的，按评估价格的增值额计收增值费及征收各类税费。
第二十七条受让人出售土地使用权时，市政府有按其出售价格购回土地使用权的优先权。
第二十八条土地使用权转让，受让人应在转让合同或赠与、继承文件经公证、认证之日起三十天内，按本办法第二十五条规定，持经公证、认证的转让合同或继承经公证、认证等合法文件，向市房地局办理变更登记，并按规定缴纳土地使用权转让增值费，换领土地使用权证。如属租赁合同的，租赁双方在租赁期满之日起三十天内，向市房地局办理租赁注销或续租手续。未办理变更登记等手续的转让一律无效。
第二十九条经出让或转让取得的土地使用权，可以用作向银行或其他金融机构的贷款抵押或其他债务抵押。土地使用权抵押的年限，不得超过原土地使用权出让和转让合同规定的有效年限。　　地上建筑物用作抵押时，其土地使用权也随之作为抵押物。
第三十条土地使用权抵押时，当事人双方应鉴订抵押合同，并经公证。抵押合同不得违背土地使用权出让、转让合同的规定。　　抵押合同自公证之日起三十天内，抵押双方应持按本办法第二十五条规定办理公证或认证的抵押合同，向市房地局办理他项权利登记。未经登记的抵押行为无效。　　抵押合同履行终结之日起十天内，当事人应向市房地局办理抵押登记注销手续。
第三十一条抵押物被依法拍卖的，而获得土地使用权及其地上建筑物、附着物的受让人，应按本办法第二十五条的规定取得公证、认证，并办理土地使用权变更登记。
第三十二条在本办法公布之前，已占用市区城镇国有土地的单位和个人，未经批准，不得转让和抵押其土地使用权。
第四章 法律责任
第三十三条违反本办法第二十二条、三十二条规定转让土地使用权的，其转让行为无效。由出让主管机关没收转让人转让土地使用权所得，并处以其转让土地使用权价款5%以下罚款。情节严重的，无偿收回其土地使用权。
第三十四条违反本办法第十九条规定，擅自改变土地使用性质、建筑物使用功能，违反城市规划要求的，由市规划局按《广州市城市规划管理办法》及其《实施细则》的有关规定处罚。
第三十五条土地使用权受让人在受让、转让、抵押土地使用权时，不按本办法第六条、第十一条、第二十二条、第二十八条、第三十条规定期限办理登记手续，每延期一天由市房地局处以二百元至五百元的罚款。
第三十六条土地使用权受让人不能按本办法第十八条规定依期完成土地开发建设任务的，如土地出让合同有规定的，按合同规定处罚；合同中没有规定的，每延期一天，由出让主管机关按未完成的计划投资额的1‰处以罚款。对在土地出让合同规定期限内，完成投资额不足出让合同规定的地上建筑物及附着物投资总额50%以上的，由出让主管机关无偿收回该土地使用权。
第三十七条当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚通知之日起十天内向当地人民法院起诉，期满不起诉又拒不执行处罚决定的，由作出处罚的行政部门向人民法院申请强制执行。
第三十八条在土地使用权出让或转让过程中，有关人员如有贪污、行贿、受贿、敲诈勒索、渎职等行为，除没收其非法所得外，由其行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附则
第三十九条本办法颁布实施之前，已由单位或个人占用的市区城镇国有土地，实施有偿、有期使用办法另行制定。
第四十条本办法的各项规定，在国家有关国有土地有偿使用条例颁布生效生后，按国家规定执行；国家没有规定的，仍按本办法的规定执行。
第四十一条本办法今后如有修改，不溯及修改前已签订的合同。
第四十二条本办法由广州市城乡建设委员会负责解释。
第四十三条本办法自一九八九年六月一日起施行。[1]
．中国法院网[引用日期]