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本人买房子的惨痛教训：给同为新移民及在美国买房的新手们
许久没有上来，发现我的帖子不知为何少了很多内容，搞得后面的人不明不白，我重新完整贴一次：本人来美国买了2个房子，找过黑人2个丶老墨3丶4个丶越南人1个丶台湾2个和大陆3个，10几个经纪，其中包括有在论坛上解答和做广告的经纪。有几个不错的，包括人气很旺的阮先生，很专业也很忙，另外的海纳也不错，诚恳也会做人，不会像我下面说的此经纪一样，不专业不尽责又不会做人做事。此经纪人是我的邻居，我的老乡，我朋友的朋友，原以为这样应该很靠谱，想着生意给谁不是做，想到平时偶有交情，最后就让她去做了，我也不喜欢麻烦别人，从开始看房子到成交只让她出去了3丶4次，不到10小时，为了不让她白做都是很干脆就成交，没想过骗自己的会是自己老乡丶邻居丶所谓的朋友。原来她只是一个SALESPERSON，执照也是10/12/09才拿到的，从2010年才开始做买卖，当年成交2个，2011年成交了3个其中一个还是买给她自己的，2012年成交2个，直到今年成交了4个是最多的一年，其中一个是帮我买的。也就是说，她满打满算只在房地产领域混了4年（其中第一年还是吃白果），总共买卖房子11个。我对她的服务非常不满意，明明经验不足，却谎称在[房地产领域里奋斗了十余年],而且丝毫没有Agent的职业道德。首先不帮客人分析出价，一份估价报告都没有（6个月交易记录，周围交易价钱等）；根本对客人要买的房子没有一点准备，只推客人成交以告知她的心理最高价来推；因为没有专业的分析，结果买下来的房子比同等地段同样的房子高出不少，也没有另外那个房子那样的全新装修，直接亏损至少2万以上。Open Escrow之后，就要找人来检查房子了。她故意轻描淡写的问我要不要检查房子，要检查得花几百块，不检查就可以省点钱———要不是本人已经买过一次房子，就被她的语气骗过了最后一检查24处问题！房屋检查不去不吭气也就算了，房子买到一半跑回国一问三不知，回国之前催着签完大部分文件，后面问她到什么程度了问来问去也不回信让我自己跟卖家经纪去打听进度，让我自己联系Escrow，信是一两个星期都不回，拖到马上就要过期，找了她的经理才有人搭理，终于在指定日期的最后一天才完成了过户。对保险和贷款的事没有经验和建议，虽说不关地产经纪人的事，起码得回个音对过程大概指点一下，经纪人什么都不清楚就指望客人全程自己搞定，这生意真好做，又说要买保险又说不用买，又没通知Escrow取消，导致Escrow最后又多扣了我600多的保险。她的等于作用只是开门填paper签字。买完真是一肚子气。还好意思跟我说，因为房屋有那么多问题，所以卖家最后同意便宜了3000块是她的功劳，她以前客人会分给她一半1500块，却绝口不提房子有问题买家可以退出。又口口声声跟我说她夫妻俩都是基督徒，房子买的错漏百出还心安理得，自知如此起码做一些表示，好比一般华人agent都会多少返还commission refund意思一下，我第一个房子的经纪人人家做了23年了，都很自觉给，还送了些有心思的小礼物，这叫会做人，不管多少都是个心意。我的经纪人是一毛不拔，得，我知道你一年只做2个房子的买卖，这一万多佣金全拿走又如何。关键你拿钱得办好事啊。说到这点，当时就是老美经纪在Redfin上我的房子上都能返还2700元，另外有经纪人可以给1%的返利我当时没有找他现在超级后悔，要知道我们一般客人买房子，其实找谁都可以做，只要选择的经纪人有责任心认真对待，会做人处事就可以了，重点是房子好不好，价钱合不合理。不要幻想什么天大的good deal会掉到我们头上，有好的人家经纪人不会留给自己人或熟客大客吗，哪里轮到我们这些一辈子买不了几个的普通老百姓。像我这个经纪人一样，就是开个门填个paper，什么都甩手不管，按一两百块一小时算给她都多了，对买家起不到什么作用。我错托在我的这个邻居，老乡，朋友的朋友，满口谎言的所谓基督徒身上（她还欺骗了我很多其他，我算给她最后一次面子不说出来） 。我想问她，她的上帝有没有告诉过她什么叫厚道，什么叫中国人的劣根性，传说中的老移民哄骗新移民。仅以我在美国买房子的惨痛教训给在美国买房的新手们一个借鉴。联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
alicechenli
zen massage
housebank168
jweng40615
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12:21 pm, 总计第 3 次编辑
房子买完一段时间，现在才有空上来一说。此经纪人是我的邻居，我的老乡，我朋友的朋友，原以为这样应该很靠谱，想着生意给谁不是做，想到平时偶有交情，最后就让她去做了，我也不喜欢麻烦别人，从开始看房子到成交只让她出去了3丶4次，不到10小时，为了不让她白做都是很干脆就成交，没想过骗自己的会是自己老乡丶邻居丶所谓的朋友。
原来她只是一个SALESPERSON，执照也是10/12/09才拿到的，从2010年才开始做买卖，当年成交2个，2011年成交了3个其中一个还是买给她自己的，2012年成交2个，直到今年成交了4个是最多的一年，其中一个是帮我买的。也就是说，她满打满算只在房地产领域混了4年（其中第一年还是吃白果），总共买卖房子11个。我对她的服务非常不满意，明明经验不足，却谎称在[房地产领域里奋斗了十余年],而且丝毫没有Agent的职业道德
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2:09 pm, 总计第 6 次编辑
还好意思跟我说，因为房屋有那么多问题，所以卖家最后同意便宜了3000块是她的功劳，她以前客人会分给她一半1500块，却绝口不提房子有问题买家可以退出。 又口口声声跟我说她夫妻俩都是基督徒，房子买的错漏百出还心安理得，自知如此起码做一些表示，好比一般华人agent都会多少返还commission refund意思一下，我第一个房子的经纪人人家做了23年了，都很自觉给，还送了些有心思的小礼物，这叫会做人，不管多少都是个心意。我的经纪人是一毛不拔，得，我知道你一年只做2个房子的买卖，这一万多佣金全拿走又如何。关键你拿钱得办好事啊。说到这点，当时就是老美经纪在Redfin上我的房子上都能返还2700元，另外有经纪人可以给1%的返利我当时没有找他现在超级后悔，要知道我们一般客人买房子，其实找谁都可以做，只要选择的经纪人有责任心认真对待，会做人处事就可以了，重点是房子好不好，价钱合不合理。不要幻想什么天大的good deal会掉到我们头上，有好的人家经纪人不会留给自己人或熟客大客吗，哪里轮到我们这些一辈子买不了几个的普通老百姓。像我这个经纪人一样，就是开个门填个paper，什么都甩手不管，按一两百块一小时算给她都多了，对买家起不到什么作用。我错托在我的这个邻居，老乡，朋友的朋友，满口谎言的所谓基督徒身上（她还欺骗了我很多其他，我算给她最后一次面子不说出来） 我想问她，她的上帝有没有告诉过她什么叫厚道，什么叫中国人的劣根性，传说中的老移民哄骗新移民
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2:53 am, 总计第 1 次编辑
我在她的华人网广告上毫不客气的点评过相信终有一天她会看到希望其好自为之！已经四五十岁的人，不要做得太过分。新移民也是人，新移民的钱也是血汗钱。标榜自己是基督徒，就要诚实，不要谎话连篇，毫无诚信！----现在才看到，除了我，还有其他人对其的点评：
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2:18 pm, 总计第 2 次编辑
请问你说的那个经纪是那一家地产公司的，她叫什么名字？
_________________上善若水 厚德载物
我也正在买房，多谢你的提醒，希望告诉是哪个经纪公司，以免今后更多人上当
请问你说的那个经纪是那一家地产公司的，她叫什么名字？
By&ingliuchu
如果有负分，她的服务完全可以给负分！
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12:11 pm, 总计第 1 次编辑
我也正在买房，多谢你的提醒，希望告诉是哪个经纪公司，以免今后更多人上当
By&kyleleecn
最后进行编辑的是 蛤蟆的理想 on ,
1:17 pm, 总计第 2 次编辑
而且我忘记了说，这个房子也是我自己找的经纪人根本就没有弄懂什么学区对应学校之类的，她开始尝试给我找了十几个，都是不符合要求，后来我发现她其实是不懂，她的经验太浅。很多经纪人都不明白，好学区不是每一个房子都能上好学校的。有些学校要提前1丶2年排队，高价钱买下了也不能上旁边的好学校。而有些学校是有指定的范围的，不是那个学区的学生都可以上。所以看到合适的房子，还要找是否能上好学区的好学校，而不是花几十万上百万买一个好学区的低分学校。
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美国买房过户流程让你做个明白人
来源：作者：北美购房网时间：
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海外置业备受投资者关注，国内人士开始纷纷购买美国房子做起了美国的房东。在这样的环境下，在美国拥有一所自己的房子看似不是一件难事了，但是买房过户作为这个过程重要的一个环节，和中国到底一样不一样呢？
房产过户是个大学问，买主有权选择过户律师，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(RealEstate Tax Lien)，贷款(MortgageLien)，装修费(Mechanic&s Lien)等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender&s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner&s Coverage)，买主有权决定买或不买。
美国房产过户前准备
过户前一个星期，买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。
过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。
在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支
票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。
过户时要带什么?
美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。如果没有，绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户律师，过户律师把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最後卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。
美国房产过户费用有哪些?
过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%，这还不包括首付部分。
与贷款有关的费用(Items Payable in Connectionwith Loan)
贷款银行预收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)
预付一个月的贷款利息
贷款保险的总数大约1.5%
一年房屋保险
中间帐户预扣款(Reserves Deposited withLender)
预扣两个月的房屋保险费
预扣两个月贷款保险
预扣两到七个月的房地产税，取决於过户月份
与产权有关的费用(Title Charge)
过户律师费(Settlement Fee)
产权检查费(Title Search)
银行产权保险(Title Insurance Lender&sCoverage)
屋主产权保险(Owner&s Coverage)
公证等其他费用
政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)
登记费(Recording Fee)
市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)
州过户税(State Tax/Stamps)
州登记税(State Recordation Tax)
过户律师还会建议买主购买地界勘察图(Survey)。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图，就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是，重做可保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图(House Location Drawing)是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey)，费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。
过户费清单还会有POC的字样，意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。
可以说，美国房子在完成过户程序，在进行登记以后，产权转让便已不再重要，也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案，将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。
这样不算简单的流程中包含了很大的信息量，作为买房者应该认真分析其中的关键因素，做到买房清晰明确。
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在美国投资买房，做美国房东已经是中国高资产阶层司空见惯的投资方式。同时，大家也知道，美国买房与我们有着不同法律与制度，想在美国拥有一套房产，也并非简单的事，除了我们都知道的美国购房时要交各种税，许多移民人士买房还要面对“过户”这道坎，北京侨外专家为您解读：
买美国房子进行过户，有个过户日。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。
一 那么在买美国房子过户日都会做些什么?
1、在过户日之前或当日，买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)；
2、卖方与买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方；
3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册；
4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项。
需要注意的是，因为美国各州间法律不同，东西部间在购房过户方面也有差异。
二 美国西部东部都怎么过户?
一般来说，在美国西部买房都是由第三方产权公司来持有资金，签署产权转让书，全权安排产权的转移。所以美国房子的买卖双方都不用同时在场，由产权公司全权操作。
在美国东部，一般来说产权转移的过程是在一个称作"结算公司"的地方进行的，买卖双方(大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂，由律师或是结算代理主持，支付款项签署产权转让书，最后前去政府进行产权登记。
当然，若买方确实无法出席，也可以委托其经纪人或律师代理，代表他们签字，完成过户的流程以及审核。
美国房产专家说，付了钱，签了产权转让书，产权公司或是结算代理便会前去政府部门为买方进行注册。美国实行的是契约登记制度，购买美国房子并没有类似我们的房产证，所有的信息都在政府部门进行登记。
三 网站查询更便捷!
在美国多数地区都有政府网站，人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息;在少数没有政府网站的地区，人们可以去政府办公室进行查询。
一般来说，在政府部门进行注册登记后，一般2-4周便可完成登记备案。但也有例外，比如前几年美国经济情况不好，政府部门也大量裁员，而有的地方房产市场的交易量却大大上升，导致政府部门人手不够，以至于完成产权的登记备案需要6-8周。
虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成，那时你已是美国房子的拥有者了。
可以说，美国移民买房子在完成过户程序和进行登记以后，产权转让就不重要了，户主的信息全部在政府留有备案，以后将房屋出租或是出售都不需要类似房产证等文件，产权所有人就可以轻松办理了。以上就是北京侨外专家为您介绍的在美国买房过户的精彩内容。北京侨外专家建议投资人选择正规的移民中介，美国移民项目坚持严格的甄选标准让高净值人群的海外资产配置更加安心。
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